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Risiko vorfinanzierter Bausparvertrag
BAU-Forum: Baufinanzierung

Risiko vorfinanzierter Bausparvertrag

Wir möchten zur Finanzierung unseres Bauprojektes unter anderem einen vorfinanzierten Bausparvertrag abschließen. Die Laufzeit soll 20 Jahre sein (10 Jahre sparen + Zinsen zahlen, zehn Jahre tilgen).
Als eines der Risiken wurde uns (von einem Experten) genannt, dass sich beim BSV (in zehn Jahren) die Zuteilung verzögern kann, und dann für die Zeit der Verzögerung zusätzliche Zinsen für den Kredit fällig werden.
Kann ich auf irgendeine Weise dieses Risiko einschätzen oder vermindern? Es müsste eigentlich ein vieldiskutiertes Problem sein, aber hier im Forum habe ich dazu wenig gefunden.
Ich habe gelesen, dass es in den 80'ern und 90'ern vorgekommen ist, dass sich die Zuteilung von BSV's um 12 Monate oder mehr verzögert hat. (Das wäre beim Fall eines vorfinanzierten BSV natürlich eine Katastrophe). Aber kommt sowas heute auch vor? Und in welchem Maße? Gibt es dazu Berichte? Kann man dieses Risiko vermindern, wenn man zu einer möglichst großen Baufinanzierungs-Gesellschaft geht? Kann man einen BSV nach zehn Jahren kündigen, weil sich die Zuteilung verzögert? Kann man sich eine Art Garantie geben lassne, dass keine Verzögerung eintritt (evtl. gegen Zinsaufschlag)?
Vielen Dank für Infos. KN

  1. Vor der Einschätzung ...

    von Risiken sollte die Frage stehen, ob eine Bausparvorfinanzierung überhaupt kostenmäßig etwas bringt. Wenn man heutzutage langfristige Zinssicherheit will (das wird wohl das Ziel sein), fährt man im erstelligen Beleihungsrahmen mit einem Annuitätendarlehen und 20 jähriger Zinsfestschreibung aller Wahrscheinlichkeit nach auch nicht schlechter als mit einem solchen Kombimodell. Auf jeden Fall sollte man bei derartigen Angeboten den "wahren" Effektivzins ermitteln und sich nicht vom einzelnen Effektivzins des Voraus- und später des Bauspardarlehens blenden lassen.

  2. Vorfinanzierung Bausparvertrag sehr teuer

    Hallo,
    eine Garantie der Bausparkasse bzgl. Zuteilungstermin ist von Gesetzes wegen verboten, daher wird ihnen keiner eine Garantie geben können.
    Ob und wann ein Bausparer zuteilungsreif ist, hat vor allem damit zu tun, wie viele Bausparverträge und in welcher Höhe in Zukunft abgeschlossen werden. Da keiner in die Zukunft schauen kann, müssen sie sich überraschen lassen. Hierbei spielt es keine Rolle, zu welcher Bausparkasse sie gehen.
    Bevor sie jedoch einen vorfinanzierten Bausparvertrag abschließsen, sollten sie sich intensiv damit beschäftigen. Sie werden dann ziemlich schnell zu dem Entschluss kommen, dass dieser Weg evtl. sehr teuer wird (siehe auch den Link).

    Falls sie sich das Video angeschaut haben, sind sie evtl. schon anderer Meinung.
    Da sie jedoch noch zusätzlich den Bausparer vorfinanzieren, sieht das Ergebnis noch katastrophaler aus.
    (Bei einer Vorfinanzierung sparen sie in den Bausparer mit z.B. 1 % Guthabenzins 10 Jahre lang an, gleichzeitig zahlen sie für die Vorfinanzierung 10 Jahre lang nur Zinsen von ca. 4 % auf die gesamte Darlehenssumme)
    Um verschiedene Finanzierungsformen auf ihre Vorteilhaftigkeit hin zu beurteilen, gibt es nur einen Weg. Sie müssen die Gesamtkosten (bei gleicher Darlehenshöhe, Zinsfestschreibung und mtl. Rate) miteinander vergleichen. Das Angebot mit den geringeren Gesamtkosten bekommt den Zuschlag.
    Überprüfen sie bitte, dass sämtliche Kosten berücksichtigt werden, was jedoch für einen Laien sehr schwierig wird.
    Ich bin immer wieder verwundert, dass es noch so viele Menschen gibt, die sich mit den Versprechungen eines Bausparers in die Irre führen lassen. Das ganze Internet ist voll von Beiträgen über vorfinanzierte Bausparverträge.
    Ich persönlich sehe nur einen Vorteil im Bausparen. Man kann sich über einen sehr langen Zeitraum eine Zinssicherheit kaufen, die man jedoch teuer bezahlt. Und ob man diese Zinssicherheit (Bauspardarlehen) später nutzt, steht in den Sternen. Auf den hohen Kosten bleiben sie jedoch definitiv sitzen.
    fvf-Makler

  3. Grund für Kombi-BSV

    Vielen Dank an Herrn Moll und Herrn Brettschneider für die ausführlichen Antworten. Der Gesamt-Effektivzins des vorgeschlagenen BSV liegt in etwa im Bereich eines günstigen Hypothekendarlehens über die 20 Jahre Laufzeit. Und "eingelöst" zum Bau-Zweck wird der BSV von uns ja sofort, da wir die Summe jetzt in unser Bauprojekt investieren.
    Der Grund, warum wir den Kombi-BSV in Betracht ziehen ist nicht das Ansparen, sondern dass damit die staatliche Wohn-Riester-Förderung voll genutzt werden kann. Das wären für uns in den 20 Jahren der BSV-Laufzeit über 15000 €.
    Ich weiß, dass es auch eine andere Möglichkeit gibt, die Wohn-Riester-Förderung zu nutzen: das Riester-Tilgungsdarlehen. Dummerweise wird das kaum von Banken angeboten, und wenn, dann mit einem erheblichen Zinsaufschlag (gegenüber günstigen Hypothekendarlehen), der den Vorteil der Förderung fast wieder zunichte macht. Beim Kombi-BSV ist das anders, und das macht ihn für uns attraktiv. Das Risiko mit der Verzögerung der Zuteilung bleibt allerdings offen.
    Die Angebote, die ich bisher gesehen habe für Riester-Tilgungsdarlehen waren wegen der schlechten (d.h. hohen) Zinsen eher nicht attraktiv. Falls jemand hier andere Erfahrungen hat, bin ich dafür sehr dankbar.
    Gruß, KN

  4. Hallo, ich gebe ihnen vollkommen recht bzgl. geförderter ...

    Hallo,
    ich gebe ihnen vollkommen recht bzgl. geförderter Annuitätendarlehen (höherer Zinssatz verzehrt Zulagen gegenüber ungeförderten Darlehen).
    Doch bei Wohnriester über BSV sieht die Welt auch nicht so heil aus.
    Zudem ich nicht verstehe, wie man über BSV in Verbindung mit Wohnriester eine komplette Finanzierung abwickeln will.
    Denn bei Riester sind max. 2100 € p.a. inkl. Zulagen förderfähig. Rechnet man das über 10 Jahre hoch, so ergibt sich in etwa ein Bauspar-Guthaben von 21.000 €. Geht man davon aus, dass der Bausparer bei einer Ansparung von 40 % zuteilungsreif ist, so komme ich auf eine Bausparsumme von ca. 50.000 €. Damit kann man in der Regel kein Haus finanzieren.
    Eine höhere Bausparsumme wäre vollkommen sinnfrei, da man keinerlei Vorteile bzgl. Förderung hat, aber die Nachteile in späteren Jahren in Kauf nimmt.
    Und nun zu den Nachteilen von Wohnriester:
    Sobald Sie Guthaben aus dem BSV (bei Zuteilung) entnehmen, geht das Problem los.
    Möchte hier nicht ins Detail gehen, aber folgende Nachteile ergeben sich:
    • geringere Rente durch steuerliche Belastung aus entnommenen Guthaben des Wohnriester
    • bei Ableben unter Umständen Rückzahlung der gesamten Förderung und Steuervorteile
    • bei Scheidung evtl. gleiche Probleme
    • bei Verkauf Haus evtl. gleiche Probleme, und das bis zum 85 Lebensjahr
    • bei Übertragung auf Kinder evtl. gleiche Probleme

    Manchmal verstehe ich die Welt nicht mehr:
    Die Vielzahl der Kunden wünschen sich einfache, nachvollziehbare Produkte, was Wohnriester in Form eines BSV beim besten Willen nicht ist.
    Die Kunden wünschen sich flexible Produkte, was gleichfalls Wohnriester über BSV nicht ist.
    Die Kunden wünschen sich kostengünstige Produkte, was eine Baufinanzierung über BSV und Wohnriester auch nicht ist, betrachtet man sich den gesamten Verlauf von Wohnriester.
    Und hier bin ich wieder angelangt, was ständig gepredigt wird:
    Sparen, Finanzieren, Risikoabsicherung sind Sachen, die strickt voneinander getrennt werden sollten.
    fvf-Makler
    fvf-Makler

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