Baufinanzierung: Direkte Tilgung oder per Bausparvertrag?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Baufinanzierung: Direkte Tilgung oder per Bausparvertrag?

Hallo, wir wollen uns ein Haus kaufen und informieren uns gerade über Finanzierungsmöglichkeiten.
Wir haben gestern erfahren das man alternativ zum Anuitäten Darlehen auch einen Bausparvertrag machen kann. Es wurde uns gesagt das man dann nur die Stundungszinsen zahlt und auf den Bausparvertrag min. 1 % Einzahlen muss. Vorteil wäre die Einbindung der Vwl und die Flexible Einzahlung durch Sonderzahlungen.
Ist so etwas seriös? Sinnvoll?
Vor und Nachteile!
Über Aussagekräftige Antworten würden wir uns sehr freuen.
MfG A.B.
  • Name:
  • A. Baitinger

  1. Hört sich bekannt an

    Nach allem was Sie so schreiben handelt es sich um ein bekanntes Konstrukt. Sie finanzieren dabei den Bau grds. über tilgungsfreie Hypothekendarlehen. Die Tilgung dieser Darlehen erfolgt über Bausparverträge die parallel angespart werden. In der Folge tilgen Sie dann die Bausparer und zahlen Zinsen für weitere Hypotheken.
    Nach allem was ich während der Suche nach der besten Finanzierung herausgefunden habe und nach dem was hier im Forum zu lesen ist dient dieses Konstrukt vor allem zu einem: Der Maximierung der Provisionszahlungen an Ihren Finanzierer. Lassen Sie sich vorrechnen was die Finanzierung insgesamt inklusive aller Gebühren (teuer beim Bausparer), Zinsen und sonstiger Nebenkosten kostet. Lassen Sie sich im Vergleich dazu eine Hypothekenfinanzierung (ggf. geteilt auf mehrere Laufzeiten) mit Sondertilgungen vorrechnen. Ich habe bisher noch kein Modell gesehen bei dem die Variante mit den Bausparern günstiger war.

  2. Von hinten durch die Brust ins Auge

    Diese Finanzierungsform geht von hinten durch die Brust ins Auge. Ich würde die Finger davon lassen. Ein Hypothekendarlehen
    bei einer selbstgenutzen Immobilie würde ich immer nur mit einer
    Tilgung vereinbaren und mir auch Sondertilgungsmöglichkeiten
    einräumen lassen. Viele Banken machen das schon ohne Zinsaufschlag.

  3. Annuitätendarlehen ist immer das sicherste

    Ich stimme Klaus-Perter Alde und Andreas Hesener zu, was die (und-) Sinnhaftigkeit des Bausparens betrifft. Auch die Aussage, dass Sie Sondertilgundgen ohne Zinsaufschlag bei den Banken bekommen ist richtig, in der Regel sind das bis 5 % jährlich auf die verbleibende Restschuld.
    Wenn Sie das klassische Annuitätendarlehen für Ihre Finanzierung verwenden wollen, müssen Sie mindestens 1 % tilgen. Bei 1 % Tilgung kann es aber leicht sein, dass dieses Darlehen (ohne Sondertilgung) dann über 35 Jahre läuft, freilich bei niedriger monatl. Belastung. Die Bank freut sich, denn sie bekommt lange Zeit gute Zinsen von Ihnen.
    Besser wäre  -  wenn Sie sich das leisten wollen und Ihre Bonität dies zulässt  -  ca. 2,5 % als Tilgungssatz zu wählen. Dann können Sie schon nach 22 Jahren fertig sein (mit dem Darlehen, mit den Nerven sicherlich auch :-)).
    Wenn Sie es ganz clever anstellen wollen, empfehle ich Ihnen folgende Variante:
    • Finanzierung: Annuitätendarlehen, 1 % Tilgung;
    • parallel ein privater Sparplan (kein Bausparplan)

    Als regelmäßige Einzahlsumme für den Sparplan sollten Sie die Summe in € wählen, die sich ergibt, wenn Sie mit der Bank eine beispielsweise 2,5 %ige Tilgung vereinbart hätten, davon aber den tatsächlichen Tilgungsbetrag bei 1 % abziehen.
    Beispiel: 200.000,- Darlehen, Nominalzins: 5 %,
    anfängl. monatlicher Zinsbetrag: 833,33 €
    anfängl. monatlicher Tilgungsbetrag: 166,67 € (bei 1 % Tilgung)
    anfängl. monatlicher Tilgungsbetrag: 416,67 € (bei 2,5 % Tilgung)
    Differenz aus (2,5 %)  -  (1 %): 250 €
    Wenn Sie diese Differenz in einen Fonds-Sparplan füttern, der (langfristig) natürlich mehr Guthabenzinsen bringen muss als Sie Sollzinsen an die Bank zu zahlen haben, können Sie in 20  -  23 Jahren den Punkt erreichen, wo Sie der Bank die dann vorhandene Restschuld mit dem Ertrag des Sparplans begleichen können. Da bleibt sogar noch was drüber für z.B. Altersvorsorge
    Obige Variante ist aber nur von Vorteil, wenn Ihre Sparanlage mind 3 % mehr abwirft, als die Sollzinsen des Darlehens. Gute und sehr gute Fonds liegen aber im Mittel bei 12  -  13 % (langfristig, d.h. über 15  -  20 Jahre und natürlich länger).
    Wo liegen die Vorteile sonst noch?

    • Sie haben ein sicheres Annuitätendarlehen (möglichst 20 Jahre Zinsbindung)
    • Sie haben einen Sparplan, bei dem Sie jederzeit an das Geld rankommen, falls mal "Not am Mann" ist.
    • Sie können nach 20 Jahren flexibel entscheiden: Geld ganz oder teilweise der Bank geben und/oder Sparplan als Altersvorsorge weiterlaufen lassen.

    Noch eine Nachbemerkung zum Bausparen:
    Nehmen Sie bitte mal eine Zinseszinstabelle zur Hand (gibt es im Papershop oder Internet) und schauen mal mit z.B. 100 € monatlich in die 1 %-Spalte (soviel bekommen Sie nämlich vom "Bausparverein" ungefähr an Guthabenzins), was da in 11 Jahren bei rauskommt oder gar in 20 oder 30 Jahren.
    Und dann tun Sie dasselbe paar Spalten weiter rechts, z.B. mit 6 % (dies schafft nun wirklich auch der unterdurchschnittliche Fonds). Der Unterschied wird riesig sein. Das wissen auch die Bauspar-Banken. Deshalb machen die das ja und geben Ihnen ein auf den ersten Blick günstiges Darlehen zu vielleicht 4,5 %. Die eingezahlten Gelder werden (zumindest die Teile, die nicht für andre Bauspar-Kunden zur Auszahlung benötigt werden) profimäßig angelegt. Das können Sie mit besserer Rendite auch für sich selbst machen.
    Also wenn Sie nebenbei sparen wollen, dann Fonds oder Dachfonds. Auf gar keinen Fall aber irgendeine Spielart von KLV (Kapitallebensversicherungen)! Und VWL kann man auch (mit betrieblichen und staatlichen Zuschüssen) in Fonds einzahlen. Da gibt es übrigens statt 9 % (beim Bausparen) 18 % Arbeitnehmersparzulage. Nur die Wohnungsbauprämie nicht, aber die ist sowieso aktuell in Diskussion (Wegfall).

  4. Jetzt ersetzen Sie Unsinn durch Blödsinn Herr Berger

    Hören Sie auf mit dieser blöden Masche Fondssparpläne zu verkaufen.
    Wenn der Kunde direkt tilgt hat er zumindest den Kreditzins sicher erreicht. Sie können ihm keinen einzigen Zinssatz garantieren. Bausparen ist sicher nicht immer die geeignetste Methode um sofort zu finanzieren. Aber Lotto spielen, in der Hoffnung der Lottoeinsatz bringt einen höheren Ertrag als die direkte Tilgung ist für verschuldete Menschen fahrlässig. Da habe ich schon früher kein Gras wachsen lassen.
    Nennen Sie ein Produkt, welches "nachhaltig, von einem bonitätsmäßig erstklassigen Garantiegeber abgesichert" einen bestimmten Mindeszinssatz bringen wird, oder schweigen Sie.
    Das kommt mir schon langsam so vor, wie der tägliche unbestellte Anruf aus dem Call-Center. "Herzlichen Glückwunsch, Sie haben gewonnen. "

  5. Robin, ach mein lieber Robin H ... d

    Liebe Fragesteller,
    für jeden Fondskauf zahlen Sie in der Regel mindestens 5 % Ausgabeaufschlag. Ich sag mal vereinfacht dazu "Provision". Die fehlen Ihnen schon mal. Und dann kommt noch u.a. die jährliche Verwaltungsgebühr hinzu. Auch locker bis zu 2 und mehr %. Mal gar nicht zu reden von Bankgebühren (die der Fonds an die Depotbank zahlt), Ihre eigenen Depotgebühren, zusätzliches Management-Erfolgshonorar usw. Die sehen Sie zwar nicht, fehlen aber auch, weil direkt aus dem Fondsvermögen abgezogen. Und dann bekommen die Verkäufer/Vermittler auch noch eine jährliche Bestandsprovision. Wer das alles zahlt? Na, raten Sie mal. Dabei sind Fonds eigentlich was herrliches, nur eben nicht im Rahmen der Baufinanzierung.
    Hauen Sie in die Tilgung Ihres Darlehens rein, was geht. Das ist sicher und garantiert. Alles andere ist Glücksspiel, an dem andere verdienen. Auf Ihre Kosten.
    Da ich Ihnen nichts verkaufe, machen Sie sich Ihre eigenen Gedanken, wie Sie die verschiedenen Aussagen gewichten und, nach welcher Sie Ihr künftiges Handeln richten werden.
    Herr Berger, Sie machen es mir durch Ihre Beiträge sehr einfach, Sie kennen zu lernen. Leider habe ich schon zu viele Leute gesprochen, die Opfer solcher angeratenen Handlungsweisen wurden. Und beispielsweise ihr Guthaben derart, wie von Ihnen Herr Berger, empfohlen, in Fonds anlegten, um dann beim späteren Bauen das Kapital verdoppelt zu haben. Nur, warum nur, funktioniert das immer nur beim Verkäufer solcher Anlagen und nicht beim Käufer? Da war dann nicht mal mehr das Eingezahlte vorhanden, sondern weit weniger. Und ganz schlimm dran waren dann die, die auf Anraten von so genannten Fachleuten (auch Banker haben da mitgewirkt), das Ganze mit Darlehen finanzierten. Da war dann nur eines garantiert: die vertragliche Höhe des Darlehens.
    Das wäre natürlich was ganz was anderes, wenn Sie, lieber Herr Berger, mit Ihrem Privatvermögen und schriftlich dem Käufer Ihrer Fonds zur späteren Darlehenstilgung eine Garantiezahlung versprechen in Höhe der vielleicht nicht realisierten Fondsversprechen. Das wär ein Ding, man, Herr Berger, da wären Sie der "King of Forum! ".
    Und bis dorthin amüsiere ich mich weiter über die Bemühungen so mancher Verkäufer. Meist lieb und nett verpackt um ganz gute Antworten.
    Eine letzte Frage hätte ich allerdings noch, lieber Herr Berger. Waren Sie mal bei den "Blauen" ;-)

  6. unabhängige Beratung der Verbraucherzentralen nutzen!

    Hallo zusammen,
    die richtige Finanzierungsvariante hängt immer vom Einzelfall ab. Um die provisionsgesteuerten "Beratungen" zu umgehen, empfehle ich hier die unabhängige Beratung der Verbraucherzentralen; alternativ die Honorarberatung.
    Dort kann  -  auf den Einzelfall abgestimmt  -  die richtige Finanzierungsvariante ermittelt werden, auf deren Basis auch Angebote zum Vergleichen angefordert werden können.
    Natürlich kostet eine solche Baufinanzierungsberatung auch Geld. Das Beratungshonorar ist aber sehr gut angelegt und erspart dem Bauherren ein vielfaches an Kosten.

  7. Stecke gerad in derseleben Geschichte

    Hallo.
    Stelle mir momentan ebenfalls die Frage, ob BSV oder nein. Ich hätte bei meinem Modell dann nach 10 bzw. 15 Jahren einen Kreditzins von 2,95 % nom. Ich habe dann parallel dazu auch ein Annuitätendarlehen angefragt und mit Excel gegengerechnet.
    Bei Finanzierer 1 müsste der Zins bei Zuteilung des BSV (15 Jahre!) über ~9,5 % liegen, damit der BSV "Sinn" macht. Jedoch auch nur, weil die Annuität danach von 620 €/Mon auf ca. 400 €/Mon fällt. Eine schnellere Tilgung lässt die Grenze noch weiterhin steigen.
    Bei Finanzierer 2 hingegen, macht der BSV bereits Sinn, wenn der Zins bei Zuteilung des BSV (10 Jahre) 7 % übersteigen sollte. Aber auch hier schlägt sich eine höhere Tilgung natürlich auf diese Grenze nieder.
    Die Unterschiede der Angebote liegen in der Gestaltung der jeweiligen Finanzierungskonzepte. Daher kann man, wie schon mein Vorredner erwähnte, eine Antwort nicht unbedingt pauschal geben, sondern muss die Feinheiten der Angebote im Einzelnen auseinanderschrauben und alle Werte in die Kalkulation mit einfließen lassen.
    Wer gern rechnet und mit Excel umgehen kann, hat sowas rasch ermittelt. Ich habe aber ehrlich gesagt die meiste Zeit dazu verwendet, die Angebote zu verstehen und nachvollziehen zu können.

  8. Stecke gerad in derseleben Geschichte

    Hallo.
    Stelle mir momentan ebenfalls die Frage, ob BSV oder nein. Ich hätte bei meinem Modell dann nach 10 bzw. 15 Jahren einen Kreditzins von 2,95 % nom. Ich habe dann parallel dazu auch ein Annuitätendarlehen angefragt und mit Excel gegengerechnet.
    Bei Finanzierer 1 müsste der marktübliche Zins bei Zuteilung des BSV (15 Jahre!) über ~9,5 % liegen, damit der BSV "Sinn" macht. Jedoch auch nur, weil die Annuität danach von 620 €/Mon auf ca. 400 €/Mon fällt. Eine schnellere Tilgung lässt die Grenze noch weiterhin steigen.
    Bei Finanzierer 2 hingegen, macht der BSV bereits Sinn, wenn der marktübliche Zins bei Zuteilung des BSV (10 Jahre) 7 % übersteigen sollte. Aber auch hier schlägt sich eine höhere Tilgung natürlich auf diese Grenze nieder.
    Die Unterschiede der Angebote liegen in der Gestaltung der jeweiligen Finanzierungskonzepte. Daher kann man, wie schon mein Vorredner erwähnte, eine Antwort nicht unbedingt pauschal geben, sondern muss die Feinheiten der Angebote im Einzelnen auseinanderschrauben und alle Werte in die Kalkulation mit einfließen lassen.
    Wer gern rechnet und mit Excel umgehen kann, hat sowas rasch ermittelt. Ich habe aber ehrlich gesagt die meiste Zeit dazu verwendet, die Angebote zu verstehen und nachvollziehen zu können.

  9. Die beste Finanzierung..

    ist die Finanzierung, die der Kreditnehmer sofort selber
    kapiert, ohne lange Auswertungen mit irgendwelchen abenteuerlichen Hochrechnungen nachzurechen und irgendwelche
    angesparten Gelder von hinten durch die Brust ins Auge von links nach rechts umzuschulden. Eine Finanzierung muss transparent und für den Darlehnsnehmer sofort geistig nachvollziehbar sein.
    Ein Annuitätendarlehen mit festem Zins- und Tilgungsanteil (Zinsanteil, Tilgungsanteil),
    verbunden mit dem Recht auf Sondertilgungsmöglichkeiten ist
    m.E. die vernünftigste Lösung. Die beste Geldanlage, solange
    ich noch Hypothekenzinsen zahle, ist das tilgen, tilgen und
    nochmals das tilgen.

  10. Kurz und klar,

    und ... passt. ;-)

  11. Frage an die Experten zur Zinsentwicklung

    Hallo.
    Noch ein kleiner Nachtrag zu meinem o.g. Beispiel.
    Finanzierer 2 hat heute nun sein definitives Angebot in schriftlicher Form abgegeben (die Angaben von vorher waren nur eine grobe Rechnung).
    Das mit den 7 % kann man getrost vergessen, bei dem Angebot komme ich ebenso auf einen Zins, der 2016 zwischen 9,3 % und 14,5 %, je nach Tilgung betragen dürfte, bevor ein BS-Darlehen von 2,95 % die günstigere Variante wäre.
    Wenn ich mir die Zinsentwicklung der letzten 20 Jahre ansehe (Maximum war mal ~10 %), sehe ich keine Veranlassung, einen BSV abzuschließen, da ich auch keinerlei BS-Förderung bekomme.
    Ernstgemeinte Frage an die Experten:
    Ohne jetzt hier draus einen Flamethread machen zu wollen, was müsste denn aus heutiger Sicht passieren, dass der Zins in 10 Jahren die 10 %-Marke übersteigt?

  12. höher

    wenn mich im Greisenalter nicht alles täuscht, habe ich in dieser Zeitspanne mal was von 14 % mitbekommen. Da wären dann die 10 % schon ein "Schnäppchen" gewesen.
    Antwort auf die letzte Frage: Er müsste steigen ;-))

  13. 14 %?

    Hallo Herr Fuchs!
    Habe hier eine Statistik der letzten 30 Jahre gefunden, gibt nur einen Peek mit ~12 %.

  14. Jahresdurchschnittszins?

    in den meisten Tabellen wird ein gemittelter Jahresdurchschnittszins angegeben.
    Einem Kollegen von mir wurde in dieser Zeit, als seine Zinsbindung auslief, von der Bank 14,1 % angeboten. Nach wenigen Wochen fiel der Zins wieder. Zum Glück hat er das Angebot nicht angenommen und diese Zeitspanne mit einem variablen Zinssatz überbrücken können.
    Gruß

  15. Warum steigt der Zins?

    Zinsen sind immer an die Wirtschaft gekoppelt. Floriert diese, haben wir eine Konjunktur. Konjunktur bedeutet immer eine höhere Nachfrage, da ohne hohe Nachfrage keine Konjunktur möglich ist. Hohe Nachfrage aber bedeutet steigende Preise. Steigende Preise (bei unverändertem Wert des Produkts) bedeutet Inflation. Zu hohe Inflation ist gefährlich, genau so wie zu niedrige, siehe Japan.
    Inflation wird mit hohen Zinsen gedrückt.
    Also kurz: brummts in der Wirtschaft, steigen darauf auch die Zinsen.
    Brummts in der Wirtschaft, steigen auch die Aktienkurse. Warum sollte man seine Immobilienfinanzierung nicht an die Lage auf den Aktienmärkten koppeln?
    Statt einen BSV mit der sagenhaften Verzinsung unterhalb der I-Rate sollte man vernünftig sein Geld im Aktienmarkt ansparen. Und wer bis zum Schluss drin bleibt, sollte dementsprechend davon ausgehen, dass alles auch wieder fallen kann. Also rechtzeitig aussteigen und die gewinne sichern. So wird mit Aktien gespielt!

  16. "So wird mit Aktien gespielt"

    Foto von Oliver Kettig

    Na, Sie hamms ja drauf, Herr Bräutigam  -  Respekt!
    Grüße

  17. Ja <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/wink.png" title=";-)" alt=";-)" width="15" height="15">

    Ich weiß.
    Haben Sie eine andere Meinung zum Thema?

  18. Beitrag Nr. 8 in

    Da habe ich die andere Meinung schon gelesen.

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