Ertragswertverfahren: Verkehrswert bebaut aus Einheitswert unbebaut ableiten? Berechnung & Vorgehen
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Ertragswertverfahren: Verkehrswert bebaut aus Einheitswert unbebaut ableiten? Berechnung & Vorgehen

Hallo!
Unser aktueller Einheitswertbescheid "unbebautes Grundstück" weist einen Einheitswert von 4.806 € aus. Wir hatten vor einiger Zeit vom Finanzamt einen Fragebogen bekommen und gleich zurückgesandt, indem wir unsere Wohnfläche Einfamilienhaus (134) und die m² der Garage (45) und "massive Bauweise" angegeben haben.
Ich habe mich nun zur Abschätzung der Grundsteuerhöhe neugierig durch das Bewertungsgesetz gekämpft. Bin aber nicht sonderlich klüger und komme auf einen Einheitswert, der über 70 % des Verkehrswertes ausmacht. Das kann irgendwie nicht stimmen. In einem anderen Beitrag hier habe ich gelesen, dass der Einheitswert häufig 10 % vom Verkehrswert ausmacht. Die ortsübliche Miete beträgt übrigens 6,80 – 7,30 €.
Wer hier im Forum kennt sich mit dem Rechenweg aus und mag helfen?
Herzlichen Dank + viele Grüße,
Britta
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  • Britta
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Um den Verkehrswert eines bebauten Grundstücks auf Basis des Einheitswerts eines unbebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren abzuleiten, sind mehrere Schritte notwendig. Ich empfehle, folgende Aspekte zu berücksichtigen:

    • Einheitswert unbebaut: Dieser dient als Ausgangspunkt.
    • Bodenwert: Ermitteln Sie den aktuellen Bodenwert des Grundstücks.
    • Ertragswert des Gebäudes: Berechnen Sie den jährlichen Mietertrag des Gebäudes und kapitalisieren Sie diesen mit einem geeigneten Vervielfältiger.
    • Baukosten: Berücksichtigen Sie die ursprünglichen Baukosten und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
    • Sachwert des Gebäudes: Ermitteln Sie den Sachwert des Gebäudes unter Berücksichtigung von Alterswertminderung.

    Der Verkehrswert des bebauten Grundstücks ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des Ertragswerts bzw. Sachwerts des Gebäudes. Es ist wichtig, alle wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen, wie z.B. Lage, Zustand und Ausstattung.

    👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Sachverständigen für Immobilienbewertung hinzu, um eine präzise Wertermittlung zu gewährleisten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Einheitswert
    Der Einheitswert ist ein von den Finanzämtern festgestellter Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer dient. Er liegt oft unter dem Verkehrswert und wird in größeren Zeitabständen angepasst.
    Verwandte Begriffe: Grundsteuer, Bewertungsgesetz, Finanzamt
    Verkehrswert
    Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden könnte. Er berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren.
    Verwandte Begriffe: Marktwert, Immobilienwert, Verkaufspreis
    Ertragswertverfahren
    Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, bei der der Wert einer Immobilie auf Basis der zukünftig erzielbaren Mieteinnahmen berechnet wird. Es wird häufig bei vermieteten Objekten angewendet.
    Verwandte Begriffe: Immobilienbewertung, Mietertrag, Kapitalisierung
    Bodenwert
    Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks. Er wird entweder durch Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke oder durch Ableitung aus dem Einheitswert ermittelt.
    Verwandte Begriffe: Grundstückswert, Bauland, unbebautes Grundstück
    Liegenschaftszinssatz
    Der Liegenschaftszinssatz ist ein Prozentsatz, der das Verhältnis zwischen dem jährlichen Mietertrag und dem Verkehrswert einer Immobilie angibt. Er wird zur Kapitalisierung der Mieteinnahmen im Ertragswertverfahren verwendet.
    Verwandte Begriffe: Kapitalisierungszinssatz, Mietrendite, Rendite
    Sachwertverfahren
    Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, bei der der Wert einer Immobilie auf Basis der Herstellungskosten des Gebäudes abzAbk.üglich Alterswertminderung berechnet wird.
    Verwandte Begriffe: Gebäudewert, Herstellungskosten, Alterswertminderung
    Mietertrag
    Der Mietertrag ist die Summe der jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er dient als Grundlage für die Berechnung des Ertragswerts.
    Verwandte Begriffe: Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Nettoertrag

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert?
      Der Einheitswert ist ein Wert, der vom Finanzamt für steuerliche Zwecke (insbesondere Grundsteuer) festgelegt wird und oft deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Der Verkehrswert hingegen ist der Preis, der im freien Verkauf erzielt werden könnte und spiegelt den tatsächlichen Marktwert wider.
    2. Wie wird der Ertragswert eines Gebäudes berechnet?
      Der Ertragswert wird berechnet, indem der jährliche Mietertrag (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) mit einem Vervielfältiger kapitalisiert wird. Der Vervielfältiger hängt von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz ab.
    3. Welche Rolle spielt der Bodenwert bei der Immobilienbewertung?
      Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks und bildet die Grundlage für die Bewertung eines bebauten Grundstücks. Er wird entweder durch Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke oder durch Ableitung aus dem Einheitswert ermittelt.
    4. Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Ertragswert?
      Der Sachwert basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, während der Ertragswert auf den zukünftigen Mieteinnahmen basiert. Beide Werte können zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen werden.
    5. Warum ist eine professionelle Immobilienbewertung wichtig?
      Eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen stellt sicher, dass alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden und eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts erfolgt. Dies ist besonders wichtig bei Verkaufsverhandlungen, Erbauseinandersetzungen oder Finanzierungen.
    6. Wie beeinflusst die Lage den Verkehrswert einer Immobilie?
      Die Lage ist ein entscheidender Faktor für den Verkehrswert. Eine gute Lage zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln sowie eine ruhige und sichere Umgebung aus.
    7. Was sind Bewirtschaftungskosten?
      Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten, die für die Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen. Dazu gehören beispielsweise Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten.
    8. Wie wird der Liegenschaftszinssatz ermittelt?
      Der Liegenschaftszinssatz ist ein wichtiger Faktor bei der Ertragswertberechnung und wird aus den Kaufpreisen und Mieten vergleichbarer Objekte abgeleitet. Er spiegelt das Verhältnis zwischen Ertrag und Wert einer Immobilie wider.

    🔗 Verwandte Themen

    • Grundsteuer Berechnung
      Informationen zur Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Einheitswerts.
    • Immobilienbewertung Methoden
      Überblick über verschiedene Methoden zur Wertermittlung von Immobilien.
    • Verkehrswert Gutachten
      Informationen zu Erstellung und Nutzen eines Verkehrswertgutachtens.
    • Bodenrichtwert Auskunft
      Wie man Informationen zum Bodenrichtwert erhält und nutzt.
    • Kapitalanlage Immobilien
      Aspekte bei der Bewertung von Immobilien als Kapitalanlage.

  2. Einheitswert zu Verkehrswert – Unmöglich ohne Bebauungsdaten

    Foto von Joachim Kaehler

    das ist meines Erachtens
    absolut unmöglich. von unbebaut auf bebaut wie soll man da den Wert bestimmen?

  3. Grunderwerbsteuer vs. Einheitswert – Unterschiedliche Bewertung

    Foto von

    oder
    meinen sie bezüglich der Grunderwerbssteuer? dann sieht die Sache anders aus.

  4. Einheitswertberechnung – Wertverhältnisse zum 1.1.1964 beachten

    1.1.1964
    Hallo Britta,
    Für die Ermittlung des Einheitswertes sind die Wertverhältnisse zum 01.01.1964 maßgeblich. Die Jahresrohmiete ist entsprechend gering.
    @ Joachim Kaehler
    Ich sehe keinen Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer.
    Viele Grüße

  5. Einheitswert Neubau – Basis Grundstückswert & Neubau-Angaben

    Mh ...
    Hallo zusammen!
    Schön, dass es hier so schnell Feedback gibt!
    Die Grunderwerbssteuer habe ich auch nicht gemeint. Die ist abgehakt, bezahlt und bezog sich nur auf den Grundstückswert.
    Ich dachte, dass der Einheitswertbescheid (noch nicht erhalten) für unser fertiggestelltes und bezogenes Heim auch auf dem bereits per Bescheid festgesetzten Einheitswert des Grundstücks (Basis für den Grundsteuerbescheid "unbebautes Grundstück") aufbauen würde. Also habe ich versucht den Einheitswert nach dem BewG zu kalkulieren, um die Höhe der GrundSt. nun abzuschätzen. Die übliche Miete aus dem Mietspiegel als Jahresrohmiete dabei angesehen. Irgendwie bekomme ich das aber nicht geregelt. Wie funktioniert dieses Ertragswertverfahren denn?
    Herzliche Grüße, Britta Schulz

  6. Jahresrohmiete 1964 – Ermittlung für Einheitswert entscheidend

    übliche Miete
    Hallo Britta,
    kennen Sie die übliche Miete zum 01.01.1964?
    Wenn Sie diese wissen, können Sie die Jahresrohmiete ermitteln, den Vervielfältiger nach Anlage 1 bis 8 zum BewG darauf anwenden und den daraus berechneten Betrag auf volle Hundert abrunden. Eventuell sind Ermäßigungen und Erhöhungen zu berücksichtigen.
    Viele Grüße

  7. Mietspiegel 1964 – Quelle für übliche Miete gesucht!

    Aha
    Hallo Marion,
    ich Dummerchen habe natürlich mit der üblichen Miete aus dem aktuellen Mietspiegel kalkuliert. Die übliche Miete zum 1.1.64 kenne ich auch gar nicht und wüsste auch nicht, woher ich die bekommen könnte!?
    Habe ich denn wenigstens den Rechenweg richtig verstanden oder liege ich damit auch falsch?
    Wohnfläche x übliche Miete aus 1964 x 12 Monate x 11,8 Vervielfältiger Einfamilienhaus massiv neu (Anlage7) = ... x 12,5 Vervielfältiger (§ 146 Abs. 2 BewG) minus 0,5 % wg. Alter (§ 146 Abs. 4) = ... + 20 % weil nicht mehr als 2 Wohnungen (§ 146 Abs. 5) = EW Haus + Betrag Garage (189 DM? , Beitrag zu 1016) + Einheitswert unbebautes Grundstück aus dem vorhandenen Bescheid = Einheitswert gesamt
    Richtig?
    1000 Dank + Viele Grüße,
    Britta

  8. Einheitswert Grundstück – Keine Hinzurechnung zum Neubauwert

    Einheitswert
    Hallo Britta,
    Sie haben sich ganz schön weit durch das BewG gekämpft. Aber gucken Sie doch mal nach, zu welchem Abschnitt der § 146 BewG gehört. 🙂
    Der alte Einheitswert für das Grundstück wird nicht mehr hinzugerechnet.
    Viele Grüße

  9. BewG-Kenntnisse – Relevant für Immobilienbewertung & Co.

    BewG
    Hallo Marion,
    danke, guter Tipp. Die Erbschaftssteuer hat mich nicht wirklich so interessiert. Ich denke, jetzt habe ich's kapiert.
    Ok, ich habe mich da ein bisschen reingebissen. Vielleicht auch, weil ich es schade finde, dass wir das damals an der FH nicht hatten. Für 'ne Kommunalverwaltung braucht man es ja auch nicht wirklich, aber interessant ist es schon sehr (vermutlich auch weil ich in einer Kämmerei arbeite und Mathe überhaupt nicht dröge finde).
    Vielen Dank für Ihre Hilfe!
    Schönen Abend noch +
    herzlichen Gruß,
    Britta
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Ertragswertverfahren: Verkehrswert aus Einheitswert ableiten

    💡 Kernaussagen: Die Ableitung des Verkehrswertes eines bebauten Grundstücks aus dem Einheitswert eines unbebauten Grundstücks ist komplex. Die korrekte Jahresrohmiete von 1964 ist entscheidend für die Berechnung. Der Einheitswert des unbebauten Grundstücks wird bei der Neubewertung nicht berücksichtigt. Die Kenntnis des Bewertungsgesetzes (BewG) ist für die Immobilienbewertung unerlässlich.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Einheitswert zu Verkehrswert – Unmöglich ohne Bebauungsdaten erwähnt, ist die Ableitung ohne spezifische Bebauungsdaten kaum möglich.

    📊 Zusatzinfo: Die Ermittlung des Einheitswertes basiert auf den Wertverhältnissen zum 01.01.1964, wie im Beitrag Einheitswertberechnung – Wertverhältnisse zum 1.1.1964 beachten erläutert wird. Dies beeinflusst die Höhe der Grundsteuer.

    💰 Zusatzinfo: Die Grunderwerbsteuer ist ein separater Aspekt und nicht direkt mit dem Einheitswert verbunden, wie im Beitrag Grunderwerbsteuer vs. Einheitswert – Unterschiedliche Bewertung klargestellt wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Recherchieren Sie die übliche Miete von 1964, um die Jahresrohmiete korrekt zu ermitteln. Beachten Sie den Vervielfältiger gemäß Anlage 1 bis 8 zum BewG. Siehe auch Jahresrohmiete 1964 – Ermittlung für Einheitswert entscheidend.

    Die Diskussion zeigt, dass die korrekte Anwendung des Ertragswertverfahrens und des Bewertungsgesetzes (BewG) entscheidend für die Ableitung des Verkehrswertes ist. Die Jahresrohmiete von 1964 und der entsprechende Vervielfältiger sind Schlüsselfaktoren. Die Beiträge von Marion und Britta verdeutlichen die Komplexität der Immobilienbewertung und die Notwendigkeit, historische Daten zu berücksichtigen. Die abschließende Erkenntnis, dass der alte Einheitswert nicht hinzugerechnet wird (Einheitswert Grundstück – Keine Hinzurechnung zum Neubauwert), ist für die korrekte Berechnung wesentlich.

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