Grundstückswert ermitteln für Finanzierung: Methoden, Kosten & Gutachter-Optionen
BAU-Forum: Baufinanzierung
Grundstückswert ermitteln für Finanzierung: Methoden, Kosten & Gutachter-Optionen
wir wollen bauen und haben als Laien noch Fragen.
Ich werde demnächst ein unbebautes Grundstück (ca. 1000 m²) in einer gutbesiedelten Wohnsiedlung bekommen (vorzeitiges Erbe).
Wie stell ich jetzt den Wert des Grundstücks fest für eine Finanzierung?
Beim Gutachterausschuss sagte man mir telefonisch das der Wert zwischen 180 - 225 €ur also eher 205 € + Erschließung liegt.
a) Kann ich davon ausgehen, dass das Grundstück bei 205 € ca. 205.000 € Wert ist, oder doch lieber eher niedriger ansetzen oder ist das alles ganz anders?
b) Könnte ich den Wert, bei einer Finanzierung als EKAbk. bei der Bank angeben oder rechnen die nicht den gesamten Wert an und streichen was?
c) Wäre ein Finanzierung überhaupt möglich?
also Grundstück wäre vorhanden. (205.000 €?)
Ich bekomme 1300 € ,
meine Frau bezieht Pension+Kindergeld+Berufsunfähigkeitszusatzrente 2300 €
verheiratet, 1 Kind 14 Monate
Eigenkapital haben wir nicht viel. 2 laufende Lebensversicherung und 2 Bausparverträge, die wir aber nicht mit in die Finanzierung mit einfließen lassen wollen, sondern eher als Reparatur des Hauses zurückbehalten wollen.
Da ich, bis vor einigen Monaten nie bauen wollte, haben wir auch immer gut gelebt (3x im Jahr im Urlaub, Autos, Motorräder etc. ...) als ob es der letzte Tag wäre und deshalb haben wir auch kaum was auf der Kante also "nur" das Grundstück.
Das Häuscken was wir uns ausgesucht haben kostet massiv mit Keller, Garage, Erdwärme, schlüsselfertig rund 195.000 €.
MfG und VD für alle Kommentare
Rainer
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Um den Wert eines Grundstücks für eine Finanzierung zu ermitteln, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Ich empfehle, folgende Schritte zu berücksichtigen:
- Bodenrichtwert: Dieser Wert wird von den Gutachterausschüssen der Kommunen veröffentlicht und gibt einen ersten Anhaltspunkt. Er ist jedoch nur ein Durchschnittswert für eine bestimmte Zone.
- Vergleichswertverfahren: Hierbei werden ähnliche, kürzlich verkaufte Grundstücke in der Umgebung herangezogen. Diese Methode ist besonders aussagekräftig, wenn genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird angewendet, wenn das Grundstück zur Bebauung mit einem Mietobjekt vorgesehen ist. Der Wert wird anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen ermittelt.
- Sachwertverfahren: Hierbei werden die Kosten für die Herstellung des Grundstücks (z.B. Erschließungskosten) sowie der Wert der baulichen Anlagen berücksichtigt.
- Gutachten: Ein unabhängiger Gutachter kann ein Verkehrswertgutachten erstellen. Dieses ist zwar kostenpflichtig, bietet aber eine detaillierte und fundierte Bewertung, die von Banken oft gefordert wird.
Für die Finanzierung ist es wichtig, dass der ermittelte Wert von der Bank akzeptiert wird. Klären Sie daher im Vorfeld mit der Bank, welche Wertermittlungsmethode sie bevorzugt.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie mehrere Angebote von Gutachtern ein und vergleichen Sie die Kosten und Leistungen. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, welche Anforderungen sie an ein Wertgutachten stellt.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Bodenrichtwert
- Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für einen Quadratmeter unbebauten Baulands in einer bestimmten Zone. Er wird von den Gutachterausschüssen der Kommunen ermittelt und veröffentlicht. Er dient als Orientierungshilfe für die Wertermittlung von Grundstücken.
Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Beleihungswert, Vergleichswert. - Verkehrswert
- Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der bei einem Verkauf des Grundstücks unter normalen Umständen erzielt werden könnte. Er berücksichtigt die individuellen Eigenschaften des Grundstücks und die aktuelle Marktlage.
Verwandte Begriffe: Bodenrichtwert, Beleihungswert, Sachwert. - Beleihungswert
- Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks voraussichtlich erzielen könnte. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert und dient der Bank als Sicherheit für die Finanzierung.
Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Beleihungsgrenze, Kreditsicherheit. - Gutachterausschuss
- Der Gutachterausschuss ist eine unabhängige Stelle, die von den Kommunen eingerichtet wird. Er ermittelt Bodenrichtwerte, führt Kaufpreissammlungen und erstellt Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken.
Verwandte Begriffe: Sachverständiger, Wertermittlung, Verkehrswertgutachten. - Erschließungskosten
- Erschließungskosten sind die Kosten, die für die erstmalige Herstellung der für die Bebauung notwendigen Infrastruktur anfallen. Dazu gehören z.B. der Anschluss an das Strom-, Wasser- und Abwassernetz sowie der Straßenbau.
Verwandte Begriffe: Baunebenkosten, Infrastruktur, Anschlussgebühren. - Sachwertverfahren
- Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden. Dabei werden die Kosten für die Herstellung des Grundstücks und der baulichen Anlagen berücksichtigt.
Verwandte Begriffe: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren, Verkehrswert. - Vergleichswertverfahren
- Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Grundstücken. Dabei werden ähnliche, kürzlich verkaufte Grundstücke in der Umgebung herangezogen, um den Wert des zu bewertenden Grundstücks zu ermitteln.
Verwandte Begriffe: Bodenrichtwert, Verkehrswert, Wertermittlung.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Welche Kosten entstehen bei der Wertermittlung eines Grundstücks?
Die Kosten für die Wertermittlung variieren je nach Methode. Ein Bodenrichtwert ist kostenlos einsehbar. Ein Kurzgutachten kann einige hundert Euro kosten, während ein ausführliches Verkehrswertgutachten mehrere tausend Euro kosten kann. Die Kosten für einen Gutachter sind abhängig vom Aufwand und dem Wert des Grundstücks. - Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für eine bestimmte Zone und dient als Orientierungshilfe. Der Verkehrswert (Marktwert) ist der tatsächliche Wert, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte. Er berücksichtigt individuelle Eigenschaften des Grundstücks und die aktuelle Marktlage. - Wann ist ein Gutachten notwendig?
Ein Gutachten ist oft notwendig, wenn die Bank eine detaillierte und unabhängige Bewertung für die Finanzierung benötigt. Dies ist besonders dann der Fall, wenn es sich um ein ungewöhnliches Grundstück handelt oder der Wert schwer einzuschätzen ist. - Welche Unterlagen werden für die Wertermittlung benötigt?
Für die Wertermittlung werden in der Regel ein aktueller Grundbuchauszug, ein Lageplan, eine Flurkarte, Baulastenverzeichnis (falls vorhanden) und Informationen zur Erschließung benötigt. Bei bebauten Grundstücken sind zusätzlich Baupläne und Wohnflächenberechnungen erforderlich. - Wie lange ist ein Gutachten gültig?
Ein Gutachten hat keine unbegrenzte Gültigkeit. In der Regel wird von einer Gültigkeit von sechs Monaten bis zu einem Jahr ausgegangen. Danach sollte das Gutachten aktualisiert werden, um Veränderungen des Marktes zu berücksichtigen. - Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks voraussichtlich erzielen könnte. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert und dient der Bank als Sicherheit für die Finanzierung. - Kann ich den Grundstückswert selbst ermitteln?
Eine grobe Einschätzung des Grundstückswerts ist mit Online-Rechnern oder durch Vergleich mit ähnlichen Angeboten möglich. Für eine sichere Finanzierungsgrundlage ist jedoch ein Gutachten empfehlenswert. - Was beeinflusst den Grundstückswert?
Der Grundstückswert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, wie z.B. Lage, Größe, Zuschnitt, Bebauungsmöglichkeiten, Erschließungszustand, Bodenbeschaffenheit, Immissionen und die allgemeine Marktlage.
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Entschuldigung: Titel vergessen – Grundstücksfinanzierung
ich bitte um Verzeihung habe doch glatt vergessen ...
ich bitte um Verzeihung! habe doch glatt vergessen einen Titel einzugeben, sorry
MfG Rainer -
Finanzierung: Ausgabengewohnheiten ändern – Auswirkungen Familie
und das soll jetzt alles anders werden?
Ich meine Ihre Ausgabengewohnheiten. Gut gelebt.. Urlaub.. Autos etc. Das ist jetzt keine Einmischung in Ihre inneren Angelegenheiten. Jedoch ist erfahrungsgemäß eine sofortige Umstellung der Gewohnheiten schwierig. Es führt durchaus zu Problemen in der Beziehung (Familie).
Der Haupteinkommensträger ist Ihre Frau. Sie bekommt Pension bzw. Berufsunfähigkeitsrente. Das Alter haben Sie nicht angegeben. Welche Absicherung hätten Sie, wenn Ihre Frau mit Ihrem Einkommen (die Bezeichnung stammt jetzt nicht von mir) "ausfällt"? -
Grundstücksfinanzierung: Keine Probleme bei Gewohnheitsänderung
sehe kein Problem mit Umstellung der Gewohnheiten
Hallo Herr Witzgall
Ich bin 39 Jahre, meine Frau ist 34 Jahre und wir haben eine 14 Monate alte Tochter. Da wir bzw. Ich, erst nie bauen wollte haben wir das Gesparte nicht angelegt in Aktien/Wertpapieren oder Bausparvertrag, sondern haben uns lieber Reisen gegönnt, weil wir am eigenen Leib mitbekommen haben wie schnell es zu Ende gehen kann. Wie gesagt, meine Frau wurde 1997 schwer krank und wurde deswegen schon mit 27 Jahren Pensioniert. Sie hat die Krankheit 2001 überwunden, so das die Ärzte auch grünes Licht für ein Kind gaben. 🙂 Nun verstarb mein Vater letztes Jahr und ich soll das Grundstück bekommen, von meiner Mutter (soll in den nächsten Tagen überschrieben werden). Da wir seit dieses Jahr auch Probleme mit unseren Vermieter haben (Nebenkostennachzahlung von 98-2000) liegt es nahe selber zu bauen. Wollte nur Klar machen warum wir kaum oder gar kein EKAbk. besitzen außer das Grundstück.
Das ist richtig, das meine Frau der Haupteinkommensträger ist und falls sie ausfallen sollte gibt es noch ihre Lebensversicherungen die einen großen Teil der Schulden abdeckt. Eventuell auch noch Risikolebensversicherung abschließen aber da muss ich mich erst mit meinen Versicherungsfachmann in Verbindung setzten.
MfG und VD Rainer -
Nebenkostenabrechnung: Verjährung nach einem Jahr!
o.T. Nebenkosten
Falls die Nebenkostenabrechnung ohne Ihr Verschulden so spät kommt, müssen sie nicht zahlen. In Berlin sind die Gerichte der Meinung, die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum kommen.- Keine Rechtsberatung, nur angelesenes Wissen. -
MfG
Fabian -
Grundstückswert als Eigenkapital ansetzen: Mittelwert nutzen
Natürlich können Sie das Grundstück als Eigenkapital ansetzen
Nehmen Sie einfach einen Mittelwert. Da Sie das Grundstück nicht mehr bezahlen müssen ist dies auch nach meiner Ansicht nicht mehr so wichtig, da es schon ca. 50 % des Gesamtvolumens ausmacht.
Wenn Sie davon ausgehen, dass Sie ca. 12000 € (ich habe mal 5 % Zins und 1 % Tilgung unterstellt) im Jahr stemmen können, dann ist das OK Können Sie noch mehr tilgen, dann tun Sie es.
Natürlich ist dies nur eine grobe Einschätzung, Aufgrund der von Ihnen geschilderten Umstände und Zahlen.
Und ein paar Zahlen abzustimmen ist einfacher, als alle möglichen Wünsche Ziele und Zukunftsplanungen einzubringen. -
Grundstückswert als Eigenkapital ansetzen: Mittelwert nutzen
Natürlich können Sie das Grundstück als Eigenkapital ansetzen
Nehmen Sie einfach einen Mittelwert. Da Sie das Grundstück nicht mehr bezahlen müssen ist dies auch nach meiner Ansicht nicht mehr so wichtig, da es schon ca. 50 % des Gesamtvolumens ausmacht.
Wenn Sie davon ausgehen, dass Sie ca. 12000 € (ich habe mal 5 % Zins und 1 % Tilgung unterstellt) im Jahr stemmen können, dann ist das OK Können Sie noch mehr tilgen, dann tun Sie es.
Natürlich ist dies nur eine grobe Einschätzung, Aufgrund der von Ihnen geschilderten Umstände und Zahlen.
Und ein paar Zahlen abzustimmen ist einfacher, als alle möglichen Wünsche Ziele und Zukunftsplanungen einzubringen. -
Nebenkosten: Schriftliche Einforderung erforderlich! (Gerichtsurteil)
o.T. zu Nebenkosten
Davon sind wir auch ausgegangen Herr Haischmann, leider sah der Richter es anders ;-(
2001 ist Verwirkt davon sieht er kein Cent. Aber von 1998 bis 2000 sah der Richter keine Verwirkung an. Er sagte, wir hätten die Nebenkostenabrechnung schriftlich einfordern müssen. Da wir es aber nur mündlich getan haben, haben wir leider die A ... karte gezogen. ;-(Was uns die Bude nun monatlich kostet können wir auch bauen. Es sollte vielleicht sein.
aber danke nochmal für den Hinweis -
Sondertilgung vs. höhere Tilgung: Was ist besser?
womit steht man besser da?
Ich bedanke mich nochmals Herr Witzgall
PS: eine kleine Frage habe ich noch zu Eigenheimzulage
sollte man Sondertilgung oder lieber eine ca. 1 % höhere Tilgung vereinbaren? Womit steht man besser da? Gibt es im Internet irgendwo ein Sondertilgungs-Rechner den man mit Zahlen füttern kann?
MfG und VD
Rainer -
Sondertilgung: Treppenrechner für optimale Finanzplanung
Sie bräuchten einen Treppenrechner
zur Einbeziehung Ihrer Sondertilgung (en). Dazu müssten Sie aber auch wissen wann und wieviel Sie sondertilgen wollen.
Manchen ist es lieber eine höhere Tilgung zu vereinbaren, dass Geld ist dann nämlich zwangsweise (in Sicherheit 😉
Einen Zusammenhang mit der Eigenheimzulage kann ich hier nicht erkennen.
Sollten Sie die Eigenheimzulage als Sondertilgung vorsehen, können Sie dies nach deren Bewilligung mit in den Kreditvertrag aufnehmen. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Grundstückswert ermitteln: Finanzierung, Methoden & Gutachter
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Ermittlung des Grundstückswerts für eine Baufinanzierung. Dabei werden verschiedene Aspekte wie die Ansetzung des Grundstücks als Eigenkapital, die Bedeutung von Nebenkostenabrechnungen und die optimale Tilgungsstrategie beleuchtet. Ein wichtiger Punkt ist die Anpassung der Ausgabengewohnheiten im Hinblick auf die neue finanzielle Situation.
⚠️ Wichtiger Hinweis: Bei Nebenkostenabrechnungen ist die Verjährungsfrist von einem Jahr zu beachten, wie im Beitrag Nebenkostenabrechnung: Verjährung nach einem Jahr! erläutert wird. Verspätete Abrechnungen müssen unter Umständen nicht bezahlt werden.
✅ Zustimmung/Empfohlen: Es wird empfohlen, den Grundstückswert als Eigenkapital anzusetzen und einen Mittelwert für die Berechnung zu verwenden, wie in Grundstückswert als Eigenkapital ansetzen: Mittelwert nutzen dargelegt.
💰 Kosten: Die Diskussion berührt auch die Frage der Tilgung und Sondertilgung. Der Beitrag Sondertilgung: Treppenrechner für optimale Finanzplanung empfiehlt die Nutzung eines Treppenrechners, um die optimale Strategie zu ermitteln.
👉 Handlungsempfehlung: Um den Grundstückswert präzise zu ermitteln, sollte ein Gutachter hinzugezogen werden. Zudem ist es ratsam, die eigenen Ausgabengewohnheiten zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um die Finanzierung langfristig sicherzustellen. Beachten Sie die Hinweise zur Verjährung von Nebenkostenabrechnungen.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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