Auflassung: Vorzeitige Auszahlung des Kredits vor Grundbucheintragung möglich?
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Auflassung: Vorzeitige Auszahlung des Kredits vor Grundbucheintragung möglich?

Unser Grundbuchamt benötigt für die Eintragung einer Auflassung ca. 10 Monate. Unsere Bank gibt vorher kein Geld raus. Gibt es eine Möglichkeit vorher eine Auszahlung zu erwirken?
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass die lange Bearbeitungszeit der Auflassung beim Grundbuchamt zu Problemen mit der Kreditauszahlung führt. Hier sind einige Möglichkeiten, die Sie prüfen können:

    • Bankbürgschaft: Die Bank könnte bereit sein, eine Bürgschaft zu akzeptieren, bis die Auflassung im Grundbuch eingetragen ist. Dies reduziert das Risiko für die Bank.
    • Vorfinanzierung/Zwischenfinanzierung: Eine andere Bank oder ein spezialisierter Finanzdienstleister könnte eine Zwischenfinanzierung anbieten, die nach Eintragung der Auflassung durch den regulären Kredit abgelöst wird.
    • Notaranderkonto: Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer und der Bank, dass der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto eingezahlt wird. Der Notar zahlt das Geld an den Verkäufer aus, sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.
    • Direkte Verhandlung mit der Bank: Sprechen Sie erneut mit Ihrer Bank und legen Sie die Situation dar. Vielleicht gibt es interne Richtlinien, die eine Ausnahme ermöglichen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die genannten Optionen mit Ihrer Bank und einem Notar ab, um die für Sie passende Lösung zu finden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Auflassung
    Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie ist notwendig, um den Eigentumswechsel im Grundbuch zu vollziehen. Ohne Auflassung kann kein Eigentumswechsel stattfinden. Verwandte Begriffe: Auflassungsvormerkung, Grundbuch, Eigentumsübertragung.
    Auflassungsvormerkung
    Die Auflassungsvormerkung ist ein im Grundbuch eingetragener Schutz für den Käufer, der sicherstellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an Dritte verkaufen oder belasten kann. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Verwandte Begriffe: Auflassung, Grundbuch, Sicherungsmittel.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte und Lasten verzeichnet sind. Es dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr. Verwandte Begriffe: Auflassung, Auflassungsvormerkung, Eigentümer.
    Notaranderkonto
    Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das von einem Notar verwaltet wird. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf dieses Konto ein, und der Notar zahlt das Geld an den Verkäufer aus, sobald alle Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sind. Verwandte Begriffe: Treuhandkonto, Kaufpreiszahlung, Notar.
    Bankbürgschaft
    Eine Bankbürgschaft ist eine Garantie, die eine Bank für ihren Kunden übernimmt. Sie verpflichtet sich, für die Schulden des Kunden einzustehen, falls dieser seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Verwandte Begriffe: Bürgschaft, Kredit, Sicherheit.
    Zwischenfinanzierung
    Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der dazu dient, eine finanzielle Lücke zu überbrücken, bis eine langfristige Finanzierung verfügbar ist. Sie wird häufig bei Immobilienkäufen eingesetzt, wenn die reguläre Finanzierung noch nicht bereitsteht. Verwandte Begriffe: Kredit, Vorfinanzierung, Immobilienfinanzierung.
    Eigentumsübertragung
    Die Eigentumsübertragung ist der rechtliche Vorgang, durch den das Eigentum an einer Sache, insbesondere an einem Grundstück, von einer Person auf eine andere übergeht. Sie erfordert die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch. Verwandte Begriffe: Auflassung, Grundbuch, Eigentümer.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Auflassung?
      Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie ist notwendig, um den Eigentumswechsel im Grundbuch zu vollziehen.
    2. Warum dauert die Eintragung der Auflassung so lange?
      Die Bearbeitungszeiten bei Grundbuchämtern können variieren und hängen von der Arbeitsbelastung und der Komplexität des Falls ab. Personalmangel und Digitalisierungsrückstände können die Prozesse zusätzlich verlangsamen.
    3. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
      Die Auflassungsvormerkung ist ein im Grundbuch eingetragener Schutz für den Käufer, der sicherstellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an Dritte verkaufen oder belasten kann. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.
    4. Was ist ein Notaranderkonto?
      Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das von einem Notar verwaltet wird. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf dieses Konto ein, und der Notar zahlt das Geld an den Verkäufer aus, sobald alle Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sind.
    5. Welche Risiken bestehen bei einer vorzeitigen Kreditauszahlung?
      Das Hauptrisiko besteht darin, dass die Eigentumsübertragung aus irgendeinem Grund scheitert, obwohl der Kredit bereits ausgezahlt wurde. In diesem Fall müsste der Kreditnehmer den Kredit zurückzahlen, ohne Eigentümer der Immobilie zu sein.
    6. Kann ich den Kaufvertrag rückgängig machen, wenn die Auflassung zu lange dauert?
      Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist in der Regel nur möglich, wenn im Vertrag eine entsprechende Klausel vereinbart wurde oder wenn der Verkäufer seine Pflichten verletzt hat. Die lange Bearbeitungszeit der Auflassung allein berechtigt in der Regel nicht zum Rücktritt.
    7. Welche Kosten entstehen durch eine Zwischenfinanzierung?
      Die Kosten für eine Zwischenfinanzierung können je nach Anbieter und Laufzeit variieren. Sie umfassen in der Regel Zinsen und Gebühren. Es ist wichtig, die Konditionen verschiedener Anbieter zu vergleichen.
    8. Was passiert, wenn die Bank die Bürgschaft ablehnt?
      Wenn die Bank die Bürgschaft ablehnt, müssen alternative Lösungen wie die Zwischenfinanzierung oder das Notaranderkonto geprüft werden. Gegebenenfalls kann auch eine andere Bank kontaktiert werden.

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  2. Auflassungsvormerkung: Bank akzeptiert Rangstelle 1

    Da gibt es doch eine Auflassungsvormerkung
    von der Justizkasse Bamberg wenn ich mich nicht irre ... normal reicht das der Bank ... und da war da doch normal ein Notartermin wo die Bank sicher mit Rangstelle eins eingetragen wurde? ... ALSO beides mal der Bank nochmals vor Augen halten!

  3. Grundbucheintragung: 10 Monate Wartezeit unüblich!

    au weia
    von der Justizkasse Bamberg gibt es nur die Rechnungen Herr Thalhammer.
    10 Monate sind für eine Grundbucheintragung zu lange. Lassen Sie sich eine Erklärung dafür geben.
    Die Bank hat doch am Ehesten Ahnung, wie Sie zur Ihrer Auflassung kommt, wurden Sie dort nicht beraten?
    10 Monate klingt nach Neue Bundesländer?
    Wie wäre es mit einem kleinen, höflichen Brief an den Landesjustizminister?

  4. Grundbuchamt Köln: EDV-Umstellung als Ursache?

    Grundbuchamt Köln
    dauerte Ende letzten Jahres auch Monate. Angabegemäß wurde dort auf/das EDV-System umgestellt. 😉

  5. Notarvertrag: Auflassungsvormerkung vor Zahlung prüfen!

    Notarvertrag
    Schauen sie in Ihren Notarvertrag, vorher wäre Beantragung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung (ist diese erfolgt?), und vorher müssen sie normalerweise auch nichts bezahlen (sonst könnte das Grundstück mehrmals verkauft werden und sie schauen in die Röhre ...), sonst den Notar noch einmal anrufen und Ihr Problem schildern, damit Unklarheiten beseitigt werden (den Notar haben sie schließlich dafür bezahlt).

  6. Notarbestätigung: Auflassung ohne Hindernisse möglich

    Notarbestätigung ...
    Notarbestätigung soll heißen: der Notar bestätigt der Bank dass er die Auflassung beantragt hat und dass der Eintragung für die Bank an vereinbarter Rangstelle keine Hindernisse entgegen stehen. Kostet aber ein paar Mark, äh, €. Ist abhängig von der Summe..

  7. Auflassung in neuen Bundesländern: Notar kontaktieren!

    Richtig erkannt wir wohnen in den Neuen Bundesländern ...
    Richtig erkannt, wir wohnen in den Neuen Bundesländern. Und es geht um die Auflassung, nicht der Grundbucheintrag, die so lange dauert. Der Tipp mit der Notarbestätigung klingt interessant, mal fragen was die Bank dazu sagt. Ich verstehe aber nicht, warum der Notar nicht gleich den Vorschlag gemacht hat  -  von Ihm stammt auch die Aussage mit der Zeit  -  wo unsere armen Notare kurz vor dem Verhungen sind.
    Lutz

  8. Kaufvertrag: Auflassungsvormerkung und Treuhandkonto

    vertraglich nicht geregelt?
    Hallo Lutz,
    was steht denn in dem Kaufvertrag? Normalerweise, so kenn ich das zumindest, steht in dem Vertrag genau drin, wer was wann zu tun hat. Bei uns stand auch, dass NACH Eintragung der Auflassungsvormerkung und Erfüllung anderer vertraglicher Verpflichtungen seitens des Verkäufers der Notar das Geld vom Treuhandkonto an den Verkäufer auszahlen darf. Die Bank wiederum hat das Darlehen unter der Bedingung auf das Treuhandkonto überwiesen, dass der Notar das Geld nur unter Beachtung von der Bank gemachter Treuhandauflagen auszahlen darf (z.B. rangrichtiger Eintrag der Grundschuld).
    Also, einfach mal im Vertrag nachsehen was zu dem Thema steht und wenn da gar nichts steht, dann mal Gedanken machen, was für eine Pfeife der Notar war, kann ich mir aber so gar nicht vorstellen ...
    Tschö

  9. Auflassungsvormerkung: Beschleunigung für Kreditauszahlung

    Re
    Hallo Herr Böttcher,
    nach Auflassungsvermerk im Grundbuch gibt es Geld  -  so steht es im Kaufvertrag. Da mit einer Einschreibzeit von zurzeit ca. 10 Monaten zu rechnen ist, suche ich einen Weg, damit es schneller geht. Erstens will der Verkäufer schnellstmöglich sein Geld, außerdem haben wir mit Unterzeichnung des Kaufvertrages das Nutzungsrecht bekommen! benötigen aber für den Um- und Ausbau (Umbau, Ausbau) noch ein paar Mark (KfW)  -  und bis nächste Weihnachten wollten wir nicht warten.

  10. Auflassungsvormerkung: Eintragung beschleunigen – So geht's

    nochmal ich
    Hallo Lutz,
    so, jetzt kommen wir der Sache ja näher, es handelt sich also um die Eintragung der Auflassungsvormerkung und nicht den eigentlichen Eigentumsübergang.
    Da kann ich wiederum auch nur aus meiner Erfahrung sprechen, dass die Auflassungsvormerkung recht fix gegangen ist (so 2-3 Wochen) Die Eigentumsumschreibung hat dann länger gedauert.
    Es ging bei uns aber vielleicht auch so schnell, weil der Notar schon im Vorfeld gesagt hat, dass er nach Vertragsunterzeichnung mal beim Amtsgericht vorbeigehen will, um sich selber drum zu kümmern, dass die Grundbuchverwalter das auch fix eintragen; was ja auch geklappt hat.
    Also was spricht dagegen, mal beim Notar anzufragen, ob er nicht beim Amtsgericht/Grundbuchamt mal vorstellig werden kann, um nach dem rechten zu sehen? Sehe ich irgendwo auch als betreuende Pflicht des Notars ... schließlich ist es ja nicht wenig, was er an Geld bekommt. Also: beim Notar nachfragen und ihn bitten, da mal nachzuhaken!

  11. Auflassungsvormerkung beschleunigen: Bank fordert Sicherheit

    Notar anschieben ...
    Hallo Lutz, da hilft nur noch, die Auflassungsvormerkung zu beschleunigen, denn ohne die gibt es kein Geld (es sei denn sie wollen im schlimmsten Fall mit den Schulden ohne Immobilie da stehen), allerdings trifft dies jeden Käufer Ihres Gebietes, und somit indirekt auch jeden Verkäufer. Aber was für ein Nutzungsrecht wollen sie erhalten haben? Bevor sie nicht zahlen können, werden sie wohl kaum eine Übergabe mit dem Verkäufer hinbekommen, oder haben sie schon die Schlüssel? Und wieso hat der Notar sie bei derartigen Wartezeiten nicht vorab darüber informiert, das es so lange dauern kann? Also, noch einmal mit dem Notar sprechen, ob es nicht schneller gehen kann ...

  12. Nutzungsrecht vor Auflassung: Verkäufer absichern!

    re
    Wie schon oben mitgeteilt, habe ich  -  im Notarvertrag verankert  -  mit Unterzeichnung des Vertrages das sofortige Nutzungsrecht erhalten. Die Schlüssel habe ich sogar schon länger. Deshalb soll der Verkäufer auch schnell möglichst sein Geld erhalten.
    Lutz

  13. Nutzungsentschädigung: Vereinbarung bei vorzeitigem Bezug

    Verkäufer sehr vertrauensselig ...
    Da haben sie ja wirklich einen vertrauensseligen Verkäufer, der mit Ihnen noch nicht einmal für diese Zeitspanne eine Nutzungsentschädigung (quasi Miete) ausgemacht hat, ...

  14. Nutzungsrecht: Gebührenforderungen als Kompensation?

    RE
    Ganz so großzügig ist der Verkäufer ist er auch nicht - damit hält er sich Gebührenforderungen z.B. für den zu realisierenden Wasseranschluss vom Hals.

  15. Auflassung verpfänden: Kreditauszahlung beschleunigen!

    Wenn Ihre Bemühungen zur Beschleunigung der Tätigkeit des ...
    Wenn Ihre Bemühungen zur Beschleunigung der Tätigkeit des Grundbuchamtes erfolglos bleiben, so besteht auch noch die Möglichkeit, Ihren Anspruch auf eine Auflassung der Bank zu verpfänden. Dann wird Ihnen die Bank das Geld auch ohne eingetragene Auflassung überweisen.
    In den neuen Bundesländern bestand vor einigen Jahren (jetzt auch noch?) die Möglichkeit beim Wirtschaftsförderungsamt des Landkreises einen Antrag auf bevorzugte Bearbeitung von Grundbuchangelegenheiten zu stellen. Ein solcher Antrag wurde bei uns innerhalb von einem Tag dort bearbeitet, umgehend zum Grundbuchamt gebracht und am nächsten Tag wurden unsere Grundbuchangelegenheiten geregelt. Allerdings bestand ein öffentliches Interesse an einer Klärung der Grundbuchangelegenheiten bei allen Bauherren des betreffenden Wohngebietes, sodass es mit der Rechtfertigung der Dringlichkeit keine Argumentationsschwierigkeiten gab. Bei einem einzelnen Erwerb einer Gebrauchtimmobilie wird es da schwerer sein.
    In den 90iger Jahre herrschte ja in den Grundbuchämtern der neuen Bundesländern ein gewisser Bearbeitungsstau, der müsste doch aber inzwischen aufgearbeitet sein.
    In der Regel wird erst bei Auflassungseintragung das Geld vom Treuhandkonto des Notars an den Verkäufer überwiesen. Wenn die vertraglichen Regelungen bei Ihnen so sind, wieso wollen Sie vorzeitig bezahlen, es ist doch nicht Ihr Verschulden, wenn es so lange dauert? Allerdings sind auch Regelungen möglich, die einen vorzeitigen Geldübertrag, wohlgemerkt zum Risiko des Käufers, ermöglichen. Theoretisch könnte dann der Verkäufer bei einem anderen Notar das Grundstück noch einmal verkaufen und hier auch vor Auflassungseintragung das Geld mehrfach erhalten.
  16. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Auflassung & Kreditauszahlung: Lösungen bei langer Wartezeit

    💡 Kernaussagen: Die lange Bearbeitungszeit der Auflassung beim Grundbuchamt verzögert die Kreditauszahlung. Diskutiert werden Alternativen wie die Notarbestätigung, die Verpfändung des Anspruchs auf Auflassung oder die Beschleunigung der Auflassungsvormerkung. Ein Blick in den Kaufvertrag ist ratsam, um die Bedingungen für die Kreditauszahlung zu prüfen. Das Nutzungsrecht vor Eigentumsübergang sollte vertraglich geregelt sein.

    ⚠️ Wichtig/Achtung: Im Beitrag Auflassungsvormerkung beschleunigen: Bank fordert Sicherheit wird darauf hingewiesen, dass ohne Auflassungsvormerkung ein Risiko besteht, Schulden ohne Immobilie zu haben. Daher sollte die Beschleunigung der Auflassungsvormerkung Priorität haben.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Mehrere Nutzer empfehlen, den Notar zu kontaktieren, um eine Notarbestätigung zu erhalten (siehe Notarbestätigung: Auflassung ohne Hindernisse möglich). Diese bestätigt der Bank, dass der Eintragung an vereinbarter Rangstelle keine Hindernisse entgegenstehen und kann die Kreditauszahlung beschleunigen.

    💰 Kosten: Die Notarbestätigung verursacht zusätzliche Kosten, die von der Kreditsumme abhängen. Es ist ratsam, sich vorab über die Höhe der Gebühren zu informieren.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Ihren Kaufvertrag auf Klauseln zur Auflassungsvormerkung und Kreditauszahlung. Kontaktieren Sie Ihren Notar, um die Möglichkeiten einer Notarbestätigung zu besprechen und die Auflassungsvormerkung zu beschleunigen. Informieren Sie sich bei Ihrer Bank über die Option der Verpfändung des Anspruchs auf Auflassung (siehe Auflassung verpfänden: Kreditauszahlung beschleunigen!).

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