Mangelhafte Fassadenarbeiten: Rechte, Vorgehen & Kosten bei Pfusch am WDVS?
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Mangelhafte Fassadenarbeiten: Rechte, Vorgehen & Kosten bei Pfusch am WDVS?

Guten Tag,
wir kernsanieren seit 5/2007 ein Einfamilienhaus aus den 50ziger Jahren. Die Fassadenarbeiten (Wärmedämmverbundsystem, Putz, etc.) wurden an einen ortsansässigen Fachbetrieb vergeben.
Beginnd er Arbeiten war: August 2008  -  bis heute!
Angebot gem. LVAbk., Preispauschaliert auf 27.000 €.
Als Fachbauleiter war der GFAbk. der Malerfirma bestellt.
Die Arbeiten wurden verschleppt, an den meisten Tagen (wenn überhaupt) mit einem Arbeiter durchgeführt. Die Baustelle wurde total verdreckt hinterlassen. Unser Eigentum, wie neue Fenster, neues Vordach, Außenanlagen etc. wurden nicht oder nur mangenlhaft vor Beschädigungen geschützt. Folge: Starke Lackschäden an Fenster und Türen, verbogene Edelstahlgeländer und Leuchten, etc.. Es ist ein Wasserschaden durch mit Dämm-Material verstopfte Wasserspeier entstanden. Faxe, E-Mails prallten am AN ab. Der bleibt stets höflich aber unverbindlich.
Wir hatten heute inoffiziell einen (uns privat bekannten) Bausachverständigen da. Dieser hat zahlreiche Mängel wie z.B. zugespachtelte Tropf/Sockelkanten, schief hergestellte nicht winklige Fensterlaibungen <90 Grad, unsaubere Putzkanten, schlampige Ecken (rund statt spitz) etc. festgestellt. Er sagte, dass hier vieles schiefgegangen sei und er uns den Rechtsweg empfiehlt.
Das Gerüst soll heute entfernt werden, obwohl die Arbeiten nicht abgeschlossen sind (für uns nicht), auch der im Angebot vorgesehene Schutzanstrich über dem Putz wird nicht mehr gemacht. Angeblich war dies eine Optional-Position, die nicht zur Ausführung kommt. Davon wussten wir bis heute nichts, das wurde nie besprochen bzw. ausgenommen.
Wir haben bislang zwar zahlreiche Faxe mit Aufforderungen unser Eigentum zu schützen und abzudecken, mit Fristsetzungen, die Arbeiten endlich abzuschließen gesendet, jedoch ohne Erfolg. Eine richtige Mängelrüge haben wir bislang nicht gemacht, die Mängel wurden nur mündlich besprochen. AGAbk. zeigte sich kooperativ macht aber trotzdem nichts "Aussitz-Taktik". Konkreten Fragen, wie die Mängel behoben werden, welcher Ausgleich für unsere beschädigten Bauteile erfolgen soll, weicht er nur aus.
Was müssen wir nun zuerst tun? Eine (laienhafte) Mängelrüge aufsetzen oder gleich zum Anwalt? Worauf müssen wir achten?
Für guten Rat sind wir sehr dankbar.
Grüße von Fam. Kleebaum
Jens Kleebaum
Privater Bauherr EFH
  • Name:
  • Jens Kleebaum
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    ? Kritisch: Bei Verdacht auf Schimmelbildung durch Feuchtigkeitseintritt ist eine umgehende Schimmelanalyse durch einen Fachmann erforderlich.

    ? Kritisch: Die Stabilität des Wärmedämmverbundsystems (WDVSAbk.) muss überprüft werden, um sicherzustellen, dass keine Gefahr durch herabfallende Teile besteht.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit den Fassadenarbeiten an Ihrem Einfamilienhaus haben. Da die Arbeiten seit August 2008 andauern und Mängel vorliegen, ist schnelles Handeln wichtig.

    ? Gefahr: Unsachgemäß ausgeführte Fassadenarbeiten, insbesondere ein mangelhaftes Wärmedämmverbundsystem (WDVS), können zu erheblichen Schäden führen, wie z.B. Feuchtigkeitseintritt, Schimmelbildung und Wärmeverluste. Dies kann die Bausubstanz gefährden und zu gesundheitlichen Problemen führen.

    • Dokumentation: Sichern Sie alle Beweise. Fotografieren Sie die Mängel detailliert und bewahren Sie alle relevanten Dokumente (Angebot, Auftragsbestätigung, Rechnungen, Schriftverkehr) auf.
    • Mängelanzeige: Setzen Sie den Fachbetrieb schriftlich (am besten per Einschreiben mit Rückschein) über die Mängel in Kenntnis und fordern Sie ihn zur Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist auf.
    • Bausachverständiger: Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens. Dieses Gutachten dient als Beweismittel und Grundlage für weitere Schritte.
    • Rechtliche Beratung: Konsultieren Sie einen Anwalt für Baurecht. Dieser kann Ihre Rechte prüfen und Sie hinsichtlich des weiteren Vorgehens beraten (z.B. Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, Schadenersatz).

    ? Gefahr: Beschädigungen an Fenstern, Türen, Edelstahlgeländern und Leuchten deuten auf unsachgemäße Ausführung hin. Diese Schäden müssen ebenfalls dokumentiert und dem Fachbetrieb zur Last gelegt werden.

    ? Gefahr: Ein Wasserschaden durch mangelhafte Fassadenarbeiten kann schwerwiegende Folgen haben. Lassen Sie die Ursache des Wasserschadens umgehend von einem Fachmann beheben, um Folgeschäden zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Fassade umgehend von einem unabhängigen Bausachverständigen begutachten und holen Sie sich rechtlichen Rat. Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert und setzen Sie dem Fachbetrieb eine Frist zur Mängelbeseitigung.

    ? Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
    Ein WDVS ist ein System zur Wärmedämmung von Außenwänden, bestehend aus Dämmstoff, Armierungsschicht und Oberputz. Es dient der Reduzierung von Wärmeverlusten und somit der Energieeinsparung. Verwandte Begriffe: Fassadendämmung, Außendämmung, Wärmeschutz.
    Mängelanzeige
    Die Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung des Auftraggebers an den Auftragnehmer über festgestellte Mängel an der erbrachten Leistung. Sie fordert den Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung auf. Verwandte Begriffe: Rüge, Beanstandung, Gewährleistung.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen im Bauwesen verfügt und Gutachten zu Bauschäden, Baumängeln oder anderen bautechnischen Fragen erstellt. Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Bauingenieur.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers, für Mängel an seiner Leistung einzustehen. Sie beträgt bei Bauleistungen in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Sachmängelhaftung, Garantie.
    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass er die Leistung des Auftragnehmers als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Fertigstellung.
    Pauschalpreis
    Ein Pauschalpreis ist ein im Voraus vereinbarter fester Preis für eine bestimmte Leistung, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Nachträgliche Änderungen oder zusätzliche Leistungen müssen gesondert vereinbart werden. Verwandte Begriffe: Festpreis, Einheitspreis, Angebotspreis.
    Sockelkanten
    Sockelkanten sind die unteren Abschlüsse einer Fassade, die den Übergang zum Erdreich oder zu anderen Bauteilen bilden. Sie sind besonders anfällig für Feuchtigkeitsschäden. Verwandte Begriffe: Fassadensockel, Perimeterdämmung, Spritzwasserschutz.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Rechte habe ich bei mangelhaften Fassadenarbeiten?
      Sie haben das Recht auf Nacherfüllung (Mängelbeseitigung), Minderung des Werklohns, Schadenersatz oder Rücktritt vom Vertrag, wenn die Mängel erheblich sind und der Fachbetrieb die Mängelbeseitigung verweigert oder nicht erfolgreich durchführt.
    2. Wie lange habe ich Zeit, Mängel geltend zu machen?
      Die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme der Leistung. Es ist wichtig, Mängel innerhalb dieser Frist schriftlich anzuzeigen.
    3. Was kostet ein Bausachverständiger?
      Die Kosten für ein Gutachten eines Bausachverständigen hängen vom Umfang der Begutachtung und der Komplexität der Mängel ab. Sie können mit Kosten im Bereich von einigen hundert bis mehreren tausend Euro rechnen.
    4. Kann ich die Kosten für den Bausachverständigen vom Fachbetrieb zurückfordern?
      Ja, wenn der Fachbetrieb für die Mängel verantwortlich ist, können Sie die Kosten für den Bausachverständigen als Schadenersatz geltend machen.
    5. Was ist ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS)?
      Ein WDVS ist ein System zur Wärmedämmung von Fassaden, das aus Dämmplatten, einer Armierungsschicht und einem Oberputz besteht. Es dient dazu, den Energieverbrauch zu senken und das Raumklima zu verbessern.
    6. Was bedeutet "preispauschaliert" im Angebot?
      Ein Pauschalpreis bedeutet, dass der Fachbetrieb für die vereinbarten Leistungen einen festen Preis erhält, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Nachträgliche Änderungen oder zusätzliche Leistungen müssen gesondert vereinbart werden.
    7. Was ist eine Mängelanzeige?
      Eine Mängelanzeige ist eine schriftliche Mitteilung an den Auftragnehmer (Fachbetrieb), in der die aufgetretenen Mängel detailliert beschrieben und die Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist ausgesprochen wird.
    8. Was ist die Abnahme der Leistung?
      Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers (Bauherr), dass die Leistung des Auftragnehmers (Fachbetrieb) im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.

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  2. Was tun, wenn Fassadenbauer fuscht und die Arbeiten abbricht?

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, Jens!
    (Darf ich duzen? Wenn, nicht, bitte kurz mitteilen!)
    Eine sofortige Konsultation eines RA wäre grundsätzlich empfehlenswert. Einziger möglicher Nachteil: Wenn die Firma nicht ordnungsgemäß mit Mängelbeseitigungen und Restarbeiten in Verzug gesetzt wurde (das kann erst ein RA am konkreten Einzelfall beurteilen), besteht das Risiko, dass ihr die Kosten eines RA für dessen außergerichtliche Tätigkeit nicht von der Fassadenbaufirma erstattet verlangen könnt.
    Falls ihr einen solchen etwaigen Erstattungsanspruch auf sicherere Füße stellen wollt, käme folgendes Vorgehen in Frage:
    a) heute keine Erklärungen abgeben, aus denen die Bauleute entnehmen könnten, dass ihr das Werk abnehmt. Zeugen dabei haben. Auf Mängel und offene Restarbeiten verweisen. Weiterarbeit einfordern.
    b) Firma so schnell wie möglich per Einwurfeinschreiben anschreiben, alle Mängel und Restarbeiten ganz genau bezeichnen und der Firma ein Frist setzen, um " ... die Mängelbeseitigungen und ausstehenden Restarbeiten ordnungsgemäß und den anerkannten Regeln der Technik entsprechend fachgerecht zu erledigen".
    z.B. Frist von 3 Wochen setzen. Genaues Kalenderdatum bei der Fristsetzung angeben.
    Überschreibt euren Brief mit "Mängelbeseitigungsaufforderung vor Abnahme".
    Vermeidet es, etwa zu erwähnen, dass ihr die Abnahme verweigert. Vermeidet es, etwa zu erwähnen, dass ihr nach Fristablauf weitere Arbeiten ablehnt. Beides ist etwas, was erst der RA beurteilen kann.
    c) in der Zwischenzeit die Mängel und Restarbeiten mit Fotos und Zeugen bestmöglich dokumentieren (bevor die Firma ggf. weitermacht).
    d) Abwarten, was die Firma tut. Wenn nichts erledigt wird, kannst du dann nach Fristablauf einen Anwalt (am besten einen, der sich im Baurecht auskennt) beauftragen und sodann mit dem die weitere Vorgehensweise besprechen.
    Innerhalb der Frist kooperativ sein, wenn die Firma was tun will, aber keine weiteren Erklärungen abgeben, und möglichst auch nichts unterschreiben. Alles weitere nach Fristablauf mit RA besprechen.
    (Alle meine Tipps und Hinweise sind unverbindlich, ohne Gewähr und können einen juristischen Rat im Einzelfall nicht ersetzen.)
    Viele Grüße und viel Erfolg!
    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

  3. Gepfuscht hat er ja schon  -  leider!

    Vielen Dank für den wertvollen Beitrag. Wir werden uns nach einem RA für Baurecht umsehen. Inzwischen haben wir das ursprüngliche Angebot nochmal genau angesehen. Dort wurde ein Putz mit anschließendem Farbanstrich angeboten. Tatsächlich wurde ein eingefärbter (Sto) Putz aufgetragen ohne Egalisierungsanstrich, dieser ist als BP (= Bedarfsposition wenn man es weiß) aufgenommen.
    Angebot wurde Preispauschaliert. Dennoch, wenn eigentlich Putz + Farbe vorgesehen waren  -  darf sich dann die Malerfirma einfach einen Arbeitsgang sparen und eingefärbten Putz verwenden?
    Für den (sicher sinnvollen) Egalisierungsanstrich müssten wir nun wieder extra zahlen  -  und das bei der ganzen Misere mit diesem Lotterladen.
    Soll ich den Egalisierungsanstrich einfach einfordern (Maler will heute eine Antwort) oder darauf verzichten und das Gerüst (steht schon seit fast 9 Monaten) abbauen lassen.
    Ärger ist vorprogrammiert  -  oder gibt es noch eine Lösungsmöglichkeit vor Anwalt?
    Danke und viele Grüße
    Jens

  4. habe was wichtiges vergessen  -  Experte von der Malerinnung!

    Noch eine Anmerkung:
    Wir haben den Fall mündlich der Malerinnung geschildert. Man hat uns einen Sachverständigen unverbindlich vorbeigeschickt.
    Der sagte wörtlich "das kann der so nicht verkaufen" und dass wir einen offiziellen SV beauftragen sollten. Die fehlende Tropfkante, etc. befand er einem Innungsmitglied nicht Wert.
    So wird z.T. in Deutschland gearbeitet:
    Mann beauftragt eine teuere, Deutsche Fachfirma und bekommt schlimmeren Pfusch als beim ... von My Hammer.
    Das ist sicherlich sehr pauschal und ein wenig polemisch.
    Aber trauriger Alltag bei vielen Bauherren.
    Schlimm ist, dass der AN die Aussitz-Taktik perfekt beherrscht. Er nutzt die Unwissenheit privater BH aus. Machen müssen wir jetzt, Anwalt SV usw. Wer freut sich da noch am neuen Haus.
    Frustrierte Grüße
    Jens

  5. Hallo Jens, Ich habe leider als Baujurist vom ...

    Foto von

    Hallo Jens,
    Ich habe leider als Baujurist vom putze- und Malerhandwerk technisch keine ausreichenden Kenntnisse, um die bautechnischen Vorfragen zu klären. Dies vorausschickend möchte ich zu denken geben, dass es evtl. zwischen einem Farbanstrich und einem Egalisierungsanstrich einen Unterschied geben könnte. Bei der Frage, ob ein Egalisierungsanstrich sinnvoll oder vielleicht sogar nach den Regeln der Technik erforderlich ist, scheint es evtl. auch darauf anzukommen, was für eine Putzart ihr habt.
    Siehe hierzu z.B. :

    Wenn ein Farbanstrich im Angebot stand und wirklich dieses Angebot ohne Änderungen so übernommen und pauschalisiert wurde, dürftet ihr aus meiner Sicht weiterhin einen Anspruch auf ergänzende Ausführung eines solchen Farbanstrichs haben. Dies solltet ihr der Firma heute (schriftlich) mitteilen und auf dessen Ausführung ohne Zusatzkosten innerhalb des Pauschalpreises bestehen.
    Wenn eine Egalisierungsanstrich wirklich etwas anders ist, als ein Farbanstrich, ihr einen solchen nur als Bedarfsposition im Angebot stehen hattet und einen solchen nicht wünscht, müsst ihr aufpassen, dass es bei eurer Mitteilung an die Firma keine Missverständnisse gibt, da die Beauftragung einer BP zu weiteren Kosten führen würde.
    Dann sollte ihr darauf hinweisen, dass ihr innerhalb des vereinbarten Pauschalpreises den vertraglich vorgesehenen Farbanstrich wünscht, ausdrücklich nicht jedoch den als Bedarfsposition separat angebotenen Egalisierungsanstrich.
    Aber: Die o.g. technischen Vorfragen müsst ihr vorher selbst klären, da kann ich nicht helfen. Vielleicht können das unsere Techniker hier im Forum.
    (Alle meine Tipps und Hinweise sind unverbindlich, ohne Gewähr und können einen juristischen Rat im Einzelfall nicht ersetzen.)
    Viele Grüße und viel Erfolg!
    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

  6. Nachtrag zum vorherigen Thread

    Foto von

    Noch einen Nachtrag mit weiterführenden Links zur technischen Seite, vielleicht helfen sie euch weiter ...

    Zitat aus jenen Thread:

    "Die Hersteller der Putze berücksichtigen dies in ihren Technischen Merkblättern für Dünnschichtputze, in dem sie einen Ausgleichsanstrich für den Putz vorsehen.
    Eine Fachfirma hat dies zu berücksichtigen.
    Deshalb schrieb MK in dem Link auch:
    "wenn man mich als SV fragen würden,
    dann würde ich den Egalisierungsanstrich als allgemein anerkannte Regel der Technik einstufen und das Fehlen desselben als Mangel bezeichnen. "

    Mein Fazit daraus: Besorgt euch die Herstellerrichtlinien / technischen Merkblätter zu dem bei euch verwendeten Putz (oft erhältlich auf der Homepage des Putzherstellers), um zunächst zu klären, ob ein Egalisierungsanstrich nicht ohnehin notwendig wäre. Und: fragt doch mal den SV danach, den euch die Malerinnung vorbeigeschickt hat.
    Eine schöne Beschreibung von Veikko Ulrich zu den einzelnen Putzarten gibt es hier:

    Viele Grüße!
    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

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