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Vertragsrücktritt des Architekten  -  Schadensersatz?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Vertragsrücktritt des Architekten  -  Schadensersatz?

Hallo,
mal eine Frage zum Schadensersatz wenn der Architekt vorzeitig (in meinem falle nach Fertigstellung der Eingabeplanung) aus dem mündlich geschlopssenen Bauvertrag mit einzelauftragsvergabe aussteigt. er hat mir gesagt, dass es aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ginge  -  gleichzeitig aber für seinen Stammkunden, die Kommune ein ähnliches Objekt wie meines entwickelt und begleitet.
ich fordere nun wegen Zeitverzug 3 Monatsmieten Schadensersatz + Schadensersatz für tekturkosten der Genehmigungsbehörde, da er im Plan zwei Höhenangaben eingetragen hatte, die sich widersprechen. Ich bat mehrmals diese Punkte in der Honorarrechnung zu berücksichtigen. er lässt mir nun vom Rechtsanwalt schreiben und droht mit Klage. was nun?
  • Name:
  • Chris Arnold

  1. Geh zum Anwalt,

    und zwar am besten schon vor einigen Wochen ...
    WENN der Architekt NACHWEISLICH die gesundheitlichen Gründe nur vorgeschoben hat wird's ärgerlich für ihn, aber einfach mal kürzen ohne formal passenden Schriftwechsel ist dumm. Der (Fach-) Anwalt kann in 1 h klären, ob sich der Aufwand lohnt und ob's Erfolgsaussichten gibt, aber da kommt es auf viele Kleinigkeiten an, bis man die alle hier erfragt hat, ist der Gerichtstermin vorbei. Klagedrohungen sind undramatisch, zumindest für Anwälte, darum nimmt man am besten einen solchen und hat keinen Dauerstress damit.
    Wird wohl auf einen Kompromiss rauslaufen, das kann man auch bei der Architektenkammer (Schlichtungsstelle) lösen, ist einen Versuch Wert.
    Kann aber nie schaden, die eigenen Karten zu kennen, darum=> Anwalt
    Gruß
    Volker Leue

  2. danke für die schnelle Antwort! der Architekt hat ...

    danke für die schnelle Antwort!
    der Architekt hat mir sogar im Klärungsgespräch wegen der Rechnung noch gesagt, dass der andere Kunde (die Kommune) der bessere ist, mit welchem er schon 30 Jahre zusammenarbeitet und deshalb soll ich mich nicht so haben!

  3. Also zunächst hat ...

    Also zunächst hat der Architekt ein Recht auf Nachbesserung. Das ist ihm offensichtlich nicht eingeräumt worden. Stattdessen wird eine Tektur gemacht. Und dann werden mal eben so pauschal 3 Monatsmieten als Schadenersatz gefordert (anders ausgedrückt: ganz einfach nicht bezahlt).
    Das sieht schon ein bisserl doof aus, oder?

  4. nicht ganz richtig verstanden. klar hat der Architekt ...

    nicht ganz richtig verstanden. klar hat der Architekt nachgebessert und die Tektur selbst erledigt. doch mir sind trotzdem die Genehmigungskosten und Kosten für Nichteinhaltung öffentlicher Baunormen angefallen.
    ferner ist es nicht so, dass ich einfach nicht bezahle. Ich bat um Berücksichtigung dieser Positionen in der Endrechnung. ein Gespräch mit dem Architekten war fruchtlos.

  5. Dann ist er doch wenigstens ehrlich ...

    Klar gesagt: Bei Ihnen gibt es zu wenig zu verdienen.
    Alle Selbständigen und Freiberufler sind in unserem System zum Umsatz machen "verdammt". Wenn der Umsatz nicht stimmt geht es schnell in die Miesen, trotzdem will der Staat weiter Steuern haben und Berufsverbände und Versicherungen Beiträge kassieren. Nur soviel zum Hintergrund. Wenn da ein öffentlicher Auftrag kommt, kann man den nicht abweisen, und wenn die Kapazität nicht reicht, dann trennt man sich eben von einem wenig lukrativen Privatauftrag.
    Nur wenn ein Vertrag besteht, kann man den zwar jederzeit kündigen, muss aber ggf. Ersatz leisten. Da ist jetzt die Frage, was denn überhaupt für ein Schaden entstanden ist. Und zuerst steht da die Frage im Raum, gab es denn überhaupt einen wirksamen Vertrag über alle Leistungsphasen? Und welche Honorarvereinbarung wurde darüber getroffen? Das ist bei rein mündlichen Verträgen fraglich und schwer zu beweisen.
    Obwohl es besser schriftlich laufen sollte, werden viele Architektenverträge in der Tat mündlich geschlossen, allerdings häufig nur bis zur Genehmigungsplanung. Das läuft so ab, dass der Architekt Entwürfe fertigt und schließlich die Genehmigungsplanung anfertigt und der Bauherr diese Pläne unterzeichnet und beim Bauamt einreicht. Bei vielen mündlichen Architektenverträgen ist die Abgabe des Bauantrags beim Bauamt der erste schriftliche Hinweis für den Architekt, das überhaupt ein Vertrag besteht. Sofern der Bauherr die Pläne nachweislich verwendet, z.B. für den Bauantrag, ist das Honorar für den Architekten für die Leistungsphasen 1-4 gesichert. Wenn die Planung vorher seitens des Bauherrn abgebrochen wird, gibt es oft Streit ums Honorar. Wenn der Bauherr bei Planungsabbruch die bis dahin angefallen Planungsleistungen nicht bezahlen will, dann gerät der Architekt oft in Beweisnot, dass überhaupt ein Auftrag besteht. Mir sind Gerichtsurteile bekannt, wonach durch Vorlage der Pläne beim Bauamt durch den Bauherrn der Honoraranspruch für die Leistungsphasen 1-4 nachgewiesen ist.
    Worauf ich hinauswill: Häufig enden diese streitgegenständlichen mündlichen Verträge immer nach der Leistungsphase 4 "Genehmigungsplanung". Selten kann ein Architekt nachweisen, dass er einen mündlichen Vertrag über die Leistungsphase 4 hinaus hatte und wegen Vertragskündigung entgangenen Gewinn für die nicht ausgeführten Leistungsphasen einfordern. Dies müsste im Umkehrschluss für Sie bedeuten, dass auch Sie Schwierigkeiten haben werden, einen mündlichen Vertrag über Leistungsphase 4 hinaus nachzuweisen.
    Zur Tektur: Zwei verkehrte Höhenangaben zu ändern kann nicht die Welt an Kosten verursacht haben. Und wenn, war es Sache des Entwurfsverfassers, die Bauantragsunterlagen zu korrigieren. Zur Nachbesserung musste ihm Gelegenheit gegeben werden.
    Zum Mietausfall: Nachdem Ihnen der Architekt mitgeteilt hat, dass er die weiteren Leistungsphasen nicht ausführen will, hätten Sie ein anderes Büro beauftragen müssen, damit die Planung zügig vorangetrieben wird.
    Wenn Sie wirklich nachweisen können, dass ein mündlicher Vertrag über alle Leistungsphasen bestand, dann könnten Sie evtl. Ersatz der Mehrkosten verlangen, falls ein anderes Büro teurer als der erste Architekt ist. Allerdings gilt bei mündlichen Beauftragungen grundsätzlich der Mindestsatz nach HOAIAbk.. Zu den Mindestsatzkonditionen wird sich wahrscheinlich auch ein anderes Büro finden, was die Planungen weiterführt.
    Dies ist aber nur meine Privatmeinung und ist keine Rechtsberatung.
    Gruß

  6. danke für ihre interessante Meinung insbesondere zum Punkt ...

    danke für ihre interessante Meinung insbesondere zum Punkt mündlicher vertrag.
    der schriftliche Vertrag wurde angesprochen und ich bat um diesen, doch war letztlich der vertragsruecktritt schneller als der schriftliche vertrag.
    ich habe mich dann selbst um Alternativen gekümmert und letztlich den komplettauftrag an ein Bauunternehmen als schlüsselfertigen bau gegeben. das ist zwar teuerer als einzelgewerksvergabe, doch was wollte ich tun um nicht noch weitere Verzögerungen zu erleiden.
    Problem war dann noch, dass der Architekt noch per Hand zeichnete und nur einen vergrößerten plan dem Bauunternehmen stellte und dieses alle Berechnungen selbst anstellen musste und nicht den CAD-Planungen entnehmen konnte. klar verteuerte dies auch den Auftrag.
    nun stellt sich die Frage warum ich überhaupt diesen Architekten gewählt habe  -  weil meine Eltern bereits 2x mit ihm gebaut hatten und man die stärken und schwächen kannte. ferner hatte er das ursprünglich vorgesehene Baugrundstück taxiert und als baugeeignet eingestuft. letztlich erlaubte die zuständige Gemeinde jedoch den vorgesehenen Baukörper nicht (obwohl kein Bebauungsplan vorlag und die umliegende Bebauung aufgenommen wurde) und legte Veränderungssperre ein bis ein Bebauungsplan aufgestellt ist. das Objekt wurde dann in der nachbargemeinde verwirklicht.

  7. Kleiner Scherz,

    oder? Eine etwas unsymmetrische Rechtsauffassung, wenn der arme Architekt nahezu jeden Mist machen kann, bis der Vertrag mit Nachbesserungsmöglichkeit, Fristen und viel hin und her endlich 'aus wichtigem Grund' gekündigt werden kann, der liebe Planer aber selbstverständlich den Kram für einen besseren Auftrag jederzeit hinwerfen kann! Und natürlich wird mal wieder der entstandene Schaden nahe Null sein, denn es sind ja alles Sowieso-Kosten oder was-auch-immer-Kosten, während ein Planer nur seine 'ersparten Aufwendungen' ansetzen muss und fast das gesamte Honorar bekommen würde. Rechte und PFLICHTEN gelten für beide Seiten und es gibt keine freie Entscheidung für den besseren Auftrag, wenn die Kapazität nicht reicht, muss er den Kommunalauftrag ablehnen oder den Privatauftrag unter schriftlichem Vorbehalt einer Verzögerung annehmen oder einen Mitarbeiter einstellen usw.
    Hallo, hier hat ein Planer eine Bauverzögerung zu vertreten! Ich glaube, bei den Mieten geht es wohl eher um die länger zu zahlende eigene Miete als ausgefallene Mieteinnahmen.
    Gut möglich, dass sich ein Vertrag nicht nachweisen lässt, aber 'so ist das nun mal, wenn was Besseres kommt' ist ja wohl nicht ganz angemessen. 'So teuer war's ja nicht' mag auch stimmen, aber hier hat ein Laie reagiert und wenn das nicht ganz passt, macht so ein Detailfehler nicht den ganzen Sachverhalt entschuldbar.
    Nochmal: Anwalt! (Kann sein, dass der nur bemerkt, es gibt wenig Aussichten, aber dann weiß man's wenigstens)
    Gruß
    VL

  8. bei der miete handelt es sich um mietausfall ...

    bei der miete handelt es sich um mietausfall

  9. Ich bin ja nun auch nicht immer ...

    Ich bin ja nun auch nicht immer einer der Hosianna bei den Architekten ruft. Aber: bis zum vorletzten Post sah es so aus: Architekt hat seine Arbeit (mehr oder weniger gut) geleistet, AG zieht ab. Ganz einfach pauschal so. Und so geht das nun nicht.
    Nu geht es weiter: Projekt ist in der Nachbarkommune verwirklicht worden. Ergo: keine genehmigungsfähige Planung = überhaupt kein Geld, der Architekt schuldet eine genehmigungsfähige Planung.
    Jetzt geht es um die Frage, was ist zu beweisen: BH sagt, Architekt sagt. Architekt sagt: habe ich nie gesagt.
    Und jetzt grundsätzlich mal: was ich immer zum kotzen finde, dass man nur bruchstücksweise mit den Details herauskommt.
    Deutlich, aber musste mal sein.

  10. danke für die regen Kommentare und sorry, dass ...

    danke für die regen Kommentare und sorry, dass ich das mit der nachbargemeinde nicht sofort genannt habe  -  erschien mir in dem Fall nicht relevant. der eingabeplan bezog sich schon auf die nachbargemeinde (nur in der hausnummer war ein Fehler)  -  der entwurfsplan noch auf das ursprüngliche grundstück. der Unterschied in den Plänen ist, dass ich letztlich ohne Tiefgarage bauen konnte, da die nachbargemeinde keine so hohen stellplatzauflagen machte.
    sauer bin ich aber, dass ich das Ursprungsgrundstück gekauft habe, da mir der Architekt sagte, dass ich mein Objekt dort bauen könne, was dann nicht ging. doch das ist ja eine andere "Baustelle" ...

  11. Vertrag kündigen

    @PVLeue
    Es geht halt um den Nachweis eines mündlichen Vertrages. Da werfen Sie einiges durcheinander. Aus einem schriftlichen Vertrag kann auch der Architekt natürlich nicht so einfach ohne Konsequenzen aussteigen.
    Das ein Vertrag über Lph 5-9 bestand wird der Architekt, sofern man vom ihm Geld will, wahrscheinlich bestreiten. Sollte der Architekt im Streitfall zugeben, das ein Vertrag über 5-9 bestand oder ihm dies nachgewiesen werden können, dann gibt es da vielleicht auch finanziell was zu hohlen, aber die Erfordernis einer anwaltlichen Beratung wurde ja schon hingewiesen.
    Erstaunlich finde ich aber Ihre Bauherrenmeinung, Herr Arnold, dass eine freie Planung mit gewerkeweiser Einzelvergabe günstiger kommt, als eine Vergabe an Generalunternehmer/Generalübernehmer/Bauträger. Als freier Planer sehe ich das grundsätzlich genauso, anhand der hier oft nachzulesenden Bauherrenmeinungen ist man damit aber in der Minderheit.
    Gruß

  12. Och nö, nicht wieder diese sinnlose Diskussion ...

    Och nö, nicht wieder diese sinnlose Diskussion sonst schlage ich mich mal völlig auf Bauherrenseite: Architekt versemmelt eine Planung und nun hat der Bauherr ein für Ihn nicht nutzbares Grundstück an der Backe ...

  13. Nein,

    hier wird nichts durcheinander geworfen.
    "Gut möglich, dass sich ein Vertrag nicht nachweisen lässt, ... " hatte ich geschrieben, kann sein, aber mündliche Verträge haben prinzipiell die gleiche Gültigkeit wie schriftliche (im Forum oft genug zu lesen, als Antwort auf "muss ich zahlen, das war nur mündlich lose abgesprochen"). Mich stört, dass hier mit zweierlei Maß gemessen wird, bei o.g. Fragestellungen lese ich oft genug Empörung über diese "dreisten Versuche" (Ich glaube allerdings nicht von Ihnen, sorry). Ihre Antwort lautete in Teilen 'man muss halt sehen als Freiberufler wo man bleibt' und das passt einfach nicht. Der AN steht ebenso in der Pflicht wie der AG und solche Hinweise lassen (vielleicht zu unrecht) darauf schließen, dass es der Schreiber anders sieht.
    Aber alles akademisch, der wichtigere Ansatzpunkt wird wohl die genehmigungsfähige Planung sein.
    Gruß
    Volker Leue

  14. ist ja auch egal

    mir geht es ja nicht ums recht haben, sondern nur darum, jemanden, der evtl. auf einen juristischen Streit draufzusteuert, auf Fallstricke hinzuweisen.

  15. und der Fall ist selten

    In der Regel stecken Planer in der Bredouille, eine mündliche Beauftragung von Planungsleistungen nachzuweisen, wenn der Auftraggeber vor Verwendung der Planungsleistung die Beauftragung leugnet.
    Hier ist es ja geradzu andersherum. Und das halte ich schon für einen so seltenen Fall, dass man das nicht verallgemeinern kann.
    Deshalb nochmal genau gefragt: Haben Sie denn wirklich und ausdrücklich den Planer aufgefordert, mit der Ausführungsplanung, Ausschreibung usw. weiterzumachen und auch mitgeteilt, dass er die Bauüberwachung übernehmen soll und hat der Planer diesem Auftrag zugestimmt?

  16. der Architekt hatte ein ähnliches obekt für die ...

    der Architekt hatte ein ähnliches obekt für die Kommune erstellt und mir gefiel es sehr gut. darauf hin erkundigte ich mich bei ihm nach den kosten und besichtigte dieses Objekt und erhielt die Pläne. Ende 2008 fanden dann die vorgespraeche zu meinem bau statt und eine Grobplanung wurde erstellt. Ich bat um den vertrag, welcher die Leistungen inkl. Ausschreibungen und Bauüberwachungen und -Begleitung enthält. es war immer die rede von der vollumfänglichen Architektenbegleitung, da ich als leihe keine einzelauftragsvergabe durchführen kann, v.a. nicht in der vom Architekten genannten Zeit von 6 Monaten (Baubeginn bis Bezugsfertigkeit).
    m.e. ist aber hier unstrittig ob der Architekt bis zum Ende beauftragt war oder nicht, da der Rechtsanwalt des Architekten auch von "Beendigung des vertragsverhaeltnisses" spricht.
    er schreibt zwar weiter, dass ich damit einverstanden gewesen wäre  -  doch was heißt einverstanden? ich hatte den kauf des 2. Grundstücks angeleiert, war mit Banken in Verhandlungen und musste sehen, dass es vorwärts geht, zumal der Architekt schon vor Eingabeplanung krankheitsbedingt ausfiel und 3 Wochen Verzögerung entstanden.

  17. Nachtrag

    da ich den Ursprungsbeitrag nicht aufblähen wollte, habe ich nebenpunkte weggelassen, doch scheint es nun, dass diese auch wichtig sind:

    1) der entwurfsplan enthielt eine Dachneigung von 45 °. im eingabeplan war die Dachneigung nicht näher bezeichnet worden. erst als ich nach Genehmigung eine rüge der gemeine erhielt sah ich, dass der Architekt auf 50 ° abgeändert hatte, was natürlich mehr umbauten Raum und damit kosten bedeutet. das Angebot des Architekten im Rahmen der Tektur die Dachneigung zu ändern lehnte ich ab, da ich z.Z. schon den Generalunternehmer beauftragt hatte.

    2) im vorplan waren abstellräume in den Wohnungen enthalten  -  im Genehmigungsplan wurden diese "vergessen"  -  Argumentation nun: absichtlich weggelassen, da die eg-Wohnungen barrierefrei sein sollen ... OGAbk. und DGAbk. sind aber so und so nicht barrierefrei. der Bauunternehmer hat zwar die Räume nun eingebaut, sollten die Pläne aber für einen späteren verkauf nötig sein, stimmen sie nicht mit der Wirklichkeit überein.

    3) die Entwurfsplanung sah für jedes Kellerabteil ein Fenster vor wie besprochen. im eingabeplan waren 2 abteile ohne Fenster. Ich stellte dies erst fest, als die Kellermauern ausgeschalt wurden. Ich kam nicht auf die Idee, dass solche Dinge ohne Absprache geändert werden.
    abschließende frage:
    wie stehen sie zu meiner Auffassung, dass die Bauausführung durch Generalunternehmer und handgezeichnete, nicht EDV-fähige Pläne verteuert hat?

  18. Ist

    wie immer.
    1.) Wer was will muss beweisen. Also muss bewiesen werden, dass das BVAbk. durch Vergabe an Generalunternehmer teurer wurde als per Einzelvergabe.
    2.) Dazu muss natürlich auch die Beauftragung der Leistungsphasen über 4 hinaus bewiesen werden. Wenn tatsächlich über 4 hinaus beauftragt wurde, hätte dem Architekten eine Frist zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten gesetzt werden müssen. Bei Nichteinhaltung Androhung der Ersatzvornahme und Schadenersatz. Einfach einen Generalunternehmer beauftragen halte ich für die falsche Vorgehensweise.
    3.) Offenbar baut der Generalunternehmer nach Baueingabeplänen, denn Werkpläne wurden nicht erstellt. Hier hätte der Generalunternehmer auf fehlende Ausführungsplanung hinweisen und diese von Ihnen abfordern müssen. Auf CAD gefertigte Pläne besteht grundsätzlich kein Anspruch, es sei denn, darüber gibt es eine explizite Vereinbarung.
    Abschließend:
    Anwalt aufsuchen und beraten lassen.

  19. Naja ...

    Wenn jemand ein nicht nach seinen Wünschen bebaubares Grundstück "an der Backe" hat und das einen "Nebenkriegsschauplatz" nennt, dann würde es mich nicht wundern, wenn sich herausstellen würde, dass die Schuld des Architekten da vielleicht doch nicht (so groß) vorhanden ist, wie von einigen vermutet.

    Wer nach Eingabeplänen baut, gehört ... (zensiert)
    Es gibt noch kein Recht darauf, irgendwelche elektronsichen Daten vom Planer zu bekommen.
    Es ist noch immer  -  gerade im Bereich bis Bauantrag  -  üblich, mit Beistift und Tusche zu zeichnen.
    Ein pauschales Abziehen irgendwelcher fiktiver Zahlen ist egal wem gegenüber eine Sauerei. Ich behalte mal ein  -  soll der andere doch klagen. Kost ja sein Geld. => Ich könnte ...
    Wenn ein Schaden entstanden ist, so muss dieser ersetzt werden. Aber der Schaden muss belegt werden. Ist ja an sich auch kein Problem.
    Schmerzensgeld gibt es bei Bausachen nicht!
    *******

  20. nebenkriegsschauplatz nante ich es, da zwischen kauf und ...

    nebenkriegsschauplatz nante ich es, da zwischen kauf und Planung 3 Jahre vergingen. somit der zeitliche Zusammenhang sehr lange ist.
    ferner liegen sie falsch wenn sie behaupten, das fiktive zahlen abgezogen werden. die tekturkosten stehen fest und dass das Objekt verspätet fertig wird und dadurch mietausfall anfällt steht auch fest.
    ferner habe ich den Architekten sowohl im Gespräch als auch schriftlich um eine einvernehmliche Lösung gebeten.

  21. der gu hat die Werkpläne auf Basis eines ...

    der gu hat die Werkpläne auf Basis eines 1:50er eingabeplans erstellt.
    mit fristsetzen etc. für die weiteren bauphasen ist ja schön und recht. doch was will man machen wenn einem ein alter Architekt (so um die 70) sagt, dass er es gesundheitlich nicht mehr packt und einen fragt "as wollen sie machen wenn ich jetzt weiter machen und dann umfalle ... "
    wenn es um die Gesundheit gegangen wäre ... aber es ging nur um den besser dotierten Auftrag, was auch im klärenden Gespräch im oktober unumwunden zugegeben wurde. und ich hatte die lauferei, musste einen gu suchen (Gott sei Dank habe ich ein goldstück von gu gefunden) und die ganzen Fehler ausbügeln ...

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