Architektenvertrag: Leistungsphasen ausschließen? Konsequenzen, Kosten & Alternativen?

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Ein Architektenvertrag, der einzelne Leistungsphasen ausschließt, ist grundsätzlich möglich, sollte aber gut überlegt sein. Es ist wichtig zu verstehen, welche Konsequenzen dies für Ihr Bauvorhaben hat.

Leistungsbild Technische Ausrüstung: Wenn die Planung der Anlagen der Gewerke (Wasser, Abwasser, Wärmeversorgung, Brauchwassererwärmung, Elektrotechnik) ausgeschlossen ist, müssen Sie sich selbst darum kümmern oder einen anderen Fachplaner beauftragen. Dies kann zu Koordinationsproblemen führen.

Leistungen für den Wärmeschutz: Fehlt der Wärmeschutznachweis, kann dies zu Problemen bei der Baugenehmigung und später zu höheren Energiekosten führen. Ein fehlender Wärmeschutznachweis kann auch rechtliche Konsequenzen haben, wenn die energetischen Anforderungen nicht erfüllt werden.

Pauschalhonorar: Ein Pauschalhonorar ist unabhängig von den tatsächlichen Baukosten. Klären Sie, ob das Honorar angemessen ist, wenn bestimmte Leistungen fehlen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Architektenvertrag von einem unabhängigen Bausachverständigen oder Anwalt für Baurecht prüfen, bevor Sie ihn unterzeichnen. Klären Sie genau, welche Leistungen im Vertrag enthalten sind und welche nicht.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt einen Architektenvertrag, bei dem wesentliche Planungsleistungen der Technischen Ausrüstung (TA) und des Wärmeschutzes ausgeschlossen oder stark eingeschränkt werden. Dies ist ein klassisches Beispiel für eine unvollständige Leistungsbeschreibung, die zu erheblichen Risiken für den Bauherrn führen kann. Die Reduzierung auf die Leistungsphasen 7 und 8 (Überwachung und Objektbetreuung) für die Haustechnik bedeutet, dass die grundlegende Planung, Ausschreibung und Vergabe dieser Gewerke nicht vom Architekten, sondern von den ausführenden Handwerkern erbracht werden soll. Dies ist unüblich und birgt die Gefahr von Interessenkonflikten, da die Handwerker ihre eigene Planung später ausführen und abrechnen.

🔴 Gefahr: Der Ausschluss der Leistungsphasen 1-6 (Grundlagenermittlung bis Ausschreibungsvorbereitung) für die Technische Ausrüstung führt zu einer fehlenden koordinierten Gesamtplanung. Die Handwerker planen isoliert, was zu Schnittstellenproblemen, höheren Kosten und mangelhafter Qualität führen kann. Zudem fehlt eine belastbare Grundlage für die Angebotseinholung, was spätere Nachträge und Kostensteigerungen nahezu vorprogrammiert.

➕ Ergänzung: Die Beschränkung auf den reinen Wärmeschutznachweis (gem. HOAI 77,78) ist unzureichend. Es fehlen die entscheidenden Planungsleistungen wie die Entwicklung eines Wärmeschutzkonzepts, die Beratung zu Dämmstoffen und die Detailplanung zur Vermeidung von Wärmebrücken. Dies kann zu erhöhtem Energieverbrauch und Bauschäden führen. Die vereinbarte Pauschalvergütung ist zwar zulässig, aber risikoreich, da sie nicht an die tatsächlichen Baukosten gekoppelt ist. Bei steigenden Kosten bleibt der Architekt ohne Mehrvergütung, was zu Konflikten und Leistungsreduzierung führen kann.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Angebotsausschreibung durch den Architekten separat zu bezahlen sei, ist korrekt. Da die Leistungsphasen 5 und 6 (Ausführungsplanung und Ausschreibung) für die TA nicht vereinbart sind, müssten diese Leistungen tatsächlich gesondert beauftragt werden. Allerdings ist dies nicht empfehlenswert, da eine getrennte Beauftragung die Gesamtverantwortung des Architekten untergräbt.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen erfahrenen Bauherrenberater zur Prüfung des Vertrags. Lassen Sie den Vertrag so nachverhandeln, dass der Architekt die vollständige Planung der Technischen Ausrüstung (mindestens Leistungsphasen 1-6) und ein umfassendes Wärmeschutzkonzept übernimmt. Verzichten Sie auf die Pauschalvergütung zugunsten einer leistungs- und kostenabhängigen Vergütung nach HOAI. Nur so stellen Sie eine koordinierte, haftungsrechtlich klare und wirtschaftlich tragbare Planung sicher.

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Der Sachverhalt betrifft einen Architektenvertrag mit unklaren, unvollständigen und potenziell rechtlich problematischen Leistungsvereinbarungen – insbesondere zur Technischen Ausrüstung und zum Wärmeschutz. Die Abkopplung der Planungsleistungen für haustechnische Anlagen von den Leistungsphasen 1–6 der HOAI (bzw. aktuell der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI 2021) birgt erhebliche Risiken für die Bauherrschaft.

🔴 Gefahr: Die Übertragung der Planung haustechnischer Anlagen ausschließlich an ausführende Handwerksbetriebe ohne vertraglich gesicherte Koordination durch den Architekten führt zu Planungslücken, Schnittstellenrisiken und Haftungsunsicherheiten – insbesondere bei der Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV^Abk. bzw. GEG), Brandschutzvorgaben und der technischen Funktionsfähigkeit.

🔴 Gefahr: Der Verzicht auf Leistungsphasen 1–6 für den Wärmeschutz (z. B. Konzeptentwicklung, Ausführungsplanung, Baubegleitung) bedeutet, dass der Architekt weder die Wärmedämmung, Fenster, Lüftungskonzepte noch die bauphysikalische Durchfeuchtungssicherheit vertraglich abdeckt – dies kann zu schwerwiegenden Mängeln, Schimmelpilzbildung oder Energieverlusten führen.

⚠️ Korrektur: Ein Pauschalhonorar ist grundsätzlich zulässig, aber nur dann rechtskonform, wenn es auf einer transparenten Leistungsbeschreibung beruht und nicht die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestleistungen der HOAI 2021 umgeht – eine pauschale Honorarvereinbarung ohne Leistungsbezug ist unwirksam.

➕ Ergänzung: Die Ausschreibung von Gewerken erfordert vertraglich festgelegte Leistungen des Architekten (z. B. Leistungsphasen 2, 3, 4, 7), insbesondere die Erstellung von Leistungsverzeichnissen, Ausschreibungsunterlagen und Vergabehilfe – diese dürfen nicht nachträglich separat in Rechnung gestellt werden, wenn sie vertraglich ausgeschlossen wurden.

➕ Ergänzung: Der Wärmeschutznachweis nach § 25 GEG ist nur ein Teilaspekt – er ersetzt nicht die vertragliche Verpflichtung zur Planung und Baubegleitung aller wärmeschutzrelevanten Bauteile, die in der Regel Leistungsphasen 2–8 umfassen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, HOAI-erfahrenen Bauvertragsrechtler oder einen zertifizierten Sachverständigen für Architekten- und Ingenieurverträge, um den Vertrag auf Wirksamkeit, Vollständigkeit und Haftungsrisiken zu prüfen – vor Unterzeichnung oder vor Beginn der Leistungsphase 2.