Verstoss gegen die Teilungserklärung
BAU-Forum: Wohnungseigentum, Immobilien

Verstoss gegen die Teilungserklärung

Sachlage: Eine Mehrhausanlage, bestehend aus 3 Wohnhäusern mit insgesamt 18 Wohnungen und 16 Eigentümern bildet laut WEGAbk. eine Einheit. Sie wird gegenüber der Hausverwaltung durch jeweils 1 Sprecher als gewähltem Beirat ( also insgesamt drei) vertreten.

Einer der Eigentümer hat auf zwei seiner im EGAbk. vermieteten Wohnungen eine Baum- und Heckenbepflanzung (Baumbepflanzung, Heckenbepflanzung) auf der Grenze zu den anderen Grundstücken vorgenommen, die

a) Gegen die Teilungserklärung verstößt

b) gegen die Abstände im Nachbarschaftsgesetz unseres Bundeslandes verstößt.

Der Beirat des betreffenden Hauses will dagegen nicht Vorgehen und diesen Fall nicht auf der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung haben. Fragen:

a) Welche Folgen können bei einem Wiederverkauf der Wohnung nach 10 Jahren auf "alle" anderen Eigentümer zukommen?

b) Wer haftet wenn die Bepflanzung der Hecke oder durch Abknicken der Bäume Schäden an der Parkplätzen oder den darauf stehenden Autos entstehen?

Danke für eine Hilfe oder einen Tipp. Wir wollen in der Anlage möglichst Friede. Reden mit dem Vermieter hat nichts gebracht. Danke.

Anhang:

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Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.

  1. Gefahr der Rechtsberatung

    Jede Antwort für diese Frage birgt die Gefahr der Rechtsberatung. Deshalb sind erst mal folgende Grundsätze zu bedenken: Die TE ist das Grundgesetz einer WEGAbk.. Der Verwalter muss dieses Grundgesetz einhalten. Machen sie sich auch über die Ehrenordnung des übergeordneten Verwalterverbandes kundig. Weiterhin ist das kein Fall für das WEG-Gericht. Sie brauchen eine Rechtsberatung, wie bei einem vorsätzlichen Verstoß gegen die TE zu handeln ist, wenn sich gleichzeitig der Verwalter weigert, seinen Job zu machen. Letztlich geht es um Haftung, wenn der Verwalter gar kein Verwalter ist. Ich kenne einen Fall, da wird strafrechtlich gegen den Verwalter vorgegangen. Zu bedenken ist auch, dass ein Verwalter von einer Mehrheit zu falschem Tun angestiftet wird. Das zeigt auch die Weigerung zu einer Beschlussfassung. Bedenken sie auch, dass es keine Mehrheit für ein illegales Handeln geben kann. Deshalb kann auch eine TE nicht so geändert werden, es stehen andere Gesetze entgegen. Der Friede ist eh zu Ende, wenn es um Haftung und gescheiterten Verkauf von Eigentum geht. Und wie macht ein Verwalter seine Bescheinigung der Mängelfreiheit am Allgemeineigentum?
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  2. Mmh

    Herr Kirschner als Profi in Sachen WEGAbk.-Probleme hat ihnen ja schon einiges mit auf den Weg gegeben.

    Meine Ergänzungen: Wenn die Bepflanzung gegen die Teilungserklärung verstößt, ist sie zu entfernen, bevor insbesondere die Bäume nach entsprechendem Wachstum einem höheren Schutz (z.B. Baumschutzverordnungen) unterliegen und gar nicht mehr bzw. nur noch auf Antrag gefällt werden dürfen. Die dann entstehenden Kosten der Fällung und der Ersatzpflanzungen würde dann die WEG tragen müssen. Wenn die WEG also die Bäume tatsächlich dulden möchte, so bedarf es hier zumindest einer finanziellen Klärung (ggf. Sondereinlage des pflanzenden Eigentümers auf das WEG-Konto zur Sicherung der Fällkosten im Gefahrensfall).

    Den Hinweis auf das Nachbarschaftsrechtsgesetz verstehe ich nicht so ganz. Ich bin mir nicht sicher, ob dieses Nachbarschaftsrechtsgesetz auch auf ideelle Grenzen innerhalb einer WEG anzuwenden wäre. Ich glaube nicht, aber das erklärt ihnen sicher gern ein Anwalt für WEG-Recht.

    Hinsichtlich der Heckenbepflanzung auf der Grundstücksgrenze ist dies natürlich nur mit Zustimmung des betroffenem Nachbarn, der das Sondernutzungsrecht für das angrenzende Gartenland hat möglich und natürlich auch erst mit Zustimmung der gesamten WEG, da ja offenbar in der TE andere Regelungen getroffen wurden. Wenn beispielsweise in der TE eine "offene Grundstücksfläche ohne Zäune und ohne zaunersetzende Hecken" geregelt ist, dann geht das gar nicht. Auch hier hilft letztlich nur ein Anwalt für WEG-Recht.

    Vielleicht wäre ein letzter Schritt vor der Klage gegen WEG und Verwaltung die Verwaltung auf ihre Verpflichtung hinzuweisen im Sinne aller das WEG-Recht und insbesondere die TE durchzusetzen. Weigert sich die HV wird sie mit den Konsequenzen einer Klage leben müssen.

    Davon mal abgesehen  -  Wertverlust oder Unverkäuflichkeit der nachbarlichen EGAbk.-Einheit wegen angelegter Grenzhecke?!? Das ist ja wohl eher unwahrscheinlich.

  3. Tücken einer WEG

    Es gibt zwei Tücken: einmal kann ein Verkauf von Sondereigentum scheitern wenn die TE nicht stimmt bzw. dagegen verstoßen wird. Weiterhin haben Verwalter den Trick der Verjährung ihrer Tätigkeit wenn eine Entlastung erfolgt. Den Trick kann jeder Eigentümer aushebeln wenn die Entlastung NICHT einstimmig ist. In der Tat ist strittig, ob eine Bepflanzung bzw. das Verbot auf Grenzen zwischen Sondereigentümern gültig ist. Eine Klage von einem Nachbarn außerhalb einer WEGV richtet sich gegen den "Zustandsstörer", also gegen das Sondereigentum der die Bepflanzung getätigt hat und nicht gegen die WEGAbk. als Gesamtheit. Eine Gemeinschaft die bei klaren Angaben in eine TE schon fünfe gerade sein lässt wird das auch bei anderen Punkten in der Gemeinschaftsordnung tun. Damit ist die Gemeinschaft "gemein" und so nicht geschäftsfähig.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

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