Haftung bei Wasserschaden im Keller vor Hausübergabe: Bauträgervertrag prüfen!
BAU-Forum: Bauversicherung

Haftung bei Wasserschaden im Keller vor Hausübergabe: Bauträgervertrag prüfen!

Hallo wer haftet wenn bei Bau über Bauträger vor Hausübergabe der Keller unter Wasser steht anbei ein kleiner Teil unseres Vertrages mit dem Bauträger :
die einzelnen Teile des Bauvertrages gelten in nachstehender Reihenfolge:
1. der vorliegende Bauvertrag
2. die textliche Darstellung des Leistungsumfangs
3. die zeichnerische Darstellung des Leistungsumfanges
4. VOBAbk. Teil B
5. BGBAbk.
wir haben natürlich eine Bauversicherung abgeschlossen, allerdings hat der Bauträger schon mehrmals die falschen Rechnungen abgeliefert und dadurch verzögert sich die Zahlung.
wir haben in Baden Württemberg gebaut!
Der Bauträger hatte keine Vorkehrungen getroffen zwecks Wassereinbruch es geschah erst was als das Wasser schon im Keller stand ca. 20 cm.
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Wasserschäden können die Bausubstanz gefährden und zu Schimmelbildung führen.

    🔴 Gefahr: Elektrische Anlagen im Kellerbereich können durch Wasser beschädigt werden und eine Stromschlaggefahr darstellen.

    GoogleAI-Analyse

    Die Frage, wer für einen Wasserschaden im Keller vor der Hausübergabe haftet, hängt stark vom Bauträgervertrag und den konkreten Umständen ab.

    🔴 Gefahr: Ein Wassereinbruch im Keller kann zu erheblichen Schäden an der Bausubstanz und zu Schimmelbildung führen.

    Ich empfehle, den Bauträgervertrag genau zu prüfen. Relevant sind Klauseln zum Leistungsumfang des Bauträgers, zur Bauversicherung und zu den Vorkehrungen gegen Wassereintritt.

    Es ist wichtig zu klären, ob der Wasserschaden durch mangelhafte Bauausführung, unterlassene Schutzmaßnahmen oder höhere Gewalt verursacht wurde. Die Beweislast liegt in der Regel beim Geschädigten.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Bauträgervertrag von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen und dokumentieren Sie den Schaden detailliert (Fotos, Protokolle).

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauträgervertrag
    Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Bauträger verpflichtet, ein Gebäude zu errichten oder umzubauen und das Eigentum daran auf den Erwerber zu übertragen.
    Verwandte Begriffe: Kaufvertrag, Werkvertrag, Bauvertrag.
    Bauversicherung
    Eine Bauversicherung schützt Bauherren vor finanziellen Schäden während der Bauphase. Sie umfasst in der Regel eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, eine Bauleistungsversicherung und eine Feuerrohbauversicherung.
    Verwandte Begriffe: Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung, Elementarschadenversicherung.
    Leistungsumfang
    Der Leistungsumfang beschreibt detailliert alle Arbeiten und Leistungen, die ein Auftragnehmer (z.B. ein Bauträger) im Rahmen eines Vertrages erbringen muss.
    Verwandte Begriffe: Pflichtenheft, Baubeschreibung, Werkvertrag.
    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht akzeptiert. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Mängelrüge.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers, für Mängel an seinem Werk einzustehen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Schadensersatz.
    Wasserschaden
    Ein Wasserschaden entsteht durch unkontrollierten Austritt von Wasser, der zu Schäden an Gebäuden oder Gegenständen führt.
    Verwandte Begriffe: Rohrbruch, Überschwemmung, Feuchtigkeitsschaden.
    Bausubstanz
    Die Bausubstanz umfasst alle tragenden und raumbildenden Teile eines Gebäudes, wie z.B. Fundamente, Wände, Decken und Dach.
    Verwandte Begriffe: Rohbau, Tragwerk, Mauerwerk.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wer ist für die Bauversicherung zuständig?
      Die Zuständigkeit für die Bauversicherung ist im Bauträgervertrag geregelt. Oft schließt der Bauträger die Versicherung ab, die Kosten werden aber auf den Käufer umgelegt.
    2. Was deckt eine Bauversicherung ab?
      Eine Bauversicherung deckt in der Regel Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. Elementarschäden (z.B. durch Hochwasser) sind oft gesondert zu versichern.
    3. Wie dokumentiere ich einen Wasserschaden richtig?
      Dokumentieren Sie den Schaden detailliert mit Fotos und Videos. Erstellen Sie ein Protokoll, in dem Sie Datum, Uhrzeit, Umfang des Schadens und mögliche Ursachen festhalten.
    4. Welche Fristen muss ich beachten?
      Melden Sie den Schaden unverzüglich dem Bauträger und der Versicherung. Beachten Sie die im Bauträgervertrag und in den Versicherungsbedingungen genannten Fristen.
    5. Was ist, wenn der Bauträger den Schaden nicht behebt?
      Setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Schadensbehebung. Wenn er diese Frist nicht einhält, können Sie einen Anwalt einschalten und gegebenenfalls selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten vom Bauträger zurückfordern.
    6. Kann ich vom Vertrag zurücktreten?
      Ein Rücktritt vom Vertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn der Schaden so erheblich ist, dass die Bausubstanz dauerhaft beeinträchtigt ist und der Bauträger den Schaden nicht beheben kann.
    7. Was bedeutet Leistungsumfang im Bauvertrag?
      Der Leistungsumfang beschreibt detailliert, welche Arbeiten und Leistungen der Bauträger im Rahmen des Bauvorhabens erbringen muss. Er ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags.
    8. Welche Rolle spielt die Abnahme?
      Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Nach der Abnahme geht die Beweislast für Mängel auf den Bauherrn über.

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  2. Bauabnahme: Mängelprotokoll und Bauträger-Nachbesserung

    Dazu gibt es doch dann
    eine förmliche Abnahme mit Protokoll etc.
    Und da liegt es nun an Ihnen bzw. ggf. einem unbhängen Bau"Leiter" diese Mängel korrekt zu reklamieren, damit der Bauträger "nachbessern" kann.
    Daher ist das Geld in einen auf Ihrer Seite stehenen Bauleiter sicher gut angelegt.
    Zu VOBAbk. wäre noch zu erwähnen, ob diese auch rechtlich wirksam eingebunden wurde (z.B. ob Ihnen ein Exemplar der VOB ausgehändigt wurde).
    Aber das wäre dann schon wieder Rechtsberatung, die ich nicht darf.

  3. Bauträgervertrag: Hausübergabe erst bei mängelfreiem Zustand

    Hausübergabe
    hat noch nicht stattgefunden. Damit gehört das Haus bei einer Bauträgermaßnahme (wenn es denn wirklich eine ist = Grundstück und zu errichtendes Haus wurden gemeinsam vom Bauträger an Sie verkauft) noch nicht Ihnen, sondern noch dem Bauträger.
    Bei Abnahme hat der es Ihnen in mängelfreiem Zustand zu übergeben.
    VOB dürfte nicht rechtswirksam vereinbart sein, da auch BGBAbk. als Vertragsgrundlage angegeben ist. Bei dieser Konstellation könnte sich der Bauträger die jeweils günstigere Version aus VOBAbk. o. BGB aussuchen. Geht nicht. Keine Rechtsberatung/Anwalt fragen.
    Was sagt denn der BT?

  4. Schlusszahlung offen: VOB-Übergabe relevant? Grundstücksfragen!

    Danke und Antwort
    Haus ist mittlerweile übergeben,
    allerdings ist die Schlusszahlung noch offen da noch nicht alle Arbeiten erledigt wurden.
    Uns wurde keine Ausgabe der VOBAbk. übergeben, was bedeutet das nun?
    Das Grundstück wurde nicht vom " Bauträger" gekauft, sondern extra!
    Was bedeutet das nun wieder für uns? Achja wir haben die Mehrwertsteuererhöhung voll getragen, das heißt Doch mir müssen eine Abschlussrechnung über die Komplette Summe bekommen?
    "Bauträger" drängt auf das Geld, Versicherung zahlt natürlich erst wen nwir die richtigen Rechnungen bekommen und keine Falschen die nicht mit dem Schaden übereinstimmen!
    Vielen Dank auch schon mal für eure Hinweise!

  5. Generalübernehmer vs. Bauträger: MwSt. und Elementarschaden

    Erst
    mal bauen Sie nicht mit Bauträger, sondern (wenn Planung mitgeliefert wurde) mit einem Generalübernehmer.
    Natürlich müssen Sie eine Schlussrechnung erhalten, in der auch die höhere MwSt berücksichtigt ist.
    Welche Versicherung soll da zahlen?
    Wenn das Wasser nicht über Rohrbruch kam, müsste das schon eine Elementarschadenversicherung sein. Gibt es die?
    Wurden die Wasserschäden bei Abnahme bemängelt?
    Was wurde zur Mängelbeseitigung vereinbart?
    Wenn VOBAbk. bei Vertragsabschluss nicht nachweisbar übergeben wurde, gilt diese als nicht vereinbart.

  6. Wasserschaden: Elementarversicherung zahlt – Humus-Kosten offen

    Elementarversicherung ist/war auch vorhanden
    Der Wasserschaden wurde bemängelt, bei Einzug konnten wir den Keller nicht nutzen da, die Trocknungsgeräte für 3 Wochen im Keller standen.
    VOB wurde nicht übergeben, Versicherung hat mittlerweile einen Teil bezahlt das Geld halte ich derzeit aber zurück da es anderweitig noch Unklarheiten gibt die mein Geld kosteten, Humus wurde abgefahren musste Humus kommen lassen etc.
    In diesem Fall Bau nach BGBAbk. das bedeutet für mich was?

  7. Gewährleistung: 5 Jahre bei Bau nach BGB statt VOB

    Da der Bau
    schon steht im wesentlichen = Dauer Gewährleistung 5 Jahre (statt 4 wie n. VOBAbk.).

  8. Gewährleistungsbeginn: Ab Stellung der Schlussrechnung?

    an Herrn Peters
    die 5 Jahre gelten dann ab Stellung der Schlussrechnung wenn ich das richtig gelesen habe?

  9. Beginn

    = Datum der Abnahme.

  10. Arbeiten nach Abnahme: Was gilt für die Rigole?

    was ist mit den Arbeiten die erst nach der Abnahme abgeschlossen wurden
    Hallo Herr Peters,
    was ist mit den Arbeiten die erst nach dem Abnahmearbeiteren abgeschlossen wurden bzw. noch in Arbeit sind hier in erster Linie die Rigole?
    Haben sie evtl einen Link zum informieren?

  11. Mängelbeseitigung: Gewährleistung für Teilgewerke im Protokoll

    Die werden
    ja im Protokoll als noch fehlende Arbeiten vermerkt sein.
    nach Erledigung der fehlenden Arbeiten = Abnahme dieser Teilgewerke
    Für Teilgewerke die abgenommen wurden, bei denen aber Mängelbeseitigung im Protokoll vereinbart wurde läuft die Gewährleistung schon.
  12. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 12.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 12.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Haftung bei Wasserschaden vor Hausübergabe: Bauträgervertrag prüfen!

    💡 Kernaussagen: Bei einem Wasserschaden vor der Hausübergabe durch einen Bauträger ist entscheidend, ob eine förmliche Abnahme mit Protokoll stattgefunden hat. Die Gewährleistung beträgt in der Regel 5 Jahre nach BGBAbk., sofern die VOBAbk. nicht wirksam vereinbart wurde. Offene Schlusszahlungen können bis zur vollständigen Mängelbeseitigung zurückbehalten werden.

    ⚠️️ Wichtig/Achtung: Laut Bauträgervertrag: Hausübergabe erst bei mängelfreiem Zustand, muss der Bauträger das Haus in mängelfreiem Zustand übergeben. Es ist ratsam, einen unabhängigen Bauleiter zur Abnahme hinzuzuziehen, um Mängel korrekt zu dokumentieren.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Die Diskussionsteilnehmer empfehlen, die Schlussrechnung genau zu prüfen und gegebenenfalls Einbehalte vorzunehmen, bis alle Arbeiten ordnungsgemäß abgeschlossen sind. Eine Elementarschadenversicherung kann bei Wasserschäden greifen, jedoch sollte geprüft werden, ob diese den Schaden abdeckt.

    🔧 Praktische Umsetzung: Prüfen Sie den Bauvertrag auf Klauseln zur VOB und BGB. Dokumentieren Sie alle Mängel im Abnahmeprotokoll und setzen Sie dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung. Beachten Sie den Beitrag Mängelbeseitigung: Gewährleistung für Teilgewerke im Protokoll bezüglich der Gewährleistung bei Mängelbeseitigung.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich rechtlich beraten, um Ihre Rechte als Bauherr zu sichern, insbesondere wenn die VOB nicht wirksam vereinbart wurde. Klären Sie mit der Versicherung, welche Schäden übernommen werden und fordern Sie eine detaillierte Schlussrechnung vom Bauträger an. Beachten Sie den Beitrag Schlusszahlung offen: VOB-Übergabe relevant? Grundstücksfragen!.

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