MFH Sanierung 1912: Fenster, Böden, Fassade – Kosten, Risiken & Originalgetreue Wiederherstellung?

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Ich beurteile die Sanierung eines Mehrfamilienhauses von 1912 als komplexes Vorhaben, das eine sorgfältige Planung und die Berücksichtigung verschiedener Aspekte erfordert. Besonders wichtig ist die Bausubstanz des Hauses, da unsachgemäße Sanierungen in der Vergangenheit zu Problemen führen können.

Fenster: Bei der Auswahl neuer Fenster sollten Sie auf energieeffiziente Modelle achten, die zum Stil des Hauses passen. Ich empfehle, Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen und die Fensterlaibungen fachgerecht auszuführen. Die Verwendung von Granit für Außenfensterbänke und eine Dämmung mit Styrodur für Innenfensterbänke sind gängige Praxis.

Böden: Bei den Böden haben Sie verschiedene Optionen, abhängig von Ihrem Budget und den Ansprüchen Ihrer Mieter. Dielenböden sind eine hochwertige Option, während Laminat oder Fliesen kostengünstiger sind. Im Bad könnten Teakböden eine interessante Alternative sein, allerdings ist hier auf eine fachgerechte Abdichtung zu achten. Ich empfehle, den Fußbodenaufbau an das vorhandene Niveau anzupassen und gegebenenfalls einen Schwimmestrich einzubauen.

Fassade: Die Fassade sollte unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes saniert werden. Ich empfehle, einen Fachmann für Fassadensanierung hinzuzuziehen, um die beste Lösung für Ihr Haus zu finden.

Elektrik: Die Elektrik muss auf den neuesten Stand gebracht werden. Ich empfehle, einen Elektriker mit Erfahrung in Altbausanierung zu beauftragen.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, vor Beginn der Sanierung ein Gutachten erstellen zu lassen, um den Zustand des Hauses genau zu erfassen und die notwendigen Maßnahmen zu planen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt die Sanierung eines Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1912 mit erheblichen baulichen Mängeln durch Vorbesitzer. Die geplanten Arbeiten umfassen Fenster, Böden, Fassade und Bäder. Es besteht eine grundsätzliche Unsicherheit zwischen originalgetreuer Restaurierung und moderner Wärmedämmung (WDVS^Abk.). Die beschriebenen Lösungsansätze, insbesondere der Umgang mit Bodenaufbauten und Abdichtungen, weisen erhebliche Risiken auf.

🔴 Gefahr: Die geplante Verwendung von Styrodur und Bauschaum zum Niveauausgleich im Fensterbereich ist fachlich nicht haltbar. Diese Materialien sind nicht druckstabil und führen zwangsläufig zu Rissen und Undichtigkeiten. Bei einem Gebäude von 1912 muss zudem vor jeglichen Abbrucharbeiten eine Asbestuntersuchung durchgeführt werden, da in diesem Baujahr häufig asbesthaltige Kleber, Putze oder Dämmstoffe verbaut wurden.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass Teakböden mit Dichtung im Bad ausreichend sind, ist falsch. Holz ist kein geeignetes Material für Nassbereiche. Es wird dringend empfohlen, in Bädern eine professionelle Verbundabdichtung nach DIN 18534 mit Fliesen oder anderen zugelassenen Belägen auszuführen. Ein Teakboden wäre ein erhebliches Wasserschadenrisiko.

➕ Ergänzung: Bei der Trägerkappendecke im Erdgeschoss ist die Statik zu prüfen, bevor ein neuer Bodenaufbau festgelegt wird. Die unterschiedlichen Aufbauhöhen der Vorbesitzer deuten auf Setzungen oder Durchbiegungen hin. Ein einheitliches Bodenniveau ist nur durch vollständiges Entkernen und einen neuen, lastabtragenden Aufbau (z.B. Trockenestrich) zu erreichen. Bei Holzbalkendecken ist die Trittschalldämmung und der Brandschutz nach DIN 4102 zu beachten.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen unabhängigen Bausachverständigen oder Architekten mit Erfahrung in der Altbausanierung. Lassen Sie vor allen Arbeiten eine Schadstoffuntersuchung (Asbest, PAK) durchführen. Planen Sie die Bodenaufbauten und Abdichtungen nach den geltenden DIN-Normen und lassen Sie sich die Ausführung von einem Fachbetrieb bestätigen. Verzichten Sie auf improvisierte Lösungen mit Styrodur und Bauschaum.

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Das Mehrfamilienhaus aus 1912 weist erhebliche bauhistorische und technische Komplexität auf, insbesondere durch die vorherige unsachgemäße Sanierung durch Laien – dies erhöht das Risiko verborgener Schäden wie Feuchteschäden, statische Schwächen oder Altmaterialien (z. B. Asbest in alten Dämmungen oder Klebern).

🔴 Gefahr: Die unsystematische Dämmversuche auf der Trägerkappendecke und die unterschiedlichen Fußbodenaufbauten deuten auf fehlende Feuchte- und Lastabtragungsplanung hin – dies birgt Risiken für Rissbildung, Schimmelbildung unter Fliesen und mögliche statische Überlastung bei nachträglichen Aufbauten.

🔴 Gefahr: Die geplante Verwendung von Styrodur und Bauschaum zur Höhenausgleich bei Fenstern ist bauphysikalisch problematisch: Styrodur ist nicht druckfest genug für tragende Funktionen, Bauschaum ist nicht diffusionsoffen und kann zu Kondensatbildung und Holzschäden führen – besonders bei historischen Laibungen mit geringer Durchlüftung.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass Teakholz mit Dichtung ‚dicht‘ sei, ist irreführend: Teak ist zwar wasserresistent, aber kein wasserdichter Bodenbelag – bei Badanwendung ist eine vollflächige, fachgerechte Flüssigabdichtung unter dem Belag zwingend erforderlich, sonst droht Feuchteschaden in der Holzbalkendecke.

➕ Ergänzung: Für Mieterattraktivität und Wertstabilität ist ein einheitliches Bodenniveau zentral – doch die Wahl zwischen Dielen und Laminat muss bauphysikalisch abgewogen werden: Dielen auf Holzbalkendecken erfordern eine ausreichende Unterdecke und Feuchtesperre; Laminat darüber ist nicht zulässig, da es die Holzatmung behindert und Schimmel begünstigt.

➕ Ergänzung: Ein Schwimmestrich ist auf Trägerkappendecken grundsätzlich möglich, aber auf Holzbalkendecken nicht ohne statische Prüfung – hier ist ein leichter Trockenestrich (z. B. Gipsfaserplatten mit verklebtem Linoleum) sicherer und wirtschaftlicher.

✅ Zustimmung: Das Entkernen der Bodenaufbauten ist fachlich richtig – nur so lassen sich Schäden erkennen, Feuchteschäden ausschließen und ein homogenes, normkonformes Niveau herstellen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor allen Maßnahmen einen zertifizierten Sachverständigen für Bauschäden und historische Bausubstanz (z. B. nach DIN 18115 oder mit Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Bauforschung), der eine bauphysikalische Bestandsaufnahme inkl. Feuchtemessung, Materialanalyse und statischer Einordnung durchführt – insbesondere vor Fenster- und Bodenmaßnahmen.