Mein Bungalow (Bayern) wurde im Jahr 1971 an ein schon bestehendes Fabrikgebäude direkt drangebaut (an die Grundstücksgrenze), nur mit einer Brandmauer dazwischen. Im Herbst 2005 wurde das Nachbargrundstück mit Fabrikgebäude an eine ortsansässige Baufirma verkauft, die die Fabrik abgerissen hat und auch die Brandmauer. Die Rückwand meines Hauses war nun ohne jegliche Dämmung, pure Ziegelwand. Ich beauftragte diese Baufirma, eine Vollwärmedämmung vorzunehmen. Dies wurde ausgeführt, doch ohne einen ordentlichen Abschluss unten. Man hätte wohl an der Wand entlang nach unten graben müssen, um die Dämmung fachgerecht anzubringen, das geht aber nicht weil die Reste (das Fundament sozusagen) der Brandmauer noch vorhanden sind. Aber was weiß denn schon der Laie ...? Ich dachte, die wissen was sie tun.
Nun blättert unten schon der Außenputz auf der Styropor-Dämmung ab und die besagte Wand ist im unteren Bereich auf die halbe Länge des Hauses nass. In den Zimmern fällt der Putz von der Wand, das Feuchtigkeitsmessgerät eines befreundeten Malers schlägt aus bis zum Anschlag.
Die Reste der Brandmauer, die noch im Boden verblieben sind, können nicht entfernt werden, weil niemand weiß, ob die mit meinem Haus zusammenhängen ...
Die Feuchtigkeit zieht irgendwie am Fundament entlang unter der Dämmung die Wände hoch. Und ich geh die Wände hoch ...
Habe ich irgendwelche Gewährleistungsansprüche gegenüber dieser Baufirma?
Kann sich jemand vorstellen, welche Möglichkeit der Dämmung es in diesem Fall geben könnte?
Bungalow von 1971: Feuchtigkeitsschäden an Brandmauer – Ursachen, Sanierung & Gewährleistung?
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Bungalow von 1971: Feuchtigkeitsschäden an Brandmauer – Ursachen, Sanierung & Gewährleistung?
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Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Schimmelbildung durch Feuchtigkeit kann gesundheitsschädlich sein. Vermeiden Sie längeren Kontakt mit befallenen Bereichen und lassen Sie den Schimmel fachgerecht entfernen.
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Ich verstehe, dass Ihr Bungalow, der 1971 an ein Fabrikgebäude angebaut wurde, nun Feuchtigkeitsprobleme an der Brandmauer hat, nachdem das Nachbargebäude abgerissen wurde. Der abblätternde Außenputz und die Feuchtigkeit in den Innenräumen deuten auf ein Problem mit der Dämmung und möglicherweise auf eine fehlende oder beschädigte Abdichtung hin.
🔴 Gefahr: Feuchtigkeit in Wänden kann zu Schimmelbildung führen, was gesundheitsschädlich ist und die Bausubstanz angreift. Zudem kann die Feuchtigkeit die Dämmwirkung der Wand beeinträchtigen, was zu höheren Heizkosten führt.
Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:
- Ursachenforschung: Lassen Sie von einem Bausachverständigen die Ursache der Feuchtigkeit genau untersuchen. Mögliche Ursachen sind eine fehlende oder beschädigte Abdichtung der Brandmauer zum Erdreich, eine mangelhafte Dämmung oder eine Wärmebrücke.
- Sanierung: Je nach Ursache sind verschiedene Sanierungsmaßnahmen möglich. Dazu gehören beispielsweise das Aufbringen einer neuen Abdichtung, das Anbringen einer Außendämmung oder die Reparatur des Außenputzes.
- Gewährleistungsansprüche: Prüfen Sie, ob Sie gegenüber der Baufirma, die das Nachbargebäude abgerissen hat, Gewährleistungsansprüche haben. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Abriss die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden ist.
👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie umgehend einen Bausachverständigen und einen Anwalt für Baurecht, um die Ursachen zu klären und Ihre Ansprüche zu prüfen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Brandmauer
- Eine Brandmauer ist eine feuerbeständige Wand, die dazu dient, die Ausbreitung von Feuer von einem Gebäude zum anderen zu verhindern. Sie muss bestimmte Anforderungen an den Brandschutz erfüllen und ist in der Regel aus massivem Mauerwerk oder Beton gefertigt.
Verwandte Begriffe: Brandschutz, Feuerwiderstand, Feuerschutzwand - Feuchtigkeitsschaden
- Ein Feuchtigkeitsschaden entsteht, wenn Feuchtigkeit in Bauteile eindringt und diese beschädigt. Dies kann zu Schimmelbildung, Korrosion, Holzfäule und anderen Schäden führen.
Verwandte Begriffe: Schimmel, Kondenswasser, Wasserschaden - Wärmebrücke
- Eine Wärmebrücke ist ein Bereich in der Gebäudehülle, an dem Wärme schneller nach außen abgeleitet wird als in den umliegenden Bereichen. Dies kann zu Kondenswasserbildung und Feuchtigkeitsproblemen führen.
Verwandte Begriffe: Dämmung, Isolierung, Taupunkt - Dämmung
- Dämmung bezeichnet Maßnahmen, die dazu dienen, den Wärmeverlust eines Gebäudes zu reduzieren. Dies kann durch den Einsatz von Dämmstoffen in Wänden, Dächern und Böden erreicht werden.
Verwandte Begriffe: Wärmedämmung, Isolierung, Energieeffizienz - Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über fundierte Kenntnisse im Bauwesen verfügt und in der Lage ist, Schäden an Gebäuden zu beurteilen und Sanierungsempfehlungen zu geben.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Bauingenieur, Architekt - Gewährleistung
- Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung eines Unternehmers, für Mängel an einer erbrachten Leistung einzustehen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel zwei Jahre.
Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Schadenersatz - Abdichtung
- Eine Abdichtung dient dazu, das Eindringen von Feuchtigkeit in Bauteile zu verhindern. Sie kann beispielsweise aus Bitumenbahnen, Kunststofffolien oder mineralischen Dichtungsschlämmen bestehen.
Verwandte Begriffe: Bauwerksabdichtung, Feuchtigkeitssperre, Drainage
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Frage: Was ist eine Brandmauer und welche Funktion hat sie?
Antwort: Eine Brandmauer ist eine feuerbeständige Wand, die dazu dient, die Ausbreitung von Feuer von einem Gebäude zum anderen zu verhindern. Sie muss bestimmte Anforderungen an den Brandschutz erfüllen und ist in der Regel aus massivem Mauerwerk oder Beton gefertigt. - Frage: Welche Ursachen kann Feuchtigkeit in einer Brandmauer haben?
Antwort: Feuchtigkeit in einer Brandmauer kann verschiedene Ursachen haben, wie z.B. eine fehlende oder beschädigte Abdichtung zum Erdreich, eine mangelhafte Dämmung, Risse im Mauerwerk oder eine Wärmebrücke. Auch der Abriss eines Nachbargebäudes kann zu Feuchtigkeitsproblemen führen, wenn die Brandmauer dadurch ungeschützt ist. - Frage: Welche Sanierungsmaßnahmen sind bei Feuchtigkeit in einer Brandmauer möglich?
Antwort: Die Sanierungsmaßnahmen hängen von der Ursache der Feuchtigkeit ab. Mögliche Maßnahmen sind das Aufbringen einer neuen Abdichtung, das Anbringen einer Außendämmung, die Reparatur des Mauerwerks oder die Beseitigung von Wärmebrücken. In manchen Fällen kann auch eine Drainage erforderlich sein. - Frage: Welche Gewährleistungsansprüche habe ich bei Feuchtigkeitsschäden?
Antwort: Ob Sie Gewährleistungsansprüche haben, hängt davon ab, wer die Schäden verursacht hat und ob noch Gewährleistungsfristen laufen. Wenn die Schäden durch den Abriss des Nachbargebäudes verursacht wurden, können Sie möglicherweise Ansprüche gegen die Baufirma geltend machen. Es ist ratsam, einen Anwalt für Baurecht zu konsultieren. - Frage: Wie erkenne ich Schimmelbildung in der Wand?
Antwort: Schimmelbildung äußert sich oft durch dunkle Flecken an der Wand, einen muffigen Geruch oder abblätternde Farbe. In manchen Fällen kann auch ein weißlicher Flaum sichtbar sein. Bei Verdacht auf Schimmelbildung sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen. - Frage: Kann ich die Feuchtigkeit selbst messen?
Antwort: Es gibt Feuchtigkeitsmessgeräte für den Heimgebrauch, aber diese liefern oft nur ungenaue Ergebnisse. Für eine zuverlässige Messung und Diagnose sollten Sie einen Fachmann mit professioneller Ausrüstung beauftragen. - Frage: Welche Rolle spielt die Dämmung bei Feuchtigkeitsproblemen?
Antwort: Eine mangelhafte oder fehlende Dämmung kann zu Wärmebrücken führen, an denen sich Kondenswasser bildet und die Feuchtigkeitsprobleme begünstigen. Eine gute Dämmung ist daher wichtig, um Feuchtigkeitsschäden vorzubeugen. - Frage: Was kostet die Sanierung einer feuchten Brandmauer?
Antwort: Die Kosten für die Sanierung einer feuchten Brandmauer hängen von der Ursache der Feuchtigkeit, dem Umfang der Schäden und den gewählten Sanierungsmaßnahmen ab. Eine genaue Kostenschätzung kann nur nach einer Besichtigung durch einen Fachmann erstellt werden.
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Feuchtigkeitsschaden: Gutachter & Statiker – Ursachenanalyse!
Untersuchung
Hallo Frau Gollreiter,
mein Rat - Gutachter und Statiker suchen - Ortstermin - Schadensursache aufnehmen, Fundament untersuchen - Sanierungskonzept erarbeiten - Ausführen
Gewährleistung? Wann wurden die Arbeiten ausgeführt.
Mit freundlichen Grüßen -
Schadensersatzansprüche: Beweislast & Verursacher – Expertenrat
Schadensersatzansprüche nach BGBAbk. -Beweislast
@ Herr Rieder: schon nicht schlecht!
@ Fragestellerin: In Ihrem speziellen falle wird Ihnen aber der Sachverständige alleine nicht weiterhelfen, da rechtliche Fragen zu klären sind, nämlich:
1. Wer hat den Ihnen entstanden Schaden zu vertreten und verursacht, ggf, mitverursacht, etc., etc.
2. Sind Schadensersatzansprüche Ihreseits gegen wen auch immer begründet und sind diese von Ihnen (vgl. die Beweislast hierfür liegt bei Ihnen) beweisbar.
Erst hiernach kann Ihnen der Sachverständige für Schäden an Gebäuden zum Nachweis des Schadens und des möglichen Verursachers (mit~) helfen.
Empfehlenswert ist allemal zuvor sich von einem qualifizierten Berater für den Immobilienkauf beraten zu lassen. Und ohne Anwalt wird es letztlich bedauerlicherweise nicht gehen.
MfG
R. Kaiser -
Dank für Tipps: Rechtsstreit vermeiden – Vorgehensweise
danke ...
Vielen Dank für die Tipps. Ich habe mir schon gedacht, dass ich durch den Rechts-Sumpf durchmuss, schrecklich das. -
Gewährleistung: Mangelanzeige Bauunternehmer – Fristen beachten!
Moment mal -
wieso denn sofort zum Rechtsanwalt?
1. Schritt: Mangel beim Bauunternehmer anmelden. Die Gewährleistungsfrist beträgt wenn die VOB vereinbart war 4 Jahre, sonst nach BGBAbk. 5 Jahre!
Beweis für den Mangel: Putz blättert ab.
Dann ist der Bauunternehmer am Zuge und muss einen Vorschlag zur Mangelbeseitigung vorlegen.
Erst wenn er auch nach schriftlicher Aufforderung und Terminsetzung keine Anstalten macht den Mangel zu beseitigen, folgt Schritt 2) ab zum Anwalt
Grüße Thomas -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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Bungalow Brandmauer: Feuchtigkeitsschäden, Sanierung & Gewährleistung
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um Feuchtigkeitsschäden an der Brandmauer eines Bungalows aus dem Jahr 1971. Es werden Ursachenforschung, Sanierungsmaßnahmen und Gewährleistungsansprüche thematisiert. Die Expertise eines Gutachters und Statikers wird empfohlen, um die Schadensursache zu ermitteln und ein Sanierungskonzept zu erstellen. Zudem wird auf die Bedeutung der Gewährleistungsfristen und die Möglichkeit von Schadensersatzansprüchen hingewiesen.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Schadensersatzansprüche: Beweislast & Verursacher – Expertenrat wird betont, dass ein Sachverständiger allein nicht ausreicht, da auch rechtliche Fragen bezüglich der Verantwortlichkeit für den Schaden zu klären sind.
✅ Zusatzinfo: Es wird empfohlen, den Mangel zunächst beim Bauunternehmer anzumelden und ihm die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung zu geben, wie im Beitrag Gewährleistung: Mangelanzeige Bauunternehmer – Fristen beachten! erläutert.
👉 Handlungsempfehlung: Der erste Schritt sollte die Beauftragung eines Gutachters und Statikers sein, um die Ursache des Feuchtigkeitsschadens zu ermitteln, wie im Beitrag Feuchtigkeitsschaden: Gutachter & Statiker – Ursachenanalyse! empfohlen wird. Anschließend sollte geprüft werden, ob Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können.
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