Hallo.
Mir wurde heute eine Immobilie aus einem "Sanierungsgebiet" angeboten. In diesem Gebiet (Altstadt) gab es vor ein paar Jahren ein Sanierungsprogramm zum Erhalt des Stadtbildes, wobei die Sanierungen bezuschusst wurden.
Das Objekt wurde somit Ende der 90er Jahre komplett entkernt und präsentiert sich recht gut.
Was mich stutzig macht, ist der m.E. relativ niedrig angesetzte Kaufpreis, zumal noch über Makler. Gibt es da eventuell Besonderheiten bei solchen Objekten?
Vielen Dank schon mal vorab für Eure Antworten!
Immobilie im Sanierungsgebiet kaufen: Risiken, Fördermittel & Besonderheiten?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden
Immobilie im Sanierungsgebiet kaufen: Risiken, Fördermittel & Besonderheiten?
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Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Bei Sanierungsarbeiten in Altbauten können Schadstoffe wie Asbest freigesetzt werden. Arbeiten nur von Fachfirmen durchführen lassen.
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Der Kauf einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet kann sowohl Chancen als auch Risiken bergen. Ich empfehle, folgende Aspekte besonders zu beachten:
- Sanierungsverpflichtungen: Prüfen Sie, ob für das Objekt Sanierungsverpflichtungen bestehen und welche Kosten damit verbunden sind.
- Fördermittel: Informieren Sie sich über mögliche Fördermittel für Sanierungsmaßnahmen. Diese können die Kosten erheblich reduzieren.
- Erhaltungsziele: Machen Sie sich mit den Erhaltungszielen des Sanierungsgebiets vertraut. Diese können Einfluss auf Ihre Gestaltungsmöglichkeiten haben.
- Kaufpreis: Vergleichen Sie den Kaufpreis mit ähnlichen Objekten in der Umgebung und berücksichtigen Sie den Sanierungsbedarf.
🔴 Gefahr: Altbauten in Sanierungsgebieten können versteckte Mängel wie Asbest, Schimmel oder Schäden an der Bausubstanz aufweisen.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das Objekt vor dem Kauf von einem Bausachverständigen begutachten, um Risiken zu minimieren und eine fundierte Entscheidung zu treffen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Sanierungsgebiet
- Ein Sanierungsgebiet ist ein von der Gemeinde oder Stadt festgelegtes Areal, in dem städtebauliche Missstände beseitigt werden sollen. Ziel ist die Aufwertung des Gebiets durch Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden und Infrastruktur. Sanierungsgebiete werden oft durch spezielle Förderprogramme unterstützt.
Verwandte Begriffe: Stadtsanierung, Städtebauförderung, Bebauungsplan - Fördermittel
- Fördermittel sind finanzielle Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite, die von staatlichen Stellen oder Organisationen für bestimmte Zwecke vergeben werden. Im Bereich der Immobiliensanierung können Fördermittel zur Reduzierung der Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eingesetzt werden.
Verwandte Begriffe: Zuschüsse, Kredite, Förderprogramme - Sanierungsverpflichtung
- Eine Sanierungsverpflichtung ist die rechtliche Pflicht eines Eigentümers, bestimmte Sanierungsmaßnahmen an seinem Gebäude durchzuführen. Diese Verpflichtung kann sich aus städtebaulichen Verträgen oder Sanierungsvereinbarungen ergeben und ist oft mit Fristen und Auflagen verbunden.
Verwandte Begriffe: Instandsetzungspflicht, Modernisierungspflicht, Bauordnung - Denkmalschutz
- Der Denkmalschutz dient dem Erhalt von Kulturdenkmälern, wie z.B. historischen Gebäuden oder Ensembles. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, unterliegen besonderen Auflagen bei Sanierung und Umbau, um ihr historisches Erscheinungsbild zu bewahren.
Verwandte Begriffe: Baudenkmal, Denkmalpflege, Ensembleschutz - Bausubstanz
- Die Bausubstanz bezeichnet die Gesamtheit der baulichen Elemente eines Gebäudes, einschließlich der tragenden Strukturen, der Fassade, des Daches und der Innenausstattung. Der Zustand der Bausubstanz ist entscheidend für die Werthaltigkeit und die Lebensdauer eines Gebäudes.
Verwandte Begriffe: Tragwerk, Fassade, Bausubstanzanalyse - Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über fundierte Kenntnisse im Bauwesen verfügt und in der Lage ist, den Zustand von Gebäuden zu beurteilen, Mängel aufzudecken und Sanierungsempfehlungen zu geben. Bausachverständige werden oft bei Kaufentscheidungen oder zur Klärung von Baumängeln hinzugezogen.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Bauingenieur, Architekt - Altlasten
- Altlasten sind durch frühere industrielle oder gewerbliche Nutzung entstandene Boden- und Grundwasserverunreinigungen. Bei Sanierungen in älteren Gebieten können Altlasten auftreten und zusätzliche Kosten für die Beseitigung verursachen.
Verwandte Begriffe: Bodenkontamination, Umweltschaden, Schadstoffbelastung
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was bedeutet 'Sanierungsgebiet'?
Ein Sanierungsgebiet ist ein abgegrenztes Gebiet, in dem städtebauliche Missstände behoben werden sollen. Dies geschieht oft durch Sanierungsprogramme, die durch die Gemeinde oder Stadt initiiert werden. Ziel ist es, das Gebiet aufzuwerten und an moderne Standards anzupassen, während gleichzeitig das historische Stadtbild erhalten bleibt. - Welche Vorteile bietet der Kauf einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet?
Der Kauf einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet kann von Fördermitteln profitieren, die für Sanierungsmaßnahmen bereitgestellt werden. Zudem kann die Aufwertung des Gebiets zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen. Oftmals sind solche Immobilien auch aufgrund ihrer historischen Bedeutung und des besonderen Charmes attraktiv. - Welche Nachteile sind mit dem Kauf verbunden?
Es können Sanierungsverpflichtungen bestehen, die mit erheblichen Kosten verbunden sind. Zudem können Auflagen hinsichtlich des Denkmalschutzes die Gestaltungsmöglichkeiten einschränken. Auch das Risiko von versteckten Mängeln in der Bausubstanz ist bei Altbauten höher. - Wie finde ich heraus, ob Sanierungsverpflichtungen bestehen?
Informationen über Sanierungsverpflichtungen erhalten Sie beim Bauamt oder der Gemeinde. Dort können Sie Einsicht in die Sanierungsvereinbarungen und Bebauungspläne nehmen. Es ist ratsam, diese Informationen vor dem Kauf einzuholen. - Welche Fördermittel gibt es für Sanierungen in Sanierungsgebieten?
Es gibt verschiedene Fördermittel von Bund, Ländern und Kommunen. Diese können als Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite gewährt werden. Die genauen Förderbedingungen und -programme variieren je nach Region und Sanierungsgebiet. Informieren Sie sich bei der zuständigen Behörde oder einem Energieberater. - Was ist bei der Finanzierung einer Immobilie im Sanierungsgebiet zu beachten?
Bei der Finanzierung sollten Sie die Sanierungskosten berücksichtigen und gegebenenfalls einen höheren Kreditbetrag einplanen. Es ist ratsam, sich frühzeitig über Fördermöglichkeiten zu informieren und diese in die Finanzierungsplanung einzubeziehen. Einige Banken bieten spezielle Kredite für Sanierungsvorhaben an. - Wie wirkt sich der Denkmalschutz auf die Sanierung aus?
Wenn die Immobilie unter Denkmalschutz steht, sind die Gestaltungsmöglichkeiten bei der Sanierung eingeschränkt. Es müssen bestimmte Auflagen erfüllt werden, um das historische Erscheinungsbild zu erhalten. Dies kann zu höheren Kosten und einem größeren Planungsaufwand führen. - Sollte ich einen Bausachverständigen hinzuziehen?
Ja, es ist ratsam, vor dem Kauf einen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser kann den Zustand der Bausubstanz beurteilen, mögliche Mängel aufdecken und eine realistische Einschätzung der Sanierungskosten geben. Dies hilft Ihnen, Risiken zu minimieren und eine fundierte Entscheidung zu treffen.
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Sanierungsgebiet: Immobilienpreise – Zustand & Bewertung
eigentlich nicht
Ich glaube nicht, dass das Gebäude günstiger ist, da es im innerstädtischen Sanierungsbereich liegt. Die Immobilienpreise sind eh im Moment in einigen Gebieten total im Keller. Makler verkaufen ja mittlerweile für Banken Häuser aus Insolvensen - vor kurzem gab es ein zwei Jahre altes Eigenheim (Keller, 1,5 Geschoss, großes Grundstück) für sage und schreibe 45.000 €.
Und unsanierte Häuser bekommt man bei uns im Stadtkern auch schon zwischen 2.000 und 8.000 €
Oder man versucht beim Verkauf einen Mangel der nicht sichtbar ist zu verschweigen.
Schauen Sie doch einfach mal bei den großen Immobilienportalen was ein Haus, in ähnlichem Zustand, Größe und Gebiet da so kostet. So bekommen sie mal eine preisliche Übersicht. Und wenn Sie sich ganz unsicher sind, dann holen Sie sich einen Berater (Bauingenieur, Gutachter) das kostet zwar aber bringt halt Sicherheit.
Viel Erfolg -
Sanierungsgebiete: Städtebauliche Missstände vs. Sanierung
Sanierungsgebiete
Achtung!
Die städtebaulichen Sanierungsgebiete nach §§ 136 ff BauGBAbk. haben nur begrenzt mit baulichen Sanierungs- / Modernisierungsmaßnahmen (Sanierungsmaßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen) zu tun.
Es geht hauptsächlich darum, städtbauliche Missstände zu beseitigen. Es kann durchaus sein, dass verschiedene von Ihnen vorgesehene Maßnahmen nicht durchgeführt werden können. Ebenso kann es Beschränkungen bezüglich Verkauf usw. geben.
Nach erfolgreichem Abschluss der Sanierung kommt es manchmal zu einer Aufwertung des Gebiets. Wenn die Sanierung erfolglos war, kann auch ein "Problemviertel" daraus werden.
Sie sollten auf jeden Fall mal mit der Gemeinde reden, wie der Stand der Sanierung (des Gebiets!) ist bzw. welche Einschränkungen zu beachten sind. -
Sanierungsgebiet: Prüfung auf Problemviertel & Mieten
Und ein Sanierungsgebiet ...
wird im allgemeinen dort ausgerufen, wo ein Viertel bereits ein Problemviertel ist, z.B. Gründerzeithäuser noch mit WC auf halber Treppe.
Dort sind oft nur geringe Mieten erzielbar.
Also genau prüfen. -
Immobilienkauf: Sanierungssatzung, Abgaben & Baurecht
Immobilien im Sanierungsgebiet ...
und bspw. die Abgaben- und Auslagenfreiheit (Abgabenfreiheit, Auslagenfreiheit) für den Erwerb von Immobilien in diesem Gebiet richten sich nach dem BauGBAbk.. Ebenso entscheiden für den Kauf eines solchen Objektes und den damit verbunden Kaufpreis ist die Sanierungssatzung der Gemeinde, die weitreichende Verpflichtungen und Beschränkungen enthalten kann.
Ich möchte Ihnen empfehlen, falls Sie Interesse an dem fraglichen Objekt haben, sich mit entsprechender Beratung (Fachanwalt für Baurecht, qualifizierter Berater für den Immobilienkauf) begleiten zu lassen.
MfG
Ralph Kaiser -
Sanierungsgebiet: Immobilienpreise, Nachfrage & Risiken
Immer düsterer
Hallo und danke!
Die Infos werden ja immer düsterer☹ Bitte nicht falsch verstehen, ist nur eine Feststellung, ich bin froh um solche Warnungen, lieber den Worst Case annehmen, dann gibt es auch kein böses Erwachen.
@Herrn Heumüller: Leider ist es so, dass im hiesigen Gebiet (Dreiländereck) die Preise weiterhin horrend steigen. Die Nachfrage hier ist ungebrochen hoch. Zwar liegt das Objekt schon etwas außerhalb der interessanten Zone aber profitiert trotzdem noch von der hohen Nachfrage. Das Haus wird mit 160 T€ angeboten, ich hätte mindestens 200 T€ vermutet (ich beobachte seit 2-3 Jahren ständig den Markt hier) und wer hat heute noch was zu verschenken?
@Herren Halbinger+Dühlmeyer: Ich kann leider nicht sagen, ob es sich um ein wirkliches Problemviertel handelt. Der Ausländeranteil scheint wohl etwas höher, jedoch sehe ich das noch nicht als besorgniserregend an. Das werde ich aber noch in Erfahrung bringen (Polizei, Einwohner).
Vermieten will ich jedoch nicht, sondern selbst einziehen.
@Herrn Kaiser: Ihr Einwand macht mir schon Angst, rüttelt mich aber auch wach🙂 Werde mal mit der Stadtverwaltung Rücksprache halten, wie sich die Situation darstellt und ob man sich beim Erwerb einer solchen Immobilie einen Riesenstapel Auflagen aufhalst.
Nochmals danke an alle. Wenn jemandem noch was einfällt, nur zu! -
Sanierungsvermerk: Genehmigung, Bodenrichtwert & Kaufpreis
Wenn im Grundbuch der
Sanierungsvermerk noch eingetragen ist, dann benötigen Sie für die Durchführung des Kaufvertrages die sanierungsrechtliche Genehmigung der Kommune. Diese hat zu Beginn des Sanierungsverfahrens u.a. den Bodenrichtwert für das Sanierungsgebiet "eingefroren". Damit sollen spekulative Grundstücksgeschäfte in der Hoffnung einer durch die Sanierung erfolgten Aufwertung des Gebietes unterbunden werden. Die Kommune wird also prüfen, ob der Kaufpreis nicht zu hoch ist, es könnte ein Grund für ein günstiges Angebot sein. Nach Abschluss des Sanierungsverfahrens kann die Kommune die Wertsteigerung der Grundstücke, welche durch die Sanierungsmaßnahmen, meist auch mit nicht unerheblichen öffentlichen Geldern durchgeführt, erfolgte, auf die Grundstückseigentümer umlegen. Es gibt quasi eine Nachzahlung auf den Kaufpreis des Grundstücks, berechnet aus Bodenrichtwert neue - Bodenrichtwert "eingefroren", multipliziert mit den m² des Grundstücks. Eventuell ist es hilfreich, sich die Richtwerte an den angrenzenden Gebieten mit ähnlicher Bebauung und Nutzung anzuschauen und dann hochzurechnen, was nach Abschluss des Sanierungsverfahrens hinsichtlich des Bodenwertes und der möglichen Differenz passieren könnte! -
Außenwand nass: Feuchtigkeit, Ursachen & Risikobewertung
Außenwand nass - üblich?
Hallo.
Herr Jähn, danke für die Information. Es ist nicht zu fassen, welche Möglichkeiten es da doch gibt, auf die Schnauze zu fallen. Werde ich dann ggf. prüfen.
Haben morgen einen Besichtigungstermin (bisher kennen wir das Objekt nur von Bildern und Außenbetrachtung).
Eins beschäftigt mich noch:
An das Haus grenzt direkt der Bürgersteig. Auf einem Bild ist zu sehen, dass die Straße nass ist, also dass es geregnet hat. Am Haussockel sind vom Boden her großflächige Feuchte- / Wasserflecken im Außenputz zu sehen bis zu einer Höhe von ca. 40 cm vom Boden. Diese Flecken erstrecken sich entlang des gesamten Sockels und sind nur an den Kellerschächten unterbrochen. Sowas sieht man zwar öfter an Häusern aber deutet das auf ein ernsthaftes Problem hin? Ich habe die Befürchtung, dass alles saniert wurde, nur die Abdichtung des Unterbaus "vergessen" (?) wurde. Oder kann diese nicht ohne weiteres durchgeführt werden weil eben der Bürgersteig direkt angrenzt?
GA soll schon noch herangezogen werden aber den kann ich mir ja sparen, wenn diese Flecken mit Sicherheit auf ernsthafte Probleme hindeuten ...
Nochmals danke! -
Abdichtung: Bürgersteig, Feuchteschäden & Sanierung
richtiger Suchbegriff *grml*
Sorry,
mit dem richtigen Suchbegriff habe ich nun Infos gefunden (warum nicht gleich so).
Also durch eine fachgerechte Abdichtung lässt sich der Mangel zwar beseitigen, nur müsste da die Stadt mitreden, denn deren Eigentum (also dem Bürgersteig) müsste ich dafür ans Eingemachte.
Die Flecken reichen auf jeden Fall bis auf ca. 25 cm Wohnraumhöhe. Frage ist nun, ob dadurch langfristig Feuchteschäden im Innenraum entstehen können und welche Schäden das Haus auf Dauern nehmen kann.
Denke das lässt sich aus der Ferne nicht beantworten aber evtl. Erfahrungen? -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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Immobilie im Sanierungsgebiet: Risiken, Fördermittel & Besonderheiten
💡 Kernaussagen: Der Kauf einer Immobilie im Sanierungsgebiet birgt sowohl Chancen durch Fördermittel als auch Risiken durch Sanierungssatzungen und mögliche städtebauliche Einschränkungen. Eine sorgfältige Prüfung des Objekts, der Sanierungssatzung und des Grundbuchs ist unerlässlich. Die Immobilienpreise können durch die Lage im Sanierungsgebiet beeinflusst werden, sowohl positiv als auch negativ. Es ist ratsam, sich von Experten (Fachanwalt für Baurecht, Bauingenieur, Gutachter) beraten zu lassen.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass städtebauliche Sanierungsgebiete nicht zwangsläufig bauliche Sanierungsmaßnahmen bedeuten. Laut Sanierungsgebiete: Städtebauliche Missstände vs. Sanierung können Einschränkungen bei geplanten Maßnahmen bestehen.
🔴 Risiko: Wie im Beitrag Außenwand nass: Feuchtigkeit, Ursachen & Risikobewertung beschrieben, können Feuchtigkeitsprobleme an der Außenwand auftreten, die eine fachgerechte Abdichtung erfordern. Dies kann zusätzliche Kosten und Abstimmungen mit der Gemeinde verursachen.
💰 Zusatzinfo: Die Abgaben- und Auslagenfreiheit für den Erwerb von Immobilien im Sanierungsgebiet richtet sich nach dem BauGB. Die Sanierungssatzung der Gemeinde kann weitreichende Verpflichtungen und Beschränkungen enthalten, wie im Beitrag Immobilienkauf: Sanierungssatzung, Abgaben & Baurecht erläutert wird.
👉 Handlungsempfehlung: Vor dem Kauf sollte die Sanierungssatzung der Gemeinde genau geprüft und eine Beratung durch einen Fachanwalt für Baurecht in Anspruch genommen werden. Überprüfen Sie, ob ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen ist (siehe Sanierungsvermerk: Genehmigung, Bodenrichtwert & Kaufpreis), da dies die Notwendigkeit einer sanierungsrechtlichen Genehmigung der Kommune nach sich zieht. Lassen Sie sich bezüglich der Fördermittel Altbau und Sanierungsprogramme beraten.
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