Gewährleistung durch BT
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Gewährleistung durch BT

Guten Tag,
ich beziehe mich auf meinen Beitrag 3540.
EFHAbk. Neubau, zwei Jahre alt.
Schaden: Feuchter Sockelputz, Ausblühungen am Sockelputz.
Der Schaden/Mangel wurde dem Bauträger mitgeteilt.
Dieser zeigte sich kooperativ und setzte sich mit der Verputzerfirma in Verbindung.
Diese blockt ab, meldet sich nicht, lässt Fristen verstreichen eine Stellungnahme abzugeben.
Letzte Frist durch den Bauträger an die Verputzerfirma ist nun abgelaufen.
Es gibt jetzt folgende Probleme:
1. Die Verputzer Firma ist insolvent, es gibt einen Nachunternehmer.
Der Bauträger versucht über den Nachunternehmer eine Beseitigung des Problems im Rahmen der Gewährleistung zu erreichen. Offensichtlich bekommt er das nicht hin. Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich denn in diesem Fall? Habe ich Anspruch auf Gewährleistung?
2. Vor dem Sockelputz lag anfangs ein ca. 20 cm breiter Spritzschutz aus Schotter. Wir haben den Schotter vor ca. einen Jahr entfernt, ihn durch grobe Kieselsteine ersetzt (darunter liegt noch eine Frostschutz, über dem Kiesel ist ein Gehweg mit Platten gelegt. Nun stellt sich auch die Frage wer im Falle einer Sanierung diese groben Kieselsteine sowie die Gehwegplatten entfernt und nach einer Sanierung wieder sauber verlegt. Der Bauträger sagt: Das hätte mit der Gewährleitung nichts mehr zu tun. Stimmt das, erlischt eine Gewährleistung in solchen Fällen?
Freundliche Grüße
Daniel Birkner
  • Name:
  • Daniel Birkner

  1. Baumängel werden nicht beseitigt

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, Daniel!
    Eure Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger sind von dessen Subunternehmer völlig unanbhängig. Es kommt nicht darauf an, ob euer Bauträger eine Ersatz für den Sub findet, der die Mängel beseitigt. Er ist im Vertragsverhältnis euch gegenüber alleine selbst verpflichtet. Kümmert euch nicht um den oder die Subunternehmer. Die sind auch nicht eure Ansprechpartner. Es ist auch egal, was für Fristen gegenüber dem Sub laufen.
    Durch das Ersetzen von Schotter durch Kies erlischt euer Gewährleistungsanspruch meines Erachtens (ich bin kein Bautechniker) nicht. Es gehört zu den Mangelbeseitigungsverpflichtungen eures Bauträger, den Kies etc. zu entfernen, zu lagern und anschließend wieder fachgerecht dort einzubringen, wo er war. Lasst euch vom Bauträger nicht verkohlen.
    Habt ihr dem Bauträger Fristen gesetzt? Sind die verstrichen? Falls, ja, sucht einen RA auf und besprecht mit ihm alles weitere. Das geht auch mit Beratungshilfe oder Prozesskostenhilfe. Mag der RA entscheiden, ob es hier ausreichend ist, sogleich auf Mängelbeseitigung zu klagen oder ob zuvor andere Maßnahmen (Sachverständiger oder selbständiges Beweisverfahren) notwendig sind. Er sollte sich das BVAbk. möglichst vorher ansehen.
    Nicht lange warten; nicht lange fackeln.
    Viele Grüße
    Ralf
    Meine Beiträge sind  -  wie immer  -  rein privat und ohne Gewähr.

  2. Nach abgeschlossenem Verkauf (inkl. Endabnahme) durch den Bauträger ...

    gehen die Gewährleistungsansprüche des Bauträger gegen die beteiligten ausführenden Firmen auf den Käufer über. D.h. der Bauträger hat i.d.R. hiernach keine weiteren Verpflichtungen Ihnen gegenüber. Anders wäre die Situation, wenn der Mangel der Leistung einer Firma bereits bei Abnahme dieser Arbeiten (Gwerkeabnahme) durch den Bauträger, so diese denn von diesem durchgeführt wurde, was häufig unterbleibt, protokolliert worden wäre, da Ihnen der Bauträger ein mangelfreies Werk liefern muss. Sie haben vor Bezug eine Abnahme mit dem Bauträger durchgeführt. Vorausgesetzt des Werk war zu diesem Zeitpunkt mangelfrei, haben Sie nur noch Ansprüche aus Gewährleistung (? nach BGBAbk. oder VOBAbk.?) gegen die ausführende Firma. Schwierig bis unmöglich bei Insolvenz. Zudem müssen Sie, da Beweislastumkehr, (klar) beweisen, dass es sich um einen Mangel handelt, der von der betreffenden Firma verursacht worden ist, oder dass Schäden als Folge der mangelhaften Arbeit dieser Firma entstanden sind. Ob ein Nachunternehmer in die Gewährleistung für die Arbeiten des Vorunternehmers eintritt ist sehr fraglich (=> Vertrag des Nachunternehmers mit dem Bauträger). Eine Klärung ist hier nur durch einen Anwalt möglich.
    Bedeutsam ist auch, dass Sie das, ggf. vertragsgemäß gelieferte, Werk verändert haben (Austausch Dränschicht aus "Schotter"). Auch hier müssen Sie m.E. beweisen, dass Sie lediglich den Schotter ausgetauscht haben, und das Werk nicht noch anderweitig verändert haben (=> schwierig bis unmöglich)
    Ihre Arbeiten, die Sie nach der Übergabe des Baues (Abnahme durch den Bauträger) durchgeführt haben, haben m.E. nichts mit der Gewährleistung der Lieferanten zu tun. Die Beurteilung ob Ihnen ggf. Schadensersatz zusteht (Neuverlegung nach Schadensbehebung) ist eine rechtliche Entscheidung des Gerichts (=>Beurteilung des Anwalts erfragen)
    Entscheidend ist, ob es sich um einen klassischen Bauträgervertrag handelt (vgl. oben), oder aber ob Sie einen Generalunternehmervertrag abgeschlossen haben. Der Generalunternehmer bleibt Ihnen zusammen mit seinen Subunternehmern für ein mangelfreies Werk (vor Abnahme und dann innerhalb der Gewährleistungsfristen) verantwortlich.
    Daher meine Empfehlung:
    1. holen Sie sich Rat von einem (guten) Anwalt für Baurecht
    2. dieser wird Ihnen aufzeigen, ob
    a) Ihr Vorhaben erfolgversprechend ist
    b) empfehlen ggf. einen Bausachverständigen hinzu zu ziehen.
    3. eine erste Einschätzung Ihrer Situation erhalten Sie ggf. auch bei der Verbraucherzentrale
    MfG
    Ralph Kaiser

  3. Also, Herr Kaiser,

    das, was Sie anfänglich schreiben (Übergang der Gewährleistungsansprüche des Bauträger gegen seine Firmen auf den Käufer), ist ja ziemlicher Nonsens. Auf den typischen Bauträgervertrag, bei dem ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft wird, die von einem gewerblichen Verkäufer (Bauträger) als Bauherr in eigener Regie errichtet wurde oder wird, findet Werkvertragsrecht Anwendung, und der Bauträger ist und bleibt regelmäßig der alleinige Ansprech- und vor allem auch Vertragspartner, d.h. gerade und nur ihn treffen gegenüber dem Käufer rechtliche Verpflichtungen, sodass der Käufer sich nicht an irgendwelche Sub's zu halten braucht. Ich schließe mich insoweit  -  und auch in den übrigen Ausführungen  -  meinem Vorredner (Ralf Wortmann) an.
    @ Daniel Birker: Nicht verunsichern lassen! Schreiben Sie Ihrem Bauträger und schildern ihm den ihrer Ansicht nach bestehenden Mangel so ausführlich, wie es Ihnen möglich ist (das muss aber kein technisches Gutachten werden). Fordern Sie ihn auf, den Mangel binnen angemessener Frist  -  ich würde sagen, jedenfalls innerhalb von sechs Wochen ab Beginn der "Schönwetterperiode" (konkretes Datum nennen)  -  zu beseitigen, und kündigen dem Bauträger schon einmal vorsorglich an, dass Sie sich bei nicht fristgerechtem Tätigwerden oder im Falle erfolgloser Arbeiten weitere Schritte gegen den Bauträger vorbehalten (z.B. Beauftragung eines anderen Unternehmers mit der Mängelbeseitigung auf Kosten des Bauträger, Beantragung eines selbstständigen Beweisverfahrens u. dgl.). Ich rate Ihnen zwar, das Verhältnis zu Ihrem Bauträger mit dem ersten Schreiben nicht gänzlich zu zerstören, andererseits sollten Sie ihm schon hinreichend klar machen, dass Sie zu weiteren Schritten (auch rechtlichen) durchaus bereit wären. MfG Florian Obst
    • Name:
    • Florian Obst

  4. Abwälzung der Gewährleistung beim Bauträgervertrag?

    Foto von Florian Obst

    @Ralph Kaiser:
    Hallo Ralph, nichts für ungut, aber deine Aussage:
    "D.h. der Bauträger hat i.d.R. hiernach keine weiteren Verpflichtungen Ihnen gegenüber. "
    trifft absolut nicht zu. Auch im Bauträgervertrag (und nicht nur dort) sind Klauseln, die eine Gewährleistung des Bauträger ausschließen bei gleichzeitiger Abtretung der Ansprüche, die der Bauträger gegenüber seinen ausführenden Firmen hat, unwirksam.
    Siehe hierzu z.B. BGH, Urteil vom 21.03.2001, VII ZR 493/00, z.B. abgedruckt in Baurecht 2002,1385, aber auch im Internet unter

    Viele Grüße
    Ralf

  5. Ich bitte meinen Lapsus, ...

    bezüglich der Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger vor allem beim Fragesteller zu entschuldigen.
    Die Ansprüche aus Gewährleistung des Erwerbers gegenüber dem Verkäufer bleiben, auch nach Übernahme (Abnahme) des Objekts, natürlich bei diesem bestehen. D.h. der Verkäufer haftet dem Käufer gegenüber für ein mängelfreies Werk und ist ihm in dieser Hinsicht auch verpflichtet.
    Nichtsdestotrotz finden sich in Bauträger-Kaufverträgen zumeist Klauseln (Bezugnahme auf die AGB des Bauträger), die eine Abtretung, zumeist sehr unklar formuliert, nach Übergang vorsehen (Notare übernehmen diese Klauseln und ergänzen "soweit zulässig" [auch heute noch] häufig). Eine Durchsetzung gegen diese unzulässigen Klauseln erscheint mir aber i.A. nur mit Hilfe eines Anwalts und ggf. auf gerichtlichem Wege möglich. (Danke Herr Wortmann auch für den Hinweis auf das BGH-Urteil).
    Natürlich kann versucht werden dem Bauträger nochmals die Mängel mit zu teilen und diesem Fristen zur Mängelbeseitigung zu setzen. Dies sollte dann unbedingt schriftlich und per Einschreiben erfolgen. Vielleicht ist es auch einen Versuch Wert.
    Nach den Ausführungen von Herrn Birkner erscheint mir ein weiteres Vorankommen im direkten Austausch mit dem Bauträger aber eher unwahrscheinlich ("Der Bauträger sagt: das hätte mit der Gewährleistung nichts mehr zu tun") und ich teile die Einschätzung von Ralf Wortmann ("Lasst euch vom Bauträger nicht verkohlen"), dass der Bauträger auf Verunsicherung setzt.
    Heikel erscheint mir nach wie vor, dass nach Fertigstellung und Abnahme des Objekts, während der laufenden Gewährleistung, der "Schotter" ausgetauscht wurde. Der Schaden zeigt sich im Bereich des Sockelputzes. Die Beweislast, dass der vorhandene Schaden durch eine mangelhafte Ausführung des Verputzes, oder durch falsches Hinterfüllmaterial, etc. entstanden ist, und somit der Verkäufer haftet, trägt der Käufer. Hierbei müsste auch bewiesen werden, dass der Schaden nicht durch eine evtl. unsachgemäße Ausführung der Änderungsarbeiten durch den Käufer verursacht wurde. Wenn der Schaden am Sockelputz eindeutig auf einen Mangel eines ausführenden Unternehmens zurück zu führen ist und nicht mit der Änderung zusammenhängt (Klärung und Beweis nur durch einen Bausachverständigen möglich), ist die Behebung des Schadens durch die Gewährleistungshaftung des Bauträger gedeckt.
    Ich möchte daher nochmals empfehlen zumindest ein Erstberatungsgespräch (Kosten hierfür sind i.d.R. zwischen 50 bis 180 EUR) mit einem Fachanwalt für Baurecht zu führen, um eine rechtliche Einschätzung der Situation zu erhalten und bes. um ein weiteres Vorgehen (weiteres Schreiben, etc.) zu besprechen.
    MfG und nochmals sorry!
    Ralph Kaiser

  6. @Ralph Kaiser,

    das mit dem Nonsens war nicht persönlich gemeint. Ich habe nur befürchtet, dass der Fragesteller durch Ihren (ersten) Beitrag unnötig verunsichert würde. Im Übrigen teile ich Ihre Einschätzung im letzten Beitrag.
    Letztlich wird zu klären sein, ob die Durchfeuchtung des Sockelputzes durch mangelhafte Leistungen des Bauträger verursacht worden ist oder dem Bauherrn  -  infolge dessen nachträglicher Eingriffe  -  angelastet werden kann. Ich würde Daniel Birkner, wie gesagt, empfehlen, zunächst den Weg mit Schreiben, Fristsetzung usw. zu beschreiten und  -  wenn das nichts gebracht hat  -  zum Anwalt zu gehen. Ich habe es selbst schon erlebt, dass der Bauträger, nachdem er sein Geld bekommen hat, von Gewährleistung überhaupt nichts mehr wissen wollte und erst aktiv geworden ist, nachdem ihm ein Anwalt geschrieben hatte. Die Angelegenheit wurde vom Bauträger dann  -  ohne allzu viel Streit  -  erledigt, ich habe den Anwalt bezahlt (keine wirklich immensen Summen), und gut war's. Kann freilich auch anders und Zeit- und kostenintensiver laufen.
    • Name:
    • Florian Obst

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