Gewährleistungsansprüche abtreten lassen: Welche Risiken bestehen für Bauherren?
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Gewährleistungsansprüche abtreten lassen: Welche Risiken bestehen für Bauherren?

Guten Tag,
ich bin von diesem Forum begeistert und möchte nun selbst mal eine mir sehr wichtige Frage stellen:
Welches Risiko gehe ich ein, wenn ich eine Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegenüber meinem Bauträger annehme? Das soll über einen Vertag geregelt werden, in dem auch auf den notariell beurkundeten Werkvertrag Bezug genommen wird, in welchem auch die Gewährleistung geregelt ist.
Ich müsste dann im Schadensfalle alle Gewährleistungsansprüche direkt bei den am Bau beteiligten Firmen geltend machen, aber das muss jeder der ohne Bauträger baut doch auch, oder?
Motivation: Die Aktion würde mir einen direkten finanziellen Vorteil von ca. 7 k € bringen.
Ist die Gewährleistungsdauer in der Regel 5 oder nur 2 Jahre, denn das 1. Jahr ist schon rum? Land: NRW
Danke und beste Grüße
Karsten
  • Name:
  • Karsten
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    Wenn Sie sich Gewährleistungsansprüche von einem Bauträger abtreten lassen, übernehmen Sie dessen Rechte gegenüber ausführenden Firmen. Das kann vorteilhaft sein, birgt aber auch Risiken.

    Risiken:

    • Beweislast: Sie müssen im Schadensfall nachweisen, dass der Mangel bereits bei Übergabe bestanden hat oder auf einen Ausführungsfehler zurückzuführen ist.
    • Insolvenz: Ist die ausführende Firma insolvent, kann die Durchsetzung der Ansprüche schwierig werden.
    • Verjährung: Achten Sie auf die Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche. Diese können kürzer sein als die gegenüber dem Bauträger.
    • Vertragsgestaltung: Der Abtretungsvertrag muss klar regeln, welche Ansprüche genau abgetreten werden und wie die Beweisführung im Streitfall geregelt ist.

    Vorteile:

    • Direkter Anspruch: Sie haben einen direkten Anspruch gegen die ausführende Firma und sind nicht auf den Bauträger angewiesen.
    • Schnellere Durchsetzung: Die Durchsetzung der Ansprüche kann schneller erfolgen, da der Bauträger nicht zwischengeschaltet ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Abtretungsvertrag vor Unterzeichnung von einem Anwalt für Baurecht prüfen, um die Risiken zu minimieren.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung eines Verkäufers oder Werkunternehmers, für Mängel an einer Sache oder einem Werk einzustehen, die bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden waren. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel zwei Jahre.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Sachmangel, Rechtsmangel
    Abtretung
    Die Abtretung ist die Übertragung einer Forderung von einem Gläubiger (Zedent) auf einen anderen Gläubiger (Zessionar). Der Zessionar tritt an die Stelle des Zedenten und kann die Forderung gegenüber dem Schuldner geltend machen.
    Verwandte Begriffe: Forderungsabtretung, Zession, Gläubigerwechsel
    Werkvertrag
    Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk herzustellen, und der Besteller verpflichtet sich, die vereinbarte Vergütung zu zahlen. Der Werkvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGBAbk.) geregelt.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Bauwerksvertrag, Werklieferungsvertrag
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und anschließend die bebauten Grundstücke (z.B. Häuser, Wohnungen) verkauft. Bauträger sind oft auch für die Planung und Durchführung der Bauarbeiten verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Projektentwickler, Immobilienentwickler, Bauherr
    Mangel
    Ein Mangel liegt vor, wenn eine Sache oder ein Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder sich nicht für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch eignet. Mängel können Sachmängel oder Rechtsmängel sein.
    Verwandte Begriffe: Sachmangel, Rechtsmangel, Fehler
    Verjährung
    Die Verjährung ist der Zeitraum, nach dessen Ablauf ein Anspruch nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden kann. Die Verjährungsfristen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und variieren je nach Art des Anspruchs.
    Verwandte Begriffe: Verjährungsfrist, Anspruchsverjährung, Hemmung der Verjährung
    Insolvenz
    Die Insolvenz ist ein Zustand, in dem ein Schuldner nicht mehr in der Lage ist, seine fälligen Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. In diesem Fall kann ein Insolvenzverfahren eröffnet werden, in dem die Gläubiger ihre Forderungen geltend machen können.
    Verwandte Begriffe: Zahlungsunfähigkeit, Überschuldung, Insolvenzverfahren

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet Abtretung von Gewährleistungsansprüchen?
      Die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen bedeutet, dass der ursprüngliche Gläubiger (hier der Bauträger) seine Ansprüche gegen einen Dritten (z.B. ausführende Firmen) an einen neuen Gläubiger (Sie als Bauherr) überträgt. Damit können Sie im Schadensfall direkt gegen die ausführende Firma vorgehen.
    2. Welche Vorteile hat die Abtretung für mich als Bauherr?
      Sie erlangen einen direkten Anspruch gegen die ausführende Firma, was die Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen beschleunigen kann. Zudem sind Sie nicht mehr auf die Kooperation des Bauträgers angewiesen.
    3. Welche Nachteile und Risiken bestehen?
      Sie tragen die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels und dessen Ursache. Zudem besteht das Risiko, dass die ausführende Firma insolvent ist oder die Gewährleistungsansprüche bereits verjährt sind.
    4. Was ist bei der Vertragsgestaltung zu beachten?
      Der Abtretungsvertrag sollte klar und eindeutig regeln, welche Ansprüche abgetreten werden, wie die Beweisführung im Streitfall geregelt ist und welche Kosten im Zusammenhang mit der Durchsetzung der Ansprüche entstehen.
    5. Wie wirken sich Verjährungsfristen aus?
      Achten Sie auf die Verjährungsfristen der abgetretenen Gewährleistungsansprüche. Diese können kürzer sein als die Gewährleistungsfrist gegenüber dem Bauträger. Nach Ablauf der Frist können Sie die Ansprüche nicht mehr geltend machen.
    6. Was passiert bei Insolvenz der ausführenden Firma?
      Im Falle der Insolvenz der ausführenden Firma müssen Sie Ihre Ansprüche im Insolvenzverfahren anmelden. Die Realisierung der Ansprüche ist in diesem Fall oft schwierig und mit hohen Kosten verbunden.
    7. Sollte ich die Abtretung annehmen?
      Ob die Annahme der Abtretung sinnvoll ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Lassen Sie sich vorab rechtlich beraten und prüfen Sie die Bonität der ausführenden Firma.
    8. Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?
      Die Gewährleistung ist eine gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers oder Werkunternehmers, für Mängel an der Kaufsache oder dem Werk einzustehen, die bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden waren. Eine Garantie ist eine freiwillige Leistung des Herstellers oder Verkäufers, die über die gesetzliche Gewährleistung hinausgeht.

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    • Bauvertrag prüfen lassen
      Die Überprüfung eines Bauvertrags durch einen Anwalt kann vor bösen Überraschungen schützen.
    • Mängelanzeige richtig formulieren
      Eine korrekte Mängelanzeige ist wichtig, um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.
    • Selbstständiges Beweisverfahren
      Ein selbstständiges Beweisverfahren kann helfen, Baumängel frühzeitig festzustellen.
    • Bauabnahme verweigern
      Unter welchen Umständen die Bauabnahme verweigert werden kann.
    • Rechte bei Baumängeln
      Welche Rechte Bauherren bei Baumängeln haben.

  2. Gewährleistungsabtretung: Baurechtliche Risiken prüfen lassen!

    Vorsicht ...
    ist " ... " hier besonders angebracht, denn es
    1. handelt sich bei Ihrer Frage um eine rechtliche, daher empfehle ich Ihnen einen Fachanwalt für Baurecht oder Bürgerliches Recht hierzu zu befragen.
    2. Rate ich Ihnen allemal von einem solchen Deal ab, auch wenn er Ihnen Geld zu bringen scheint, denn
    a) erst nach Abnahme des Werks (also spätestens wenn Sie einziehen) tragen Sie die Nutzen und Lasten Ihrer Immobilie. Gewährleistungsansprüche haben Sie dann nur noch gegen den Handwerker, bei dessen Leistung ein Mangel oder Schaden innerhalb von 5 Jahren ab dann (= Antwort Ihrer weiteren Frage) auftritt. Vorher trägt das Risiko (auch des "Untergangs") Ihr Bauträger.
    b) Der Bauträger (es gilt die MaBV = Makler und Bauträger Verordnung) ist Ihr Verkäufer und Ihnen als Erwerber gegenüber i.A. nach BGBAbk. und Notarvertrag verpflichtet ein mangelfreies Werk zu liefern (ob ein Notar einen Vertrag mit einer Abtretungsklausel von Gewährleistungsansprüchen zu Ihren Lasten beurkunden würde, wage ich zu bezweifeln  -  eine rechtliche Statthaftigkeit desselben kann nur von einem Rechtsanwalt beantwortet werden). Bis zur vollständigen Übertragung (also Abnahme der Leistung durch Sie) ist der Bauträger auch für die Leistung der von ihm beauftragten Firmen verantwortlich und haftet für diese letztlich Ihnen gegenüber. Ein mangelbehaftetes Werk, das also bspw. nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht, kann Ihnen der Bauträger nicht liefern (vgl. BGB-Werkvertrag)
    Ich möchte Ihnen daher empfehlen, lassen Sie sich beraten und empfehle i.A. Finger weg von finanziell schmackhaft gemachten einseitigen (und scheinbar ohne von Nachteilen behaftete) Willenserklärungen Ihrerseits gegenüber einem Bauträger. Dieser denkt vornehmlich an seine finanziellen Interessen und bestimmt nicht an Ihre.
    Und ggf. denken Sie über eine qualifizierte, fachliche Baubegleitung für Ihr Vorhaben nach, besondes ratsam, wenn man selbst nicht so recht weiß, wie es "laufen" müsste (salopp gesagt)
    MfG
    R. Kaiser

  3. Abtretung: Bauträger-Vorteil bei Gewährleistungsansprüchen?

    Als Zusatz
    zur vorherigen Antwort:
    Fragen Sie mal Ihren Bauträger, wieso es ihm 7.000,- € Wert ist, dass Sie sich mit den Gewährleistungsansprüchen nicht an ihn, sondern an die Einzelhandwerker wenden.
    Im übrigen:
    Schon der Nachweis von Schuld (an Mängeln) wird Probleme machen, denn Sie wissen (mangels Unterlagen) gar nicht, was genau bei welchem Handwerker beauftragt war.
    • Name:
    • M.P.

  4. 🔴 Gewährleistung: Abtretung – Warnung vor Bauträger-Verträgen!

    Dringende Warnung!
    Kann mich der Meinung meiner Kollegen nur anschließen!
    Finger weg von solchen Regelungen!
    Habe letztes Jahr 3 Häuser eines Bauträgers für die jeweiligen Bauherren begutachtet (technisch versteht sich), die einen solchen Vertrag, Abtretung der Gewährleistung an die einzelnen Nachunternehmer, abgeschlossen hatten. (Notariell beurkundet R.K.!)
    Jetziges Problem dabei, jedes Haus hat etwa eine Schadensumme von 50 K, von zweitem Gutachter bei einem Haus, mittlerweile bestätigt, ist die Durchsetzung.
    BT verweist auf den Vertrag und die NU's. Nu's verweisen wegen mangelnder Zahlung des Bauträger auf diesen.
    Zudem ist völlig unklar welche Gewährleistungsfristen für das jeweilige Gewerk gelten. Die Nu's verweisen hier auf ihre jeweiligen Schlussrechnungen.
    Fazit: Nettes Spielfeld für Juristen, für die jeweiligen Bauherren jedoch ein Spiel mit ungewissen Ausgang.

  5. Gewährleistungsansprüche: Aufklärung zur Ausgangssituation

    Ergänzung
    Zunächst Vielen Dank für die schnellen und umfangreichen Antworten, ganz erstklassige Hilfe!
    ich erkenne, dass es nötig ist die Situation etwas weiter aufzuklären:
    1. Übergabe hat bereits im Dez. 2004 stattgefunden.
    2. Wir hatten während der Bauphase zwei (gute) Gutachter die eine sehr gute Bauausführung bescheinigen.
    3. Allerdings sind einige Schönheitsfehler (d.h. keine gravierenden Mängel) aufgetreten für die ich mir einen Minderwert von ca. 15 k € bescheinigen lies. Beispielsweise wurde der Arbeitsraum nicht richtig verdichtet und es kann dadurch zu Absackungen kommen.
    4. Der Bauträger weigert sich seit 1 Jahr diese anzuerkennen.
    5. Wir wollen nicht klagen und würden uns mit der halben Summe zufrieden geben
    6. Der Bauträger erklärt sich einvertstanden wenn wir wie o.g. dafür die Abtretung der Gewährleistungsansprüche annehmen.
    7. Vor Gericht würde es wohl auch zu einem Vergleich kommen, allerdings mit deutlichen Nebenkosten?
    Danke und beste Grüße,
    Karsten

  6. Gewährleistung: Rechtlichen Rat vor Abtretung einholen!

    Nochmals, ...
    bitte Finger weg, ohne vorher rechtlichen Rat eingeholt zu haben!
    (auch wenn es etwas Geld kostet. Eine "Geiz ist geil"-Mentalität ist hier völlig unangebracht)
    Anm. :
    1. "Schönheitsfehler" in der von Ihnen benannten Höhe sind mir nicht geläufig und auch nicht wahrscheinlich.
    2. Ihre Beschreibung des vorh. "Schönheitsfehler" zeigt, dass dies keiner ist, sondern einen Mangel darstellt, der letztlich zu einem Schaden führen könnte.
    M.E. scheint hier vieles unverstanden und im Argen zu liegen, also bitte, s.o.
    MfG
    R. Kaiser
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026

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    Gewährleistungsansprüche abtreten: Risiken für Bauherren

    💡 Kernaussagen: Die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen an Einzelhandwerker birgt erhebliche Risiken für Bauherren. Es wird dringend empfohlen, vor einer solchen Vereinbarung rechtlichen Rat einzuholen. Der Nachweis von Mängeln und die Durchsetzung von Ansprüchen können sich als schwierig erweisen. Die Beweggründe des Bauträgers für die Abtretung sollten kritisch hinterfragt werden.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag 🔴 Gewährleistung: Abtretung – Warnung vor Bauträger-Verträgen! wird von Erfahrungen mit notariell beurkundeten Verträgen berichtet, die sich im Nachhinein als problematisch erwiesen.

    💰 Zusatzinfo: Die im Beitrag Gewährleistung: Rechtlichen Rat vor Abtretung einholen! erwähnten "Schönheitsfehler" sind möglicherweise Mängel, die Gewährleistungsansprüche auslösen können.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten sich vor der Abtretung von Gewährleistungsansprüchen umfassend rechtlich beraten lassen, um die Risiken zu verstehen und ihre Rechte zu wahren. Prüfen Sie die Beweggründe des Bauträgers kritisch, wie im Beitrag Abtretung: Bauträger-Vorteil bei Gewährleistungsansprüchen? angedeutet.

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