Beweissicherungsverfahren vs. Mangelbeseitigung: Was tun bei Feuchtigkeit im Keller? Kosten & Ablauf
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Beweissicherungsverfahren vs. Mangelbeseitigung: Was tun bei Feuchtigkeit im Keller? Kosten & Ablauf

Ich benötige noch einmal Rat aus dem Forum. Ich habe mittlerweile einen RA eingeschaltet, um sicherzustellen, dass nach Ablauf der Garantiezeit von 5 Jahren (in 12/04) bei erneutem Mangel im betroffenen Bereich meine Gewährleistungsrechte gewahrt bleiben. Der Bauleiter vertritt die Ansicht, es sei wieder ein neuer Mangel an der Außenisolierung, da man den reklamierten Mangel aus 2003 behoben hat, d.h. man befinde sich nicht in Verzug. Mein RA sagt, die gesamte Außenisolierung sein mangelhaft erstellt worden (als das Gewerk Außenisolierung im Keller) und das Wasser dringt nun in einen anderen Bereich ein, der vorher evtl. nicht so stark betroffen war, also besteht sehr wohl ein Verzug. Rechtlich absichern könnte ich mich aber nur durch Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens, welches ca. 4000-5000 € kosten würde (Freilegen der gesamten Kelleraußenwand 15 m). Weiterhin würde der Bauträger mit Einleitung des Verfahrens erst einmal sämtliche Arbeiten stoppen lassen und das Gutachten abwarten. Bis dahin kann ich bei dem zu erwartenden Regen vermutlich Schimmelpilze züchten. Stellt sich heraus, dass nur der Bereich betroffen ist, der auch vom Bauleiter im Zuge der Mangelbeseitigung eh hin freigelegt werden sollte, bleibe ich vermutlich auf den restlichen Kosten hängen (RA: ... Man soll ja nicht unnötig Kosten verursachen). Meiner Meinung nach ist nur der geschilderte Bereich um die Kellerschächte betroffen (ca. 5 m). Ein Bereich der im letzten Jahr etwas nass war ist nun stark durchnässt, dafür ist der Bereich unter dem Fenster, der in 2003 stark durchnässt war, nunmehr trocken. Auch für einen Laien ist ersichtlich, das in diesem Teilbereich geschlampt wurde.
Welchen Rat gibt das Forum, den Bauträger erst einmal machen lassen, oder ein Beweissicherungsverfahren einleiten (aus Erfahrung das evtl. mehr geschlampt wurde). Im anderen Kellerbereich (gleiche Außenwand) ist im Sichtbereich alles trocken. Bisher sind zwar alle bemüht, doch was, wenn im Januar 2005 wieder die Wand nass ist? Erhalte ich dann vom Bauträger die Antwort, sorry, wieder ein neuer Mangel, Garantie ist abgelaufen, Pech gehabt!  -  Ich habe bisher alles digital fotografiert und dokumentiert, bzw. der Mangelordner des Architekten wird meinem RA zur Verfügung gestellt.
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Schimmelpilzbefall kann gesundheitsschädlich sein. Vermeiden Sie direkten Kontakt und lassen Sie den Schimmel fachgerecht entfernen.

    🔴 Gefahr: Durchfeuchtung des Mauerwerks kann die Bausubstanz schädigen und die Statik beeinträchtigen. Lassen Sie die Statik prüfen, wenn Sie Risse oder Verformungen feststellen.

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    Ich verstehe, dass Sie unsicher sind, ob Sie ein Beweissicherungsverfahren einleiten oder die Mangelbeseitigung durch den Bauträger abwarten sollen. Da die Gewährleistungsfrist bald abläuft, ist schnelles Handeln wichtig.

    🔴 Gefahr: Feuchtigkeit im Keller kann zu Schimmelbildung und Bauschäden führen. Eine unzureichende Außenisolierung ist oft die Ursache.

    Ich empfehle, parallel vorzugehen: Lassen Sie durch Ihren Anwalt ein Beweissicherungsverfahren einleiten, um Ihre Ansprüche zu sichern. Fordern Sie gleichzeitig den Bauträger zur Mangelbeseitigung auf. Dokumentieren Sie alle Schritte und halten Sie Fristen ein.

    Ein Gutachten ist unerlässlich, um die Ursache des Mangels und den Umfang der Schäden festzustellen. Dieses Gutachten dient als Grundlage für die Mangelbeseitigung und die Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie umgehend einen Bausachverständigen und Ihren Anwalt, um die nächsten Schritte zu koordinieren und Ihre Rechte zu wahren.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Beweissicherungsverfahren
    Ein gerichtliches Verfahren zur Dokumentation von Tatsachen, um Beweise für einen späteren Rechtsstreit zu sichern. Es wird oft bei Baumängeln eingesetzt, um den Zustand eines Gebäudes vor einer Sanierung festzuhalten.
    Verwandte Begriffe: Gutachten, Sachverständiger, Mangelanzeige.
    Mangelbeseitigung
    Die Behebung eines Mangels an einer Sache oder einem Werk, um den vertraglich vereinbarten Zustand wiederherzustellen. Im Baurecht ist der Bauträger zur Mangelbeseitigung verpflichtet.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Nachbesserung, Schadenersatz.
    Gewährleistung
    Die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers oder Werkunternehmers, für Mängel an der Kaufsache oder dem Werk einzustehen, die bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden waren. Die Gewährleistungsfrist beträgt im Baurecht in der Regel fünf Jahre.
    Verwandte Begriffe: Garantie, Mängelhaftung, Sachmangel.
    Außenisolierung
    Die Dämmung der Kelleraußenwand, um Wärmeverluste zu reduzieren und das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern. Sie ist ein wichtiger Bestandteil der Bauwerksabdichtung.
    Verwandte Begriffe: Perimeterdämmung, Kellerabdichtung, Wärmedämmung.
    Schimmelpilz
    Eine Pilzart, die in feuchten Umgebungen wächst und gesundheitsschädliche Sporen freisetzen kann. Schimmelpilzbefall in Gebäuden ist ein häufiges Problem, das durch Feuchtigkeit verursacht wird.
    Verwandte Begriffe: Feuchtigkeitsschaden, Bauschaden, Gesundheitsschaden.
    Bauträger
    Ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und durchführt. Der Bauträger ist in der Regel auch der Verkäufer der Immobilie.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Generalunternehmer, Architekt.
    Gutachten
    Eine fachliche Stellungnahme eines Sachverständigen zu einer bestimmten Fragestellung. Gutachten werden häufig zur Klärung von Streitfragen im Baubereich eingesetzt.
    Verwandte Begriffe: Sachverständiger, Beweissicherungsverfahren, Expertise.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Beweissicherungsverfahren?
      Ein Beweissicherungsverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem ein Sachverständiger den Zustand einer Sache (z.B. eines Gebäudes) zum Zeitpunkt der Begutachtung dokumentiert. Dies dient dazu, Beweise für einen späteren Rechtsstreit zu sichern.
    2. Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?
      Die Gewährleistung ist eine gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers oder Werkunternehmers, für Mängel an der Kaufsache oder dem Werk einzustehen, die bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden waren. Die Garantie ist eine freiwillige Leistung des Herstellers oder Verkäufers, die über die gesetzliche Gewährleistung hinausgeht.
    3. Was tun, wenn der Bauträger die Mangelbeseitigung verweigert?
      Wenn der Bauträger die Mangelbeseitigung verweigert, sollten Sie ihn schriftlich unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung auffordern. Lässt er die Frist verstreichen, können Sie die Mängel selbst beseitigen lassen und die Kosten vom Bauträger zurückfordern oder Klage erheben.
    4. Wie lange dauert ein Beweissicherungsverfahren?
      Die Dauer eines Beweissicherungsverfahrens hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Komplexität des Mangels, der Auslastung des Gerichts und der Verfügbarkeit des Sachverständigen. In der Regel dauert es mehrere Monate.
    5. Welche Kosten entstehen bei einem Beweissicherungsverfahren?
      Die Kosten eines Beweissicherungsverfahrens umfassen die Gerichtskosten, die Kosten für den Sachverständigen und die Anwaltskosten. Die Kostenhöhe hängt vom Streitwert ab.
    6. Was ist eine Außenisolierung?
      Eine Außenisolierung, auch Perimeterdämmung genannt, ist eine Dämmung der Kelleraußenwand, die vor Feuchtigkeit und Wärmeverlust schützt. Sie wird in der Regel bei Neubauten angebracht, kann aber auch nachträglich erfolgen.
    7. Was bedeutet Mangelbeseitigung?
      Mangelbeseitigung bedeutet die Beseitigung eines Mangels an einer Sache oder einem Werk, so dass der vertraglich vereinbarte Zustand wiederhergestellt wird.
    8. Was ist ein Gutachten?
      Ein Gutachten ist eine fachliche Stellungnahme eines Sachverständigen zu einer bestimmten Fragestellung. Im Baubereich werden Gutachten häufig zur Feststellung von Mängeln, Ursachen und Sanierungsmöglichkeiten erstellt.

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    • Gewährleistungsansprüche durchsetzen
      Wie man seine Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger geltend macht.

  2. Ursprungsbeitrag: Link zum Feuchtigkeitsproblem im Keller

    Foto von Lieselotte Tussing

    Hier
    der Link zum Ursprungsbeitrag
    • Name:

  3. Kellerabdichtung prüfen: Freilegen und Gutachter beauftragen!

    ganz einfach
    Bereich freilegen lassen  -  und dann einen unabhäbgigen kontrollieren lassen!

  4. Gutachter: Umfassende Prüfung des Kellers statt Teilfreilegung

    Sollte ein Gutachter nicht das gesamte Gewerk prüfen?
    Der Bauträger lässt nur den Bereich freilegen, bei dem der Bauleiter vermutet, die Isolierung sei defekt. Es wird nicht die gesamte Außenwand freigelegt (kostet wohl auch einiges und die betroffenen Handwerker bekommen für diese Mangelbehebueng keinen Cent). Was soll der Gutachter da an Beweisen sichern, nur das an der vermuteten Stelle ein Fehler in der Isolierung war. Das sieht der Bauleiter doch auch! Angenommen die Handwerker bekommen den z.Z. betroffenen Bereich dicht und das Wasser sucht sich einen neue, bisher nicht in Erscheinung getretene neue Schwachstelle in der Isolierung. Der Gutachter kann doch nur das Gesamtgewerk als fehlerbehaftet beurteilen  -  oder?

  5. Mangelbeseitigung verweigert? Sofort Klage gegen Bauträger!

    und wenn der Bauträger den Mangel nicht beseitigen will?
    Dann sofort Klage einreichen! Es hat keinen Sinn, lange mit dem Bauträger rumzuverhandeln. Wenn er 2-3 Monate nach der einwandfreien Mangelfeststellung die Mängel nicht behebt, macht er es NIE! Eigene Bauherrenerfahrung!

  6. Feuchtigkeit im Keller: Wasser läuft Kellerwand herunter! Handlungsdruck!

    Wasser quillt mittlerweile die Kellerwand herunter
    Bisher sind alle Teilnehmer zwar sehr einsichtig, dass was getan werden sollte, bisher fanden aber keine Arbeiten statt.
    In den letzten 5 Tagen hat es stark geregnet, mit dem Ergebnis, dass Wasser nur auf ca. 3 m² deutlich sichtbar die Fugen herunter läuft. Die Kalksandsteine sind total durchnässt. Sollte es in den nächsten Tagen Frost geben, was dann? Ist hier eine Beschädigung des gesamten Mauerwerkes möglich?
    Den Bauentfeuchter habe ich ausgeschaltet, bei dieser Situation bewirkt er absolut nichts. Wenn ich das als Laie beurteile, muss
    die komplette Außenisolierung löchrig sein. Ich bin zwar noch in der BGBAbk.-Garantie von 5 Jahren, stehe aber unter Handlungsdruck. Sollte weiterhin seitens des Bauträgers der Termin verschleppt werden, bleibt mir wohl nichts anderes übrig als eine andere Fachfirma mit der Sanierung zu beauftragen und die Kosten einzuklagen.

  7. Beweissicherungsverfahren: Wasser im Keller trotz Flickarbeiten

    Beweissicherungsverfahren eingeleitet
    FYI
    Hr. Aselmeyer hat Recht gehabt. Wir haben jetzt Februar und bis auf ein paar kleine unprofessionelle Flickarbeiten hat sich nichts getan. Das Wasser läuft immer noch die Kellerwand herunter und die betroffenen Handwerker haben keine große Lust, den betroffenen Außenbereich weiträumig freizulegen. Sieht so aus, als spielten alle auf Zeit, da dieses Jahr die Verjährung von 5 Jahren endet. Habe letztendlich die Reißleine gezogen und über meine Anwalt eine gerichtliches Beweissicherungsverfahren eingeleitet.

  8. Beweissicherungsverfahren: Dauer und Alternativen bei Baumängeln

    Foto von

    die Reißleine
    ist gut ...
    Richten Sie sich am besten darauf ein, dass Ihr gerichtliches Beweissicherungsverfahren länger dauert als alles, was Sie bisher gewartet haben ...
    'Meins' geht jetzt ins 3. Jahr ...
    Ich denke mittlerweile, dass ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren einer der schlechtesten Wege ist, um zeitnah etwas abschließen zu können.
    Eigene Meinung, keine Rechtsberatung!
    • Name:

  9. Alternative zum Beweissicherungsverfahren: Was tun bei Bauträgerverweigerung?

    @Tu
    was wäre denn ein besseres Verfahren, so etwas zeitnah abzuschließen, wenn der Bauträger offensichtlich nicht mitspielen will?
    Verhandeln scheidet aus.
    Selbst beheben lassen und Kosten einklagen: Gut und schön, aber wenn die Mängel vorher nicht richterlich festgestellt worden sind, kann man nachher nichts beweisen.
    Auf Mangelbehebung klagen? Dauert sicherlich auch sehr lange ...

  10. Schiedsgericht statt Beweissicherung: Beschleunigung bei Baumängeln?

    Foto von

    @WAAbk.
    ich habe mich (weil ich dachte, mein Fall wäre was außergewöhnliches ...) mit einem Richter a.D. am Landgericht, zuständig nur für Baurechtssachen unterhalten, der die Länge des Verfahrens als nichts außergewöhnliches ansieht. Er rät aus seiner Erfahrung heraus auf jeden Fall eher zum Schiedsgericht.
    Der Vorteil des Schiedsgerichtes ist folgerichtig dann auch die schnellere Abwicklung und die Tatsache, dass die Fachleute direkt bei der Entscheidung dabei sind und nicht das Recht vom im allgemeinen fachlich nicht vorgebildeten Richter gesprochen wird.
    Ich habe im World Wide Web (WWW) einen interessanten 'Aufsatz' gefunden:

    sowie

    Man muss sich natürlich darüber im Klaren sein, dass ein Schiedsgerichtsverfahren 'im allgemeinen' mit einem Vergleich endet. Wenn man aber einbezieht, dass auch Sachverständige sich nur bei absolut sicheren Begebenheiten auf das glatte Eis der völlig klaren Aussage ('der ist schuld ...! ') wagen, kann man sich vorstellen, dass auch beim gerichtlichen Beweisverfahren meistens ein Vergleich rauskommt.
    Die schnellere Abarbeitung der Geschichten spart halt auch Geld ...!

    • Name:

  11. Unabhängiger Gutachter: Beweissicherung bei Feuchtigkeitsschäden!

    @Aselmeyer
    Meine Bekannten (darunter auch einige Architekten) haben mir alle geraten, einen unabhängigen Gutachter einzuschalten.
    Es ist wichtig den Sachverhalt, auch rechtswirksam, anzusichern (@Aselmeyer). Unbestritten ist, das die Wand feucht ist und sich der Schaden nach den Nachbesserungsversuchen der Firmen deutlich verschlechtert hat (es lebte die Digitalkamera  -  ca. 180 Fotos die den Mangel selbst für Laien sichtbar und chronologisch dokumentieren). Was soll ich also machen? Darauf warten das alles immer schlimmer wird. Warum wurde mir denn eine 5-jährige Garantie eingeräumt?  -  Fazit: Alles unabhängig aufnehmen lassen, Kosten für die komplette Behebung schätzen lassen  -  und wenn die Firmen keine Lust haben  -  eine andere Firma mit den Arbeiten beauftragen und den Bauträger verklagen. Leider bleibt mir nur diese Möglichkeit, oder soll ich den Pfusch einfach tolerien und mit dem Kommentar "Halt Pech gehabt" zu den Akten legen?  -  Wohl kaum.

  12. Baurecht: Vergleich als Lösung bei unklarer Vertragslage?

    Interessanter Beitrag zum Thema

    Für einen Vergleich spricht deshalb alles, wenn
    a) die Vertragslage unklar ist infolge ungenauer oder nur mündlicher Absprachen
    b) hohe Durchsetzungsrisiken und -kosten drohen wegen fehlender oder schlechter Nachweismöglichkeiten bzw. bei technischen Problemen
    c) der Schuldner erkennbar nicht  -  voll  -  zahlungsfähig ist
    (betriebs) wirtschaftlich ein sofort verfügbarer Teilbetrag günstiger als langes Warten auf eine ungewisse Zahlung ist (ein Urteil allein bringt noch kein Geld; es muss unter Umständen erst vollstreckt werden!)
    d) das Streitpotential so hoch ist, dass ein jahrelanger Rechtsstreit droht.
    a) Vertrag nach BGBAbk.
    b) optimale Beweisführung  -  Fotos, Eindringendes Wasser kann durch Halten des Wasserschlauches auf den Bereich simuliert werden
    c) Bauträger ist im Verband RDM und Immageträger der Region (z.B. 2 Arbeitsämter gebuat)  -  Insolvenz unwahrscheinlich
    d) ca. 5.000  -  8000 EURO

  13. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026

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    Feuchtigkeit im Keller: Beweissicherung vs. Mangelbeseitigung durch Bauträger

    💡 Kernaussagen: Bei Feuchtigkeit im Keller ist schnelles Handeln entscheidend. Ein unabhängiger Gutachter kann den Schaden dokumentieren. Bei Verweigerung des Bauträgers ist eine Klage oder ein Schiedsgerichtsverfahren ratsam. Ein Vergleich kann bei unklarer Vertragslage sinnvoll sein.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Feuchtigkeit im Keller: Wasser läuft Kellerwand herunter! Handlungsdruck! besteht bei sichtbarem Wassereintritt und drohendem Frost akuter Handlungsbedarf, um Folgeschäden zu vermeiden.

    ✅ Zusatzinfo: Das Freilegen des betroffenen Bereichs und die Begutachtung durch einen unabhängigen Sachverständigen sind essenziell, wie in Kellerabdichtung prüfen: Freilegen und Gutachter beauftragen! betont wird. Dies dient der Beweissicherung und ermöglicht eine fundierte Einschätzung des Mangels.

    👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie bei Uneinigkeit mit dem Bauträger ein Schiedsgericht in Betracht, um den Prozess zu beschleunigen (siehe Schiedsgericht statt Beweissicherung: Beschleunigung bei Baumängeln?). Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert mit Fotos, wie im Beitrag Unabhängiger Gutachter: Beweissicherung bei Feuchtigkeitsschäden! empfohlen.

    Die Diskussion zeigt, dass ein Beweissicherungsverfahren oft langwierig ist. Alternativ kann ein Schiedsgericht eine schnellere Lösung bieten, besonders wenn der Bauträger nicht kooperiert. Es ist ratsam, sich frühzeitig rechtlichen Beistand zu suchen und alle Schritte sorgfältig zu dokumentieren, um die eigenen Gewährleistungsrechte zu wahren. Die frühzeitige Einbindung eines Gutachters ist entscheidend, um den Umfang des Schadens festzustellen und die Ursachen zu ermitteln.

    Die Wahl zwischen Beweissicherungsverfahren und Mangelbeseitigung hängt von der individuellen Situation ab. Bei klaren Mängeln und kooperativem Bauträger kann die Mangelbeseitigung der schnellere Weg sein. Bei Uneinigkeit oder drohender Verjährung ist ein Beweissicherungsverfahren oder ein Schiedsgerichtsverfahren ratsam, um die eigenen Rechte zu schützen. Die Informationen aus dem Beitrag Baurecht: Vergleich als Lösung bei unklarer Vertragslage? können bei der Entscheidungsfindung helfen.

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