DG-Ausbau im WEG-Bestand: Rechtliche Folgen, Kosten & Neuaufteilung der Miteigentumsanteile?
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DG-Ausbau im WEG-Bestand: Rechtliche Folgen, Kosten & Neuaufteilung der Miteigentumsanteile?

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir  -  die Röber HV- sind eine Hausverwaltung aus Braunschweig (Niedersachsen) und haben erstmalig mit folgendem Problem zu tun:

Eine Baufirma hat vor 2 Jahren ein Mehrfamilienhaus (6 WEAbk.) errichtet und die Eigentumswohnungen verkauft. In der ursprünglichen Teilungserklärung hat sich die Firma freigehalten, zu einem späteren Zeitpunkt eine 7. Wohnung auf das Dach zu bauen. Die Eigentümer müssen dem nicht mehr zustimmen. Verbunden damit ist auch die Neuaufteilung der Miteigentumsanteile. Nun ist es soweit. Die neue Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Braunschweig liegt vor. Die Baufirma hat einen Notar damit beauftragt die Teilungserklärung zu ändern bzw. durch eine neue Urkunde zu ändern. Hier gibt es Verschiebungen der Miteigentumsanteile. Alles soll nun zum Grundbuchamt um das neue Grundbuch anzulegen. Hier nun unsere Frage: Ab welchem Zeitpunkt ist der Eigentümer der siebten Wohnung an den Kosten (Wirtschaftsplan, Hausgeld) zu beteiligen?

Beurkundungsdatum der Änderungs-Teilungserklärung? Datum an dem das neue Wohnungsgrundbuch angelegt wird? Baubeginn (ist noch nicht erfolgt)? Bezugsfertigkeit (in frühestens 1  -  2 Jahren)?

Herzlichen Dank für eine hoffentlich "richtige" Antwort.

i.A. Michael Brand

  • Name:
  • Michael Brand aus Braunschweig
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass eine Hausverwaltung vor der Herausforderung steht, den nachträglichen Ausbau eines Dachgeschosses in einem bestehenden Mehrfamilienhaus mit Wohnungseigentumsrecht zu bewerten. Hierbei sind verschiedene rechtliche und wirtschaftliche Aspekte zu berücksichtigen.

    Zunächst ist zu prüfen, ob der Ausbau des Dachgeschosses baurechtlich genehmigt wurde und ob eine entsprechende Baugenehmigung vorliegt. Weiterhin ist die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEGAbk.) relevant. Diese regelt, welche Bereiche des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Der Ausbau des Dachgeschosses kann eine Änderung der Teilungserklärung erforderlich machen, insbesondere wenn dadurch neue Wohnungen entstehen oder sich die Miteigentumsanteile verschieben.

    Die Neuaufteilung der Miteigentumsanteile muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten für die Änderung der Teilungserklärung, die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung trägt in der Regel derjenige, der den Ausbau veranlasst hat. Auch die Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan und das Hausgeld müssen berücksichtigt werden. Durch den Ausbau können sich die Betriebskosten ändern, und es ist zu klären, wie diese auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen, um die rechtlichen Aspekte des Dachgeschossausbaus umfassend zu prüfen und die erforderlichen Schritte zur Änderung der Teilungserklärung und zur Neuaufteilung der Miteigentumsanteile zu begleiten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen regelt. Sie legt fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
    Verwandte Begriffe: Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum
    Miteigentumsanteil
    Der Miteigentumsanteil ist der Anteil eines Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er bestimmt das Stimmrecht des Eigentümers in der Eigentümerversammlung und die Verteilung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums. Der Miteigentumsanteil wird in der Teilungserklärung festgelegt.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Stimmrecht, Kostenverteilung
    Sondereigentum
    Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem anderen abgeschlossenen Raum innerhalb eines Gebäudes. Der Eigentümer kann sein Sondereigentum grundsätzlich frei nutzen, vermieten oder verkaufen. Allerdings unterliegt das Sondereigentum den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Teilungserklärung.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentumsgesetz
    Gemeinschaftseigentum
    Gemeinschaftseigentum sind die Teile eines Gebäudes, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören. Dazu gehören beispielsweise das Treppenhaus, das Dach, die Fassade und der Garten. Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Sondereigentum, Wohnungseigentumsgesetz
    Abgeschlossenheitsbescheinigung
    Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, die bestätigt, dass eine Wohnung oder ein anderer Raum in einem Gebäude eine in sich abgeschlossene Einheit bildet und somit als Sondereigentum eingetragen werden kann. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung von Sondereigentum im Grundbuch.
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Grundbuch, Baubehörde
    Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
    Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es enthält Bestimmungen über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und die Haftung der Wohnungseigentümer.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Gebäuden verzeichnet sind. Es enthält Angaben über den Eigentümer, die Belastungen des Grundstücks (z.B. Hypotheken) und die dinglichen Rechte Dritter (z.B. Wegerechte). Die Eintragung im Grundbuch ist für den Erwerb und die Übertragung von Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erforderlich.
    Verwandte Begriffe: Eigentümer, Belastungen, dingliche Rechte

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Teilungserklärung?
      Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regelt. Sie legt fest, welche Bereiche des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören.
    2. Was sind Miteigentumsanteile?
      Miteigentumsanteile sind Anteile am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie bestimmen das Stimmrecht und die Kostenverteilung der einzelnen Wohnungseigentümer.
    3. Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
      Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, die bestätigt, dass eine Wohnung oder ein anderer Raum in einem Gebäude eine in sich abgeschlossene Einheit bildet und somit als Sondereigentum eingetragen werden kann.
    4. Welche Kosten entstehen bei einer Änderung der Teilungserklärung?
      Bei einer Änderung der Teilungserklärung entstehen Kosten für den Notar, das Grundbuchamt und gegebenenfalls für einen Rechtsanwalt. Die genauen Kosten hängen vom Umfang der Änderung und dem Wert des Objekts ab.
    5. Wie werden die Miteigentumsanteile neu aufgeteilt?
      Die Neuaufteilung der Miteigentumsanteile erfolgt in der Regel durch eine Einigung der Wohnungseigentümer und eine notarielle Beurkundung. Die neuen Anteile werden dann im Grundbuch eingetragen.
    6. Was ist bei einem Dachgeschossausbau im Wohnungseigentumsrecht zu beachten?
      Beim Dachgeschossausbau im Wohnungseigentumsrecht ist zu beachten, dass die Teilungserklärung geändert werden muss, wenn durch den Ausbau neue Wohnungen entstehen oder sich die Miteigentumsanteile verschieben. Zudem ist eine Baugenehmigung erforderlich.
    7. Wer trägt die Kosten für den Dachgeschossausbau?
      Die Kosten für den Dachgeschossausbau trägt in der Regel derjenige, der den Ausbau veranlasst hat. Dies kann der einzelne Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft sein.
    8. Was passiert, wenn der Dachgeschossausbau nicht genehmigt ist?
      Wenn der Dachgeschossausbau nicht genehmigt ist, kann die Baubehörde den Rückbau anordnen. Zudem können Bußgelder verhängt werden.

    🔗 Verwandte Themen

    • Änderung der Teilungserklärung
      Voraussetzungen und Verfahren zur Änderung einer bestehenden Teilungserklärung.
    • Berechnung von Miteigentumsanteilen
      Methoden zur Ermittlung und Anpassung von Miteigentumsanteilen in einer WEG.
    • Sondernutzungsrechte im WEG
      Definition, Entstehung und Übertragung von Sondernutzungsrechten.
    • Haftung bei Baumängeln im WEG
      Wer haftet für Baumängel am Gemeinschaftseigentum?
    • Die Eigentümerversammlung
      Ablauf, Beschlussfassung und Anfechtung von Beschlüssen.

  2. WEG-DG-Ausbau: Zustimmung vs. Entschädigung für Miteigentümer

    die Quadratur des Kreises
    Die anderen Miteigentümer sollen einstimmig zustimmen, einer Änderung der TE zuzustimmen um mehr zu bezahlen? Das bekommen Sie nie hin, ohne eine Entschädigung für Baulärm und Dreck sowie die Aussicht auf Wertminderung über den Verkauf der zusätzlichen Wohnung. Ich habe Sie bei einer früheren Frage schon mal an Ihre Verwalterhaftung erinnert, Sie haften für alles was Sie falsch entscheiden und für alle Entscheidungsvorlagen die Sie einer ETV zur Abstimmung vorlegen. Ich hoffe, das nur ein Eigentümer nicht zustimmt und so das Projekt verhindert. Als Verwalter sollten Sie wissen: zuerst eine einstimmige Abstimmung in einer ETV mit detaillierter Enscheidungsvorlage, dann die Änderung der TE über einen Notar, dann eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung, und dann erst Bauanträge und Baumaßnahmen. Vor allem sollten Sie prüfen, ob die neue Abgeschlossenheitsbescheinigung dem Gesetz als Verwaltungsanweisung für die Erteilung dieser Bescheinigung entspricht. In diesem Antrag müssen bereits alle Eigentümer unterschreiben, Sie als Verwalter sind alleine nicht dazu berechtigt.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. DG-Ausbau: Klarstellung zur Baufirma und Teilungserklärung

    War meine Frage soooo ungenau?
    Hallo Herr Kirschner, ich kann mich an Sie erinnern. Aber warum Antworten Sie soooo falsch? Ich habe doch klar und deutlich geschrieben:

    Eine Baufirma hat vor 2 Jahren ein Mehrfamilienhaus (6 WEAbk.) errichtet und die Eigentumswohnungen verkauft. In der ursprünglichen Teilungserklärung hat sich die Firma freigehalten, zu einem späteren Zeitpunkt eine 7. Wohnung auf das Dach zu bauen. Die Eigentümer müssen dem nicht mehr zustimmen. Verbunden damit ist auch die Neuaufteilung der Miteigentumsanteile.

    Hier muss niemand mehr zustimmen. Das wurde alles in der ursprünglichen Teilungserklärung klar geregelt.

    Nur leider nicht:

    Ab welchem Zeitpunkt ist der Eigentümer der siebten Wohnung an den Kosten (Wirtschaftsplan, Hausgeld) zu beteiligen? Hier ist überhaupt nichts drüber zu finden in der Teilungserklärung.

    Also, ab Beurkundungsdatum der Änderungs-Teilungserklärung? Oder ab dem Datum an dem das neue Wohnungsgrundbuch angelegt wird? Oder gar der Baubeginn (ist noch nicht erfolgt)?

    Vielleicht auch erst die Bezugsfertigkeit (in frühestens 1  -  2 Jahren)?

    Gruß aus Braunschweig

    Michael Brand von der Röber Hausverwaltung

  4. WEG-Erweiterung: Einstimmigkeit bei DG-Ausbau erforderlich!

    Verwalterirrtum
    Die WEGAbk. besteht aus 6 Eigentümern, wenn ein siebter Eigentümer hinzu kommen soll, müssen die 6 Eigentümer das einstimmig entscheiden. Was anderes wäre es, wenn der siebte Eigentümer seit Anfang an am Tisch sitzt und bezahlt hätte und die 7. Wohnung als Rohbau bestanden hätte. Die siebte Wohnung ist imaginär und damit nicht vorhanden. Der Eintrag in die TE ist damit fruchtlos. Stellen Sie sich vor, ein EDV-Lieferant liefert für Ihr Büro einen PC und sagt: ab sofort bin ich Miteigentümer und bin auch Verwalter. Sie würden sagen: Hallo, geht es noch? Die einzige Möglichkeit ist, wenn die 6 Eigentümer beschließen, eine 7. Wohnung zu bauen und diese zu verkaufen um damit einen 7. Eigentümer zuzulassen. Aber ein Außenstehender kann sich nicht in die WEG drängen. Wenn die Teilungserklärung den Bau einer 7. Wohnung zulässt, dann aber bestimmt nicht mit Rechten der urspünglichen Baufirma. Sie dürfen als Verwalter nicht für Außenstehende handeln, sondern sind ausschließlich für Ihre Vertragspartner zuständig. Deshalb der erneute Hinweis auf Ihre Verwalterhaftung.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  5. DG-Ausbau: Bauträger-Option in Ursprungs-Teilungserklärung

    Besserwisser. Da kann ich nichts mit anfangen.
    Sehr geehrter Herr Kirschner,

    was Sie alles wissen.

    In der Ursprungs-Teilungserklärung war dem Bauträger die Option auf die 7. Wohnung ganantiert worden. Er hat sich dieses Recht sozusagen selbst gesichert.

    Und glauben Sie es oder nicht. Er ist im März 2017 zum Notar gegangen und hat die neue Aufteilung und Änderung der Miteigentumsanteile ganz ohne erneute Zustimmung der übrigen Eigentümer veranlasst. Das 7. Wohnungsgrundbuch wird jetzt angelegt.

    So sieht die Wirklichkeit aus.

    Ich brauche jetzt fachlichen Rat zu meinen Fragen.

    Und noch eine weitere Frage:

    Ab wann lädt man diesen "neuen" Eigentümer ein?

    Und ab wann hat er ein Stimmrecht?

    Vielleicht findet sich ja noch ein Forumsmitglied welches da Erfahrung mit hat.

    Danke

    Michael Brand Röber Hausverwaltung.

  6. Verwalterhaftung: Grundwissen vs. Beratungsresistenz im WEG

    Besserwisser? Geben Sie Ihren Beruf auf!
    Sie sollten auf Hausmeister umsatteln, dann können Sie keinen Schaden anrichten. Wenn Sie kostenlos einen Rat zum Nachdenken erhalten der das Grundwissen eines Verwalters betrifft und Sie bezeichnen das mit Besserwisser, dann ist bei Ihrer Ausbildung was falsch gelaufen und Sie müssen alsbald an Ihre Haftung denken denn Sie haften als eK mit dem Privatvermögen. Wenn Sie Beratungsresistent sind, so stellen Sie die Frage wenigstens Ihrem Verband oder lassen sich kostenpflichtig beraten.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  7. DG-Ausbau: Richtiges Lesen von Texten im Wohnungseigentumsrecht

    Was erlauben Herr Kirschner?
    Hallo Herr Kirschner,

    Sie werden unsachlich und somit unfachlich.

    Was kann ich dafür, wenn Sie meinen Text nicht richtig lesen und mir Tipps geben, mit denen man überhaupt nichts anfangen kann, da Sie ja nicht auf meine Fragen eingehen.

    Alles was Sie geantwortet haben ist falsch, da diese Dinge nicht in Zukunft passieren sollen, sondern bereits passiert sind.

    Also AB liegt vor. Wohnungsgrundbuchblatt für die noch nicht existierende 7. Wohnung wurde bereits vom Grundbuchamt angelegt.

    Nach Ihrer Meinung ist das ja alles nicht möglich und hätte nie passieren dürfen.

    Und dann behaupten Sie noch, dass alle anderen Eigentümer diesen Vorgängen explizit nochmal hätten zustimmen müssen etc.

    Mit Ihren Antworten kann ich nichts anfangen und Sie können ja selbst überlegen, auf Besserwisser umzusatteln.

    Ich mache hier garantiert einen besseren Job als Sie.

    Nur bin ich halt Hausverwalter und nicht Jurist ... wie Sie (lach).

    Und bei so komplexen Dingen fragt man dann mal um Rat. Erst in diesem Forum und wenn das hier nicht zum gewünschten Ergebnis führt, frage ich selbstverständlich einen Rechtsanwalt.

    Dieser Weg hier ist aber zunächst die günstigere Lösung.

    Ich erwarte keinesfalls, dass Sie auf dieses Thema nochmal eingehen.

    Michael Brand

  8. DG-Ausbau: Ergänzung der Abgeschlossenheitsbescheinigung im WEG

    Sachlich bleiben
    Sie haben von einer WEGAbk. gesprochen die seit 2 Jahren besteht und nun auf 7 Eigentümer erweitert werden soll. Diese Möglichkeit ist in der Teilungserklärung vorhanden. Die 7. Einheit soll jetzt gebaut werden und die Abgeschlossenheitsbescheinigung soll ergänzt werden um eine Grundbucheintragung zu erhalten und um die Gemeinschaftsordnung anzupassen.

    Das Ganze wäre ohne Probleme, wenn der 7. Eigentümer von Anfang an am Tisch sitzt und Hausgeld zahlt. Das ist offensichtlich nicht der Fall. Die damalige Baufirma hat keine Rechte mehr an der 6-er WEG.

    Wenn nun nach 2 Jahren die 7. Einheit neu hinzukommt, dann stellt sich die Frage nach welchem Recht, denn der Neubau greift in das gesamte Gemeinschaftseigentum ein (Statik, Dach, Wasser, Abwasser, Strom, Steuern uvm)

    Unbestritten bestimmen die 6 Eigentümer jegliches Handeln und Sie vertreten als Verwalter nur die 6 Eigentümer.

    Es ist völlig unmöglich, dass sich ein 7. Eigentümer präsentiert und bauen will, egal was in der TE steht. Es ist genau Ihre Aufgabe als Verwalter, das zu verhindern.

    Es gehört zum Grundwissen eines Verwalters, dass Teilungserklärungen nur einstimmig geändert werden können, einstimmig bedeutet alle 6 Teileigentümer müssen zustimmen.

    Jeder kann einen Bau- oder Abbruchantrag für ein fremdes Grundstück stellen, es wird sogar genehmigt, aber rechtlich umsetzen kann man es nicht. Eine Baugenehmigung erzeugt keinen 7. Eigentümer.

    Weiterhin gehört es zum Grundwissen eines Verwalters, dass die Eigentümer alle Geschicke per Beschluss selbst bestimmen. Folglich müssen die 6 Eigentümer einstimmig beschließen, eine 7. Wohnung zu bauen. Die Genehmigung ist bei einer imaginären Wohnung nicht möglich. Sehen Sie sich auch das Gesetz über die Verwaltungsanweisung für die Ausstellung des Bauamtes über Abgeschlossenheitsbescheinigungen aus 1974 an. Danach müssen alle Eigentümer den Antrag unterschreiben.

    Spätestens der Notar wird das Vorhaben stoppen weil Verkäufer und Käufer am Tisch sitzen müssen. Dort sitzt aber nur einer, der glaubt neuer Eigentümer zu sein.

    Weiterhin nehmen Sie die Interessen von Dritten wahr die derzeit keine Rechte an der 6-er WEG besitzen. Deshalb mein Hinweis auf die Verwalterhaftung.

    Vor allem sollten Sie sich von einem Fachanwalt für Bau- und WEG- und Verwaltungsrecht beraten lassen. Ihre Fragestellung zielt auf eine bestimmte Antwort hin und das kann Ihre Existenz zerstören. Rückwirkend hätte ich das tun sollen statt zu helfen. Nur die Guten überleben.

    • Name:
    • Klaus Kirschner
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    DG-Ausbau im WEGAbk.: Rechtliche Folgen und Miteigentumsanteile

    💡 Kernaussagen: Der Ausbau des Dachgeschosses (DGAbk.) in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfordert die einstimmige Zustimmung aller Miteigentümer, insbesondere wenn dadurch eine Neuaufteilung der Miteigentumsanteile notwendig wird. Eine im Vorfeld durch den Bauträger gesicherte Option in der Teilungserklärung kann die nachträgliche Zustimmung der Eigentümer nicht ersetzen. Die korrekte Ergänzung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist entscheidend für die Grundbucheintragung der neuen Wohneinheit. Verwalter tragen eine hohe Verantwortung und haften für fehlerhafte Entscheidungen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass ohne die Zustimmung aller Eigentümer eine Änderung der Teilungserklärung nicht möglich ist, wie im Beitrag WEG-DG-Ausbau: Zustimmung vs. Entschädigung für Miteigentümer hervorgehoben wird. Dies kann zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen führen.

    ✅ Zusatzinfo: Eine im ursprünglichen Vertragswerk festgehaltene Option des Bauträgers auf einen DG-Ausbau muss nicht zwangsläufig die Zustimmung der WEG ersetzen. Die Details der Teilungserklärung und die tatsächliche Umsetzung sind entscheidend, wie im Beitrag DG-Ausbau: Bauträger-Option in Ursprungs-Teilungserklärung erläutert wird.

    💰 Kosten: Die Kosten für den DG-Ausbau und die damit verbundene Änderung der Miteigentumsanteile sind von den beteiligten Parteien zu tragen. Eine transparente Kommunikation und gegebenenfalls eine Entschädigung der Miteigentümer für Baulärm und Wertminderung können erforderlich sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Teilungserklärung sorgfältig und holen Sie rechtlichen Rat ein, um die korrekten Schritte für den DG-Ausbau und die Neuaufteilung der Miteigentumsanteile zu gewährleisten. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag DG-Ausbau: Ergänzung der Abgeschlossenheitsbescheinigung im WEG bezüglich der notwendigen Dokumente und Genehmigungen.

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