Garage unterkellern in Hanglage: Baugenehmigung, Bebauungsplan & Nutzung als Lagerraum?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 17.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob eine Garage in Hanglage unterkellert werden darf und wie sich dies auf die Baugenehmigung und den Bebauungsplan auswirkt. Ein zentraler Punkt ist die Anrechnung der Kellerfläche auf die maximal zulässige bebaute Fläche gemäß Bebauungsplan. Es wird auch die Möglichkeit einer Wohnraumnutzung im Keller diskutiert und welche Einschränkungen hierbei zu beachten sind. Abschließend wird eine Alternative zur Unterkellerung, nämlich eine aufgeständerte Garage, in Betracht gezogen.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 👉 Handlungsempfehlung

Garage unterkellern in Hanglage: Baugenehmigung, Bebauungsplan & Nutzung als Lagerraum?

Ich möchte in Bayern eine Garage in Hanglage neu bauen. Dazu muss die Garage untermauert werden, diesen Raum möchte ich als Keller nutzen. Das Bauamt lehnt dies mit der Begründung ab, dass im Bebauungsplan "je Gebäude" nur eine maximal umbaute Fläche von 100 m² zulässig sei. Bei Unterkellerung der Garage (mit Verbindungstür zum Hauptgebäude) müsste man die Kellerfläche dazuzählen.

Frage: Ist dies korrekt (mit oder Verbindungstür)? Kann der Garagenkeller als Lagerraum oder anderweitiger Raum genutzt werden? M.T.

  • Name:
  • M.
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise: Garage unterkellern: Baugenehmigung & Nutzung

    🔴 Kritisch: Die Einhaltung des Bebauungsplans ist entscheidend für die Baugenehmigung. Eine Nichtbeachtung kann rechtliche Konsequenzen haben.

    KI-Analyse (GoogleAI): Garage unterkellern: Baugenehmigung & Nutzung

    Ich verstehe, dass Sie in Bayern eine Garage in Hanglage neu bauen und den Raum unter der Garage als Keller nutzen möchten. Das Bauamt lehnt dies aufgrund der maximal zulässigen umbauten Fläche von 100 m² pro Gebäude im Bebauungsplan ab.

    🔴 Gefahr: Eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgelegten maximalen umbauten Fläche kann zum Baustopp oder sogar zum Rückbau führen.

    Meiner Einschätzung nach sollten Sie folgende Punkte prüfen:

    • Bebauungsplan genau prüfen: Gibt es Ausnahmen oder Sonderregelungen für Garagen oder Kellerräume?
    • Gespräch mit dem Bauamt suchen: Klären Sie, ob die Unterkellerung als separate bauliche Anlage gewertet wird oder ob sie in die Berechnung der umbauten Fläche einfließt.
    • Alternativen prüfen: Könnte die Garage ohne Unterkellerung gebaut werden, um die Vorgaben des Bebauungsplans einzuhalten? Oder gibt es Möglichkeiten, die Kellerfläche zu reduzieren?

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich von einem Architekten oder Baurechtsexperten beraten zu lassen, um die rechtlichen Rahmenbedingungen und möglichen Optionen zu prüfen.

    KI-Analyse (DeepSeek): Garage unterkellern: Baugenehmigung & Nutzung

    Der vorliegende Sachverhalt betrifft die baurechtliche Zulässigkeit einer unterkellerten Garage in Hanglage in Bayern, wobei das Bauamt die Genehmigung mit Verweis auf die im Bebauungsplan festgesetzte maximale umbaute Fläche von 100 m² je Gebäude verweigert. Die Kernfrage ist, ob die Kellerfläche der Garage zur umbauten Fläche des Hauptgebäudes hinzugerechnet werden muss, insbesondere wenn eine Verbindungstür existiert.

    ✅ Zustimmung: Die Einschätzung des Bauamts ist grundsätzlich korrekt. Nach ständiger Rechtsprechung und Verwaltungspraxis in Bayern wird bei einer baulichen Verbindung (z.B. durch eine Tür) zwischen Garage und Hauptgebäude von einer baurechtlichen Einheit ausgegangen. Die umbaute Fläche beider Baukörper wird dann zusammengerechnet, sodass die 100-m²-Grenze des Bebauungsplans überschritten werden kann.

    ➕ Ergänzung: Entscheidend ist nicht nur die Verbindungstür, sondern auch die tatsächliche Nutzung des Kellers. Wird der Keller als Lagerraum oder Hobbyraum genutzt, gilt er als vollwertiger Wohn- oder Nutzraum und unterliegt der Flächenberechnung. Eine reine Abstellfläche ohne dauerhafte Nutzung könnte anders bewertet werden, jedoch ist dies im Zweifel vom Bauamt zu prüfen.

    ⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Unterkellerung ohne Verbindungstür automatisch nicht zur umbauten Fläche zählt, ist nicht zwingend. Auch ohne Tür kann eine Garage als Nebengebäude gelten, dessen Fläche je nach Bebauungsplan separat zu betrachten ist. Die konkrete Formulierung des Bebauungsplans ist hier entscheidend.

    🔴 Gefahr: Ein Bau ohne rechtskräftige Genehmigung birgt erhebliche Risiken, darunter Bußgelder, Rückbauverfügungen und Wertverlust der Immobilie. Zudem kann eine spätere Nutzungsänderung (z.B. als Wohnraum) zu weiteren Konflikten mit dem Bauamt führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Baurecht oder einen erfahrenen Bauingenieur, der den Bebauungsplan prüft und eine detaillierte Bauvoranfrage beim Bauamt stellt. Alternativ kann eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Verzichten Sie auf eigenmächtige Bauausführungen bis zur Klärung der Rechtslage.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindliches Dokument, das die Art und Weise der Bebauung von Grundstücken in einer Gemeinde regelt. Er legt unter anderem fest, welche Gebäude errichtet werden dürfen, wie groß sie sein dürfen und welche Abstände zu anderen Gebäuden eingehalten werden müssen.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Flächennutzungsplan, Baulinie
    Umbaute Fläche
    Die umbaute Fläche ist die Fläche, die ein Gebäude am Boden einnimmt, einschließlich aller überdachten Gebäudeteile. Sie wird in der Regel durch die Außenmaße des Gebäudes bestimmt.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche, Geschossfläche, Wohnfläche
    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden erforderlich ist. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass die Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entsprechen.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baubehörde
    Hanglage
    Eine Hanglage bezeichnet ein Grundstück, das sich in einem geneigten Gelände befindet. Der Bau in Hanglagen erfordert besondere statische Berechnungen und Maßnahmen zur Hangsicherung.
    Verwandte Begriffe: Geländeneigung, Stützmauer, Böschung
    Kellerfläche
    Die Kellerfläche ist die Fläche aller Räume eines Gebäudes, die sich vollständig oder teilweise unterhalb der Geländeoberfläche befinden. Sie kann für Wohnzwecke, als Lagerraum oder für technische Anlagen genutzt werden.
    Verwandte Begriffe: Nutzfläche, Wohnfläche, Untergeschoss
    Lagerraum
    Ein Lagerraum ist ein Raum, der primär zur Aufbewahrung von Gegenständen dient. Er unterliegt in der Regel weniger strengen Anforderungen als Wohnraum.
    Verwandte Begriffe: Abstellraum, Vorratsraum, Kellerraum
    Garagenkeller
    Ein Garagenkeller ist eine Kombination aus Garage und Keller, bei der die Garage über einem unterirdischen Kellerraum errichtet wird. Dies kann eine platzsparende Lösung sein, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Ausführung.
    Verwandte Begriffe: Tiefgarage, Unterkellerung, Stellplatz

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist ein Bebauungsplan?
      Antwort: Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der festlegt, wie Grundstücke in einer Gemeinde bebaut werden dürfen. Er enthält unter anderem Angaben zur Art und dem Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zu überbaubaren Grundstücksflächen.
    2. Frage: Was bedeutet "umbaute Fläche"?
      Antwort: Die umbaute Fläche ist die Fläche, die ein Gebäude am Boden einnimmt, einschließlich aller überdachten Gebäudeteile. Sie wird in der Regel durch die Außenmaße des Gebäudes bestimmt.
    3. Frage: Kann ich gegen die Ablehnung des Bauantrags vorgehen?
      Antwort: Ja, Sie haben die Möglichkeit, gegen die Ablehnung des Bauantrags Widerspruch einzulegen. Die Frist für den Widerspruch beträgt in der Regel einen Monat ab Zustellung des Ablehnungsbescheids.
    4. Frage: Was ist der Unterschied zwischen Wohnraum und Lagerraum im Keller?
      Antwort: Wohnraum muss bestimmte Anforderungen an Belichtung, Belüftung und Wärmeschutz erfüllen. Lagerraum dient primär der Aufbewahrung von Gegenständen und unterliegt weniger strengen Anforderungen. Die Nutzung als Wohnraum kann zusätzliche Genehmigungen erfordern.
    5. Frage: Welche Rolle spielt die Hanglage beim Garagenbau?
      Antwort: Bei Hanglagen sind besondere statische Berechnungen und Maßnahmen zur Hangsicherung erforderlich. Zudem kann die Entwässerung eine größere Herausforderung darstellen.
    6. Frage: Was ist eine Verbindungstür zwischen Garage und Wohnhaus rechtlich?
      Antwort: Eine Verbindungstür kann als direkter Zugang zum Wohnhaus gewertet werden, was Auswirkungen auf Brandschutzbestimmungen und die Einstufung der Garage als Nebenanlage haben kann.
    7. Frage: Welche Genehmigungen brauche ich für einen Garagenkeller?
      Antwort: Für einen Garagenkeller benötigen Sie in der Regel eine Baugenehmigung. Die genauen Anforderungen können je nach Bundesland und Gemeinde variieren.
    8. Frage: Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?
      Antwort: Das Bauen ohne Genehmigung kann zu einem Baustopp, Bußgeldern und im schlimmsten Fall zum Rückbau des Gebäudes führen.

    🔗 Verwandte Themen

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      Informationen zu Inhalten und Bedeutung von Bebauungsplänen.
    • Baugenehmigungsprozess
      Schritte und Anforderungen für die Erlangung einer Baugenehmigung.
    • Kellerbau in Hanglage
      Besonderheiten und Herausforderungen beim Bau von Kellern in Hanglagen.
    • Nutzungsänderung von Kellerräumen
      Voraussetzungen und Genehmigungen für die Umwandlung von Kellerräumen in Wohnraum.
    • Garagenbau: Rechtliche Aspekte
      Informationen zu Garagenverordnungen und Baugenehmigungen für Garagen.

  2. Bebauungsplan: Kelleranrechnung bei Garagen – Flächenberechnung

    Bebauungsplan
    Ein Keller unter der Garage wird in der Fläche voll auf den Bestand angerechnet. Wenn die zulässige Fläche dann nach Bebauungsplan überschritten wird, ist das Vorhaben unzulässig. Die Fläche der Garage wird als Nebengebäude nur zu 50 Prozent berücksichtigt. Wenn also eine bestehende Garage erneuert wird ist wohl der Bebauungsplan eingehalten. Ein Raum unter der Garage erhöht die bebaute Fläche nicht. Wenn es Ihrem Architekten gelingt, die Garage mit darunter liegendem Raum als Nebengebäude zu deklarieren, könnte es genehmigt werden, aber nicht mit Verbindungstür. Allerdings kann sich die Möglichkeit ändern, wenn es sich bei der Garage um eine Grenzgarage handelt und es in der Bauordnung eine Begrenzung der Wandflächen an der Grenze gibt. Wenn Sie die Tür nach der Bauabnahme durchbrechen wird das Bauwerk zum Schwarzbau.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. Bebauungsplan Bayern: Garagen, Grenzbebauung & Keller-Anrechnung

    Re unterkellerte Garage
    Danke für Ihre Mühe, im Bebauungsplan wird ganz konkret vorgegeben: "je Gebäude", sowie "anzurechnen sind hierauf überdachte Terrassen (Freisitze) und Wintergärten".  -  Keine weitere Aufzählung. Im Punkt Garagen heißt es lediglich: "Garagen dürfen nur innerhalb der Baugrenzen oder an seitlichen Grundstücksgrenzen errichtet werden. "  -  (Die geplante Garage soll an die Grundstücksgrenze (nicht zum Nachbarn, sondern an eine vorbeiführende Straße) gebaut werden. Damit dürfte m.E. die Garage als eigenständiges "Gebäude" gewertet werden, zumal sie in Bayern bis 50 m² verfahrensfrei errichtet werden können (geplant 7,4x6= 44,6 m²). Ändert sich durch die Grenzbebauung etwas an der umbauten Fläche von Garage und Nebenräumen (hier Keller)? Wie darf der Keller genutztwerden?

    Vielen Dank M

  4. BayBO: Unterkellerte Garage – Hauserweiterung oder Sonderfall?

    Bay. Bauordnung nachlesen
    Sie sollten in der Bauordnung die Definitionen nachlesen. Auf einem Grundstück wird ein Gebäude errichtet, angebaut wird nach Vorschriften des B-Plans. Eine unterkellerte Garage ist ein Sonderfall. Mit einer Tür zum Bestand ist es eine Hauserweiterung. Eine Nutzung des Kellerraumes bedeutet dass keine Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt ist. Bleibt also wegen der Hanglage zu prüfen, ob ein Geräteschuppen mit darüber liegender Garage genehmigungsfähig ist. Wenn ein Schuppen und eine Garage genehmigungsfrei zu errichten sind, ist eine derartige Kombination fraglich. Sie müssen auch zwischen "genehmigungsfrei" und "verfahrensfrei" unterscheiden. Bei "verfahrensfrei" können Sie so bauen ohne jemanden zu fragen. Bei "Genehmigungsfrei" müssen Sie mit Plänen, Statik und Lageplan den Antrag stellen um Genehmigungsfrei zu bauen. Das Bauamt der Stadt gibt dann die Genehmigung so zu bauen oder sagt nein und verlangt einen Bauantrag. Somit unterliegt es nicht Ihrer Entscheidung, ein Bauwerk als "genehmigungsfrei" zu erklären.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  5. Bebauungsplan: Garage mit Nebenraum – Anrechnung Hauptgebäude?

    Nochmal vielen Dank. Nachgelesen: In Art 2, Abs ...
    Nochmal vielen Dank. Nachgelesen: In Art 2, Abs Nochmal vielen Dank. Nachgelesen: In Art 2, Abs 8 Bay BO gilt eine Garage als "Gebäude". Damit dürfte eben nach obigem Bebauungsplan der umbaute Raum der Garage und ihres Nebenraumes (UGAbk. oder Keller genannt) nicht in den umbauten Raum des Hauptgebäudes eingerechnet werden. Ist dies korrekt? Über die Nutzung des Nebenraumes bei eigenem Zugang (ohne Verbindungstür zum Hauptgebäude) dürfte man diskutieren dürfen (müssen, zumal er die baulichen Voraussetzungen erfüllt, um als Wohnraum zu gelten, somir z.B. als Bad genutzt zu werden .) Ist dies auch korrekt? Vielen Dank MT

  6. Bauberatung: Bebauungsplan & Garagenbau – Landratsamt Bayern

    Bauberatung
    Um die Baugesetze mit allen Randbedingungen zu verstehen ist eine kostenlose Bauberatung auf ihrem Landratsamt sinnvoll. Dazu sollten Sie genaue Pläne des Vorhabens vorlegen. Dort gibt es für jede Variante eine Ausführungsbestimmung. Das gilt auch für die nach Bebauungsplan notwendigen Berechnungen. Diskutieren ist nicht, der Baubeamte lässt sich seinen Ermessensspielraum nicht vorschreiben. Diese Bauberatung ergibt auch klar, ob Sie Architekt, Statiker und sonstige Fachleute benötigen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  7. Bauamt Ablehnung: Garage unterkellern – Bebauungsplan-Konflikt

    Die Bauberatung ist im Bauamt bereits ...
    Die Bauberatung ist im Bauamt bereits zusammen mit meinem Architekten durchgeführt worden mit dem Ergebnis, der Architekt solle eine formlosen Antrag mit allen Maßen etc; Ergebnis: Ablehnung, seihe meine Eingangsfrage! Können Sie meine letzten Fragen beantworten?

    Vielen Dank MT

  8. Bauamt Ablehnung: Wohnraumnutzung im Keller – Bebauungsplan

    Ablehnung begründet
    Die Ablehnung des Bauamtes enthält eine detaillierte Begründung, der müssen Sie abhelfen. Offensichtlich scheitert das Bauvorhaben an einer Wohnraumnutzung im Keller in Verbindung mit dem Bebauungsplan.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  9. Bebauungsplan Auslegung: Unterkellerte Garagen – Ermessensspielraum?

    Leider nicht, es reduziert sich auf allgemeine ...
    Leider nicht, es reduziert sich auf allgemeine Leider nicht, es reduziert sich auf allgemeine Floskeln wie "es werden die Grundzüge der Bebauung berührt, womit bereits rechtliche keine Ausnahme möglich ist" . Der Punkt ist für mich die rechtliche Auslegung des Bebauungsplanes mit umbaubarer Fläche von 100 m² je Gebäude da in der Umgebung unterkellerte Garagen gebaut wurden. Somit scheint der Ermessensspielraum, auf den der Bauherr auf Fehlerfreiheut und sachfremde Willkür Anspruch hat, das Zünglein an der Waage zu sein? Nur wie kann dann der entstehende Raum unter der Garage genutzt werden (wie beschrieben sind die baurechtlichen Vorgaben sogar für die Wohnraumdefinition gegeben.)? Freundlicher Gruß MT

  10. Neubau Haus & Garage: Ideen zur Unterkellerung in Hanglage?

    Sehr geehrter Herr Kirschner haben Sie noch ...
    Sehr geehrter Herr Kirschner haben Sie noch Sehr geehrter Herr Kirschner haben Sie noch eine Idee? (Es handelt sich übrigens um einen kompletten Neubau von Haus und Garage) Freundlicher Gruß MT

  11. Alternative: Aufgeständerte Garage statt Unterkellerung planen!

    kein Ermessen
    Es gibt keinen Ermessensspielraum. Ein Bauantrag, ein Gebäude, ein Keller! Vielleicht sollten Sie nicht von einer Unterkellerung sprechen, sondern von einer aufgeständerten Garage und auch so bauen und später Wände hochziehen und so einen Keller errichten, das kann auch rückgebaut werden ohne die Garage abzureißen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner
  12. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Garage unterkellern in Hanglage: Baugenehmigung & Bebauungsplan

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob eine Garage in Hanglage unterkellert werden darf und wie sich dies auf die Baugenehmigung und den Bebauungsplan auswirkt. Ein zentraler Punkt ist die Anrechnung der Kellerfläche auf die maximal zulässige bebaute Fläche gemäß Bebauungsplan. Es wird auch die Möglichkeit einer Wohnraumnutzung im Keller diskutiert und welche Einschränkungen hierbei zu beachten sind. Abschließend wird eine Alternative zur Unterkellerung, nämlich eine aufgeständerte Garage, in Betracht gezogen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Bebauungsplan: Kelleranrechnung bei Garagen – Flächenberechnung wird ein Keller unter der Garage in der Fläche voll auf den Bestand angerechnet, was bei Überschreitung der zulässigen Fläche gemäß Bebauungsplan zur Unzulässigkeit des Vorhabens führen kann.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Bauberatung: Bebauungsplan & Garagenbau – Landratsamt Bayern wird empfohlen, eine kostenlose Bauberatung auf dem Landratsamt in Anspruch zu nehmen, um die Baugesetze und Randbedingungen im Zusammenhang mit dem Garagenbau und der Unterkellerung zu verstehen. Hierbei sollten genaue Pläne des Vorhabens vorgelegt werden.

    Die Bauordnung in Bayern (BayBO) definiert eine Garage als "Gebäude", wie im Beitrag Bebauungsplan: Garage mit Nebenraum – Anrechnung Hauptgebäude? erläutert. Dies hat Auswirkungen auf die Anrechnung des umbauten Raumes der Garage und ihres Nebenraumes (Keller) im Verhältnis zum Hauptgebäude gemäß Bebauungsplan. Die rechtliche Auslegung des Bebauungsplanes bezüglich der umbaubaren Fläche von 100 m² je Gebäude ist hierbei entscheidend.

    Die Ablehnung des Bauamtes kann, wie im Beitrag Bauamt Ablehnung: Wohnraumnutzung im Keller – Bebauungsplan erwähnt, auf einer geplanten Wohnraumnutzung im Keller in Verbindung mit den Vorgaben des Bebauungsplanes beruhen. Es ist wichtig, die detaillierte Begründung der Ablehnung zu prüfen und gegebenenfalls Abhilfe zu schaffen.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die Definitionen in der BayBO genau zu prüfen und eine Bauberatung in Anspruch zu nehmen. Alternativ kann, wie im Beitrag Alternative: Aufgeständerte Garage statt Unterkellerung planen! vorgeschlagen, eine aufgeständerte Garage in Betracht gezogen werden, um die Problematik der Kelleranrechnung zu umgehen.

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