Nach Baugenehmigung: Architektenbescheinigung, Fertigstellung & Kontrollen – Was ist zu tun?

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Nach Erteilung der Baugenehmigung für den Wohnungsdurchbruch in Düsseldorf sind folgende Schritte wichtig:

• Architektenbescheinigung: Diese bestätigt die Übereinstimmung der Bauausführung mit der Baugenehmigung. Sie ist oft Voraussetzung für die Fertigstellung.
• Fertigstellungsmeldung: Informieren Sie das Bauaufsichtsamt über die Fertigstellung des Bauvorhabens.
• Kontrollen: Das Bauaufsichtsamt kann Kontrollen durchführen, um die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften (z.B. Schallschutz, Wärmeschutz) zu überprüfen.
• Sachverständiger: Ziehen Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, um die Bauausführung zu prüfen und eventuelle Mängel frühzeitig zu erkennen.

Ich empfehle, das Angebot des Architekten des Verkäufers kritisch zu prüfen und gegebenenfalls ein Gegenangebot einzuholen. Achten Sie darauf, dass alle Leistungen klar definiert und die Kosten transparent sind.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Angebote von mehreren Architekten und Sachverständigen ein, um die beste Lösung für Ihr Bauvorhaben zu finden.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die baurechtliche Abnahme und Fertigstellungsdokumentation nach einem genehmigten Durchbruch zwischen zwei Wohnungen in Düsseldorf. Die vom Architekten des Verkäufers angebotenen Leistungen sind nicht optional, sondern in der Regel durch die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) zwingend vorgeschrieben.

✅ Zustimmung: Die Aussage des Architekten, dass die genannten Bescheinigungen (Architektenbescheinigung, Bescheinigungen für Schall- und Wärmeschutz) erforderlich sind, ist fachlich korrekt. Nach Fertigstellung eines genehmigten Bauvorhabens muss der Bauherr der Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung nachweisen.

➕ Ergänzung: Die Architektenbescheinigung bestätigt die fachgerechte Ausführung des Durchbruchs und die Einhaltung der Standsicherheit. Die Bescheinigungen für den Schall- und Wärmeschutz sind essenziell, da durch den Durchbruch die Trennung zweier Wohneinheiten aufgehoben wird, was die bauphysikalischen Eigenschaften der Gebäudetrennwände verändert. Ohne diese Nachweise droht die Nutzungsuntersagung der zusammengelegten Wohnung.

⚠️ Korrektur: Die Formulierung des Architekten, dass die Bescheinigungen "in jedem Falle" benötigt werden, ist zutreffend. Es handelt sich nicht um eine Kann-Bestimmung, sondern um eine gesetzliche Pflicht des Bauherrn. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Vorlage dieser Unterlagen verlangen, bevor sie die Nutzung der umgebauten Einheit genehmigt oder die Bauakte schließt.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, die Notwendigkeit dieser Bescheinigungen zu ignorieren. Ohne die fachgerechte Prüfung und Dokumentation des Schallschutzes kann es zu erheblichen Mängeln kommen, die zu späteren Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn oder der Eigentümergemeinschaft führen. Zudem kann die fehlende Abnahme zu Problemen beim späteren Verkauf der Immobilie führen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie den vom Verkäufer empfohlenen Architekten oder einen eigenen qualifizierten Architekten mit der Erstellung der Architektenbescheinigung. Klären Sie parallel, ob dieser Architekt auch die Qualifikation als staatlich anerkannter Sachverständiger für Schall- und Wärmeschutz besitzt. Falls nicht, müssen Sie zwingend einen separaten Sachverständigen für die Erstellung der Schall- und Wärmeschutznachweise beauftragen. Lassen Sie sich die Kosten vorab schriftlich bestätigen und reichen Sie alle Unterlagen fristgerecht beim Bauaufsichtsamt ein.

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Bei der Zusammenlegung von zwei Wohnungen im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die nach der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalens (BauO NRW) grundsätzlich einer Baugenehmigung bedarf – auch wenn diese bereits im Kaufpreis enthalten war. Die nachträgliche Vorlage von Bescheinigungen ist kein formaler Akt, sondern zwingende Voraussetzung für die rechtmäßige Inbetriebnahme und Nutzung der umgebauten Einheit.

🔴 Gefahr: Fehlende oder unvollständige Architektenbescheinigung sowie fehlende Fachbescheinigungen für Schall- und Wärmeschutz führen zu einer nicht genehmigungskonformen Nutzung – dies birgt rechtliche Risiken bei behördlichen Kontrollen, Versicherungsausschluss bei Schäden und mögliche Rückbauforderungen.

✅ Zustimmung: Die Aussage des Architekten, dass diese Bescheinigungen zwingend erforderlich sind, ist fachlich korrekt und entspricht § 63 BauO NRW sowie den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV^Abk. 2016 bzw. GEG) und der DIN^Abk. 4109 (Schallschutz).

➕ Ergänzung: Neben der Architektenbescheinigung ist eine Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde oder deren Beauftragte erforderlich; zudem müssen ggf. statische Nachweise, Brandschutznachweise und Nachweise zur Barrierefreiheit (bei Neuschaffung einer Wohnung) vorliegen – insbesondere bei Durchbrüchen in tragenden Wänden.

⚠️ Korrektur: Die Formulierung "stichprobenartige Kontrollen" ist irreführend: Es handelt sich nicht um willkürliche Stichproben, sondern um verbindliche, fachlich fundierte Nachweise – entweder durch Berechnung (z. B. Wärmedämmnachweis nach DIN V 18599) oder durch Messung (z. B. Schallmessung nach DIN EN ISO 16283-1), die von einer befugten Stelle zu erbringen sind.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass die Baugenehmigung "im Kaufpreis enthalten" sei, führt in die Irre: Eine Baugenehmigung ist kein handelbares Gut, sondern eine behördliche Entscheidung, die nur für den konkreten Bauvorhaben und den Antragsteller gilt – ein Rechtsanspruch auf Übernahme durch den Käufer besteht nicht, es sei denn, die Genehmigung wurde ausdrücklich übertragen und vom Bauamt bestätigt.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauphysik (Schall- und Wärmeschutz) sowie einen statisch befugten Architekten oder Bauingenieur zur Prüfung der bestehenden Planung und Erstellung der erforderlichen Bescheinigungen – dies ist zwingend notwendig, bevor die Wohnung endgültig bezogen oder vermietet wird.