Hallo,
wir wollen im Kreis Segeberg eine Doppelhaushälfte bauen. Es sind jeweils 1 1/2 geschossige Doppelhäuser vorgesehen (Aufgrund der GFZ oder Aufgrund des B-Plans). Nun ist die Wohnfläche relativ klein (95 m² nach DINAbk.) und wir würden gerne den Dachboden zusätzlich ausbauen, was (angeblich) weitere ca. 25 m² Wohnfläche schaffen würde. Wir haben mit dem Bauträger den Spitzbogen Ausbau inkl. Treppe, Heizung und Dämmung geplant. Der Bauträger bemerkte jedoch, das der Spitzbogen Ausbau (da ja eigentlich nur Nutzfläche) beim Bauantrag nicht angegeben werden darf/soll.
Das kommt mir allerdings etwas komisch vor, vor allem weil ein Kollege sagt, dass man die gesamte bewohnbare Fläche dem Bauamt kundtun muss.
Kann mir bei dieser Frage jemand helfen?
Gruß
Malte Becker
Land: Schleswig-Holstein / Kreis Segeberg /Ort Ellerau
Dachausbau mit Spitzbogen trotz geringer GFZ: Möglichkeiten, Baugenehmigung & Kosten?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Dachausbau mit Spitzbogen trotz geringer GFZ: Möglichkeiten, Baugenehmigung & Kosten?
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Ich verstehe, dass Sie in Ellerau im Kreis Segeberg eine Doppelhaushälfte bauen möchten und trotz begrenzter GFZAbk. (Geschossflächenzahl) den Dachboden mit einem Spitzbogen ausbauen wollen, um die Wohnfläche zu vergrößern.
Wichtige Punkte, die Sie beachten sollten:
- Baugenehmigung: Klären Sie mit dem Bauamt, ob der Dachausbau genehmigungsfähig ist. Die GFZ ist ein wichtiger Faktor, aber auch andere Aspekte wie Dachneigung, Höhe und Abstandsflächen spielen eine Rolle.
- Nutzfläche vs. Wohnfläche: Definieren Sie klar, ob der ausgebaute Dachboden als Nutzfläche oder Wohnfläche gilt. Dies beeinflusst die Berechnung der GFZ und die Anforderungen an Dämmung, Heizung und Belichtung.
- Dämmung und Heizung: Achten Sie auf eine ausreichende Dämmung des Dachbodens, um Energie zu sparen und ein angenehmes Raumklima zu schaffen. Eine Heizung ist erforderlich, wenn der Dachboden als Wohnraum genutzt wird.
- Treppe: Planen Sie eine geeignete Treppe ein, die den Dachboden sicher und komfortabel zugänglich macht.
👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zum Bauamt auf und besprechen Sie Ihre Pläne. Ein Architekt oder Bauingenieur kann Ihnen bei der Planung und der Erstellung des Bauantrags helfen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Geschossflächenzahl (GFZ)
- Die GFZ ist eine Kennzahl im Baurecht, die das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Gebäude auf einem Grundstück zur Grundstücksfläche angibt. Sie begrenzt die bauliche Dichte und wird im Bebauungsplan festgelegt.
Verwandte Begriffe: Bebauungsdichte, Grundstücksfläche, Geschossfläche, Baurecht - Nutzfläche
- Die Nutzfläche umfasst alle Flächen eines Gebäudes, die genutzt werden können, einschließlich Wohnfläche, Bürofläche, Lagerfläche usw. Sie wird nach DINAbk. 277 berechnet.
Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche, DIN 277 - Wohnfläche
- Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet.
Verwandte Begriffe: Nutzfläche, Grundfläche, Wohnflächenverordnung, WoFlV - Bebauungsplan
- Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung eines Grundstücks regelt. Er enthält Festsetzungen über die GFZ, die Bauweise, die Dachform usw.
Verwandte Begriffe: Bauleitplan, Flächennutzungsplan, Baurecht, Bauordnung - Baugenehmigung
- Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden erforderlich ist. Sie stellt sicher, dass die Bauvorschriften eingehalten werden.
Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht, Genehmigungsverfahren - Dämmung
- Dämmung bezeichnet Maßnahmen zur Reduzierung des Wärmeverlusts oder -gewinns eines Gebäudes. Sie dient dazu, Energie zu sparen und den Wohnkomfort zu erhöhen.
Verwandte Begriffe: Wärmedämmung, Schallschutz, Energieeinsparung, EnEVAbk./GEG - Spitzbogen
- Ein Spitzbogen ist eine Bogenform, bei der die beiden Bogenhälften sich in einem spitzen Winkel treffen. Er wird häufig in der gotischen Architektur verwendet und kann im Dachausbau dazu dienen, mehr Raumhöhe zu gewinnen.
Verwandte Begriffe: Rundbogen, Segmentbogen, Bogenform, Architektur
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Frage: Was bedeutet GFZ?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und dient dazu, die Bebauungsdichte zu steuern. - Frage: Was ist der Unterschied zwischen Nutzfläche und Wohnfläche?
Die Wohnfläche umfasst alle Räume, die zum Wohnen bestimmt sind, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad. Die Nutzfläche umfasst auch andere Räume, wie Keller, Dachboden (wenn nicht als Wohnraum ausgebaut) und Abstellräume. - Frage: Welche Anforderungen gelten für die Dämmung eines Dachbodens?
Die Anforderungen an die Dämmung sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt. Sie hängen von der Nutzung des Dachbodens und der Art der Dämmung ab. - Frage: Benötige ich für den Dachausbau eine Baugenehmigung?
In den meisten Fällen ist für den Ausbau eines Dachbodens eine Baugenehmigung erforderlich. Die genauen Bestimmungen sind in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. - Frage: Welche Kosten entstehen bei einem Dachausbau?
Die Kosten für einen Dachausbau hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe des Dachbodens, der Art des Ausbaus, den verwendeten Materialien und den Handwerkerkosten. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen und die Kosten sorgfältig zu vergleichen. - Frage: Was ist ein Spitzbogen?
Ein Spitzbogen ist eine Bogenform, die im Gegensatz zum Rundbogen an der Spitze einen Winkel bildet. Im Kontext des Dachausbaus kann ein Spitzbogen dazu dienen, mehr Raumhöhe zu gewinnen. - Frage: Wie wirkt sich ein Dachausbau auf die GFZ aus?
Ob ein Dachausbau auf die GFZ angerechnet wird, hängt davon ab, ob der ausgebaute Raum als Wohnfläche gilt. Wenn der Raum als Wohnfläche gilt, wird er in der Regel auf die GFZ angerechnet. - Frage: Was muss ich bei der Planung einer Treppe zum Dachboden beachten?
Die Treppe muss sicher und komfortabel begehbar sein. Es gibt Anforderungen an die Steigung, die Tritttiefe und die Breite der Treppe. Außerdem muss die Treppe den Brandschutzbestimmungen entsprechen.
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GFZ Berechnung: Vollgeschosse vs. Spitzbogen im Bebauungsplan
Geschossflächenzahl, bauliche Nutzung eines Grundstücks
Blödsinn, was Ihr Bauträger da von sich gibt.
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Die im Bebauungsplan angegebene Geschossflächenzahl (und Vollgeschosse - hier wohl 1,5) bezieht sich nur auf die Vollgeschosse, d.h., dass nur die Flächen der Geschosse auf die GFZ angerechnet werden, die auch Vollgeschosse i.S.d. BauGBAbk., LBOAbk. sind.
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Diese Festsetzungen gehen aus dem Bebauungsplan hervor und die Berechnungen der Flächen sind über diese zu ermitteln.
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Die Vollgeschosse beziehen sich natürlich nicht auf Wohn- oder Nutzflächen (Wohnflächen, Nutzflächen), vgl. oben. Insofern die Bez. "Blödsinn".
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Wenn nun der Spitzbogen, eben als ein solcher, zu Wohnzwecken genutzt werden soll hat dies nicht das geringste mit der zulässigen GFZAbk. zu tun, solange aus dem Spitzbogen durch Ausbau nicht ein Vollgeschoss wird. Dies ist eher unwahrscheinlich, was schon im Wort selbst liegt und eben auch Aufgrund der zumeist geringen Grundfläche und Höhe eines Spitzbogens.
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Zweiter Blödsinn ist, dass dem Bauamt, oder wem auch immer, (außer zu statistischen Zwecken) die Wohnfläche "kundgetan" werden müsste.
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Zu Bedenken möchte ich allerdings geben, ob
a) der Bauträger der richtige "Baupartner" ist, wenn sich schon zu Beginn solche "Ungereimtheiten" (ggf. fachliche Uneignung, etc.) ergeben
b) es überhaupt Sinn macht ein Objekt zu erwerben, das nicht den eigenen Anforderungen (bspw. an die Wohn- / Nutzfläche (Wohnfläche, Nutzfläche)) entspricht
MfG:
R. Kaiser -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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💡 Kernaussagen: Die Geschossflächenzahl (GFZ) im Bebauungsplan bezieht sich nur auf Vollgeschosse. Ein Spitzbogen-Ausbau kann zusätzliche Wohnfläche schaffen, ohne die GFZ zu beeinflussen, sofern er nicht als Vollgeschoss zählt. Die genaue Definition eines Vollgeschosses ist in der Landesbauordnung (LBOAbk.) geregelt. Es ist ratsam, sich direkt beim Bauamt zu informieren, um Klarheit über die spezifischen Bestimmungen im Kreis Segeberg zu erhalten.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut GFZ Berechnung: Vollgeschosse vs. Spitzbogen im Bebauungsplan ist die Aussage des Bauträgers zur GFZ möglicherweise unzutreffend. Die korrekte Berechnung ist entscheidend für die Baugenehmigung.
✅ Zusatzinfo: Ein Dachausbau mit Spitzbogen kann eine attraktive Möglichkeit sein, die Wohnfläche zu erhöhen, ohne die GFZ zu überschreiten. Dies ist besonders relevant in Gebieten mit begrenzter GFZ, wie im Kreis Segeberg.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Definition von Vollgeschossen und die Anrechenbarkeit von Spitzbögen auf die GFZ direkt mit dem Bauamt ab. Prüfen Sie den Bebauungsplan genau und holen Sie sich gegebenenfalls rechtlichen Rat ein, um sicherzustellen, dass Ihr Dachausbau-Projekt den baurechtlichen Bestimmungen entspricht.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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