Grundstückskauf: Wer trägt die Vermessungskosten bei Teilung?

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Die Frage, wer die Vermessungskosten bei einer Grundstücksteilung trägt, hängt von den getroffenen Vereinbarungen im Kaufvertrag ab. Grundsätzlich gilt: Ohne explizite Regelung trägt derjenige die Kosten, der die Vermessung beauftragt hat.

Da das Grundstück bereits vor dem Kauf notariell vermessen und geteilt wurde, sollten die Kosten idealerweise im Kaufvertrag geregelt sein. Wurde im Kaufvertrag keine Vereinbarung getroffen, könnte es schwierig werden, die Kosten nachträglich dem Verkäufer aufzuerlegen, insbesondere wenn die Vermessung im Vorfeld der Teilung des Gesamtgrundstücks erfolgte.

Ich empfehle, den Kaufvertrag genau zu prüfen. Findet sich dort keine eindeutige Regelung, sollten Sie das Gespräch mit dem Verkäufer suchen und versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Gelingt dies nicht, kann eine rechtliche Beratung Klarheit schaffen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen, um Ihre rechtlichen Möglichkeiten zu klären.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Frage der Kostentragung für Vermessungsleistungen im Rahmen eines Grundstückskaufs nach Teilung. Der Käufer hat ein Grundstück aus einer Teilung eines größeren Areals erworben und erhält nun eine Rechnung vom Vermessungsbüro, obwohl er keinen Auftrag erteilt hat. Der notarielle Kaufvertrag enthält keine Regelung zu den Vermessungskosten, sondern nur einen festen Kaufpreis. Mündliche Absprachen mit dem Beauftragten des Verkäufers, wonach der Käufer die Kosten tragen solle, sind im Vertrag explizit für unwirksam erklärt worden.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung des Notars ist rechtlich zutreffend. Ohne eine schriftliche Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag besteht keine vertragliche Verpflichtung des Käufers zur Übernahme der Vermessungskosten. Der Grundsatz der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB) stellt sicher, dass nur die im Vertrag festgehaltenen Regelungen verbindlich sind. Mündliche Absprachen sind daher unbeachtlich.

❌ Widerspruch: Die Forderung des Vermessungsbüros gegenüber dem Käufer ist rechtlich fragwürdig. Ein Vertragsverhältnis (Werkvertrag) kommt nur durch Auftragserteilung zustande. Da der Käufer keinen Auftrag erteilt hat, ist er nicht Schuldner der Vergütung. Der Verkäufer oder der ursprüngliche Eigentümer, der die Teilung veranlasst hat, ist der tatsächliche Auftraggeber und damit der richtige Rechnungsempfänger.

➕ Ergänzung: Es ist zu prüfen, ob der Kaufvertrag eine salvatorische Klausel oder eine Regelung zu Nebenkosten enthält. Fehlt diese, trägt der Verkäufer die Kosten der Vermessung als Teil seiner Erfüllungspflicht (Herstellung des teilungsfähigen Grundstücks). Der Käufer sollte das Vermessungsbüro schriftlich unter Verweis auf die fehlende Auftragserteilung und den Notarvertrag auffordern, die Rechnung zu stornieren und an den Verkäufer zu adressieren.

👉 Handlungsempfehlung: Legen Sie umgehend schriftlich Widerspruch gegen die Rechnung des Vermessungsbüros ein und verweisen Sie auf den notariellen Kaufvertrag sowie die fehlende Auftragserteilung. Beauftragen Sie Ihren Notar, den Verkäufer zur Übernahme der Kosten aufzufordern. Sollte das Vermessungsbüro auf Zahlung bestehen, konsultieren Sie einen Fachanwalt für Immobilienrecht, um eine unberechtigte Inanspruchnahme abzuwehren.

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Bei der Teilung eines Grundstücks entstehen regelmäßig Vermessungskosten für die amtliche Neuvermessung und Eintragung der neuen Flurstücke im Liegenschaftskataster – ein zwingender technischer und rechtlicher Vorgang vor der Aufteilung.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass fehlende schriftliche Vereinbarung im Kaufvertrag automatisch eine Kostenfreiheit begründet, ist irreführend: Die Kostenverteilung richtet sich nicht allein nach dem Kaufvertrag, sondern nach gesetzlichen Regelungen (z. B. § 194 BGB), vertraglichen Nebenabreden, der Teilungsvereinbarung zwischen den Eigentümern oder der Auftragslage beim Vermessungsamt.

⚠️ Korrektur: Ein Vermessungsbüro darf grundsätzlich eine Rechnung stellen, wenn es im Auftrag des Grundstückseigentümers oder der Teilungsverwaltung tätig wurde – ein direkter Auftrag durch den Käufer ist nicht zwingend erforderlich, da die Vermessung für die Rechtswirksamkeit der Teilung zwingend ist.

➕ Ergänzung: Die Kosten für die Teilungsvermessung sind typischerweise als Teilungskosten nach § 194 BGB vom Erwerber zu tragen, es sei denn, ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde – auch mündliche Absprachen können unter Umständen beweisbar sein, wenn sie durch Zeugen oder sonstige Indizien belegt werden.

✅ Zustimmung: Der Notar hat korrekt darauf hingewiesen, dass der notarielle Kaufvertrag im Zweifel Vorrang vor mündlichen Vereinbarungen hat – doch dies gilt nur für vertragliche Nebenabreden, nicht für gesetzlich geregelte Kostenverteilungen oder Auftragsverhältnisse Dritter.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, dass die Rechnung des Vermessungsbüros rechtswidrig sei, weil kein Auftrag erteilt wurde, ist falsch: Das Vermessungsbüro handelt regelmäßig im Auftrag des Grundbuchamts oder des teilenden Eigentümers, nicht des Erwerbers – die Rechnung ist daher grundsätzlich wirksam.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Verkäufer schriftlich die Vorlage der Teilungsvereinbarung und des Auftrags an das Vermessungsbüro an; prüfen Sie gemeinsam mit einem auf Grundstücksrecht spezialisierten Rechtsanwalt, ob die Kostenverteilung vertraglich oder gesetzlich gerechtfertigt ist – und lassen Sie sich nicht zu einer Zahlung drängen, bevor die Auftragslage vollständig geklärt ist.