Kaminofen nicht nutzbar in Neubau-Wohnung - Wertminderung?
BAU-Forum: Neubau
Kaminofen nicht nutzbar in Neubau-Wohnung - Wertminderung?
es hat sich herausgestellt, dass der Kaminanschluss in unserer neuen Wohnung Aufgrund von Planungsfehlern des Bauträgers nicht nutzbar ist. Um das Problem zu beheben, wären größere Umbaumaßnahmen das ganze Haus betreffend notwendig. Unrealistisch, dass es dazu kommt.
Also haben wir eine Wohnung mit der Möglichkeit zum Anschluss eines Ofens verkauft bekommen, geliefert wurde allerdings eine Wohnung ohne diese Eigenschaft.
Die Sache ist auch schon beim Anwalt, der aber erstmal nur Schadenersatz und Rückau für den Grundofen einfordern will. Der Minderwert der Wohnung wäre gesondert zu ermitteln.
Damit ich nicht ganz dumm an die Sache rangehe: Auf welcher Grundlage wird eine solche Wertminderung ermittelt?
Danke sehr!
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Wertminderung gering
Sie müssen sich auf folgende Argumente einstellen:- - keine Wertminderung, da Ofen nie genutzt werden konnte
- - Wertminderung durch Rückbau abgegolten
- - sowieso umweltschädlich
- - keine Eigenschaft des Kaufgegenstandes "Wohnung"
- - keine wesentliches Merkmal für den Wiederverkauf
Sie werden keine Wertberechnung mit oder ohne Kaminofen haben, damit wird nur der gezahlte Materialwert angesetzt. Anders sähe es bei Balkonen, Terrassen, behindertengerechten Einrichtungen, Parkplätzen, Kellerräumen und sonstigen baulichen Ausstattungen aus. Ein Kaminofen erhöht nicht die Wohnfläche oder den Preis je m² Wohnfläche.
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Schreck, lass nach!
Vielen Dank für die Antwort, Herr Kirschner.Vielleicht verstehen Sie aber, dass mich Ihr Bescheid etwas schockiert. Dass die Möglichkeit zur Aufstellung eines Kamins keinen Einfluss auf den Wert der Wohnung an sich hat, finde ich gewagt. Zumindest wird das als "Lifestyle-Element" bei Wohnungen/Hausern gehobenen Standards regelmäßig beworben.
Andersrum gefragt: Wenn bei unserer Wohnung aus z.B. statischen Gründen (rein hypothetisch) die Bodentiefen Fenster gegen solcher "normalen" Zuschnitts hätten ausgetauscht werden müssen, hätte das keine Wertminderung zur Folge gehabt? Austausch Ganzglasabsturzsicherung gegen Metallgitter auch nicht?
Letztlich machen (neben der Lage natürlich) solche "Features" den Unterschied zwischen 3500 und 2000 € pro m² aus. Meine ich zumindest.
Aber nach dieser Rückmeldung Stelle ich mich innerlich besser auf eine böse Überraschung ein.
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keine falschen Hoffnungen
Es wäre keine Hilfe bei falschen Hoffnungen. Die Frage ist schon: Klage gegen Bauträger wegen Prospekthaftung oder WEGAbk. als Verkäufer, Klage gegen WEG ist dabei ein besonderes Procedere. Wer hat vermarktet und wer hat verkauft? Was steht in der Teilungserklärung? Das kann nur ein Fachanwalt für WEG-Recht klären und erfordert Einsicht in die Unterlagen und erfordert Ortskenntnis. Sollte sogar Betrug und arglistige Täuschung im Spiel sein so stellt sich auch die Frage der Verjährung. Nur Schwarzbauten verjähren nie. -
Ihr habt einen Kamin bestellt
also besteht auch drauf. Wenn es Aufgrund von Baufehlern jetzt nur noch schwierig umsetzbar ist, ist das nicht euer Problem. Im Rahmen der Verhältnismäßigkeit ist es Sache des Verkäufers hier für Zufriedenheit zu sorgen.
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Hier wird jetzt begrifflich schon soo viel ...
Hier wird jetzt begrifflich schon soo viel durcheinander geworfen, dass man überhaupt nicht drauf Antworten kann. Hinzu kommt, dass wesentlich Teile im Nebel schwirren.1. Kaminanschluss, kurz darauf ist vom Ofen, kurz danach vom Grundofen die Rede. Da liegen allein vom Gewicht Welten dazwischen.
2. Was sind denn erwähnte Planungsfehler?
3. Wie war der zeitliche Ablauf
usw. usw ...
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Nun begrifflich korrekt
MFH-Haus wird vom Bauträger errichtet. Jede Wohnung hat laut Baubeschreibung prinzipiell die Möglichkeit zur Aufstellung einer Feuerstätte. Wenn man aber auch wirklich eine Feuerstätte haben will, müsse man vom Bauträger einen Kaminanschluss herstellen lassen (technisch wohl auch nachträglich möglich, aber rechtlich wäre es dann ein Eingriff ins Gemeinschaftseigentum).Das wurde von uns gekauft. Zusätzlich beauftragten wir den Bau eines Grundofens bei dem vom Bauträger empfohlenen Ofenbauer. Dieser wurde nach den technischen Vorgaben (raumluftabhängig, Anschluss an mehrfach belegten Schornstein) des Architekten des Bauträgers erstellt.
Nun stellt sich heraus (gutachterlich bestätigt):
- Gebäudehülle dicht, Verbrennungsluftnachweis für die raumluftabhängige Feuerstätte fehlgeschlagen.
- Entlüftungsgerät in Fensterlosen Sanitärraum ist vorgeschrieben, dessen Zulassung erlaubt den Betrieb bei raumluftabhängiger Feuerstätte aber nur in Verbindung mit einem Druckwächter und im Falle der Mehrfachbelegung der Abgasleitung gar nicht.
mögliche Abhilfe:
- Zuluftleitung + eigene Abgasleitung
Wäre prima. Ist aber eine größere Baumaßnahme am Gemeinschaftseigentum, die unter Umständen das Gebäude optisch veränern würde, sodass alle Eigentümer (vielleicht reicht auch nur die Mehrheit) zustimmen müssen. Erscheint mir unrealistisch. Selbst wenn der Bauträger dazu bereit wäre.
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Tücken der WEG
Wenn Sie den Bauträger dazu bingen, die Arbeiten als "Restarbeit" am Gemeinschaftseigentum anzuerkennen haben Sie eventuell eine Chance. Das ist unwahrscheinlich da das auch ein Eingeständnis des Fehlers und eine Kostenübernahme durch den Bauträger bedeutet. Die WEGAbk. könnte mit einer einstweiligen Verfügung die Arbeiten verhindern falls der Bauträger die Arbeiten ohne Beschluss ausführt. Die zweite Möglichkeit wäre ein Beschluss der WEG mit qualifizierter Mehrheit und einem Auftrag an den Bauträger. Auch hierbei wären die Kosten zu klären und es ist festzustellen, ob das Recht für den Ofen in der Gemeinschaftsordnung verbrieft ist, woraus ein Zwang zur Vertragserfüllung herzuleiten wäre. Vermutlich wird das alles nicht zutreffen und die Mehrheit der WEG wird sich verweigern. Also bleibt nur auf den Ofen zu verzichten.