GÜ  -  Hausverbot für Bauleiter möglich?
BAU-Forum: Neubau

Möglich ist es sicher

Guten Tag!

Ich wende mich über dieses Forum an Sie, da ich einen Rat benötige. Wir bauen aktuell ein Einfamilienhaus mit einem Generalübernehmer (Grundstück gehörte uns). Da es jetzt sehr viele Meinungsverschiedenheiten gibt und der Bauleiter sich an mündlich abgesprochene Fakten nicht mehr erinnern will, möchte ich ihm gerne ein Hausverbot erteilen. Ist dies rechtlich möglich? In unserem Vertrag steht nichts von einem abgetretenen Hausrecht an den Generalübernehmer. Wie ist Ihre Meinung dazu? Danke im Voraus.

viele Grüße Sebastian R. aber wundern Sie sich nicht, wenn die Baustelle dann erstmal einige Wochen still steht, bis der Generalübernehmer extra für Sie einen neuen Bauleiter eingestellt hat.

Was sind das überhaupt für Absprachen auf der Baustelle? Wenn Sie den Bauvertrag ergänzen oder ändern wollen, sollten Sie es schriftlich machen. Es gibt aber auch Bauherren, die dem BL mit Extrawürsten so sehr zusetzen, dass der irgendwann nicht mehr hinhört und den ganzen Bauherrenquatsch für den er nicht bezahlt wird einfach ignoriert. Prüfen Sie sich selbst, ob sie es mit den Wünschen und Absprachen übertrieben haben.

Machen Sie alle wichtigen Absprachen schriftlich und kümmern Sie sich um den Kleinkram etwas mehr selbst. wie ich finde. Der hätte von mir kommen können. Mit einem Baustellenverbot ist es ja sicher nicht getan, denn es soll ja auch sicher weiter gehen.
Schildern Sie doch bitte Ihr Anliegen mal ein wenig genauer, um welche Absprachen geht es denn, die gehalten nicht gehalten oder versprochen worden sind?
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Hallo!

Danke für Ihre Antwort. Es handelt sich in diesem Fall nicht um eine Extrawurst (im Allgemeinen haben wir kaum Extrawürste gewollt). Es geht vielmehr um eine Eigenleistung, die in den Bauablauf besser hätte integriert werden müssen und uns jetzt Mehrkosten bringen soll.

Das es uns zusätzliche Bauzeit kosten soll ist mir klar. Da wir aber sowieso keinen Fertigstellungszeitpunkt haben (leider), wissen wir so oder so nicht wann das Haus fertig sein wird.

Danke.

VG soll ein Hausverbot bringen?

Wenn angeblich Bauleitungsmängel vorhanden sind, gibt es halt eine schriftliche Mängelrüge an den Generalübernehmer mit der Aufforderung den Mangel zu beseitigen.

Ist die Integrierung von Eigenleistungen vertraglich geregelt? Wenn nein, ist ohnehin der Bauherr allein verantwortlich, seine Eigenleistungen rechtzeitig zu erbringen.

Um welche Eigenleistungen geht es überhaupt? Also dann.
Führt der Auftraggeber bestimmte Bauarbeiten in Eigenleistung aus, bleibt grundsätzlich die Pflicht des Architekten zur Überwachung auch dieser Leistung bestehen. Allerdings darf der Architekt nach dem OLG Hamm (OLGR 1996,206) darauf vertrauen, dass der Bauherr die erforderlichen Kenntnisse und Fähigkeiten für das von ihm in Eigenleistung übernommene Werk Gewerk besitzt; fehlt diese Fachkenntnis, und ist deshalb von einer BauÜberwachungspflicht des Architekten auszugehen, kommt diese im Einzelfall nur dann in Betracht, wenn der Auftraggeber dem Architekten "durch entsprechende Mitteilung und Aufforderung zur Anwesenheit konkret Gelegenheit" gibt, diese Bauaufsicht auszuüben.
Quelle: Werner/Pastor Rn. 1506
Ein Problem ergibt sich dann, wenn der Bauherr gerade eben nicht über die nötige Erfahrung verfügt die die Eigenleistungsgewerke auszuführen. Ist der Architekt Aufgrund seiner vertraglichen Abreden von dem Bauherren mit der (uneingeschränkten) Objektüberwachung im engeren Sinne beauftragt, so muss er grundsätzlich auch diese Eigenleistung in seine Überwachungstätigkeit einbeziehen. Er wird hierdurch nicht von seinen vertraglichen Pflichten entbunden und hat für den Erfolg uneingeschränkt einzustehen. Die erforderliche Intensität der Objektüberwachung ist in diesen Fällen wiederum vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Erweist sich in diesem Sinne der Bauherr als unzuverlässig so muss der Architekt die Überwachungstätigkeit intensivieren und ggf. auch die Anzahl der regelmäßigen Baustellenbesuche erhöhen, gerade weil Baumängel anderenfalls vorprogrammiert sind. Folgt der Bauherr dabei nicht den Anweisungen des Architekten und wird die weitere Leistungserbringung für den Architekten Aufgrund der drohenden eigenen Haftung wegen unausweichlicher Baumängel für ihn unzumutbar, besteht ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund. Davon muss der Architekt im Einzelfall dann aber auch Gebrauch machen.
Individualvertraglich kann der Architekt die Bauleitung für die vom Bauherrn in Eigenleistung erbrachten Gewerke von sich weisen, dies gilt jedoch nur dann, wenn die Erbringung seiner eigenen Leistung am Bauwerk die Mangelfreiheit der Gesamtbauleistung nicht gefährdet.
Wie jedes andere Gewerk sind auch die Eigenleistungen des Bauherrn durch den Architekten in den Bauablauf zu integrieren und ist von ihm durch geeignete Koordinierungsmaßnahmen sicherzustellen, dass er von sich aus Gelegenheit zur eigenständigen Überwachnugn der Arbeiten hat. Der mit der Objektüberwachung beauftragte Architekt kann also nicht einwenden, er hätte vom genauen Zeitpunkt und Ablauf der Eigenleistungen keine Kenntnis gehabt (Koordinationsverschulden).
Quelle: Kesseling in Die Haftung des Architekten, Seite 609 Rn. 42 ff
Anders als in dem Beitrag des Teilnehmers vorher  -  auch und eben gerade dann, wenn im Vertrag nichts geregelt ist  -  ist der Bauherr nicht allein verantwortlich (der Architekt ist und bleibt gerade eben dann verantwortlich). Nur dann kann der Bauherr ggf. allein verantwortlich sein, wenn es vertraglich per Individualvereinbarungsklausel geregelt ist, dass er  -  der Architekt- für die in Eigenleistung erbrachten Leistungen des Bauherrn nicht verantwortlich ist, dies aber auch nur dann, wenn der Erfolg des gesamten Bauwerkes nicht gefährdet ist.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

hat nur einen Haken:

Es gibt keinen vom Bauherren mit der Bauleitung beauftragten Architekten, den er im Sinne des Vorbeitrags in Anspruch nehnen könnte. Hallo die Herren und Danke für Ihre Beiträge!

Die "Eigenleistung" wurde durch eine Fachfirma (von mir selbst beauftragt und keine Leistung des Generalübernehmer) durchgeführt; also nicht von mir als privater Bauherr selbst.

Mir geht es es bei einem möglichen Hausverbot darum, dass ich überhaupt nicht mehr möchte, dass sich dieser Mann auf unserer Baustelle aufhält. Er hat uns mehrfach angelogen und auf div. Informationen (z.B. Nachweise / Gesprächsprotokolle) warten wir schon seit Wochen vergebens. Ich zahle viele € an den Generalübernehmer und bin es leid, mich wie "der letzte Dreck" (sorry für den Ausdruck) behandeln zu lassen. Einen eigenen Architekten oder Bauleiter habe ich leider nicht  -  das war ein Fehler, aber nun leider nicht mehr zu ändern.

viele Grüße Sebastian R. Aber als aussichtslos würde ich  -  je nachdem, was im Vertrag zwischen Bauherr und Bauträger vereinbart wurde  -  nicht erachten.
Wenn die Bauleitung für das Objekt vereinbart ist und auch bezahlt wird und dies auch entsprechend im Vertrag beschrieben ist, dürfte es als unerheblich anzusehen sein, dass der Bauleiter vom Bauträger gestellt wurde.
Schlussendlich wird dies aber sicherlich einer juristischen Würdigung bedürfen, die nur von einem Juristen erledigt werden kann.
Wenn die von Ihnen hier gestellte Frage Ihnen ein derart schweres Anliegen darstellt dann sollten Sie den Gang zum Anwalt nicht scheuen. Termin vereinbaren, mit dem Anwalt das Honorar vereinbaren, den Vertrag mitnehmen und schildern was passiert ist. Das kostet so viel nicht.
Danach können Sie immer noch entscheiden, wie Sie weiter vorgehen möchten. Klar das Sie ein wenig Gel in die Hand nehmen müssen aber wie viel macht das gemessen an den Baukosten für Ihr Bauwerk schon aus  -  sicherlich nur einen Bruchteil dessen.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

nur zur Sicherheit

Moin,

es ist ein Generalübernehmer und kein BT?

@ Herrn Reinartz, Sie wissen, das ist ein Unterschied, der entscheidende.

si Hallo Herr Ibold,

da uns das Grundstück schon vorher gehörte und das Unternehmen (mit seinen ausführenden Subunternehmer / Nachunternehmer) "nur" das Haus baut (inkl. Planung/Bauleitung), gehe ich mal davon aus, dass es sich hier um einen Generalübernehmer und nicht um einen Bauträger handelt (wenn ich denn die Definitionen richtig verstanden habe). Hier lasse ich mich aber gerne eines besseren belehren.

Danke.

viele Grüße Sebastian wo im vorgetragenen Fall der Unterschied liegt. Ohne jetzt blöd sein zu wollen oder so, ich bin gespannt. Eine eingekaufte Leistung ist und bleibt eine eingekaufte Leistung, egal wo gekauft, egal ob Generalübernehmer oder Bauträger! Es kommt in meinen Augen sicherlich auf die Formulierung im Vertrag an, was vereinbart und gekauft und mithin geleistet werden muss.

einem Generalübernehmer wird i.d.R. keine Bauleitung "eingekauft".

GÜ's wickeln die Bauten in eigener Verantwortung ab, Bauleiter werden zwar in den Baubeschreibungen erwähnt, da geht es dann aber immer nur darum, dass der Generalübernehmer den Bauleiter gem. LBO^Abk. stellt. Und der ist nur gegenüber dem Baumt für Einhaltung der öffentl. rechtlichen Bestimmungen verantwortlich.

Ich halte insgesamt das geplante Vorgehen "Hausverbot für Bauleiter des Generalübernehmer" nicht für zielführend.

Der Bauherr will offensichtlich lediglich eine Retourkutsche für schlechte Behandlung durch den Bauleiter fahren.

Wieso eigentlich nicht mal ein Gespräch mit dem Chef des Bauleiters, mit dem GÜ?

Dort die Beanstandungen vorbringen, vielleicht lässt sich das was im Bauherrensinne ändern? BT = der Kunde KAUFT das Haus = Kunde ist NICHT Bauherr

GÜ = der Kunde ist Bauherr (Auftraggeber) und BAUT das Haus

Bei einem Bauträger hätte der Kunde theoretisch nicht einmal das Recht, dass Grundstück vor der Übergabe zu betreten.

Soweit in groben Zügen. Die Konsequenzen, Herr Reinartz, dürfen Sie sich gern selber überlegen.

Comprende?

si Dennoch kommt es auf den Vertrag an. Was üblich, nicht üblich oder unüblich ist, ist weniger wichtig.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Das Grundstück gehört ja dem Fragesteller. Und dies hindert ja nicht, dem Kunden die Bauleitung zu verkaufen.

könnte der Fragsteller ja Licht in die Angelegenheit bringen, in dem er kurz erklärt, was in seinem Vertrag/der Baubeschreibung zum Pkt. "Bauleitung" geschrieben steht. genau das ist der Punkt, der Fragesteller könnte, ob er dass denn dann auch tut?