Wir befinden uns gerade in der Rohbauphase für unser neues Einfamilienhauses, und zweifeln immer mehr an den Qualitäten unseres Bauleiters.
Zur Hintergrundinfo:
Über die Firma KLB sind wir an einen Architekten und KLB-Bauherrenfachberater in unserer Umgebung gekommen. Der hat uns, nach entsprechendem Planungsvertrag, zunächst die Pläne für unser Haus gemacht.
Anschließend haben wir bei ihm einen Bauleitungsvertrag unterschrieben, auch auf einem KLB-Formblatt.
KLB selber liefert bei unserem Bau das Ausbauhaus gemäß unseren Plänen (sprich: Material für den Rohbau, Material und Doing der Gewerke Elektrik, Fenster, Dach), die weiteren Gewerke (also Doing Rohbau, Erdarbeiten, und der gesamte Innenausbau), erfolgt über den Architekten, bzw. diesen Bauleitervertrag.
Für das KLB-Paket haben wir einen Festpreis, die anderen Gewerke wurden vom Architekten vorab kalkuliert (zwecks Kostenrahmen), und werden nun im Laufe des Baus erst ausgeschrieben, vergeben und abgerechnet.
Das Haus wird in einen Hang hineingebaut. Es hat, von hinten/unten gesehen, 2 1/2 Vollgeschosse (UG, OG, DGAbk.), von vorne/ Straßeneingangsseite 1 1/2. Dabei gibt es auf Straßenniveau kein Geschoss, sondern nur den Türeingangsbereich, von dem aus nur die Treppe abgeht, die einen mit 4 Stufen in das OG bring, mit 10 Stufen in das UG (= von hinten aus EGAbk.). Rechts neben dem Haus ist das Dach heruntergezogen, um dort einen Carport für 2 Pkws (hintereinander) zu bekommen. Der Bereich unter dem Carport ist kein Wohn- oder Hausbereich, sondern nur ein nach hinten offener Außenkeller als Abstell- und Lagermöglichkeit (Abstellmöglichkeit, Lagermöglichkeit) (Gartenmöbel und -Geräte, Holz, etc.).
Soweit dazu.
Nun stellen sich immer mehr Fehler/ Mängel heraus, die unseres Erachtens durch den Architekten/Bauleiter zu vertreten sind, und wir fragen uns, welche rechtliche Handhabe wir nun haben, bzw. wie wir weiter vorgehen sollen.
Die Fehler/ Mängel im Einzelnen sind:
In der Bauplanungsphase:
- der Boden des Außenkellers war geplant als gestampftes Erdreich, Vorschlag des Architekten, um Kosten zu sparen. Es war also nicht die Bodenplatte erweitert worden, wir hatten nur überlegt, hier dann Platten zu legen, um nicht direkt auf Erde zu stehen. Der Rohbauer hat uns dann vorgerechnet, dass die Erweiterung der Bodenplatte (um die Fläche des Außenkellers) nur etwa 500 Eu mehr gekostet hätte. Späteres Plattenlegen würde demgegenüber Mehrkosten von über 1.000,-- € verursachen, eine nachträgliche Erweiterung der Betonbodenplatte ca. 800 Eu. Dies hat der Architekt scheinbar komplett vergessen/ignoriert/was auch immer. Wir haben also die Bodenplatte vor dem Aufmauern nachträglich erweiter, sprich Mehrkosten von ca. 800 Eu in Kauf genommen.
- Die Absperrung der Hinterseite des Carport hat er auch vergessen, nur auf meine Anfrage fiel ihm ein, dass man da ja auch dafür sorgen müsse, dass hier niemand hinten raus 2 Meter herunterfällt.
- der Carport wurde zu schmal geplant! Knapp 2,50 Breite inkl. rechte Absicherung/ Geländer. => Mehrkosten durch nachträgliche Verbreiterung der Carport-Bodenplatte um knapp 50 cm ca. 1.000,-- €. Auch diese haben wir in Kauf genommen - was nützt uns ein Carport, in das wir zwar hineinfahren können, die Autos aber kaum verlassen können, weil die Türen nicht richtig aufgehen?
- Vom Straßenniveau geht es abschüssig zum Haus hin! (24 cm hiervon sind wohl darin begründet, dass die Baubehörde das Haus 24 cm zu hoch befunden hat, und es deshalb 24 cm tiefer in den Hang gesetzt wurde. Rest (noch mal ca. 25 cm) waren von vorneheirein seine Planung. Die Eingangstür wird also nun etwa einen halben Meter unter Straßenniveau liegen.
In der Bauplanungs- und der jetzigen Bauleitungsphase:
- Schlimmster Punkt: die kalkulierten Preise: zuerst (bei Vertragsabschluss) ging es für eine Art "Standardhaus" um 140.000,- Eu Gesamtpreis (also KLB-Paket Festpreis und restliche Gewerke anhand Kalkulation nach Kubikmeter umbauten Raumes).
Anschließend haben wir das Standardhaus unseren Wünschen angepasst (z.B. : inkl. Außenkeller, Besonderheiten (Vorsprünge in der Außenmauer, Wohnfläche > als Standardhaus, Carport unter heruntergezogenem Dach) und lagen somit bei Einreichen des Bauantrags: bei 170.000,-- Eu Gesamtpreis (KLB-Paket Festpreis und restliche Gewerke anhand Kalkulation nach Kubikmeter umbauten Raumes).
Nachdem die ersten zwei Gewerke (Erdarbeiten und Rohbau) ausgeschrieben worden waren, und somit erste konkrete Zahlen (nicht geschätzte Zahlen) vorlagen, wandelte sich der Gesamtpreis auf 195.000,--!
Kann/darf eine Schätzung nach Kubikmetern umbauten Raums wirklich so extrem von den tatsächlichen Kosten nach Ausschreibungen abweichen?!
- uns liegt keinerlei Terminplanung vor
- Es gibt keine nennenswert Transparenz des Planungsstandes, in der Regel nur (wenn überhaupt) auf Nachfrage hin
- der Bauleiter ist nur schwer erreichbar, und ruft auch kaum zurück, wenn man Nachrichten auf AB/ E-Mailbox hinterlässt
- Stellen wir per E-Mail Fragen, reagiert er auch hierauf nur zögernd, und nur auf nochmaliges Nachhaken. Einzelne Punkte sind auch nach zweimaligem Nachhaken einfach nicht beantworten, bzw. erledigt worden
In der jetzigen Bauleitungsphase:
- Extrem geringe Anwesenheit auf Baustelle (Keine Abnahme der Bodenplatte, keine Abnahme der KG-Wände, keine Abnahme der Bewehrung der KG-Decke)
- ein großer Teil der Bauleitung/ Koordination wird aktuell netterweise vom Rohbauer übernommen, oder durch uns selbst
- aktuell hat der Bauleiter 3 Wochen Urlaub, ist in Frankreich, eine Vertretung gibt es nicht
- bei unseren Kostenkalkulationen waren Kosten für die DINAbk. 4108 (komprimiertes Dichtungsband beim Fenstereinsatz) nicht berücksichtigt. Dies an sich störte uns weniger (wir werden das Dichtungsband eh nicht einsetzen lassen), aber es kam auch keine "Warnung", dass es die Anfrage bzgl. der DIN geben wird, und wir die Kosten ignorieren können.
- es gab Bauverzögerung durch spätere Deckenlieferung (nicht rechtzeitig bestellt).
- die Betonfertigdecken und die Beton-Fertigtreppen sind von den Maßen her planerisch nicht aufeinander abgestimmt (Öffnung in der Deckenplatte war zu klein für die zu erwartenden Treppenmaße)
- die Lieferung Treppen steht noch aus, auch hier wg. später Bestellung
Soweit unsere aktuellen Beschwerdepunkte. Vielen Dank an alle, die all das noch mitgelesen haben, und nicht zwischenzeitlich abgebrochen haben!
Wir haben schon vor 5 Wochen ein Gespräch mit ihm geführt, damals ging es um die immens gestiegenen Kosten (=> "da ist einiges dabeigewesen, was so nicht voraussehbar gewesen sei", und "da werden wir entsprechend gegensteuern") und um die mangelnde Transparenz (=> "ich gelobige Besserung").
Die restlichen Mängel stellen sich nun erst nach und nach heraus, und wir haben immer mehr Angst, dass unser gesamtes Vorhaben ziemlich in die Binsen geht, und preislich auch aus jeglichem Rahmen läuft.
Wir wollen auf jeden Fall, sobald der Herr aus seinem Urlaub zurück ist, ein weiteres Gespräch führen, ihm die Mängel alle präsentieren, und ... ja, was können wir machen?
Am liebsten würden wir auf seine Dienste ganz verzichten, und den Bauleitervertrag (tolle Bauleitung ...) aufheben, auflösen, was auch immer.
Welche Möglichkeiten haben wir?
Was kann man ihm wirklich "ankreiden", und wie wirkt sich das auf die weitere Führung des Bauleitervertrags und/ oder die entsprechende Honorierung aus?
Wir sind für jede Hilfe und Unterstützung durch die hier anwesenden Fachleute dankbar!
Vielen herzlichen Dank schon mal für Ihre Mühen, (und Ihre Geduld beim Lesen meiner ganzen Beschreibungen)!
Beste Grüße,
Monika und Joachim
BauKI Hinweis