Verzug in der Fertigstellung/ Niedersachsen
BAU-Forum: Neubau

Verzug in der Fertigstellung/ Niedersachsen

Hallo,
mein Problem:
Wir haben im letzten Jahr Ende März mit dem Neubau begonnen.
In unserem Vertrag (VOBAbk.) steht max Bauzeit 7 Monate. Als sich abzeichnete, das zum Anfang November das Haus nicht fertig ist habe ich den Bauunternehmer Ende Oktober aufgefordert, den von Ihm genannten Termin zu halten (keine Reaktion) Anfang November das zweite mal in Verzug gesetzt mit der Androhung sämtliche anfallEnden Kosten zu seinen Lasten zu berechnen (Fortschritt in derzeit gleich 0). Reaktion auf das Schreiben "Zahl erst den Rest, dann machen wir weiter". Worauf meine Reaktion natürlich war ihm mit dem Vertragsentzug zu drohen und die Restarbeiten zu seinen Lasten ausführen zu lassen. Danach wieder etwas Bewegung.
Die gesetzte Nachfrist (Anfang Dez.) wiederum Fruchtlos verstrichen. Nachdem Das Haus nicht komplett bezugsfertig war und wir uns woanders einmieten mussten habe ich dieses ebenfalls schriftlich mitgeteilt. zwischen Weihnachten und Neujahr war dann Bauabnahme, wobei ca. 40 nicht ganz banahle Mängelk Festgstellt und niedergeschrieben wurden. Behebungstermin ist Ende Januar. Nachdem Jetzt die Schlussrechnung auf unseren Tisch flatterte, habe ich prompt eine Auflistung unserer Kosten zurückgeschickt mit dem Hinweis auf die Ankündigungen im Vorwege. Jetzt kommt vom BU, der Verzug sei Aufgrund des schlechten Wetters in der Rohbauphase zurückzuführen. kleiner Hinweis dazu: Laut BU-Terminplan waren Fenster und Estrich eine Woche zu spät aber noch im Sommer (August) drin!
Es sieht so aus als ob Ende Januar noch immer nicht alles drin / repariert ist. Muss ich eine weitere Nachfrist setzen oder kann ich die Zahlung bis Abschluss verweigern bzw. jetzt selbst beauftragen?
  • Name:
  • Christian

  1. kommt drauf an

    nämlich auf die Mängel. Wat ist es denn? 40 Mängel bei einem Bau der aus 138.654 Einzelteilen besteht können Pipifax sein oder vernichtend. Sinnvolle Frist in Absprache mit Bauträger setzten ist schon sinnvoll. Dann Mängel bewerten und Teilsummen bei Abarbeitung der Mängelliste anweisen. Ansonsten kann die Nummer mit: "Ich Zahl erst alles, wenn die letzte Silikonfuge gezogen ist auch nach hinten los gehen", sie wollen bestimmt auch irgendwann Eigentümer werden.
    Gruß Christian
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  2. Was tun bei Baumängeln und Verzugsschaden?

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, Christian,
    Wegen des Restwerklohns habt ihr hinsichtlich der festgestellten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht (ZbR) in Höhe des Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten; für jeden Mangel separat bis zu dessen ordnungsgemäßen Beseitigung. Dieses Recht solltet ihr gegenüber dem Bauunternehmer vorsorglich schriftlich (Einwurf-Einschreiben) geltend machen.
    Um festzustellen, ob ihr mit dem ZbR nicht etwa über das Ziel hinausschießt, ist es manchmal hilfreich, die Höhe der Mängelbeseitigungskosten unverbindlich von einer anderen Firma durch einen (moderaten) Kostenvoranschlag ermitteln zu lassen. Das kostet zwar zumeist etwas, bietet aber intern für euch eine hilfreiche Berechnungsgrundlage.
    Mit (berechtigten) Schadensersatzansprüchen wegen des Bauverzugs könnte ihr die Aufrechnung erklären. Bei der Berechnung der Schadenshöhe aber Augenmaß beweisen: ihr habt (hattet) eine Schadensminderungspflicht und könnt nur das als Schaden geltend machen, was wirklich als Differenz zwischen "Soll" und "Ist" als Schaden für euch übrig bleibt. Geltend machen könnt ihr z.B. Zwischenlagerungskosten für eure Möbel, Miete, Nebenkosten, Umzugskosten für den Zwischenumzug, ggf. erhöhte Fahrkosten für 2 Monate, etc.
    Wenn ihr z.B. 2 Monate später in eurem Haus einziehen konntet, dürft ihr nicht vergessen, dass ihr in jenen 2 Monaten fiktiv auch durch das Nichtbewohnen des neuen Hauses evtl. einiges erspart habt: Heiz- und Wasserkosten, Müllabfuhr, Grundsteuer, Versicherung, etc. Das muss gegengerechnet werden.
    Sofern sich der Bauunternehmer auf schlechtes Wetter beruft, bringt ihm das nur etwas, wenn er dies damals als Baubehinderung gem. § 6 Ziff. 1 VOBAbk./B schriftlich angezeigt hat oder wenn er beweisen kann, dass es offenkundige Tatsachen waren, die euch bekannt waren. Da wird er wahrscheinlich wenig Chancen haben.
    Sofern der Bauunternehmer aber vorübergehend seine Arbeiten eingestellt hat, weil ihr selbst mit (berechtigten, fälligen) Abschlagszahlungen in Verzug ward, wäre dieser Einwand indes erheblich.
    Falls ihr für den Bauverzugsfall eine Vertragsstrafe vereinbart haben solltet, kann diese nur geltend gemacht werden, wenn ihr euch dies im Abnahmeprotokoll ausdrücklich vorbehalten habt.
    Eine weitere Nachfrist dürfte nicht nötig sein, wenn die Frist aus dem Abnahmeprotokoll eindeutig genug ist. Bedenkt, dass bei dieser frostigen Witterung oft nicht alle Mängel beseitigt werden können (außen z.B. Putzgewerke oder Maurerarbeiten). Da müssen angemessene Nachfristen gesetzt werden, die die Mängelbeseitigung bei ausreichenden Temperaturen ermöglichen.
    Unabhängig von jenen Fristsetzungen, habt ihr das o.g. ZbR, braucht also vorerst nichts weiter zu bezahlen, sofern der Restbetrag der Schlussrechnung das 3-fache der Mängelbeseitigungskosten sicher übersteigt.
    Selbst eine andere Firma nach Fristablauf zu beauftragen, davon würde ich abraten, da ihr mit einer solchen eigenen Mängelbeseitigung eure Beweise bzgl. Art und Umfang der Mängel selbst vernichtet. In diesem Bereich nicht vorschnell handeln. Oft gibt es sonst danach Streit darüber, ob es nötig war, diesen Mangel genau auf diese Art zu beseitigen, oder ob es auch billiger gegangen wäre.
    Wenn ihr es trotzdem machen wollt und da zuvor ein wenig mehr Sicherheit reinbringen und den oben skizzierten Streit evtl. entschärfen wollt, stellt es oft eine preiswerte Hilfe dar, dem Bauunternehmer vor der geplanten Mängelbeseitigung eine sehr detaillierten Kostenvoranschlag zu übersenden (wieder per Einwurf-Einschreiben) und ihn zu bitten, Einwände binnen 2 Wochen schriftlich mitzuteilen, falls er die dort veranschlagten Preise für unangemessen hält oder falls er Einwände gegen die Art und Weise der (zunächst nur evtl.) geplanten Mängelbeseitigung hat. Dann wisst ihr evtl. schon vorab, was argumentativ auf euch zukommt.
    Vor allem: Dem Bauunternehmer nicht vorschnell mitteilen, dass ihr seine eigene Mängelbeseitigung ablehnt und dies auch für den Fall von Fristabläufen nicht in Aussicht stellen, denn das macht u.U. euer 3-faches Zurückbehaltungsrecht "kaputt". Ihr könnt dann nur noch den 1-fachen Betrag im Wege des Kostenvorschusses oder Schadensersatzes gegenrechnen.
    (Alle meine Hinweise sind wie immer: rein privat und ohne Gewähr!)
    Viel Erfolg!
    Ralf

  3. Danke

    Vielen Dank für die Tipps.
    Das mit dem selbst beauftragen wäre auch nur die letzte Instanz gewesen. Wir sind natürlich gewillt alles über unseren Bauunternehmer abwickeln zu lassen (schon aus Gewährleistungsgründen, wie beschrieben). eine Großzahl der Mängel ist auch "Minderwertig" wie: nicht angebrachte Sockelleisten, einstellen der Fenster, ein fehlendes Innentürblatt. Allerdings sind auch solche Sachen dabei wie Risse im Außenmauerwerk (wo beide Unabhängigen Gutachter, einer von unserer Seite einer von Bauunternehmer Seite) keine Erklärung für haben, Fehlende Haustürfüllung, ..
    Im Abnahme Protokoll sind Lieferfristen auch schon als möglicher "Verzugsgrund" aufgenommen und von beiden Seiten akzeptiert.
    Nochmals vielen Dank
    Gruß
    Christian

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