Bezugsfertigkeit
BAU-Forum: Neubau

Bezugsfertigkeit

Hallo Experten,
ich habe eine wichtige Frage die hoffentlich leicht zu beatworten ist.
Wir bauen mit einem Bauträger schlüsselfertig und haben lediglich die Bodenbeläge und Malerarbeiten in Eigenleistung.
Meine Frage ist nun.
Ist unser Haus bezugsfertig wenn der Estrich verlegt ist, jedoch
mit den Bodenbelagsarbeiten (Eigenleistung) nicht begonnen werden kann, da die Restfeuchte im Estrich noch zu Hoch ist?
(Bundesland Bayern)
  • Name:
  • Stefan

  1. Legaldefinition

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    "Wohnraum gilt in dem Zeitpunkt als bezugsfertig, in dem er nach den tatsächlichen Gegebenheiten bewohnbar ist. "

  2. Bezugsfertigkeit

    Danke für die schnelle Antwort, aber so richtig hilft mir das auch nicht weiter. Ist das Haus nun mit einer Estrichrestfeuchte > 4 % bewohnbar oder nicht?

  3. alle Achtung

    Hallo,
    ich wundere mich immer wieder, wo Herr Stubenrauch alles Infos findet.
    Mit freundlichen Grüßen

  4. die Estrichfeuchte ist kein Kriterium

    Foto von Volker Stöckel, Dipl.-Ing. (FH)

    für die Bewohnbarkeit, wie Sie an Ihrer eigenen Unsicherheit merken. Sie ist nur ein Kriterium fürs Bodenlegen. Wenn Sie das Haus mit trockenem Estrich als bezugsfertig akzeptiert hätten, müssen Sie das wohl auch mit feuchtem Estrich tun.

  5. @Stubenrauch  -  warum "zurück rudern"?

    Hallo,
    Frage: "Ist das Haus nun mit einer Estrichrestfeuchte > 4 % bewohnbar"
    Nach meiner Einschätzung nach nicht.
    Ein Wohnhaus benötigt, zumindetsens in unseren Breiten (in Afrika, Asien oder Lateinamerika mag das anders sein) einen Bodenbelag. Wenn der wegen der Restfeuchte objektiv nicht verlegbar ist, ist das Haus nicht bezugsfertig.
    Mit freundlichen Grüßen

  6. bin nicht zurückgerudert

    Foto von Volker Stöckel, Dipl.-Ing. (FH)

    Ich habe nur festgestellt, dass der Status der selbe ist, egal wie feucht der Estrich ist. Auch für mich wäre ein Haus ohne Bodenbelag nicht bezugsfertig, weil ich meine Möbel nicht endgültig stellen könnte. Demnach kann der Bauträger den Zustand "bezugsfertig" nie herstellen und  -  wenn es so im Vertrag steht  -  seinen Vertrag nie erfüllen, wenn die Bodenbeläge Eigenleistung sind. Ich glaube aber nicht, dass die Vertragsparteien einen nicht erfüllbaren Vertrag haben wollten. Außer der Käufer ist ein ganz raffinierter Drittelfinanzierer.

  7. otschen interesno <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/wink.png" title=";-)" alt=";-)" width="15" height="15">)

    Foto von Lukas Ensikat

    Demnach kann der Bauträger den Zustand "bezugsfertig" nie herstellen
    Wenn man vom Bodenbelag absieht (bewohnbar kann auch ein Estrich sein) und noch den "Trockenwohnbonus" dazunimmt ...

  8. Bezugsfertigkeit bei feuchtem Estrich

    Hallo Herr Stubenrauch,
    in unserem Vertrag steht drin, dass eine Vertragsstrafe fällig wird falls die Bezugsfertigkeit zum 31.11.05 nicht gegeben ist.
    Wir haben den Leistungsumfang der Baubeschreibung gekauft.
    Im Vertrag steht lediglich im Kapittel Änderung zur Baubeschreibung "Maler und Bodenbelagsarbeiten in Eigenleistung"

  9. "mmmh"

    ich fasse zusammen:
    > der Estrich ist bereits eingebaut und weißt momentan noch 4 % Restfeuchte auf (!)
    > Sie haben einen Vertrag in dem verankert wurde das die Bezugfertig bis zum 30.11.05 gegeben sein soll danach ist eine Vertragsstrafe fällig (!)
    > bis zum 30.11.05 sind es noch 12 Tage (!)
    Alles richtig zusammen gefasst? ... dann fehlt mir jedliches Verständnis für diese Anfrage (!)

  10. Fühlen Sie sich nicht zu sicher!

    Wenn ein Vertragstext unklar oder begrifflich widersprüchlich ist, dann gilt der Vertragswille der Parteien. Das kann dann lustig werden. Wollen Sie nun ein Haus bauen, oder haben Sie mehr Spaß daran, andere hereinzulegen? Mir wird übel bei dieser Rabulistik!

  11. Hier soll niemand hereingelegt werden.

    Es geht um folgendes,
    die Räume des Erdgeschosses sollen gewerblich für unseren Goldschmiedebetrieb genutzt werden.
    Als Bodenbelag wollten wir eine EP-Beschichtung verlegen lassen.
    Laut der von uns beauftragten Fa. für die Bodenbeschichtung benötigt diese eine Restfeuchte <= 4 %.
    Unserem Bauträger war bekannt, dass für uns ein fester verbindlicher Termin für die Bezugsfertigkeit außerordentlich wichtig ist.
    Wir sagten unserem Bauträger vor Vertragsanschluss
    "Nennen Sie uns einen Termin wann sie fertig sind. Uns ist egal ob das dieses oder nächstes Jahr ist, aber wir brauchen einen verbindlichen Termin, da davon unser Geschäft abhängt. " (Leider nicht schriftlich fixiert)
    Unser Bauträger nannte uns daraufhin den 30.11.05.
    Diesen Termin sicherten wir dann mit einer Vertragsstafe ab.
    Der Vertrag wurde am 02.02.05 unterzeichnet.
    Soweit zu den Fakten.
    Jetzt zu unserer heutigen Situation:
    Wir kündigten unsere alten Geschäftsräume zum 31.12.05. also Sicherheitshalber einen Monat nach der zugesicherten Bezugsfertigkeit.
    Der Estrich soll am 25.11.05 im Erdgeschoss verlegt werden.
    Für das 1. und 2. OGAbk., also den Wohnräumen wird im Bad und in der Küche an diesem Tag ein spezial Esrtrich eingebracht, der 2 Tage später mit Fliesen belegt wird. (Fliesenarbeiten sind Auftragsumfang des Bauträgers).
    Unser Bauträger ist nun der Meinung, dass die Bezugsfertigkeit geben ist wenn seine Leistungen erfüllt sind.
    Auch wenn der übrige Estrich Aufgrund der Restfeuchte nicht belegt werden kann.
    Wir haben nun das Problem, dass ein Umzug unseres Geschäfts wahrscheinlich zum 31.12.05 nicht erfolgen kann, da der Estrich nicht belegt werden kann und unser Bauträger keine Anstalten macht das irgendwie zu beschleunigen.
    Daher unsere Frage ob zumindest die Vertagsstrafe geltend gemacht werden kann um den aus dem verspäteten Umzug unseres Geschäfts entstehenden Verlust annähernd auszugleichen.

  12. OK , Ihr Pochen auf dem Thema "Vertragsstrafe" hat also einen guten Grund.

    Und ich entschuldige mich für den vorschnell geäußerten Verdacht. Aber ich hatte diesen Verdacht nicht als einziger, und das zeigt den Fehler, den Sie in der Kommunikation gemacht haben. Sie haben eine total isolierte Sachfrage gestellt und darauf eine total isolierte korrekte Antwort erwartet. Vielleicht mit dem Hintergedanken: "Was gehen andere unsere genauen Verhältnisse an? "
    Aber das funktioniert nicht. Menschliche Interaktion ist immer komplex. Wer nicht informiert und plausibel macht, der muss sich nicht wundern, wenn die Empfänger der Nachricht die fehlenden Teile des Puzzles selbst ergänzen, um den Vorgang einordnen zu können. Der Mensch hat das Bedürfnis, alles, was er wahrnimmt, in eine ihm bekannte Typologie einzuordnen, es also in eine bestimmte Schublade zu stecken. Man macht sich ein Bild, ein Gesamtbild von einem Menschen schon Aufgrund des ersten Eindrucks. Dies nennt man dann Klischee oder Vorurteil.
    Aber dreimal dürfen Sie raten, welcher Typ Bauherr zu m.E. mehr als 80 % hinter solchen Fragen steckt, wie Sie sie gestellt haben, bei gleichzeitiger Zurückhaltung der zum Verständnis des Problems notwendigen Hintergründe! Wir im Forum nennen diesen Bauherrentypus den "Drittelfinanzierer": 1 Drittel Eigenkapital, 1 Drittel Bank, 1 Drittel Einbehalt von Rechnungsbeträgen durch Suchen und Finden von tatsächlichen oder behaupteten Mängeln. Da sind inzwischen alle Bauschaffenden höchst sensibel und haben hochempfindliche Antennen entwickelt.
    Nach Ihrer näheren Erklärung verstehe ich Ihr Anliegen. Aber wie gezeigt, scheint eine eindeutige Antwort nicht möglich zu sein. Vielleicht müssen Sie einen Fachanwalt befragen, evtl. sogar den Rechtsweg beschreiten. Aber ich bezweifele, dass der Ihnen unterm Strich nützen würde. Sie investieren nur Geld, Zeit, Gedanken und Nerven in eine unrentable, schlimmer, in eine negative Sache, da es vermutlich nicht um große Summen geht. Das zieht nur runter. Meist ist es besser, so etwas abzuhaken und sich auf positive Dinge wie den Aufbau des eigenen Geschäftes zu konzentrieren. Das ist meine Erfahrung.

  13. unwirksame Vertragsstrafenregelung

    Foto von Torsten Stodenberg

    Mir stellt sich die Frage, ob die Vertragsstrafenregelung nicht unwirksam ist. Wir tendieren in diesem Beitrag dazu, dass ein Haus ohne Bodenbelag nicht bezugsfertig ist. Auch die Legaldefinition geht in diese Richtung. Da der Bauträger den Bodenbelag aber nicht im Vertrag hat, hat er auch keine bezugsfertige Leistung im Auftrag. Dann kann die Bezugsfertigkeit nicht Kriterium der Vertragsstrafe sein.
    Ihr Satz "Nennen Sie uns einen Termin wann sie fertig sind" deutet sehr darauf hin, dass es Ihnen gar nicht um die Bezugsfertigkeit ging, sondern nur darum, wann der Bauträger seinen letzten Handgriff tut und abzieht, wann also Übergabe ist und Sie in das Haus können. Was Sie dann als Erstes im Haus tun wollen kann der Bauträger nicht wissen, wenn nichts vereinbart ist.
    Bei einem Massivbau haben Sie am Folgetag nach der letzten Handwerksleistung nie den physikalischen Endzustand. Sie müssen noch Monate mit erhöhter Feuchtigkeit rechnen, verbunden mit schlechteren Dämmwerten der Außenbauteile, weil beim Massivbau Wasser eingesetzt wird. Sie müssen gegen Schäden aus hoher Luftfeuchtigkeit selbst anarbeiten (verstärkt heizen, lüften). Sie müssen auch mit monatelangen Setzungen bei einem schwimmenden Estrich rechnen, bis die Trittschalldämmung sich auf Werte nahe des Endzustands verformt hat, was bei der Ausführung der Fuge Wand/Boden zu berücksichtigen ist (Wartungsfuge, bzw. späteres Verfugen). Beton erreicht seine Endfestigkeit erst nach Monaten. Holzbauteile "arbeiten" noch, bis sich die richtige Holzfeuchte eingestellt hat.
    Diese Effekte könnte man als "übliche Beschaffenheit" eines frisch erstellten Massivbaues i.S.d. § 633 BGBAbk. bezeichnen. Ich glaube nicht, dass Ihnen der Bauträger bei Übergabe eine Beschaffenheit schuldet, die erst nach 6-12 Monaten eintreten kann.

  14. Hmh ...

    DIE Entscheidung können wohl nur Richter treffen.
    Ich würde sagen, Bruno's Sicht der Dinge ist so richtig oder falsch wie der Ansatz, dass der Bauträger so viel früher fertig werden musste, dass der Bauherr seine Eigenregieleistungen zwischen Fertigstellung durch Bauträger und 30.11.05 erbringen (lassen) kann.
    Hier ist auszulegen, welches ZIEL zu erreichen war (gewollt bei Vertragsabschluss).
    ABER (davon mal ab):
    Einen Estrich, den man nach 2 Tagen sicher und dauerhaft schadenfrei belegen kann, gibt es im Nassestrichbereich NICHT. Versprechungen der Hersteller bei Idealbedingungen, die auf keiner Baustelle herrschen.
    Bleibt nur gipsbasierter Trockenestrich, Best-Estrich, oder Estrich aus Tonziegeln. Da ist die Belegreife am nächsten Tag gegeben.
    Verhandeln Sie doch erstmal mit dem Bauträger darüber. Denn für seine Fliesenarbeiten muss er schließlich haften!

  15. Definition der "Bezugsfertigkeit"

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, Stefan!
    Ich bin der Meinung, dass der Begriff der Bezugsfertigkeit in Ihrem Fall so ausgelegt werden muss, dass damit der Tag gemeint ist, an dem Sie die in Eigenleistung geplanten Bodenbeläge auch wirklich verlegen können. Mithin der Tag, an dem der Estrich verlegereif trocken ist.
    Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der Vertragsstrafe sehe ich nicht.
    Im Abnahmeprotokoll die Geltendmachung der Vertragsstrafe auf jeden Fall vorsorglich vorbehalten! Den Feuchtegehalt des Estrichs am 30.11.05, soweit möglich, beweisbar dokumentieren oder diesen Wert möglichst einvernehmlich ins Abnahmeprotokoll schreiben.
    Ralf

  16. Widerspruch

    kein Estrich wird automatisch nach xx Tagen verlegereif, da sind sehr viele Einflussgrößen, welche der Bauträger nicht oder schwer beeinflussen kann.
    Ich denke, hier haben beide Parteien missverständlich vereinbart, Bauträger hätte fachlich informieren müssen, BH hätte sich selbst informieren müssen, wie es mit den Voraussetzungen für seine "Eigenleistung" aussieht.
    Die betrieblichen Abläufe und die Wahl des Materials der Beschichtung ... können dem Bauträger wurscht sein, der Estrich ist am Stichtag begehbar, belastbar und es geht kein Schaden von der Restfeuchte aus. Also ist die Vereinbarung (Bezugsfertigkeit ohne Bodenbelag) eingehalten.
    Eine genauere Vereinbarung hätte getroffen werden können, ist sie aber nicht, für das Missverständnis sind beide Parteien verantwortlich.

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