Muss ich das bezahlen?  -  Ist es ein Sonderwunsch oder nicht?
BAU-Forum: Neubau

Muss ich das bezahlen?  -  Ist es ein Sonderwunsch oder nicht?

Hintergrund zur Frage:
Ich höre im Frühjahr 2002 dass ein Baugrundstück von der städtischen Baugesellschaft mit 60 Reihenhäusern bebaut werden wird. Da es für meine Kinder sehr schulnah und für mich arbeitsnah ist, laufe ich in der Folgezeit immer wieder zu dem Makler, der für den städtischen Bauträger den Verkauf macht. Ich suche mir ein Reihenendhaus aus und bekomme es reserviert sowie einen Planentwurf datiert mit 2002. In diesem Planentwurf mit der Datumsangabe 2002 ist im Erdgeschoss an der Giebelwand eine Fenstertüre mit 3 Flügeln eingezeichnet. Als Option bezeichnet und wesentlich kleiner in dem Plan dargestellt ist das Haus mit einer Garage am Giebel und einer Einflügel-Fenstertüre  -  wegen der Garage passt dann natürlich kein größeres Fenster. Ich denke mir auf die Garage verzichte ich und lasse das 3-flügelige Fenstertüre wie im Plan ersichtlich bauen.
Ich bekomme im Dezember 2003 den Preis genannt und ein paar Tage später wird der Notarvertrag gemacht. Der Vertrag ist vom Bauträger aufgesetzt und wird mit anderen Hauskäufern gemeinsam vom Notar vorgelesen. Für jeden anwesenden Käufer gibt es kleine Abweichungen vom vorformulierten Vertrag. Für mich steht im Vertrag, dass für mich keine Garage gebaut wird.
Ich bin im Glauben, dass der Planentwurf, den ich vom beauftragten Makler erhalten habe mit der 3- Flügelfenstertüre am Giebel für mich gültig ist, da ich ja diesen Plan erhalten habe.
Die notariell beurkundete Baubeschreibung sagt bezüglich Fenster nur aus: nach Vorstellungen des Architekten und gar nichts konkretes. Ich komme gar nicht auf die Idee, dass ich mir dabei etwas schlechtes denken müsste, denn schließlich habe ich ja den Plan des Architekten, da steht drauf Entwurfsplan und Name des Architekten und das habe ich vom beauftragten Makler erhalten.
April 2005 ist Baubeginn.
Im August gibt es vom Makler des Bauträgers eine Vorstellung.
Es werden Hochglanzprospekte ausgeteilt. diese Hochglanzprospekte
sind 2004 gedruckt worden = steht da deutlich draufgedruckt.
Die Reihenendhäuser sind mit Garage dargestellt und demnach ist in den Darstellungen nur eine einflügelige Fenstertüre.
Immer noch im Glauben, dass ich ein 3-flügelige Fenstertüre am Giebel bekomme wie im Plan von 2002 gehe ich aber dennoch im Frühjahr 2005 zum Bauträger weil ich an den 3-flügeligen Fenstertüren auf der Höhe der Stuhllehnen so einen Balken haben möchte, der verhindern soll, dass die Kinder auf den Stühlen schaukeln, was sie gerne tun, und dann die Stuhllehne gegen die Glasscheibe fällt.
Nun heißt es beim Bauträger: Ich bekomme nur die 1-flügelige Fenstertür, da diese nur im Bauumfang enthalten ist. Der Plan datiert mit Jahr 2002, den ich damals erhielt, sei nur ein Entwurf (gewissermaßen eine tolle Idee) des Architekten und hätte nur informative Bedeutung was man alles machen könnte.
Wenn ich eine 3-flügelige Fenstertüren haben möchte, sei dies ein Sonderwunsch und wenn ich das haben möchte kommt es auf 1150 €.
Ich möchte noch hinzufügen, dass ich mich nicht vom Makler hintergangen fühle, da der immer sehr ordentlich war und er mir bestimmt nicht wissentlich einen ungültigen Plan gab. Er reichte nur weiter was er vom Bauträger erhielt.
Im Argen liegt es bei dem Bauträger, der nach meinem Eindruck personell 300 % überbesetzt ist und links nicht weiß was rechts tut. Auch der Notar hat geflucht beim Verlesen der Verträge, da alles möglich falsch war.
Muss ich die 3-flügeligen Fenster als Sonderwunsch bezahlen?
Natürlich bin ich davon ausgegangen, dass ich die Leiste in Höhe der Stuhllehnen als Sonderwunsch bezahlen muss, aber die 3-flügeligen Fenster?
Ich bin auch deshalb verärgert, weil die Bauaufsicht miserabel ist
Ich sehe das jetzt, weil ein Bekannter gleichzeitig mit einem kleinen Bauunternehmen baut-X1234Xdort wird blitzsauber gebaut, bei mir ist die Durchführung dagegen schlampig. Der Bauleiter der städtischen Baugesellschaft lässt alles durchgehen, schließlich ist er seinem Bauträger verpflichtet und Zeit ist Geld für den.
Muss ich z.B. akzeptieren, dass die Fenster sobald man sie nur einen Spalt öffnet nicht in der Stellung bleiben, sondern immer voll aufgehen, also nicht gerade, sondern schief eingebaut sind?
An alle die ein Haus vom Bauträger kaufen: Bitte alles bis in das kleinste Detail festlegen und sich vom Notar absichern zu lassen, das geht aber nicht wenn man keine Ahnung hat, also aus meiner Erfahrung vorher einen Fachmann den Vertrag ausarbeiten lassen.
Noch besser wäre wenn es gelänge Bauträger auf politischer Ebene zu verhindern, dann würde die Architektur vielfältiger und schöner und es würde auch besser gebaut werden.
Besten Dank im Voraus
rirfox@gmx.net
  • Name:
  • Lang
  1. Dann

    wirst du dir die Hütte nicht leisten können und wohnst weiter zur Miete.
    Christian
  2. Was steht denn im

    Baugesuch? Es muss doch Pläne geben für das Baugesuch. Was da drin ist würde ich als "Standard" ansehen. Die fehlende Garage müsste demnach eine Vergütung gegenüber dem "Standard-Preis" bringen, dafür bringt die 3flügelige Tür einen Aufpreis wenn sie nicht eingezeichnet ist.
  3. Es scheint Vieles im argen ...

    zu liegen in Ihrem Fall. Sehr interessant, deshalb meine Meldung, etwas spät (er).
    Ihre Verärgerung ist durchaus verständlich, daher meine Hinweise und Fragen. (soweit Ihr konkreter Fall durch Ihre Angaben eingeschätzt werden kann)
    Hinweise:
    1. trauen Sie niemandem (auch nicht dem Notar, der nur für vertragsrechtlich relevante Dinge zuständig ist und vom bauen keine Ahnung zu haben bracuht und diese i.A. auch nicht besitzt), außer ggf. einem von Ihnen beauftragten "Fachmann", den ich jedem Laien nahelegen möchte.
    2. In dem Notarvertrag (gleichzeitig ist hierin der Bauvertrag beinhaltet) muss a) eine Bau- / Leistungsbeschreibung (Baubeschreibung, Leistungsbeschreibung) über die Art der Bauausführung als Anlage beigefügt sein (auch wenn die Bauträger-Baubeschreibungen i.A. sehr mangelhaft die auszuführende Leistung beschreiben) und b) eine rechtverbindliche Planzeichnung des Architekten, die das Gebäude zeigt, das vom Bauträger an Sie verkauft wird, wie es gebaut werden wird (Abweichungen hiervon sind nur bspw. bzgl. der Farbgestaltung und unwesntlicher, untergeordneter (Bau-) Teile erlaubt). Der Zusatz nach "Vorstellung des Architekten" (die häufig verwandt wird) scheint mir eine nicht statthafte Formulierung, wenn es sich um wesentliche Gebäudebestandteile handelt, oder aber das Erscheinungsbild (bspw. durch Fenster) bestimmende Merkmale handelt => daher mein Rat: informieren Sie sich bitte bei einem Fachanwalt für Baurecht!
    Diese Planzeichnung dient als Grundlage des Immobilienerwerbers für seine Kaufentscheidung und ist daher m.E. rechtlich relevant und daher immer Bestandteil eines Kaufvertrages. ("Keiner kauft die Katze im Sack"). Verwerflich, wenn auch nicht unüblich, ist, dass Sie von einem städtischen Unternehmen "über den Tisch gezogen wurden".
    Zu Ihren Fragen:
    1. wenn die Garage nicht von vornherein als Option, also als zusätzlich zu bezahlender "Sonderwunsch", gekennzeichnet gewesen ist und dies so vom Notar beurkundet wurde, ist die Garage zu bauen, oder aber, Sie einigen sich, wie Sie schildern, dass Sie hierauf verzichten, als Minderung (Nachlass) zu veranschlagen. Sie müssten also einen geringeren Kaufpreis zahlen, wie Ihr Nachbar, der eine Garage bauen lässt.
    2. Ihr 3-teiliges-Fenster ist in jedem Fall ein "Sonderwunsch", samt Brüstungsriegel (Balken), der von Ihnen als Aufpreis zu bezahlen ist. d.h. wenn die gargage als Option im Vertrag genannt ist, dann haben Sie keine Möglichkeit für Ihr Fenster gegenzurechnen. Auch dies erfordert m.E. die Überprüfung (des Bauvertrages) durch einen Anwalt.
    3. Falls Sie weiterhin Bedenken bei Ihrem Haus und dessen Ausführung haben, möchte ich Ihnen empfehlen einen Sachverständigen (speziell qualifiziert für den Immobilienkauf) aus der näheren Umgebung Ihrer Region zu Rate zu ziehen. Dies empiehlt sich, s.o. im Allgemeinen immer, besonders in Bauangelegenheiten.
    4. Natürlich muss ein Fenster rechtwinklig eingebaut werden, und bleibt somit (zumindest theoretisch) in jeder gewünschten Stellung stehen. Wie Sie Ihren Fall beschreiben, stellt dies einen Mangel dar, für den Sie, da Sie das Haus bereits bezogen haben dürften, also die Bauleistung bereits abgenommen wurde, eine Nachbesserung gem. Gewährleistung nach BGBAbk. verlangen dürfen und dies auch umgehend verlangen sollten. => Hierzu empfiehlt es sich, da Sie die Bauausführung als "schlampig" bezeichnen, mit einem Bausachverständigen Ihr Haus zu begehen um Mängel zu dokumentieren und bei Ihrem Bauträger geltend zu machen.
    Abschließend würde ich mich freuen, wenn Sie mir, für ein Buchprojekt, Ihren Fall als Erfahrungsbericht (als Artikel hier im Forum veröffentlicht) zur Verfügung stellen könnten.
    Wenn meine Antwort etwas lang geraten scheint, bitte ich um Verständnis für die weiteren Leser, aber es erschien mir nötig.
    MfG und viel Erfolg
    Ralph Kaiser
  4. Bausoll 3-flügelige Glastür?

    Foto von Ralf Wortmann

    Eure Ausgangsfrage wird sich hier im Forum kaum beantworten lassen. Hierzu wäre es nötig, die gesamten Pläne, Vertragsunterlagen und vorvertragliche Unterlagen zu sehen.
    In erster Linie kommt es auf den Inhalt des notariellen Vertrags an. In irgendeiner Weise müsste das Haus dort doch beschrieben sein. In der Regel lässt es ein Notar nicht zu, dass einfach "1 Stück Reihenendhaus" vertraglich vereinbart wird. Wenn es also eine präzise Baubeschreibung des Hauses gibt und die 3-flügelige Tür darin nicht vorkommt, würde dies eher dafür sprechen, dass diese als zu vergütender Sonderwunsch zu behandeln wäre.
    Wenn das Haus eher spärlich beschrieben ist und auch eine Vielzahl anderer Besonderheiten ausgeführt werden, ohne dass diese im Vertrags oder seinen Verweisurkunden erwähnt wurden, spricht dies eher dafür, dass die Vertragsparteien von einem Bausoll ausgingen, welches sich aus sonstigen Umständen außerhalb der notariellen Urkunde ergibt.
    Dann müsste u.U. die Ermittlung des vertraglich gewollten Bausolls durch eine Auslegung des Vertrags erfolgen. Hilfsmittel zur Vertragsauslegung sind hierbei dann auch die Pläne, die schon 2002 vor Vertragsschluss existierten.
    Die Formulierung "nach den Vorstellungen des Architekten" könnte darauf hin deuten, dass nach denjenigen Vorstellung gebaut werden sollte, die der Architekt 2003 bei Vertragsschluss hatte, also evtl. nach den Plänen von 2002. Sie könnte aber auch so verstanden werden, dass der Bauträger ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht ausüben darf. Er darf dann  -  über seinen Architekten  -  entscheiden, wie gebaut wird, muss sich hierbei aber an Treu und Glauben halten.
    Geht zu einem Anwalt, legt ihm alle Unterlagen (einschließlich Baugenehmigung mit den Plänen mit dem "grünen Stempel") vor und beschränkt das Mandat nur auf eine mündliche Beratung zu diesem Thema "Sonderwunsch". Die mündliche, einmalige Beratung kostet nach dem RVG bei einem Streitwert von 1.150 € brutto 54,23 €.
    Es hat im übrigen keinen Sinn, sich im Nachhinein darüber zu ärgern, dass ihr den Bauvertrag nicht zuvor prüfen liest. Das ist Vergangenheit und nicht mehr zu ändern.
    Sollte es ein nächstes Mal geben, macht ihr es bestimmt besser.
    Viel Glück beim Bauen!
    Ralf

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