Hallo,
wir würden gerne wissen, an welchen Punkten im Bauverlauf ein Sachverständiger die Qualität der Gewerke prüfen sollte und was das kosten darf.
Bspw. Kellerabdichtung: ist es wichtiger, die Bitumendickbeschichtung prüfen zu lassen oder aber Perimeterdämmung + Drainage?
Danke für Eure Antworten!
Claudia
Sachverständigenprüfung Bau: Meilensteine, Kosten & Schwerpunkte (Kellerabdichtung, Dämmung)?
BAU-Forum: Neubau
Sachverständigenprüfung Bau: Meilensteine, Kosten & Schwerpunkte (Kellerabdichtung, Dämmung)?
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Eine mangelhafte Kellerabdichtung kann zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung im Keller führen.
🔴 Gefahr: Fehlerhafte Dämmung kann zu Wärmebrücken und erhöhten Heizkosten führen.
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Ich empfehle, einen Sachverständigen an folgenden Meilensteinen im Bauverlauf einzubeziehen:
- Rohbauabnahme: Prüfung der Statik, Mauerwerk, Betonarbeiten.
- Kellerabdichtung: Vor dem Verfüllen der Baugrube die Abdichtung (z.B. Bitumendickbeschichtung) und die Perimeterdämmung prüfen lassen.
- Fenster und Türen: Dichtigkeit und fachgerechten Einbau kontrollieren.
- Dämmung: Korrekte Ausführung der Wärmedämmung (Wand, Dach).
- Endabnahme: Abschließende Prüfung aller Gewerke.
Bei der Kellerabdichtung ist es meiner Meinung nach wichtiger, die Bitumendickbeschichtung VOR der Perimeterdämmung und Drainage prüfen zu lassen, da hier die eigentliche Abdichtung erfolgt. Die Perimeterdämmung dient primär dem Wärmeschutz und die Drainage der Wasserableitung.
Die Kosten für einen Sachverständigen hängen vom Umfang der Leistungen und der Region ab. Ich empfehle, mehrere Angebote einzuholen.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich vorab ein detailliertes Angebot erstellen, in dem alle Leistungen und Kosten aufgeführt sind.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Sachverständiger
- Ein Sachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkunde, die in der Lage ist, aufgrund ihres Wissens und ihrer Erfahrung objektive Gutachten zu erstellen. Im Bauwesen beurteilt er Bauleistungen und identifiziert Mängel.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Bausachverständiger, Bauingenieur - Bitumendickbeschichtung
- Eine Bitumendickbeschichtung ist eine Abdichtungsschicht aus Bitumen, die auf die Kellerwand aufgetragen wird, um diese vor Feuchtigkeit zu schützen. Sie bildet eine wasserundurchlässige Barriere.
Verwandte Begriffe: Abdichtung, Kellerabdichtung, Bauwerksabdichtung - Perimeterdämmung
- Die Perimeterdämmung ist eine Wärmedämmung, die außen an der Kellerwand angebracht wird, um den Wärmeverlust des Kellers zu reduzieren. Sie besteht aus wasserabweisenden und druckfesten Dämmstoffen.
Verwandte Begriffe: Wärmedämmung, Kellerdämmung, Außendämmung - Drainage
- Eine Drainage ist ein System zur Ableitung von Wasser, das sich im Erdreich ansammelt. Im Bereich der Kellerabdichtung dient sie dazu, das Wasser von der Kellerwand abzuleiten und den Druck auf die Abdichtung zu reduzieren.
Verwandte Begriffe: Entwässerung, Dränung, Sickerschicht - Rohbauabnahme
- Die Rohbauabnahme ist ein wichtiger Meilenstein im Bauablauf, bei dem der Rohbau auf Mängel und Übereinstimmung mit den Bauplänen geprüft wird. Sie dient der Qualitätssicherung und der Feststellung des Bauzustands.
Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Teilabnahme, Endabnahme - Wärmebrücke
- Eine Wärmebrücke ist ein Bereich in der Gebäudehülle, an dem Wärme schneller nach außen abgeleitet wird als in den umliegenden Bereichen. Dies kann zu erhöhten Heizkosten und Schimmelbildung führen.
Verwandte Begriffe: Kältebrücke, Wärmeableitung, Dämmfehler - Endabnahme
- Die Endabnahme ist die abschließende Prüfung aller Gewerke nach Fertigstellung des Baus. Sie dient der Feststellung, ob alle Leistungen vertragsgemäß erbracht wurden und ob Mängel vorhanden sind.
Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Schlussabnahme, Übergabe
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Warum ist eine Sachverständigenprüfung im Bauablauf wichtig?
Eine Sachverständigenprüfung dient der Qualitätssicherung und hilft, Baumängel frühzeitig zu erkennen und zu beheben. Dies kann langfristig Kosten sparen und Ärger vermeiden. Zudem dient sie als Absicherung bei späteren Streitigkeiten. - Welche Qualifikation sollte ein Bausachverständiger haben?
Ein Bausachverständiger sollte über eine fundierte Ausbildung im Bauwesen (z.B. als Architekt oder Bauingenieur) und eine entsprechende Zertifizierung verfügen. Zudem ist Erfahrung im Bereich der Baugutachten wichtig. - Wie finde ich einen geeigneten Sachverständigen?
Ich empfehle, sich bei der Architektenkammer, Ingenieurkammer oder Verbraucherzentrale nach geeigneten Sachverständigen zu erkundigen. Auch Online-Portale können bei der Suche helfen. Achten Sie auf Zertifizierungen und Referenzen. - Was kostet eine Sachverständigenprüfung?
Die Kosten für eine Sachverständigenprüfung variieren je nach Umfang der Leistungen und der Region. Ein Gutachten für ein Einfamilienhaus kann beispielsweise zwischen 500 und 2000 Euro kosten. Ich empfehle, mehrere Angebote einzuholen. - Was ist der Unterschied zwischen einer Bitumendickbeschichtung und einer Perimeterdämmung?
Die Bitumendickbeschichtung dient der Abdichtung des Kellers gegen Erdfeuchtigkeit und drückendes Wasser. Die Perimeterdämmung dient der Wärmedämmung des Kellers und wird außen an der Kellerwand angebracht. - Warum ist die Prüfung der Kellerabdichtung so wichtig?
Eine mangelhafte Kellerabdichtung kann zu Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung und Schäden an der Bausubstanz führen. Die Sanierung ist oft aufwendig und teuer. Daher ist eine sorgfältige Ausführung und Prüfung wichtig. - Was ist bei der Perimeterdämmung zu beachten?
Bei der Perimeterdämmung ist auf eine fachgerechte Ausführung und die Verwendung geeigneter Dämmstoffe zu achten. Die Dämmplatten müssen wasserabweisend und druckfest sein. Zudem ist eine korrekte Anbringung wichtig, um Wärmebrücken zu vermeiden. - Welche Rolle spielt die Drainage bei der Kellerabdichtung?
Die Drainage dient dazu, das anfallende Wasser von der Kellerwand abzuleiten und so den Druck auf die Abdichtung zu reduzieren. Eine funktionierende Drainage ist wichtig, um die Lebensdauer der Abdichtung zu verlängern.
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Baukontrollen: Umfang, Kosten & Nutzen im Überblick
Baukontrollen
Moin Claudia,
wie viele Baukontrollen durchgeführt werden sollen und wann, lässt sich pauschal nicht so einfach beantworten. Abhängig ist dieses sowohl von dem persönlichen Bauherrenwunsch nach Sicherheit, als auch von der Komplexität des Bauvorhabens und Qualität der beauftragten Firmen.
Je mehr Kontrollen, desto größer die Chance, Mängel frühzeitig zu entdecken. Jede Kontrolle kostet natürlich Geld.
Als Minimum der baubegleitenden Kontrolle gelten etwa 5 Besuche des Bauvorhabens. Wann, immer dann, wenn noch etwas zu sehen ist. Ganz grob, nach Aushub, vor Anfüllung de Baugrube, Rohbau, vor Verkleidung der Dampfsperre, vor Abnahme nach Innenausbau.
Zu Ihrer Frage, die Dickbeschichtung und die Drainage zu prüfen ist wichtiger als die Perimeterdämmung, jedoch lässt sich diese bei einem günstigen Besichtigungstermin vielleicht teilweise mit überprüfen.
Zu den Kosten, sehr unterschiedlich, abhängig von der Entfernung. Ganz grob zwischen 200 und 300 € pro Besuch. -
Sachverständigen-Honorar: Link zu Kostenbeispielen
Hier können Sie die Kosten erlesen: -
Kostenfalle Stundenlohn: Risiken bei SV-Verträgen
Das kann eine Kostenfalle werden
Herr Carden, Ihr Link ist klasse. Ich möchte nur noch ergänzen, dass die Honorare von Ort zu Ort sehr unterschiedlich sind. Schwankungsbreite etwa zwischen 60 und 250 €/h.
Das Problem liegt im Vertrag selbst: im Grunde unterschreibt der Bauherr bei einem Stundenlohnvertrag, genau wie im Handwerk auch, einen Blanko-Scheck.
(Nebenbei: wir haben hier gerade eine Abrechnung zu prüfen, bei dem der Gutachter 4 Ortstermine mit insgesamt 20 Stunden abrechnet ... dazu noch Büroarbeiten mit 42 Stunden ... alles in 4 Tagen ...)
Insofern sind Pauschalbeträge oder auch Höchstbeträge für den Auftraggeber besser kalkulierbar. Da stimme ich dann mit Herrn Volquardsen überein: lieber Pauschale pro Besuch vereinbaren.
Das wäre dann zum Beispiel Bewehrungskontrolle aller Betondecken und -sohlen, Prüfung der Kellerabdichtung und evtl. Drainanlage (bevor wieder zugeschüttet wird), Überprüfung Mauerwerk (bevor der Putz drauf ist, Sichtprüfung Luftdichtigkeit, Anschluss Fenster usw.
Im Grunde eine Check-Liste. -
Sachverständigen-Aufgaben: Baukontrolle vs. Gutachten
Wa soll denn die Aufgabe sein.
Laufende Baukontrolle an prägnanten Punkten, z.B. Bewehrungsabnahme, Kontrolle der Abdichtung usw. Oder das Verfassen von Gerichtsfesten Gutachten. 42 Stunden Büroarbeit habe ich noch NIE für ein Gutachten abgerechnet oder Abrechnen können, schon gar nicht, wenn es dieses gar nicht bedarf. -
Bauleitung Light: Lückenhafte Objektüberwachung
die Aufgabe: Bauleitung light
Im Vergleich zur Leistungsphase 8 HOAIAbk. "Objektüberwachung" sollen erbracht werden:- stark lückenhaftes Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit den Plänen und Leistungsbeschreibungen, mit den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften
- stark lückenhafte Abnahme der Bauleistungen unter Feststellung nur eines kleinen Teiles von Mängeln
- kein Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel
- kein Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
- kein Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes
- kein Führen eines Bautagebuches
- kein gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen
- keine Rechnungsprüfung
- keine Kostenfeststellung nach DINAbk. 276
- keine Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen
- keine Auflisten der Gewährleistungsfristen
- keine Kostenfeststellung und Kostenkontrolle
- keine Haftung des Objektüberwachers für ein mangelfreies Werk gem. Werkvertragsrecht
Die Risiken aus Punkt 1 und 2 sollen durch die hier erhofften Antworten verringert werden. Ob das Ganze am Ende deutlich weniger kostet als eine ordentliche Beauftragung der LPh 8 HOAI wage ich bei den in den Raum gestellten Stunden- und Tagessätzen zu bezweifeln.
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Baukosten vs. SV-Kosten: Vergleich & Nutzen
Na also
Da sind wir doch auf derselben Stufe und merken es nicht einmal. Unterstellen wir einmal anrechenbare Baukosten von 250.000 €. Dann kostet LPAbk. 8 sehr grob über dem Daumen etwa 7000 - 8000 €.
Vorausgesetzt, es wird gewissenhaft durchgeführt, und der Architekt / Bauingenieur schuldet eben nicht nur den (dann ja nicht nachvollziehbaren) Erfolg.
Jetzt nehmen wir mal 400 € pro Besuch, und zwar mit den o.a. zusätzlichen Punkten. Damit wären wir bei 20 Besuchen.
Und jetzt der springende Punkt: nämlich der Vertrag. Und damit die Haftung.
Kann man eigentlich überhaupt noch was ohne Rechtsanwalt machen? -
Diskussion: Kurzer Kommentar zur Beteiligung
kein Beitrag
vom Rolf vor Mittach. Schon aufgefallen? *gähn* -
Sachverständigen-Prüfung: Reaktion auf die Startfrage
Rechter Aufwärtshaken
Die ratlose Bauherrin stellt eine einfache Frage und dann kommt Bruno mit einem Knock-Out-Beitrag.
Und nun?
Paradebeispiel für funktionierende AllesWirdGut-Hormone!
Der Beitrag wird - wahrscheinlich vogelzeigend - ignoriert. -
Bauleitung Reduzieren: Wirtschaftliche Objektüberwachung
vielleicht ist es so verständlicher
Ich finde die Frage nur verbal einfach: "Wieviel Bauleitung kann ich weglassen, damit im Ergebnis immer noch ein mangelfreies Bauwerk rauskommt - bitte Wegschauliste und Einsparpotenzial angeben". Wenn ich die Antwort wüsste, würde ich sofort ein Buch "Wirtschaftliche Objektüberwachung für Architekten" schreiben. Bin gespannt auf noch kommende Anregungen, mein Verlag wartet schon. -
Sachverständiger vs. Bauleiter: Fachwissen im Detail
Natürlich hat Bruno Recht,
ich hatte die Frage auch nicht so verstanden, dass die Prüfung der Gewerke die Bauleitung ersetzen soll, sondern diese unterstützen soll.
Jetzt behaupte ich einmal Frech, dass ein (guter) Sachverständiger auf seinem (Fach) Gebiete, besser sein sollte (muss) als der durchschnittliche Architekt oder Bauleitende Ingenieur. Dieses soll keine Beleidigung sein, sondern die Folge von logischem Denken. Ich könnte mir gar nicht vorstellen, auf sämtlichen am Bau beteiligten Gewerken, mir das Fachwissen anzueignen, welches ich in meinem Ureigenen Gewerk habe.
Ausnahmen beider Couleur bestätigen hier nur die Regel. -
Baubetreuung durch SV: Optimierung der Kontrollen
dann hast du sie aber falsch verstanden Mark
Für mich geht die Frage klar in Richtung "Baubetreuung" durch einen Supersachverständigen für alle Gewerke, a la VPB, TÜV, Dekra. Dessen Aufgabe soll so optimiert werden, dass er möglichst selten kommt aber möglichst alles findet.
Ich schreibe übrigens schon an meinem Buch, Arbeitstitel:
"Wirtschaftliche Objektüberwachung für Architekten"
Bauleitung light - wann Sie sich unbedingt auf Ihrer Baustelle blicken lassen sollten- Mit der BGH-Liste "Gefahrenträchtige Schlüsselgewerke"
und den Haftungsquoten der großen deutschen Berufshaftpflichtversicherer
- Neu: Urteilssammlung zu Mängeln, für die trotz fehlerhafter Überwachung allein die ausführenden Firmen haften mussten
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Bauleitung vs. Sachverständiger: Aufgabenverteilung
Ich denke halt immer gerne Positiv.
Also noch mal - ohne Baubegleitende Bauleitung - ist es meistens zum scheitern verurteilt. Oftmals auch mit dieser. Aber auf der anderen Seite, je besser die Bauleitung, je weiniger Krümel fallen für uns öbuvAbk. Sachverständigen ab, von welchen wir uns ernähren müssen.
Aber Deine Aussage über die ... Supersachverständigen für alle Gewerke, a la VPB, TÜV, Dekra ... Gilt in diesem Fall aber auch dann Regelmäßig für die Sachverständigen Schäden an Gebäuden von der IHKAbk..
Mich Sachverständig bis in die Detail, für so viele Gewerke am Bau zu nennen, würde ich mich nie trauen (oder auch nur glauben mir aneignen zu können). Aber vielleicht liegt das auch an der Bescheidenheit der HwK Sachverständigen wie ich einer bin😉 Mir reichen meine Gewerke -
SV-Bestellung: HWK vs. IHK – Spezialisierung
Richtig, Herr Carden
Von der Handwerkskammer werden die Sachverständigen ja nur für jeweils ein Gewerk bestellt: Maurer, Zimmerleute, Dachdecker etc.
IHK bestellt allgemein für Schäden an Gebäuden ...
(Scheinbar) konsequent wäre ja nun, einen öffentlich bestellten und vereidigten SV der IHK zu nehmen, oder aber eben 10 verschiedene der HWKAbk.. Aber genau wie Sie traue ich einem Einzelnen nicht zu, sich so detailliert in jedem (!) Gewerk auszukennen. Vor allem, wenn er das Handwerk nicht gelernt hat.
Es gibt allerdings auch Vereine und Gruppen, die schicken tatsächlich verschiedene Spezialisten raus. Meist Ingenieur-, Architekten- oder Sachverständigengemeinschaften.
(An JDB: Sie werden es nicht glauben, aber tagsüber arbeite ich) -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Sachverständigenprüfung Bau: Kosten, Meilensteine & Schwerpunkte
💡 Kernaussagen: Eine umfassende Sachverständigenprüfung im Bauablauf ist entscheidend für die Qualitätssicherung. Die Kosten variieren stark und hängen von Umfang und Art der Kontrollen ab. Eine frühzeitige Einbindung des Sachverständigen kann teure Mängel vermeiden. Die Schwerpunkte liegen oft auf kritischen Bereichen wie Kellerabdichtung und Dämmung. Es gibt unterschiedliche Qualifikationen und Spezialisierungen bei Sachverständigen (HWKAbk. vs. IHKAbk.).
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Kostenfalle Stundenlohn: Risiken bei SV-Verträgen birgt ein Stundenlohnvertrag das Risiko unkontrollierter Kosten. Pauschalbeträge oder Höchstbeträge können hier mehr Sicherheit bieten.
💰 Kosten: Die Honorare für Sachverständige können stark variieren. Der Beitrag Sachverständigen-Honorar: Link zu Kostenbeispielen verweist auf eine Seite mit Honorarbeispielen. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen und die Leistungen genau zu vergleichen.
✅ Zustimmung/Empfohlen: Der Beitrag Sachverständiger vs. Bauleiter: Fachwissen im Detail betont, dass ein guter Sachverständiger in seinem Fachgebiet über spezialisiertes Wissen verfügt, das über das eines durchschnittlichen Bauleiters hinausgehen kann. Dies unterstreicht die Bedeutung der Expertise für die Qualitätssicherung.
🔧 Praktische Umsetzung: Bei der Auswahl eines Sachverständigen sollte auf die spezifischen Anforderungen des Bauvorhabens geachtet werden. Für spezielle Gewerke, wie im Beitrag SV-Bestellung: HWK vs. IHK – Spezialisierung erwähnt, kann ein Sachverständiger der Handwerkskammer (HWK) mit Fokus auf das jeweilige Gewerk sinnvoll sein, während die IHK eher für Schäden an Gebäuden allgemein zuständig ist.
👉 Handlungsempfehlung: Definieren Sie klare Meilensteine für die Baukontrolle und stimmen Sie diese mit dem Sachverständigen ab. Der Beitrag Baukontrollen: Umfang, Kosten & Nutzen im Überblick gibt einen guten Überblick über die Aspekte, die bei der Planung von Baukontrollen zu berücksichtigen sind.
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