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Gutachter für Bauvorhaben mit Bauträger
BAU-Forum: Neubau

Gutachter für Bauvorhaben mit Bauträger

Hallo,
wir beabsichtigen den Bau einer Doppelhaushälfte mit einem ortsansässigen Bauträger, der eigentlich einen guten Ruf hat. Die Planung macht ein ebenfalls ortsansässiger Architekt, der mit uns auch individuelle Änderungen abstimmt.
Wir würden trotzdem den Bau gerne unabhängig überwachen lassen, da ich selbst weder das Know How noch die Zeit habe. Der Bauträger ist damit auch einverstanden, der Gutachter hätte also Zugang zur Baustelle.
Jetzt weiß ich nur nicht woher bekomme ich so einen Gutachter? Welcher Personenkreis (Qualifikation?) kommt für eine solche Tätigkeit in Frage oder bieten evtl. TÜV oder Dekra sowas an?
Des weiteren würde mich interessieren, wann ich einen solchen Gutachter hinzuziehen soll. Am besten wohl bereits vor Vertragsabschluss?! Oder sollte man den Vertrag besser von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen?
Im Voraus besten Dank für die Hilfe,
Robert
  • Name:
  • Robert

  1. Öbuv Sachverständigenadressen gibt es bei der HWK und ...

    Öbuv Sachverständigenadressen gibt es bei der HWKAbk. und IHKAbk.. Auch per Internet erreichbar mit Sachverständigenverzeichnisse

  2. mal eine dumme Frage <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/wink.png" title=";-)" alt=";-)" width="15" height="15">

    wenn Sie schon einen Architekten mit der Planung beauftragen, warum dann nicht gleich komplett mit dem Architekten und Einzelvergabe arbeiten?
    Oder ist der genannte Architekt der angestellte Architekt des Bauträgers?

  3. Architekt wurde vom Bauträger beauftragt

    @ Werner Aselmeyer
    Der Architekt ist vom Bauträger mit der Planung beauftragt. Wir können lediglich individuelle Veränderungen mit dem Architekten abstimmen. Laut Bauträger soll auch eine "TÜV-Abnahme" erfolgen.
    Ich würde es aber bevorzugen, wenn ich jemanden hätte der nur in meinem Auftrag tätig ist.
    Ich bin inzwischen auf den Verband privater Bauherren (VDP) gestoßen, kennt das jemand?
    • Name:
    • Robert

  4. Wo liegt denn das BV? ...

    Wo liegt denn das BVAbk.? im Raum Franken kenne ich jemanden ...

  5. Hamburg

    Das wäre wohl etwas weit, das BVAbk. liegt in Hamburg.
    Trotzdem Danke!
    • Name:
    • Robert

  6. maskrug mit Deckel!

    einen solchen Stelle ich vor ihnen hin  -  einen irdenen natürlich.
    sagen sie mir, wieviel Bier da drin ist, ohne den masskrug zu berühren
    oder den Deckel aufzumachen?
    geht nicht? geht doch! jedenfalls scheinen TÜV + co. das zu können.
    ist jedenfalls nichts anderes, als e. fertigen bau zu bekristallkugeln.
    toi, toi, toi!

  7. Markus L Sollacher Genau deshalb möchte ich ja ...

    @ Markus L. Sollacher
    Genau deshalb möchte ich ja einen Gutachter beauftragen, der mehrmals die Baustelle besucht und die Baufortschritte begutachtet. Den wenn das Haus fertig ist sind die Fehler kaschiert und ändern lässt sich dann sowieso nichts mehr!
    • Name:
    • Robert

  8. Was Sie brauchen,

    ist ein Bauleiter der jeden Tag vor Ort ist denn , es wird jeden Tag Murks gemacht.
    Jupp

  9. es muss kein öbuv Gutachter sein

    Hallo,
    die externe Überwachung kann ich nur begrüßen. Es wird aber kein Bauleiter jeden Tag rund um die Uhr auf der Baustelle sein. Das ließe sich finanziell gar nicht mehr fassen.
    Trotzdem ist die externe Überwachung die wohl beste Möglichkeit der Qualitätssicherung.
    Mundpropagnada ist hier das Schlagwort. Frage Sie andere Bauherren, die gerade fertig geworden sind, fragen Sie beim Bauamt der Stadt oder bei der Verbraucherzentrale.
    Tritt dabei immer wieder ein Name als gut auf, dann ist der auch gut. Ansonsten können sie selbst bei der Bauüberwachung gute und schlechte antreffen.
    TÜV, DEKRA uns Co. wage ich zu bezweifeln. Insbesondere die (zu mindestens zeitweise angebotenenen) Dienstleistungsverträge, halte ich für puren Betrug.
    Achten Sie darauf, dass der Bauherr einen Erfolg schuldet und nicht nur anwesend sein muss (Dienstleistung).
    Mit freundlichen Grüßen

  10. Nachfrage

    @Robert Welschbillig
    Dann sollte man wohl am besten das Bauen bleiben lassen. Denn auch beim Bau mit Architekt findet keine 100 % Überwachung statt. Wer sollte das auch bezahlen?
    @Volker Stöckel
    Erstmal Danke für die ausführliche und Hilfreiche Antwort, der folgende Satz ist mir allerdings nicht ganz klar:
    > Achten Sie darauf, dass der Bauherr einen Erfolg schuldet und > nicht nur anwesend sein muss (Dienstleistung).
    Wäre schön, wenn Sie diesen Punkt evtl. noch etwas ausführen könnten.
    Robert
    • Name:
    • Robert

  11. Wie immer,

    ich bleibe bei meiner Aussage und stimme Herrn Stöckel zu.
    Überwachung rund um die Uhr ist natürlich übertrieben.
    Meine Kontrolle sieht aber so aus denn es geht nicht anders.
    Was ist für den Bauherrn wichtig?
    Reibungsloseer Bauablauf mit kontrolliertem Qualitätsbau oder jahrelangem teurem Gerichtverfahren mit ungewissem Ausgang.
    Das ist der Spagat.
    Der Bauherr entscheidet.
    Jupp

  12. Optimal gibt's nicht

    Foto von Oliver Kettig

    Optimales Gutachtermodell gibt's m.E. nicht: Wir bauen mit Generalübernehmer (und dessen Bauleiter) und hatten zur Kontrolle einen Gutachter, der für den Erfolg seiner Überwachung haftete. Leider hat das dazu geführt, dass er ALLES, was unsere Hausbaufirma gemacht hat, in Bausch und Bogen zurückgewiesen hat. Wäre ja OK, wenn die Kritikpunkte gestimmt hätten, was aber leider nicht so war. Im Ergebnis hatten wir bereits vor (!) dem Gießen der Bodenplatte mehrere von mir angeordnete Baustopps, weil mir unser Gutachter scheinbar dramatische Mängel berichtet hat. Nach Klärung haben sich diese Punkte als nicht haltbar heraus gestellt. Beispiel: Gutachter hat bemängelt, dass die Filterschicht unter der Sauberkeitsschicht nicht die in der DINAbk. geforderten 15 cm stark ist, sondern nur 10 cm. Tatsächlich haben wir aber eine Schwarze Wanne, wo überhaupt keine Filterschicht notwendig gewesen wäre. Da wir durch die notwendigen Klärungen jeweils einige Tage bis Wochen Verzug bei unserem Bau hatten und weil ich mich so langsam bei unserer Baufirma lächerlich gemacht habe und weil mich dieser Gutachter zu viel Nerven gekostet hat, haben wir den Gutachtervertrag aufgelöst. Jetzt haben wir eine Architektin als externe Überwachung engagiert. Läuft auch nicht optimal (jetzt in meinen Augen eher zu laxe Begutachtung), aber vermutlich sind wir einfach nicht zufrieden zu stellende Bauherren ;-)
    Fazit: Man kann auch mit dem Gutachter Pech haben. Schauen Sie sich den Gutachter vor Vertragsabschluss an. Am Besten fahren Sie vermutlich, wenn Ihnen ein andere Bauherr aus Ihrem Bekanntenkreis jemanden empfehlen kann. Wenn ich nochmal neu anfangen könnte, würde ich einen externen Bauleiter engagieren, das muss man dann aber von vorneherein im Budget mit einplanen. Allerdings kann einem auch bei der Auswahl dieses Bauleiters niemand so recht helfen, wenn man nicht jemanden empfohlen bekommt.
    Grüße

  13. von wegen "überwachen" ..

    und am besten alles abnicken/verweigern: die Probleme beginnen vorher  -  und
    sind vorher auszuräumen, sonst geht's schief.
    zuerst:
    Gründung  -  Baugrundgutachten, Abdichtung  -  grundwasserstände/wasserlastfall ...
    genug Gelegenheiten, den karren in den Dreck zu fahren ... ach nein, alle
    superschlauen knowhowzukäuferundweiterverkäufer machen das natürlich besser ;-)

  14. Hallo Herr Sollacher, können Sie Ihr Posting nochmal ein bisschen erläutern?

    Foto von Oliver Kettig

    So wie's da steht, verstehe ich's leider nicht, dazu bin ich zu doof ... Was empfehlen Sie? Ohne Planung nutzt Überwachung auch nichts mehr? Oder
    keine Überwachung notwendig, wenn die Planung stimmt?
    Ratlose Grüße

  15. ohne Planung nutzt Überwachung auch nichts mehr

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Zustimmung Herr Kettig, Objektüberwachung ist per Definition der HOAIAbk. Prüfung der Ausführung auf Übereinstimmung mit der Planung und dem Vertrag. Objektüberwachung setzt also ordentliche Planung voraus, alle Entscheidungen die planerisch zu treffen sind, müssen vorher gelaufen sein. Sonst wird nämlich nicht überwacht, sondern zur Unzeit auf der Baustelle geplant, u.U. mit Baustopps. So ist es beim ersten Bauleiter des Fragestellers gelaufen. Die Notwendigkeit der Objektüberwachung bei ordentlicher Planung ergibt sich aus Satz 1.

  16. jo!

    jetzt ist alles klar, oder? :-)

  17. Soweit klar, aber ...

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Soweit klar, aber was raten Sie denn jetzt dem Fragesteller? Planung mit Architekt läuft doch (Siehe Ausgangsfrage), jetzt sucht er *zusätzlich* (nicht an Stelle der Planung!) jemanden zur Überwachung. Wen soll er nehmen?
    Grüße

  18. Ist es denn der Architekt des Bauherrn?

    oder doch der des Bauträgers? "Individuelle Änderungen abstimmen" klingt doch nach letzterem.
    • Name:
    • Frau Ind-295-Sim

  19. Äh ... lesen müsst man können ...

    steht natürlich schon da. Ich frage mich halt, ob es nicht die beste Variante ist, Planung und Überwachung der Ausführung in einer Hand zu haben.
    • Name:
    • Frau Ind-295-Sim

  20. Richtig!

    @Fr. Ind-295-Sim
    Auch für mich wäre es die bevorzugte Variante mit einem von mir beauftragten Architekten gemeinsam mein Haus zu bauen.
    Aber Fakt ist:
    Ich habe im Moment nicht die finanziellen Mittel mir dieses Haus in Hamburg zu bauen, wobei das größte Problem die Beschaffung und Finanzierung eines geeigneten Grundstücks für ein Einfamilienhaus wäre.
    Deshalb habe ich mich dafür entschieden, im Rahmen meinder Möglichkeiten eine Doppelhaushälfte zu erwerben ohne dabei meine monatliche Belastung zu erhöhen.
    Somit kommt also der Bau eines Architektenhauses aktuell nicht in Frage. Da ich mich aber nicht dem Bauträger "ausliefern" möchte will ich mir einen Fachmann an meine Seite holen für den ich auch gerne ein paar T€ bezahle damit er für mich die Arbeit des Bauträgers überwacht um mir so die Möglichkeit zu geben Baumängel zu erkennen und evtl. frühzeitig auf Nachbesserung zu drängen.
    Für alle Tipps, vielleicht auch Adressen von möglichen Kandidaten in Hamburg bin ich dankbar. Grundsatzdiskussionen zum Thema Bauträger vs. Architektenhaus bringen mich aber leider nicht weiter.
    • Name:
    • Robert

  21. "Planung mit Architekt läuft doch" ..

    genau das ist die Preisfrage  -  ob die wirklich läuft :-)
    wenn ich den Bautechnikplanungskanon runterleiere .. dann fangen die
    Probleme spätestens an, wie vorhin beschrieben.
    die Preisfrage ist eigentlich: wurde das wirklich geplant?
    wenn ja: das würde mich *etwas* beruhigen, dann kann man an e. unabhängige
    Überwachung denken.
    wenn nein: warum  -  und was  -  überwachen, wenn es schon keine brauchbare
    Planung gibt?
    wer überwachen soll? ist doch klar: freie Architekten und Ingenieure :-)
    jedenfalls dann, wenn sie sich dazu berufen fühlen.. mein Job wär das nicht ;-)

  22. Was brauche ich für "meinen" Bauüberwacher

    @ Markus L. Sollacher
    Vielleicht können Sie mir etwas genauer sagen, was ich für "meinen Bauüberwacher" brauche, damit er seine Arbeit auch richtig durchführen kann bzw. woran ich erkenne, dass der Architekt nicht nur seinen Namen hergibt für eine Bauzeichnung und ein paar Gespräche über Grundrissveränderungen mit mir führt.
    Wie bereits geschrieben, ich beabsichtige mit dem Bauträger zu bauen. Bisher ist noch nichts unterschrieben und wenn ich mir nicht ziemlich sicher bin, dass ich für mein Geld eine angemessene Leistung bekomme dann wird da auch nichts unterschrieben. Vorher werde ich weiter zur Miete wohne.

  23. der hier:

    Seite 0, Beitrag 13:
    Baugrund und Wasser sollten bekannt sein  -  Baugrundgutachten.
    wenn nicht, dann nicht ... nicht mit diesem "Planer"!
    zu dem damit verbundenen ärger (auch bei fertigkellern, mit der
    "Baugrundverantwortung" des Bauherrn im kleingedruckten und "überraschenden"
    Mehrkosten für "auf einmal" notwendige Abdichtungsmaßnahmen) findet sich
    einiges mittels Suchfunktion.
    bei alldem schränke ich ein, dass mich nur technische Aspekte interessieren.
    fähige Architekten oder gar Juristen mögen bereits in der Vorplanungsphase
    noch ganz andere fallstricke erkennen ;-)

  24. @ Robert  -  blöder Schreibfehler

    Hallo,
    natürlich muss nicht der Bauherr, sondern der Bauleiter den Erfolg schulden. Der TÜV hat Verträge angeboten, bei dem er eine Haftung für nicht erkannte Mängel ausschloss. Das kann es doch wohl dann nicht sein.
    Mit freundlichen Grüßen

  25. Gibt's bei Ihnen keine Möglichkeit, eine Doppelhaushälfte ohne einen bestimmten "Zwang"-Bauträger zu bauen?

    Ich weiß, bei Doppelhaushälfte (oder gar ein RH) ist es fast eine Unmöglichkeit, sich den Bauträger auszusuchen (oder gar mit Architekt und Einzelvergabe zu bauen). Grundstücke sind fest an einen bestimmten Bauträger vergeben und als Bauherr hat man nur die Möglichkeit mit genau diesem Bauträger zu bauen oder gar nicht.
    Trotzdem  -  haben Sie mal versucht, gezielt nach Bauträgerfreien Grundstücken zu suchen, um dann mit dem Partner ihrer Wahl zu bauen?
    Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Grundstücke, die in einem Neubaugebiet angeblich "fest" an einen bestimmten Anbieter gebunden waren, später dann mit einem ganz anderen Bauträger bebaut wurden ...

  26. Antworten

    @ Markus L. Sollacher
    Danke für die Tipps, werde mich nochmal gründlich im Forum umschauen. Lt. Bauträger wurde ein Baugrundgutachten erstellt, das werde ich mir wohl am besten mal zeigen lassen und nach Möglichkeit eine Kopie davon aushändigen lassen.
    Der Keller soll übrigens als weiße Wanne erstellt werden.
    @Volker Stöckel
    Danke, dann verstehe ich auch um was es geht.
    @Werner Aselmeyer
    In Hamburg ist das wirklich ziemlich schwierig, zumal wir auf einige wenige Stadtteile beschränkt sind. Zu Anfang haben wir uns auch nach Gründstücken umgesehen um dann evtl. mit eigenem Architekten zu bauen. Allerdings mussten wir feststellen das die Grundstücke zu groß (für unseren Geldbeutel) sind und dann ginge auch noch die Sucherei nach einem Partner für die zweite Doppelhaushälfte los. Deshalb die Suche zunächst auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt und dabei sind wir eben auf diesen Bauträger gestoßen, der in einem der "passenden" Stadtteile drei Doppelhäuser erstellt.
    • Name:
    • Robert

  27. Nachtrag

    Nochmal Danke an alle für die Tipps in Hinblick auf mein Vorhaben der unabhängigen Bauüberwachung.
    Inzwischen habe ich mich etwas umgehört, leider aber nur mit geringem Erfolg. Ich habe nicht eine Person gefunden die das eigene Vorhaben durch eine unabhängige Stelle überwachen lies. Somit habe ich aus der Ecke leider keine Namen bekommen.
    Lediglich auf meine Anfrage bei der Verbraucherzentrale bekam ich eine Antwort die mich hoffentlich weiterbringt.
    Die Verbraucherzentrale Hamburg bietet selbst eine Bauüberwachung an und da ich ja nun keine Empfehlungen aus dem privaten Umfeld bekommen konnte werde ich wohl mal einen Termin mit einem Bauüberwacher der Verbraucherzentrale vereinbaren und dann gegebenenfalls diesese Angebot für folgende Tätigkeiten in Anspruch nehmen:
    o Beurteilung des Angebotes und
    o Beurteilung der Baubeschreibung Zahlungsplanes
    o Kontrolle der Ausführungspläne
    o Besichtigung/Kontrolle während der Bauphase
    o Individuelle Beratung und Begleitung während der Bauabnahme
    • Name:
    • Robert

  28. genau hier greift mein Hinweis

    Hallo,
    nichts gegen die Verbraucherzentrale. Es sollte aber ein HOAIAbk.-Vertrag sein ; zu mindestens sollte aber der Erfolgt einer Überwachung geschuldet werden.
    Wenn der Überwacher Mängel übersieht, hängt er voll drin. Der Bauherr kann sich WAHLWEISE an den Überwacher oder den Bauunternehmer halten.
    Mit freundlichen Grüßen

  29. Überwacher

    Freunde von uns bauen mit einem Generalunternehmer und haben einen fr. Architekten als externe Überwachung, das scheint ganz gut zu laufen.
    • Name:
    • Frau Ind-295-Sim

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