Schlussrechnung Bauträger trotz Mängel: Was tun? Höhe Mängeleinbehalt, Fristen, Rechte?
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Schlussrechnung Bauträger trotz Mängel: Was tun? Höhe Mängeleinbehalt, Fristen, Rechte?

Guten Tag,
zusammen mit einem Bauträger haben wir in den vergangenen zwei Jahren unseren Neubau realisiert. Nun haben wir das Problem, dass der Bauträger uns die Schlussrechnung zugesandt hat, obwohl gemeldete Reklamationen bzw. Mängel noch nicht behoben wurden.
1. Frage: Müssen wir die Schlussrechnung vollständig bezahlen?
2. Frage: Können wir für folgende Mängel einen Abschlag vornehmen und wenn ja, in welcher Höhe?
Mangel A: Vor Verlegung der Natursteinplatten (Serizzo; 60x30) im Eingangsbereich (innen) äußerten wir gegenüber dem Bauträger und Steinmetzbetrieb den Wunsch (haben wir schriftlich), die Platten möglichst ohne Fugen zu verlegen. Daraufhin klärte uns der Steinmetz auf, dass eine Mindestfuge von 3 mm notwendig ist. Diesem hatten wir dann auch zugestimmt. Nun sind die Fugen optisch aber zwischen 6 und 8 mm. Lt. Aussage vom Steinmetz resultiert dies daraus, weil die Platten mit einer V-Fuge versehen sind. Die Platten selber wurden im Abstand von 3 mm verlegt. Nun fragen wir uns natürlich, warum die Platten mit einer V-Fuge bestellt und verlegt wurden, obwohl es vorher bekannt war, dass wir eigentlich keine Fugen wünschten. Über die V-Fugen in den Platten wurden wir vorher nicht informiert bzw. wir haben dies so auch nicht bestellt. Weiterhin entgegnet uns der Steinmetz, dass nach Bauvorschrift die Platten mit einer Fuge von 5 mm verlegt werden müssen. Für uns komisch! Wenn er sich nun auf die Vorschriften beruft, dann hätte er sie unserer Meinung nach auch von Anfang an richtig beachten sollen. Der Bauträger ist übrigens ebenfalls der Meinung, dass die Steinmetzarbeiten korrekt ausgeführt wurden.
Mangel B: Vom selben Steinmetzbetrieb wurde unsere freihängende Steintreppe (Serizzo-Granit) mit Bolzen ins OGAbk. installiert. Hier wurde das Treppenauge nicht rechtwinklig vorgenommen, sondern die Stufen unterschiedlich schräg abgeschnitten. Und die schräg abgeschnittenen Spitzen stehen nun außerdem nicht mit den restlichen Stufenenden in einer Flucht. Im Vorfeld wurde mit uns die ie Ausführung des Treppenauges nicht besprochen (auch nicht durch den Bauträger). Da wir die Treppe ins OG gleich bestellten wie die Treppe ins UGAbk. (diese hat ein rechtwinkliges Treppenmuster und diente als Muster), gingen wir davon aus, dass auch die Treppe ins OG ein rechtwinkliges Treppenauge bekommt. Lt. Aussage vom Steinmetz war dies bei der Treppe ins OG Aufgrund des kleinen Treppenauges nicht möglich. Unserer Meinung stimmt dies so nicht. Erschwerend kommt nun hinzu, dass der Steinmetz nur noch über das selbe Material für eine Stufe verfügt. Dies reicht unserer Meinung nach aber nicht aus, da zur Korrektur mindestens 3 Stufen neu gesägt und eingebaut werden müssten. Bereits im Mai 2003 haben wir die Reklamation und unseren Einigungsvorschlag zum ersten mal an den Bauträger weitergeleitet. Mehrere Besichtigungstermine vor Ort und Telefonate brachten bisher nichts. Nachdem wir uns zu Beginn des Jahres nochmals schriftlich mit einer Fristsetzung auf den 30.01.2004 an den Bauträger wandten, erhielten wir am 21.01.2004 vom Steinmetzbetrieb den schriftlichen Gegenvorschlag (datiert auf den 31.12.2003), dass er uns einen Nachlass in Höhe von 300 € einwilligt, wenn er nichts mehr ändern muss. Dies ist für uns aber nicht akzeptabel, zumal laut Aussage vom Schlosser das Geländer nur sehr erschwert und optisch wieder mit einschnitten befestigt werden kann.
Mängel C: Im Gäste-WC bestellt wir ein Urinal mit Deckel. Dies wurde auch so installiert. Nun ist aber der Druckknopf für die Spülung hinter dem Deckel, wenn man ihn aufklappt. Hierdurch kann der Deckel nicht ganz aufgeklappt werden. Dies hat zur Folge, dass der Deckel nicht aufgeklappt bleibt, sondern automatisch wieder zuschnappt, wenn man ihn nicht hält.
Mängel D: Die anliegende 9 m Fertiggarage (21 Tonnen schwer) hat sich inzwischen um mindestens 2 cm zur Nachbarsgarage gesenkt. Hierdurch ist die Dehnfuge zum Haus geplatzt, das Blech zwischen Garage und Haus hat sich verbogen und teilweise vom Haus gelöst und das Garagentor lässt sich nicht mehr vollständig schließen. Lt. Aussage vom Bauträger könnte man die Dehnfuge nochmals neu ausspritzen, das Blech wieder nachbiegen und das Garagentor wieder nachstellen. Wahrscheinlich würde sich die Garage nicht mehr weiter setzen. Hier sind wir anderer Meinung. Wir vermuten, dass die Fundamente nicht ausreichend tief und fest ausgeführt wurden und dass das hintere Fundament Aufgrund eines späteren "verrutschens" der Garage um 8 cm nach hinten mit einem 12 Tonnen-Kran beschädigt wurde. Der Kran war nicht in der Lage, die Garage nochmals komplett zu heben. Lt. Aussage des Bauträgers hätte man einen anderen leistungsfähigeren Kran nicht auf die Schnelle organisieren können. Was jetzt auch noch durch die Schräglage der Garage ein Problem (verbunden mit möglichen Spätfolgen) ist, ist der Wasserstau auf der Garage. Das Abflussrohr ist gerade auf der nun höheren Seite!
Mängel D: Risse in den Verbindungsecken von Wänden. Hier wurde versäumt, die Fugen elastisch auszubilden. Trotz teilweiser Nachbesserung, sind die Risse wieder aufgetreten. Was uns hier auch verwundert hat, war die Aussage des Bauträgers, dass sich die Mängelbeseitigung der Risse nur auf den Gipser bezieht. Die Korrektur des Anstrichs müssten wir selbst übernehmen, da der Anstrich ursprünglich in Eigenleistung erbracht wurde. Auch hier sind wir anderer Meinung.
Wir würden uns über zahlreiche Tipps und Empfehlungen sehr freuen. Vielen Dank!
  • Name:
  • Herr Fri-240-Mau
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Schräglage der Fertiggarage und Risse in den Wänden deuten auf ein Fundamentproblem hin. Statiker zur Überprüfung der Standsicherheit hinzuziehen.

    🔴 Kritisch: Zu geringe Fugenbreite bei Natursteinplatten kann zu Spannungen und Schäden führen. Fachmännische Beurteilung einholen.

    🔴 Kritisch: Mängel an der Granittreppe (Flucht, Befestigung) können ein Sicherheitsrisiko darstellen. Überprüfung durch einen Fachmann ist ratsam.

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    Ich verstehe, dass Sie eine Schlussrechnung von Ihrem Bauträger erhalten haben, obwohl noch Mängel an Ihrem Neubau bestehen. Das ist ein häufiges Problem, und ich kann Ihnen einige Hinweise geben, wie Sie vorgehen können:

    1. Mängeleinbehalt: Sie haben das Recht, einen angemessenen Teil der Schlussrechnung einzubehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Die Höhe des Einbehalts sollte in etwa den Kosten der Mängelbeseitigung entsprechen, zuzüglich eines Sicherheitspuffers.

    2. Fristsetzung: Setzen Sie dem Bauträger schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Die Frist sollte realistisch sein, abhängig von der Art und dem Umfang der Mängel.

    3. Dokumentation: Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert, am besten mit Fotos und einem Mängelprotokoll. Dies ist wichtig, falls es zu einem Rechtsstreit kommt.

    4. Natursteinplatten (Serizzo): Bei den Natursteinplatten im Eingangsbereich sollten Sie prüfen, ob die Fugen den einschlägigen Bauvorschriften entsprechen. 🔴 Eine zu geringe Fugenbreite kann zu Spannungen und Schäden führen. Lassen Sie dies ggf. von einem unabhängigen Sachverständigen beurteilen.

    5. Treppe (Granit): Achten Sie bei der Granittreppe auf die Flucht der Stufenenden und die Befestigung der Bolzen. 🔴 Mängel in diesem Bereich können ein Sicherheitsrisiko darstellen.

    6. Fertiggarage: Die Schräglage der Fertiggarage und die Risse in den Verbindungsecken der Wände sind ernstzunehmende Mängel. 🔴 Hier besteht die Gefahr von Spätfolgen wie Wasserstau und Schäden an der Nachbargarage. Lassen Sie die Fundamente und die Statik der Garage von einem Fachmann überprüfen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, sich von einem Anwalt für Baurecht beraten zu lassen. Er kann Ihre Rechte prüfen und Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegenüber dem Bauträger unterstützen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Schlussrechnung
    Die Schlussrechnung ist die abschließende Rechnung des Bauträgers nach Fertigstellung des Bauwerks. Sie enthält alle erbrachten Leistungen und ist Grundlage für die abschließende Zahlung des Bauherrn.
    Verwandte Begriffe: Abschlagszahlung, Baukosten, Honorar.
    Mangel
    Ein Mangel ist eine Abweichung des Bauwerks von der vereinbarten Beschaffenheit oder den anerkannten Regeln der Technik. Mängel können die Nutzbarkeit oder den Wert des Bauwerks beeinträchtigen.
    Verwandte Begriffe: Baumangel, Sachmangel, Rechtsmangel.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Bauträgers, für Mängel am Bauwerk einzustehen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme.
    Verwandte Begriffe: Garantie, Haftung, Mängelansprüche.
    Abnahme
    Die Abnahme ist die förmliche Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist und die Beweislast für Mängel geht auf den Bauherrn über.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Inbesitznahme.
    Mängeleinbehalt
    Der Mängeleinbehalt ist ein Geldbetrag, den der Bauherr von der Schlussrechnung des Bauträgers einbehält, um die Beseitigung von Mängeln abzusichern.
    Verwandte Begriffe: Sicherheitseinbehalt, Bürgschaft, Zurückbehaltungsrecht.
    Fristsetzung
    Die Fristsetzung ist die Aufforderung des Bauherrn an den Bauträger, Mängel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen. Die Frist muss angemessen sein und dem Bauträger die Möglichkeit geben, die Mängel fachgerecht zu beseitigen.
    Verwandte Begriffe: Mahnung, Nachfrist, Verzug.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert. Der Bauträger verkauft die fertiggestellten Immobilien an Käufer.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Generalunternehmer, Projektentwickler.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Mängeleinbehalt?
      Ein Mängeleinbehalt ist ein Geldbetrag, den der Bauherr von der Schlussrechnung des Bauträgers einbehält, um die Beseitigung von Mängeln abzusichern. Die Höhe des Einbehalts sollte den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung entsprechen.
    2. Wie lange habe ich Zeit, Mängel zu reklamieren?
      Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bau beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks. Innerhalb dieser Frist müssen Sie Mängel dem Bauträger melden.
    3. Was passiert, wenn der Bauträger die Mängel nicht beseitigt?
      Wenn der Bauträger die Mängel trotz Fristsetzung nicht beseitigt, haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Sie können die Mängel selbst beseitigen und die Kosten dem Bauträger in Rechnung stellen, einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten.
    4. Welche Rolle spielt die Abnahme des Bauwerks?
      Die Abnahme des Bauwerks ist ein wichtiger Zeitpunkt, da mit ihr die Gewährleistungsfrist beginnt. Bei der Abnahme sollten Sie alle vorhandenen Mängel protokollieren lassen.
    5. Was ist ein Mängelprotokoll?
      Ein Mängelprotokoll ist eine schriftliche Aufzeichnung aller bei der Abnahme oder später festgestellten Mängel. Es dient als Beweismittel im Falle eines Rechtsstreits.
    6. Wie setze ich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung?
      Die Frist zur Mängelbeseitigung sollte ausreichend lang sein, um dem Bauträger die Möglichkeit zu geben, die Mängel fachgerecht zu beseitigen. Die Länge der Frist hängt von der Art und dem Umfang der Mängel ab.
    7. Was ist, wenn die Mängel erst nach der Abnahme auftreten?
      Auch Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten, fallen unter die Gewährleistungspflicht des Bauträgers, sofern sie nicht auf unsachgemäße Nutzung oder natürliche Abnutzung zurückzuführen sind.
    8. Kann ich die Schlussrechnung verweigern, wenn Mängel vorhanden sind?
      Sie können die Schlussrechnung nicht vollständig verweigern, aber Sie haben das Recht, einen angemessenen Mängeleinbehalt vorzunehmen, bis die Mängel beseitigt sind.

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      Form und Inhalt einer korrekten Mängelanzeige.
    • Rechte des Bauherrn bei Baumängeln
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      Unter welchen Umständen die Abnahme verweigert werden kann.
    • Verjährung von Mängelansprüchen
      Fristen und Besonderheiten bei der Verjährung.

  2. Bauüberwachung: Vor Ort Fachmann bei Baumängeln einschalten!

    Fachmann vor Ort einschalten
    Hallo,
    Sie haben eine Vielzahl von kleinen aber auch größeren Problemen. Um gegenüber dem Bauträger gewappnet zu sein, helfen Ihnen keine Ratschläge aus der Ferne, sondern Sie benötigen Unterstützung vor Ort.
    Die unabhängige Bauüberwachung wurde wahrscheinlich "eingespart". Nehmen Sie wenigstens jetzt etwas Geld in die Hand und sparen nicht wieder an der falschen Stelle.
    Im übrigen würde ich bis dahin, mit Hinweis auf die noch nicht abgestellten Mängel und die aufgetretenen Schäden weitere Zahlungen bis zur (einvernehmlichen) Klärung einstellen. Gleichzeitig sollten Sie die Mängel und Schäden auflisten und unter Fristsetzung (konkretes Datum ; Witterung beachten ; ggf. verschiedene Fristen) deren Abstellung fordern.
    Mit freundlichen Grüßen

  3. Baurecht: Erstberatung & Sachverständiger bei Mängeln ratsam

    Stimme zu:
    Nehmen Sie etwas Geld in die Hand und vereinbaren Sie mit ein RA (mit Erfahrung im Baurecht) einen Erstberatungstermin (kostet etwa 200 €). Je nach Ausgestaltung Ihres Bauvertrages und nach Ratschlag des RA sollte dann ggf. noch ein Sachverständiger eingeschaltet werden der die Mängel aufnimmt.
    Wie mein Vorredner schon schrieb: Sparen Sie nicht erneut an der falschen Stelle. Rechnen Sie sich aus welchen Anteil der Baukosten die Fachleute kosten würden und welche Sicherheit sie Ihnen letztlich geben.

  4. Mangelhaftigkeit: Natursteinplatten – Ausführung laut Leistungsverzeichnis

    Zu Frage 1: nein, Sicherheitseinbehalt im Falle einer ...
    Zu Frage 1: nein, Sicherheitseinbehalt im Falle einer Selbstvornahme.
    Frage 2: Bei Baumängeln gibt es verschiedene Kategorien der Mangelhaftigkeit.
    Bzgl. der Natursteinplattenverlegung muss aus dem LVAbk. hervorgehen wie diese Platten verarbeitet werden, wenn dort steht mit V Fuge wird es auch so ausgeführt und wenn dort steht das die Platten ohne Fugen verlegt werden, dann wird es so ausgeführt. Weicht der AN grob und zum Nachteil von der Beschaffenheit und Funktionalität ab, haftet dieser für die Mängel.
    Steht dort nichts über die Fugen ist das Gewerk so herzustellen das es die gegebene Beschaffenheit und Funktionalität aufweist, d.h. wenn normalerweise Fugen dazwischen gehören ist AN im recht wenn er diese auch so verlegt, Sollte eine Schrifliche Zusatzvereinbarung vorhanden sein, aus der hervorgeht, das die Platten fugenlos verlegt werden sollen sind sie im Recht dies auch einzufordern.
    Die anderen Mängel habe ich grob überflogen und es empfiehlt sich ein selbstst. Beweisverfahren.
    Die Unternehmer haben nach dem LV zu arbeiten und nach VOBAbk.. Mündliche Nebenabsprachen sind zu 99 % unwirksam.
    GANZ wichtig: Fristen der Abnahme und Einreden und Mängelverfolgung einhalten, sonst verleiert man nur wegen den fristen.
    MfG Fabian
    • Name:
    • Herr Fab-2455-Kai
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Schlussrechnung Bauträger: Mängeleinbehalt & Vorgehen

    💡 Kernaussagen: Bei Baumängeln muss die Schlussrechnung des Bauträgers nicht vollständig bezahlt werden. Ein Mängeleinbehalt ist möglich. Es ist ratsam, einen Fachmann vor Ort und einen Anwalt für Baurecht zu konsultieren. Die Ausführung von Gewerken, wie Natursteinplatten, muss dem Leistungsverzeichnis entsprechen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Bauüberwachung: Vor Ort Fachmann bei Baumängeln einschalten! sind Ratschläge aus der Ferne nicht ausreichend, sondern eine unabhängige Bauüberwachung vor Ort ist notwendig, um gegenüber dem Bauträger gewappnet zu sein. Sparen Sie nicht an der falschen Stelle, um spätere Schäden zu vermeiden.

    ✅ Zusatzinfo: Baurecht: Erstberatung & Sachverständiger bei Mängeln ratsam empfiehlt, einen Rechtsanwalt mit Erfahrung im Baurecht für eine Erstberatung zu kontaktieren und gegebenenfalls einen Sachverständigen zur Aufnahme der Mängel hinzuzuziehen. Dies sichert Ihre Rechte und hilft, den Anteil der Baukosten für Fachleute sinnvoll zu investieren.

    📊 Fakten/Zahlen: Eine Erstberatung beim Anwalt kostet ca. 200 Euro. Diese Investition kann sich lohnen, um größere finanzielle Nachteile durch Baumängel abzuwenden.

    🔧 Praktische Umsetzung: Bezüglich der Natursteinplattenverlegung ist, wie in Mangelhaftigkeit: Natursteinplatten – Ausführung laut Leistungsverzeichnis erläutert, das Leistungsverzeichnis (LVAbk.) entscheidend. Es muss klar hervorgehen, wie die Platten verarbeitet werden sollen. Weicht die Ausführung davon ab, liegt ein Mangel vor.

    👉 Handlungsempfehlung: Setzen Sie dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung und informieren Sie sich über Ihre Rechte bezüglich Mängeleinbehalt und Selbstvornahme. Dokumentieren Sie alle Mängel sorgfältig und ziehen Sie Fachleute zurate, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.

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