Baupreise 2003/Architektenhäuser/Fertighäuser/Statistik und Realität
BAU-Forum: Neubau

Baupreise 2003/Architektenhäuser/Fertighäuser/Statistik und Realität

Auch in diesem Forum wird ab und zu heftig über Baukosten gestritten. Im besonderen über die Kosten von Fertighäusern im Vergleich zu individuell mit "freiem" Architekten geplanten Häusern.
Nach Durchsicht vieler Meinungen  -  auch hier im BAU.DE-Forum- bin ich in meiner Meinungsbildung leider keinen Schritt weiter gekommen.
Vielleicht kann ein Architekt sich hierzu kurz aber qualifiziert äußern, dafür wäre ich sehr dankbar.
Konkrete Frage:
Freistehendes Einfamilienhaus (ca. 130 m² Wohnfläche, Breite 8 m, Länge 16 m, Höhe 4 m (Denkansatz) flaches Satteldach.
8x16 mx4 m = 512 m³
Ist das so korrekt?
ein m²-Preis wird nicht festgesetzt, jedoch eine Höchstgrenze von 220 €/m³, das Haus soll nicht mehr als 520 m³ haben, keinen Keller, keinen Dachboden.
Ist ein Haus mit den oben genannten Parametern baubar?
So wie ich es nun verstanden habe, ist allein über den m³-Preis eine Aussage über den Ausbaustandard möglich.
Denn das ist auch der Wert für den sich z.B. Banken bei einer Finanzierung interessieren.
Ist das so korrekt?
Der m³ Preis beinhaltet alle Kosten die im Zusammenhang mit dem Hausbau stehen.
Also Baukosten und Nebenkosten OHNE Grundstück und Außenanlagen.
Also Haus+Architekt+Statik+Hausanschlüsse+Notarkosten ... usw.
Beispiel: 512 m³ x 220 € = 112640,00 €
Ist das so korrekt?
Der m²2 Preis verändert sich in Relation zur Hausgröße. Je größer desto (relativ gesehen) geringer. Je kleiner desto höher fällt der m²2 Preis aus, weil z.B. Kosten für Haustechnik auf weniger m²2 verteilt werden müssen.
Ist das so korrekt?
112640,00:130 m²2 = 867,00 €/m²2
Ist das so korrekt?
Das ist ein recht geringer Preis. Kenne kein Haus das so gebaut werden könnte!
Legt man einen höheren m²2 Preis an, sagen wir z.B. 1250 €
1250 € x 130 m²2 = 162500,00 € Kosten
162500,00:512 m³ = 317,00 €/m³
Ist das so korrekt?
Wenn ja, dann verstehe ich es nicht, denn durchschnittlich wird immer ein m³ Preis von 220-max. 250 €/m³ angenommen.
Spiegelt der m³ Preis 220 € die hier im Forum mmer beschworenen handwerklichen Qaitässtandards wieder?
Wenn ja, dann wäre ein m³ Preis von 317,00 € bereits zu hoch.
Wo liegt denn hier der Hund begraben? Ich kann dieses Rätsel nicht lösen. Ist es denn ein Rätsel? Mache ich einen Denkfehler?
Vielen Dank für Ihre Zuschriften!
Michael
  • Name:
  • Michael

  1. längere Antwort

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Die Antwort fällt etwas länger aus:
    "Freistehendes Einfamilienhaus (ca. 130 m² Wohnfläche, Breite 8 m, Länge 16 m, Höhe 4 m (Denkansatz) flaches Satteldach.
    8x16 mx4 m = 512 m³
    Ist das so korrekt? " nein. 4 m Höhe reicht nicht. 0,35 m Bodenplatte mit Dämmung + 2,50 m Raumhöhe + 0,35 m gedämmte Decke + 0,30 m von OK Dachboden bis Dachhaut = 3,50 m zuzüglich 2,30 m / 2 = 1,15 m bei 30 °-Dach = 4,65 m Gesamthöhe.
    8x16 m Außenmaß ergibt 128 m² Bruttogrundrissfläche. Abzüglich 24 m² Konstruktionsfläche für Wände (außen 36,5 cm, innen 11,5 bis 24 cm) bleiben 104 m² Wohnfläche. Das Haus 8x16x4,65 m hat 595 m³. "ein m²-Preis wird nicht festgesetzt, jedoch eine Höchstgrenze von 220 €/m³, das Haus soll nicht mehr als 520 m³ haben, keinen Keller, keinen Dachboden. " 220 €/m³ ist für eingeschossig ohne Keller und mit nicht ausgebautem Dach bei mittlerem Standard OK, Einschränkung bez. Kostengruppen und Nebenkosten weiter unten. "Ist ein Haus mit den oben genannten Parametern baubar? " nein. Es ergeben sich 595 m³ und 104 m² Wohnfläche. Grund: ungünstige Gebäudeform, eingeschossig. Häuser mit 130 m² Wohnfläche haben idealerweise einen annähernd quadratischen Grundriss und ein ausgebautes Dach, Neigung 35 ° aufwärts und einen Kniestock von knapp einem Meter. Aus 595 m³ würden Sie so locker 135 m² Wohnfläche bekommen. Wobei die m³ bei ausgebautem Dach etwas teurer werden, aber nicht im selben Maß wie der Wohnflächengewinn. "So wie ich es nun verstanden habe, ist allein über den m³-Preis eine Aussage über den Ausbaustandard möglich. Denn das ist auch der Wert für den sich z.B. Banken bei einer Finanzierung interessieren.
    Ist das so korrekt? " Höchstens umgekehrt. Hat man Gebäudeform, Kubatur und Ausbaustandard, ist eine Aussage über den m³-Preis möglich. "Der m³ Preis beinhaltet alle Kosten die im Zusammenhang mit dem Hausbau stehen.
    Also Baukosten und Nebenkosten OHNE Grundstück und Außenanlagen.
    Also Haus+Architekt+Statik+Hausanschlüsse+Notarkosten ... usw.
    Beispiel: 512 m³ x 220 € = 112640,00 €
    Ist das so korrekt? " nein. m³-Preise beinhalten gewöhnlich die Kostengruppen 300+400 nach DINAbk. 276. Also keine Kosten für Architekt + Statik + Hausanschlüsse + Notarkosten ... usw. Schlagen Sie hierfür ca. 25 % zu. "Der m²2 Preis verändert sich in Relation zur Hausgröße. Je größer desto (relativ gesehen) geringer. Je kleiner desto höher fällt der m²2 Preis aus, weil z.B. Kosten für Haustechnik auf weniger m²2 verteilt werden müssen.
    Ist das so korrekt? " ja. "112640,00:130 m²2 = 867,00 €/m²2
    Ist das so korrekt? "
    • richtig gerechnet, aber mit falschen Ausgangszahlen.

    "Das ist ein recht geringer Preis. Kenne kein Haus das so gebaut werden könnte! "

    • korrekt. Nicht von "Fertigprodukten" = schlüsselfertiges Ausbauhaus ab OK Bodenplatte (also mit Loch unten) verwirren lassen!

    "Legt man einen höheren m²2 Preis an, sagen wir z.B. 1250 €
    1250 € x 130 m²2 = 162500,00 € Kosten
    162500,00:512 m³ = 317,00 €/m³
    Ist das so korrekt? "

    • korrekt gerechnet, aber die Ausgangszahlen passen nicht zusammen, siehe oben. Der Preis 1250 € muss verifiziert werden. Bei Ihrer Gebäudeform und inkl. NKAbk. zu wenig. Zu beachten ist auch das enorme Preisgefälle von Bundesland zu Bundesland, 30 % Differenz sind da möglich.

    "Wenn ja, dann verstehe ich es nicht, denn durchschnittlich wird immer ein m³ Preis von 220-max. 250 €/m³ angenommen.
    Spiegelt der m³ Preis 220 € die hier im Forum immer beschworenen handwerklichen Qualitätsstandards wieder? "

    • 220-250 €/m³ ist ein angemessener Preis für KGr 300+400 (s.o.) bei einem Einfamilienhaus ohne Keller und nicht ausgebautem Dach und mittlerem Standard, vorbehaltlich Korrekturen für das jeweilge Bundesland.

    Fazit: Soll es kostengünstig werden, ist vor allem bei der Gebäudeform, aber auch bei der Ausstattung Planungsarbeit zu leisten. 120 optimierte m² können auch mehr Wohnwert bieten als 135 m² von der Stange. Vertiefende Infos gerne per E-Mail. Für die weitere Diskussion zum m³-Preis wäre das Bundesland interessant, s.o.

  2. Fragen!

    Welcher Standard?
    Welches Bundesland?
    Bitte immer das bauen, was gewünscht ist! Stellt die Ansprüche nicht zu sehr zurück!
    Plane zurzeit Passivhaus für 1.150 €
    Eigenleistung: 20 % inkl. Architektenleistung
    • Name:
    • Herr Jen-060-Wil

  3. Danke! <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/smile.png" title=":-)" alt=":-)" width="15" height="15">

    Endlich mal eine Antwort mit der ich etwas anfangen kann.
    Zu den Abmessungen wäre zu sagen, das es sich ja nur um ein Beispiel zum Rechnen gehandelt hat. Bin ja kein Architekt! :-)
    Ich konnte nur den Fehler meiner Überlegungen nicht finden.
    Wenn ich Sie richtig verstanden habe müsste eine passende Rechnung lauten:
    220 € x 595 m³= 130900,00 €
    zuzüglich 25 % NKAbk. = 32725,00 €
    Gesamt: 163625,00 €: 130 m² = 1259,00 € /m² bzw. 30 %Zuschlag
    1637,00 €
    1637,00 € x 130 m² = 212771,00 €
    212771,00 €: 595 m³ = 357,60 €/m³
    oder
    163625,00 €: 120 m² = 1364,00 €/m²
    1773,20 €
    212784,00 €: 595 m³ = 358,00 €/m³
    Soweit, so gut
    was mir immer noch nicht einleuchtet ist die Sache mit dem m³ Preis.
    Wenn ich die Planungen verändern würde, indem ich mehr m³ erzeuge bei gleicher Wohnfläche wäre es möglich den Durchschnittswert zu erreichen.
    Beispiel: 212784,00 €: 220 €/m³= 967,20 m³
    Korrekt?
    Nur worin liegt der Sinn?
    Mir ist klar, wie Sie das gemeint haben mit dem quadratischen Grundriss. Was mir nicht klar ist ist die Sache mit den m³.
    Zerteile ich einen Würfel in zwei Hälften und lege diese nebeneinander, dann ändert sich am Rauminhalt doch nichts!
    Demzufolge bleiben 595 m³ immer 595 m³!
    Bei einem Haus vergößert sich natürlich bei einem langgestreckten, eingeschossigen Körper die Dachfläche, sowie die Bodenplatte.
    Korrekt?
    Aber es entfallen z.B. Geschossdecken. Treppenanlagen, zweigeschossige Haustechnik.
    Damit wir uns richtig verstehen. Dieses Hausmodell ist ein "Rechenmodell" zum besseren Verständnis.
    Uns zukünftigen Bauherren wird immer gesagt:
    1. Raumbedarf sorgfältig planen. Kein m²2 zu viel.
    OK wieviel Platz braucht der Mensch? Ich denke max. 130 m²
    können ausreichen.
    2. Ans Alter denken. Rollstuhl geeignet.
    O.K. also eingeschossig, barrierefrei, keine störenden Türen
    3. Einfache Kubatur, keine Erker etc.
    OK nach dem Würfel der ausscheidet, nun das Rechteck,
    gegliedert in zwei Bereiche:
    Leben und Schlafen
    4. Energie optimiert
    Viel Glas auf der Südseite.
    5. Gründung einfach halten.
    OK Kein Keller, Gründung auf Punktfundamenten, das Gelände
    läuft sozusagen unter dem Gebäude durch.
    Ergebnis all dieser Überlegungen? Zu viel gedacht und geplant? Da die Kosten immer höher liegen werden als beim 08/15 Einfamilienhaus und zwar inkl. Keller, Türen, Treppen und wer weiß was nicht sonst noch alles?
    Nur weil der Würfel optimaler ist? Kommt das nicht auf die Perspektive an?
    Mir erschließt sich keineswegs die Logik demzufolge das unter 1-5 beschriebene Haus deutlich teurer sein muss als der Würfel bei gleicher m³ Zahl.
    Legt man einmal Kosten der Gruppe 300+400 von 195000,00 € zugrunde. Dies würde einem m²2 Preis von 1500 € entsprechen, dann läge der m³ Preis für das Haus egal ob Würfel oder Rechteck bei 328 €.
    1500 x 130 = 195000,00 €
    195000,00:595 = 328 €/m³
    Wenn aber die Banken max 250 € zubilligen beißt sich die Katze in den Schwanz.
    195000,00 €: 250 = 780 m³
    Bedeutet die Planung müsste wiederum um 185 m³ aufgestockt werden ... usw. usw.
    Denn das ist bei uns leider Fakt. 220-250 €/m³ und keine Mark mehr. Ist das nicht zum totlachen?
    Planung die sich am m³ Preis orientiert? Größer bauen damit es auf dem Papier besser aussieht?
    Ich kann diesen Widerspruch leider nicht auflösen. Denn nach reiflicher Überlegung komme ich zu dem Ergebnis das sich ein Haus unter 780 m³ nicht realisieren lässt.
    Korrekt?
    Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
    MfG
    Michael

  4. @Hr. Willer

    Natürlich sollte man das Bauen was gewünscht ist. Aber man muss es schließlich auch bezahlen können! Nicht wahr? ;-)
    Bei sog. Architektenhäusern wird gerne davon gesprochen der Bauherr müsse eine Bausumme benennen. Beim Fertighaus sehe ich das Haus (Planungen) zuerst und passe diese dem Budget an.
    Beim Architekten müsste es eigentlich optimaler zugehen, da die Planung von vorneherein auf das Budget und die Bauherren-Persönlichkeit zugeschnitten sein sollte. ODER?
    Ein Beispiel:
    Bauherren-Familie 2 EW , 1 Kind
    möchten Haus unter 130 m², altersoptimiert, aber keine Schuhschachtel mit Satteldach, sondern eine Art von Etagenwohnung (Loft-Charakter) als freistehendes Einfamilienhaus ausgebildet.
    Standard? Schwierige Frage!
    Eigenwillige Bauherren! Industriedesign bevorzugt. Vom versiegelten Estrich bis zu Sperrholzblenden an den Wänden alles möglich.
    Konstruktive Elemente sichtbar ... usw.
    ABER Minimalismus ist in Deutschland teuer! Da ist das Weglassen der Rigipsplatten teurer als die Montage ... ;-)
    Was wir vom Standard alles weglassen würden! Du lieber Himmel das können wir gar nicht bezahlen!
    Nach unseren Überlegungen ist es auch unmöglich unter 780 m³ zu bauen. (siehe Antwort an Hr. Stubenrauch)
    Da bleibt wohl nur der Griff zu einem guten Glas Portwein und das Schwelgen in Büchern von englischen Lofts in Fabriketagen.
    Wie sagte schon M.L. King?
    ... I have a dream ...
    In diesem Sinne!
    MfG
    Michael

  5. die Zweigeschossigkeit macht den Unterschied

    Foto von Herr Jen-060-Wil

    nicht so sehr die Form bei Eingeschossigkeit. An der Denke der Banker darf man sich nicht orientieren, sondern am Budget und an den eigenen Bedürfnissen.
    nochmal ein Vergleich:

    Haus mit Wohnen nur im EGAbk., mit Keller, Dach 30 ° nicht ausgebaut, gewünschte Wohnfläche 130 m² => Grundfläche 11x14 m, umbauter Raum ca. 1.150 m³. 200 €/m³ für KGr 300+400 = 230.000 € = 1.770 €/m² Wfl. Haus mit Wohnen nur im EG, ohne Keller, Dach 30 ° nicht ausgebaut, gewünschte Wohnfläche 130 m² => Grundfläche 11x14 m, umbauter Raum ca. 770 m³. 225 €/m³ für KGr 300+400 = 175.000 € = 1.350 €/m² Wfl. Haus mit Wohnen im EG+DGAbk., ohne Keller, Dach 35 ° + Kniestock 90 cm, ausgebaut, Wohnfläche 130 m² => Grundfläche 9x11 m, umbauter Raum ca. 550 m³. 270 €/m³ für KGr 300+400 = 150.000 € = 1.150 E/m² Wfl. Wie man sieht, ist bei 1 der m³ billig (auch wegen Unterkellerung) aber der m² Wohnfläche teuer, bei 3 umgekehrt. 2 liegt dazwischen.
    Dass es beim Architektenhaus optimal zugeht haben Sie richtig erkannt. Budget und Bedürfnisse werden einander angenähert und unter einen Hut gebracht. Eine strenge Kostenverfolgung und das Bereithalten von Alternativen ermöglicht es, im Budget zu bleiben. Stichwort: Design to cost.

  6. @Hr. Stubenrauch

    Leider gibt die Denke der Banker die Marschrichtung an.
    Das betrifft Positionen wie Beleihungsgrenze und Wiederverkaufswerte. Banker sind SEHR realistisch und das sollte man als Bauherr sicherlich auch sein.
    Wenn Sie ein individuelles Architektenhaus mit dem gewissen Etwas bauen wollen ernten Sie schon skeptische Blicke.
    Da würde über Kosten noch gar nicht gesprochen!
    Der Durchschnittsdeutsche baut so nicht ergo sinkt der Wiederverkaufswert ...
    Unser Budget liegt z.B. nach Ihren Berechnungsformeln bei angedachten 160.000 € für KG 300+400 zuzüglich 25 NKAbk. = 40.000 € Gesamtbudget OHNE Grundstück bei 200.000 €.
    Für ein Haus unter 130 m² WF , ohne Keller, eine Art Hallenkonstruktion mit wenig Trennwänden sollte das wohl möglich sein.
    Scheinbar jedoch nicht hier in Deutschland ... :-(
    MfG
    Michael

  7. Konstruktiver Beitrag

    @ Herr Stubenrauch
    Muss mal ein großes Lob (ohne jegliche Ironie) an Sie aussprechen für den konstruktiven Beitrag zur Frage von Michael.
    Selten wurde eine (sehr exakte Frage) so umfangreich und meines Erachtens gut in diesem Forum beantwortet.
    @michael
    ich gehe davon aus, dass hinter der Frage ein konkreter Bau (Wunsch) dahintersteckt.
    Wir haben ähnliche Abmaße 7,98*14,76 m Außenmaße + Keller +DGAbk. (Kniestock 1,75; 20 ° Dach) =1.150 m³ umbauten Raum; 188 m² Wohnfläche (5 Personen)
    Rohbau steht, ca. 80 % der Ausbaugewerke vergeben.
    Rest Eigenleistung.
    Fazit (derzeit):
    Kosten KGR 300 + 400:226 €/m³
    Kosten auf die Wohnfläche: 1380 €/m²
    Baugebiet: Tirol (Preise ähnlich wie in Bayern)
    Vielleicht dienlich für Sie als praktische Richtwerte, obwohl jedes Bauvorhaben anders ist.
    • Name:
    • Reg2023-Herr Ach-066-Man

  8. nicht aufgeben

    Foto von Herr Jen-060-Wil

    sondern ran an den Speck. Die von mir verwendeten Zahlen sind Statistik, abgeleitet aus den sog. Normalherstellungskosten. Diese wurden im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau ermittelt. Eine weitere Statistik mit Bauwerkskosten der einzelnen Bundesländer finden Sie im Dokument 13 im Link. Die tatsächliche Bandbreite ist je nach Entwurf und Ausstattung noch größer. Mit Ihren Vorgaben max. 200.000 € inkl. aller Nebenkosten lohnt sich ein Vorentwurf, eine Lösung scheint mir nicht unmöglich.

  9. Konkreter Bauwunsch <img loading="lazy" src="/bilder/smilies/wink.png" title=";-)" alt=";-)" width="15" height="15">

    Nachdem ich mir nochmals alles durchgelesen habe, scheint der Gang zum örtlichen Architekten doch sinnvoll.
    Werde das mal in Ruhe angehen. Hatte nur keine Lust Geld von vornherein "in den Sand" zu setzen. ;-)
    Hier im Bauforum gibt es in der Tat viele Fragen zu Baukosten und ob das dann mit der Finanzierung hinkommt usw. usw.
    Aber die Beiträge sind oftmals wenig substanziell. Entweder "alles ist machbar, Sie müssen nur den Standard runterdrücken" ODER "ohne ein monatliches Netto (!) von 5000,00 € kann man auf keinen Fall bauen" ;-)
    Alles in allem immer haarscharf an der Realität vorbei.
    Als "vielleicht" Bauherr in spe möchte ich mich zunächst für die konstruktiven Beiträge aller Schreiber bedanken!
    Ich denke ohne qualifizierten Architekten/in, der/die mit Herzblut bei der Sache ist brauche ich es gar nicht erst zu versuchen.
    Der Gedanke "Das Design hat dem Budget zu folgen" benötigt ein gerüttelt Maß an Innovationsbereitschaft und Ideenreichtum was die spätere Umsetzung anbelangt.
    Wenn der Architekt es schafft sich gegen die hiesigen Handwerker durchzusetzen "das macht man so nicht, hat man noch nie so gemacht, da werde ich vielleicht mit Gewährleistungsansprüchen bis ins Grab verfolgt" dann ist er oder sie allemal das Honorar Wert!
    Der Umbau meines Badezimmers verfolgt mich heute noch im Schlaf!
    Zur Erklärung:
    Holzfußboden (alte Eichenbretter aus Abrisshaus, selbst besorgt)
    freistehende Zinkbadewanne, englische Brause (aus dem Urlaub mitgebracht) Kupferrohre "auf Putz liegend" im Bad verlegt.
    = Praktisch, kann ich mein Badehandtuch drüberhängen.
    Hornbach WC "wandhängend" für 46,00 € und hochhängender Wasserkasten mit Fallrohr und Zugkette (auch aus England/Souvenir):-)
    Dicke "Schwarte" aus Holz, nennt man bei uns so.
    zur Erklärung:
    Es wird ein getrockneter Baumstamm der Länge nach durchgeschnitten es entsteht ein Brett, aber ungerade und mit Rinde.
    Versiegelt mit Bootslack (klar) und eingelassenem rundem Zinkbecken.
    Handtuchhalter untendrunter geschraubt.
    Für den Kleinkram meiner Frau mehrere Buchenkästchen "Moppe" von IKEA ebenfalls gelackt und druntergeschraubt.
    Das ist mein Bad!
    Keine einzige Fliese! Kein eingelassener Spülkasten, Sanitärkeramik kaum der Rede Wert, Leitungen entgegen jedem Standard "auf Putz" verlegt!
    den Handwerksfirmen standen entweder die Haare zu Berge oder ich musste mir ein mitleidiges Lächeln ansehen. ("Kann sich noch nicht mal Fliesen leisten")
    Wirklich (!) jeder Handwerker hat entweder meine Frau genervt
    " das lässt sich aber schwer Putzen" (haha die emanzipierte Frau kocht schon!)
    oder mich " das ist doch nichts Ordentliches, für Summe XXX € stellen wir Ihnen hier ein tipptopp Bad hin mit Fliesen und allem was das Herz begehrt".
    Meine Wünsche als Bauherr wurden eigentlich ignoriert, aber dem Unbelehrbaren dann doch eine ordentliche Arbeit abgeliefert.
    Das muss man sagen!
    Wenn ich mir das Ganze jetzt in Potenz beim "richtigen Hausbau" vorstelle! Ohje!
    Deshalb werde ich jetzt mal die Architektenkammer um eine Liste der örtlichen Architekten bitten und dann "Klinkenputzen" gehen.
    Erstmal muss ich ja einen Architekten finden der anhand des Budgets 200.000 € inkl. NKAbk. und unseren Vorstellungen (1-5) überhaupt eine Grundlage zu einer Planung erkennen kann!
    Mal sehen ob das klappt ... :-)
    MfG
    Michael

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