Architekt unzufrieden: Honorar kürzen? Rechte, Mängel & Vorgehen bei Schlechtleistung
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Guten Tag,

mein Partner und ich haben vor gut einem Jahr ein altes, sanierungsbedürftiges Haus gekauft. Schon von Anfang an hat uns unser jetziger Architekt begleitet. Er war mit bei der Besichtigung, hat uns bei den Preisverhandlungen beraten und letztlich hat er auch den Auftrag für die Komplettsanierung unseres Hauses (LP^Abk. 1-8) erhalten. Soweit so gut. Mittlerweile sind wir in den Endzügen des Umbaus und im Laufe der Zeit haben sich immer wieder "Fehler" herausgestellt, die meines/ unseres Erachtens nicht hätten sein müssen. Grund dafür sehe ich zum einen bei uns, da wir ihm von Anfang an sehr viel Vertrauen geschenkt haben und gewisse Dinge nicht hinterfragt haben, und zum anderen bei ihm und seiner angestellten Architektin, da sie für uns relevante Entscheidungen selbstständig getroffen haben.

Ein Beispiel dafür ist die Vergabe von Leistungen ohne unser vorheriges Einverständnis. So kam es dazu, dass beispielsweise Außentüren bestellt wurden, die wir vorher gar nicht bemustert hatten. Nachdem ich unseren Architekten darauf aufmerksam gemacht habe, dass er zu keinem Zeitpunkt eine Vollmacht von uns erhalten hat, um in unseren Namen Aufträge zu vergeben und wir somit nicht in der Pflicht sind die Gewerke bzw. bestellten Waren zu bezahlen, wurden spätere Beauftragungen vorher mit uns abgesprochen. So sollte es doch eigentlich immer laufen. Gut ... diese Problematik hatten wir also geklärt 🙂

Was mich aber während der ganzen Bauphase immer wieder sehr aufgeregt hat, ist die Begebenheit, dass Aufgrund einer (unseres Erachtens) unzureichenden Bestandaufnahme des Gebäudes immer wieder Fehler bzw. Mehrkosten entstanden sind.

Hier einige Beispiele:

1. Der komplette Dachstuhl war mit einer Art Porenbetonstein "gedämmt". Zugegeben war die Dämmung mit Tapete und ähnlichem verkleidet. Aber hätte dies nicht auffallen müssen. Dadurch entstanden Mehrkosten beim Abbruch und der Entsorgung.

2. Das Mauerwerk hat sich als zweischalig erwiesen. Es musste daraufhin für mehrere tausend € ausgeblasen werden. Auch hier die Frage: Hätte das ein Architekt nicht wissen/ ahnen/ zuvor prüfen können?

3. Eine Wandnische wurde gezogen, in welche ein angefertigtes Bücherregal sollte. Laut Plan und Absprache sollte dies ca. 60 cm tief sein. Nun ist es ca. 40 cm tief. Nicht ganz so dramatisch. Da das Regal noch nicht bestellt ist. Aber dennoch ärgerlich.

4. Bei dem Haus sind die Fenster (teilweise vorh. oder zusätzlich gekommen) in einer Flucht/ Höhe. Mir war die Anordnung der Fenster extrem wichtig, weil das neu designte Haus einfach davon "lebt". Nun ist letzte Tage die Außenarmierung gemacht worden und ich sah, dass ein Fenster bzw. die Fensterbank ca. 10 cm höher liegt als das nebenstehende (sind beides Bestandsfenster). Ich habe unseren Architekten darauf hingewiesen. Und er hat offen zugegeben, das sie die Brüstungshöhe von Innen nicht genau messen konnten, da unterschiedliche Bodenniveaus im Haus vorhanden sind. Aber wofür gibt es denn z.B. Nivelliergeräte. Dann hätte man diese doch von Außen, wo keine Wände zwischen sind, messen können. Oder liege ich da falsch. Naja er sagte mir noch, dass das auf dem Bestandsfoto immer so aussah, als wären die Fenster auf einer Höhe. Um noch was zu ändern, ist es meines Erachtens zu spät. Und er versucht es uns so zu verkaufen, als ob es doch so viel besser aussehen würde.

Naja, und das sind nur einige Beispiele.

Was mich/ uns einfach daran ärgert ist, dass diverse Mehrkosten auf uns zugekommen sind, die meines Erachtens durch eine vernünftige Bestandsaufnahme mit erfasst hätten können. An der jetzigen Situation ändert es nichts mehr. Es muss gemacht werden und ein Zurück gibt es nicht mehr. Hätten wir jedoch von Beginn an gewusst, dass diese Dinge/ Kosten auf uns zukommen, hätten wir auf andere (sekundäre) Umbaumaßnahmen verzichtet bzw. das Haus von seiner Gestalt gelassen und "nur" modernisiert. So ist nämlich extrem viel Geld in die Verlegung von Fenstern, Türen und Wänden geflossen, was "lediglich" dem Design diente. Es ist so ein für uns sehr schönes Haus geworden, aber auch die alte Aufteilung und Gestalt war schön. Es wäre einfach nur ein anderer Stil gewesen. Nun ist es so, dass wir auf viele Dinge, die uns wichtig waren wie z.B. Kamin, Holzfenster, hochwertigere Dämmung, Modernisierung der Garage, bessere Heizung, Malerarbeiten, Sanierung der Außentreppe verzichten, um noch einigermaßen im Budget zu bleiben.

Ich weiß, dass wir diese Kosten nicht von unserem Architekten zurück fordern können. Obowhl ich große Lust dazu hätte 🙂 Aber bei seiner Schlussrechnung würde ich gerne was einbehalten für die "mangelhafte" (< meines/ unseres Erachtens) Grundlagenermittlung.

Ist das utopisch? Sehen wir die Dinge zu eng? Gibt es vielleicht sogar gar kein Fehlverhalten seinerseits?

Ich/ wir sind uns deswegen unsicher und fragen deswegen hier nach Rat.

Vielen Dank und herzliche Grüße

Noch ein paar Eckdaten:

Baujahr Haus: 1955 Umbaukosten: 250.000 € inkl. Architektenhonrar von ca. 40.000 € Mehrkosten: Leider keine Aussage möglich, da mir keine Kostenschätzung vorliegt und noch nicht alle Gewerke abgerechnet sind. Aber unsere Aussage war von Anfang an, dass wir nichts selbst machen können und bitte alles mit einberechnet werden soll und wir bei 250000 € auskommen müssen. Dafür ist jetzt einiges auf der Strecke geblieben bzw. wird jetzt in Eigenleistung gemacht. Mmh ... Es wäre also Ihr Wunsch gewesen, dass der Architekt Ihnen von Anfang an gesagt hätte: "Ich sehe Baukosten von 220.000 aber ich gehe davon aus, dass wir noch 10-15 % für Unvorhergesehenes drauflegen müssen. " Dann hätten Sie den ein oder anderen Schnickschnack weggelassen und dann wären Sie heute bei Baukosten von maximal 250.000?!

Bei den von Ihnen bemängelten Mehrkosten sind "Sowieso-Kosten". Sie wären auch angefallen wenn der Architekt sie gleich gesehen hätte.

Ohne Anspruch auf Präjudiz: Ich sehe keinen durchsetzbaren Grund für Honorarkürzungen. kann man einen Architekten, es kann auch ein Bauingenieur. für so einen Umbau sein, stufenweise mit den einzelnen Leistungsphasen beauftragen.

Kommt man nicht mehr miteinander aus, entfallen die folgenden Phasen.

Hat man die Phasen 1 bis 8 beauftragt, müsste man kündigen und das nahezu volle Honorar wäre fällig.

Die Leistungsphase 9 ist bei den Architekten unbeliebt und wird ungern angeboten. Hallo,

vieln Dank für die Antworten. Ja, dass wäre mein/ unser Wunsch gewesen, den ich auch mehrfach geäußert habe. Bei den Entwurfsbesprechungen habe ich immer wieder auf unser Budget hingewiesen und zudem auch eindeutig gesagt, dass er bitte Minium 10.000 € Reserve einbehalten soll, um evtl. unvorhergesehene Dinge damit abzudecken. Wir haben uns bewusst für ein älteres Haus entschieden und somit war uns auch klar, dass nicht alles vorhersehbar und somit kalkulierbar ist. Aber ich denke, dass das auch einem Architekten bewusst sein muss bzw. sollte.

Ja, und wir hätten, wie Sie es so schön ausgedrückt haben 🙂, den ein oder anderen "Schnickschnack" weggelassen, damit wir im Budget bleiben.

Er hat klare Vorgaben bekommen, diese aber nicht eingehalten. Und das ärgert mich/ uns enorm. Aber die Budgetüberschreitung ist eine Sache.

Die andere Sache ist, dass Aufgrund eines "mangelhaften" Aufmaß des Gebäudes immer wieder zu Änderungen kam, die in den Plänen Entwurfs- und Ausführungsplanung (Entwurfsplanung, Ausführungsplanung)) so nicht vorgesehen waren, wie z.B. das erwähnte Fenster und die Regalnische. Weitere Beispiele sind Nebeneingangstüren, die viel zu niedrig geraten sind, da die bestellten Außentüren zu "großen" Rahmen haben. Die Kellertür hat nun eine lichte Höhe von knapp 1,70 m. Mein Partner ist aber knapp 1,90 m und ich fast 1,80 m groß. Passt nicht so ganz 🙂 Weiterhin geht eine Innentür nun in die falsche Richtung auf. Grund dafür ist, dass die Tür zu nah an der Dachschräge ist und somit nicht aufgehen würde, wenn man diese in der geplanten Richtung einbauen würde. Dann kommen wir an ein Dachfesnter nicht dran. Wir sind ja nicht sehr klein geraten, aber das Fenster ist eindeutig zu hoch eingebaut. Wir können es zwar aufstoßen, aber nicht ohne Hilfsmittel wieder schließen. Und so könnte ich noch um einiges weiter machen 🙂

Momentan sind es eher ästhetische bzw. funktionelle Dinge, die mir/ uns auffallen. Ob das Haus später in einem technisch guten Zustand ist, können wir wahrscheinlich erst beurteilen, wenn wir drin wohnen.

Ich hätte da noch eine andere Frage. Das die einzelnen Gewerke abgenommen werden ist ja klar. Werden die Gewerke immer vom Architekten alleine abgenommen oder sollte/ muss der Bauherr dabei sein? Und kann ich eine Art Abnahme auch noch einmal mit dem Architekten selbst durchführen, wo alle wesentlichen "Mängel" aufgenommen werden. Steht der Architekt auch mir gegenüber in der Gewährleistung? Vielleicht ist die Frage etwas doof, aber ich habe keine eigene Antwort darauf.

Nochmals vielen Dank und beste Grüße Werter Fragesteller,
ich würde dies ein klein wenig anders sehen.
Sodann Sie eine so genannte Baukostenobergrenze für die auszuführenden Gewerke belegbar und nachweislich mit dem Architekten vereinbart haben, haftet er natürlich auch dafür. Die Frage ist, was ist belegbar bzw. was davon  -  was einfach nur so gesagt worden ist und nicht schriftlich fixiert worden ist  -  gibt der Architekt freiwillig zu?
Der Architekt ist regelmäßig nicht dazu befugt rechtsverbindliche Abnahmen für Sie  -  bzw. in Ihrem Namen- aus- und durchzuführen (auszuführen, durchzuführen), es sei denn, Sie hätten ihn speziell dazu bevollmächtigt und bauftragt.
Wenn Sie alles das was Sie hier beschrieben haben auch belegen können, oder der Architekt das alles, was nicht belegt werden kann, freiwillig zugibt und eingesteht, dass es so gewesen ist und es sich so zugetragen hat, wie Sie es hier beschreiben, dann haftet er auch dafür.
Es sei allerdings erwähnt, nur lapidar von einem bestimmten Betrag zu reden oder nur gar lediglich von einem Kostenrahmen zu reden reicht nicht. Es muss klar hervor gehen, dass der genannte Betrag die Baukostenobergrenze darstellt und dieser in keinem Fall überschritten werden darf.

Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz