Baubindung: Entlassung ohne Auftrag – Muss ich Architektenkosten zahlen? Kosten, Rechte, Pflichten
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

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Guten Tag,
meine Kernfrage ist, ob ich dem sogenannten "Projektierer" eine Rechnung für eine angebliche Entlassung aus der Baubindung und angebliche Vorleistungen eines Architekten bezahlen muss, ohne dass dafür Vereinbarungen/Aufträge unsererseits bestehen.
Hierzu schildere ich einmal kurz die Situation:
Mitte Juli 2010 haben wir eine Anzeige auf einer Immo-Plattform gesehen, und zwar den Kauf einer noch zu bauenden Stadtvilla auf einem vorhandenen Grundstück. Es stand darin, dass die Maklercourtage dabei nur auf das Grundstück zu zahlen wäre, der Preis in Höhe von T€ 160 für das Grundstück wäre im Gesamtpreis enthalten. Eine Baubindung wurde mit keinem Wort erwähnt.
Haben uns daraufhin mit dem Makler getroffen, da uns das Grundstück (es ging hier nur um den Kauf der einen Hälfte, die 2. Hälfte war bereits verkauft, nach Kauf musste das Grundstück noch geteilt werden) sofort zusagte gingen wir in weitere Gespräche wegen der Bebauung. Man legte uns dann mal Grundrisse und Außenzeichnungen vor, außerdem erhielten wir ein Expose mit der Erstellung eines Hauses durch eine Baufirma namens das Haus. Dann wiederum legte man uns einen Hausvertragsentwurf der Firma WBI vor. Diesen gaben wir dann mal unserem Bausachverständigen, der diverse Punkte darin für untragbar hielt (z.B. nur 10 cm dicke Bodenplatte in die die Fußbodenheizung direkt verlegt werden sollte, Zahlungsplan, keine Absicherungen für Bauherren usw.) Wir waren nun seit 3 Wochen im Gespräch und man drängte uns bereits, dass das Grundstück nun schnell beurkundet werden muss. Da wir mit der Baufirma keinesfalls zusammenarbeiten wollten sagten wir dem für uns bis dahin als Makler des Grundstücks auftretenden Projektierer, dass wir das Grundstück nur unter der Voraussetzung kaufen würden, wenn wir eine eigene Baufirma mit dem Hausbau beauftragen könnten. Unser bisheriger Gesprächspartner offenbarte uns dann, dass wir dann bereits genau eine Woche später die Beurkundung vornehmen sollten (als Verkäufer des Grundstücks tritt eine zerstrittene Erbengemeinschaft auf) und er von uns dann gern 5 % auf den Hauspreis der von ihm offerierten Firma für seine Vermittlung hätte (am liebsten natürlich im Umschlag vor Beurkundung) und wir noch dem von ihm beauftragten Architekten T€ 5 geben müssten (da dieser wohl schon ein paar Grundrisse gemalt hatte und dann auch gern die Baugenehmigung machen wollen würde). Und außerdem hätten wir die Maklercourtage von 6,25 % an den Makler des Grundstücks, der bis dahin uns gegenüber überhaupt nicht in Erscheinung getreten war zu zahlen. Wir wollten uns das überlegen, am nächsten Tag (Donnerstag) wurde uns dann auch gleich ein Notartermin für den kommenden Donnerstag mitgeteilt.
Am Freitag und am Samstag erhielten wir auf einmal Anrufe des Grundstücksmaklers, den wir bis dahin überhaupt nicht kannten und der uns auf einmal von Problemen mit dem Verkäufer berichtete und es als "feindliche Übernahme" bezeichnete. Angeblich hätte der eine Bruder der Erbengemeinschaft nun einen anderen Käufer, der bereit wäre mehr zu zahlen als der Preis der uns und den Käufern der anderen Grundstückshälfte, die bereits im Juni gekauft hatten, offeriert wurde. Wir wir dann erfuhren hatten die anderen Käufer in ihrem Kaufvertrag noch eine Klausel, dass der gesamte Kaufvertrag zur Rückabwicklung käme, wenn die zweite Grundstückshälfte nicht bis zum 31.08.2010 verkauft wäre. Die Käufer der anderen Grundstückshälfte hatten auch bereits unter Einwirkung des sogenannten "Projektierers" einen Bauauftrag an die o.g. Baufirma erteilt und sind fest vom kurzfristigen Baubeginn ausgegangen. Sofern der Vertrag mit uns nun nicht zustande gekommen wäre, hätte es dort zu einer Rückabwicklung geführt und vermutlich sämtliche Makler und Projektierer, die sich daran versuchten, ihre Provisionen zurückzahlen müssen. Zudem hatte der Makler des Grundstücks bereits seinen Exklusvvertrag verloren und hätte von dem anderen 3. Käufer, der angeblich mehr zahlen wollte, gar keine Provision mehr kassiert
Wir haben uns daraufhin von Freitag bis Sonntag Abend in diversen Telefonaten mit dem Makler verschiedenste Storys anhören müssen, wir sollten mal einen höheren Kaufpreis zahlen, dann den höheren Preis wieder im Umschlag auf den Tisch legen sollen und vor allem auch gleich am nächsten morgen (Montag 10 Uhr) beim Notar beurkunden, wobei es hierzu noch diverse merkwürdige Nebenabsprachen geben sollte. Von dem sogenannten Projektentwickler, der von uns Geld für die Entlassung aus der Baubindung kassieren wollte, haben wir überhaupt nichts mehr gehört. Der Makler und der Projektentwickler wollten uns jedoch unbedingt noch am Sonntag Abend zur Besprechung einiger Bedingungen besuchen, was wir jedoch abgelehnt haben, da wir uns deren Geschwaller nicht weiter antun wollten.
Wir sind dann am Montag morgen zum Notar und wollten uns das nun erstmal anhören, wie und zu welchen Bedingungen der Grundstückskauf nun über die Bühne gehen sollte. Die Käufer der anderen Hälfte waren auch da, zu groß war deren Sorge, dass der gesamte Deal platzt. Auch der Makler und der "Projektentwickler" waren zugegen.
Der Notar hat alle dieser merkwürdigen Bedingungen (z.B. Auszahlung der 1. KP-Rate an den Verkäufer ohne Erfüllung jeglicher Bedingungen wie zum Löschung der bestehenden Zwangsvollstreckungsklausel) sofort vom Tisch gewischt, wir haben letztendlich einen Kaufvertrag für den Erwerb eines Teilgrundstücks unterschrieben, darin enthalten natürlich 6,25 % Maklercourtage (wir haben dem Makler im Vorfeld bereits mitgeteilt, dass wir dies nur gegen Rg. tun werden). Wir haben keine Baubindung, keinen Werkvertrag für irgendeine Baufirma etc. unterschrieben und sind nach der Beurkunden aus dem Notariat gegangen, ohne uns vom wartenden Projektierer nochmal abfangen zu lassen.
Nun schickt dieser uns eine Rechnung über T€ 10 (5 % für die Hausbausumme) für die Entlassung aus der Baubindung sowie angebliche Architektenleistung.
Ich wüsste keine Rechtsgrundlage, auf derer diese Rechnungen basieren sollte oder sehe ich das falsch? Gibt es irgendeine Grundlage, auf der wir hier zur Zahlung eines solchen Betrages verpflichtet wären? Und mir erschließt sich noch nicht mal, wofür der Architekt was bekommen sollte.
Wie werden denn Baubindungen normalerweise vereinbart? Irgendwie strotzte diese ganze Veranstaltung von Projektierer und Makler nur so von Dillettantismus. Und es ärgert uns maßlos, wie wir hier auf verschiedenste Art und Weise auf der einen Seite durch sehr schnelles Handeln das Gesamtprojekt retten sollte und auf der anderen Seite auch abgezockt werden sollten.
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F. Kerner