Wir haben über eine Generalunternehmer (in Bayern) eine Doppelhaushälfte bauen lassen und sind Ende April eingezogen. Zu diesem Zeitpunkt gab es noch einige kleinere Baumängel, welche in einem Abnahmeprotokoll festgehalten wurden. Des weiteren waren auch Teile der Außenanlage noch nicht fertig gestellt, was ebenfalls in dem Abnahmeprotokoll beinhaltet ist. In der Zwischenzeit ist leider nicht sehr viel passiert, d.h. die meisten Mängel sind immer noch vorhanden, an den Außenanlagen wir ab und zu mal gearbeitet.
Ich habe ihn mehrmals darauf hingewiesen und nachgehakt, wie und wann es denn weiter geht, habe aber keine schriftlichen Fristen gesetzt - was wohl blöd war ☹
Von unserem Generalunternehmer haben wir nun die Schlussrechnung erhalten. Auf meinen Einspruch hin, dass die Mängel noch nicht abgestellt sind, äußerste sich unser Generalunternehmer nur so, dass die Rechnung mit dem Unterzeichnen des Übergabeprotokolls schon längst fällig sei und er nur aus Kulanzgründen die Rechnung noch nicht gestellt hat. Ich habe jetzt zu zahlen. Außerdem kündigt er an, dass die Arbeiten erst nach Bezahlung der Rechnung weiter geführt werden.
In unserem Vertrag steht, dass die letzte Teilzahlung von 5 % nach Abnahme und vor Übergabe fällig ist. Weiterhin wird in unserem Vertrag auch auf die VOBAbk. Teil B und C verwiesen (was auch immer das bedeuten mag?).
Weiß jemand Bescheid, wie hier denn die Lage aussieht? Muss ich bezahlen? Kann ich einen Restbetrag zurück behalten? Wäre echt super, wenn mir jemand baldmöglichst Antworten könnte, denn die Zeit drückt, da der Zahlungstermin nächste Woche ist/wäre.
Gruß
Schlussrechnung trotz Baumängeln nach Abnahme: Rechte, Fristen & Vorgehen?
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Schlussrechnung trotz Baumängeln nach Abnahme: Rechte, Fristen & Vorgehen?
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Wenn Sie eine Schlussrechnung von Ihrem Generalunternehmer erhalten haben, obwohl noch Mängel bestehen, sollten Sie folgendermaßen vorgehen:
- Prüfen Sie das Abnahmeprotokoll: Stellen Sie sicher, dass alle Mängel im Abnahmeprotokoll detailliert aufgeführt sind.
- Erheben Sie Einspruch: Legen Sie schriftlich Einspruch gegen die Schlussrechnung ein und verweisen Sie auf die im Abnahmeprotokoll dokumentierten Mängel. Setzen Sie dem Generalunternehmer eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel.
- Zahlung unter Vorbehalt: Sie können einen Teil der Rechnung bezahlen, der dem Wert der mangelfreien Leistung entspricht. Den Restbetrag können Sie bis zur Mängelbeseitigung zurückbehalten.
- Dokumentation: Dokumentieren Sie alle Mängel und die Kommunikation mit dem Generalunternehmer sorgfältig.
🔴 Gefahr: Wenn Sie die Schlussrechnung ohne Einspruch und ohne Vorbehalt bezahlen, kann dies als Anerkennung der Leistung gelten, wodurch Ihre Rechte zur Mängelbeseitigung eingeschränkt werden könnten.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich rechtlichen Rat von einem Anwalt für Baurecht, um Ihre Rechte und Pflichten im Detail zu klären und das weitere Vorgehen abzustimmen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Abnahme
- Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er die Leistung des Unternehmers als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Verwandte Begriffe: Übergabe, Mängelrüge, Gewährleistung.
- Mängelanzeige
- Die Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung des Bauherrn an den Unternehmer, dass Mängel an der erbrachten Leistung vorhanden sind. Sie ist Voraussetzung für die Geltendmachung von Mängelansprüchen. Verwandte Begriffe: Mängelrüge, Gewährleistung, Nachbesserung.
- Schlussrechnung
- Die Schlussrechnung ist die abschließende Rechnung des Unternehmers über die erbrachten Leistungen. Sie enthält alle noch offenen Forderungen des Unternehmers. Verwandte Begriffe: Teilzahlung, Abschlagszahlung, Honorar.
- Generalunternehmer
- Ein Generalunternehmer übernimmt die Verantwortung für die gesamte Bauausführung, einschließlich der Koordination der verschiedenen Gewerke. Verwandte Begriffe: Bauherr, Architekt, Bauleiter.
- Werkvertrag
- Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich der Unternehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk herzustellen, und der Besteller verpflichtet sich, die vereinbarte Vergütung zu zahlen. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Dienstvertrag, Kaufvertrag.
- Gewährleistung
- Die Gewährleistung ist die gesetzliche oder vertragliche Haftung des Unternehmers für Mängel an der erbrachten Leistung. Verwandte Begriffe: Mängelrüge, Nachbesserung, Schadensersatz.
- Fristsetzung
- Die Fristsetzung ist die Aufforderung an den Vertragspartner, eine bestimmte Handlung innerhalb einer bestimmten Zeit vorzunehmen. Verwandte Begriffe: Mahnung, Verzug, Leistungsaufforderung.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was passiert, wenn der Generalunternehmer die Mängel nicht beseitigt?
Sie können den Generalunternehmer schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm eine angemessene Frist setzen. Wenn er die Mängel innerhalb dieser Frist nicht beseitigt, haben Sie verschiedene Möglichkeiten, wie z.B. die Mängelbeseitigung durch ein anderes Unternehmen auf Kosten des Generalunternehmers oder die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. - Kann ich die gesamte Schlussrechnung zurückhalten, wenn Mängel vorhanden sind?
Nein, Sie dürfen in der Regel nur einen angemessenen Teil der Schlussrechnung zurückhalten, der den voraussichtlichen Kosten für die Mängelbeseitigung entspricht. Der Restbetrag ist fällig. - Was ist eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung?
Die Angemessenheit der Frist hängt von der Art und dem Umfang der Mängel ab. Sie sollte dem Generalunternehmer ausreichend Zeit geben, die Mängel fachgerecht zu beseitigen. Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. - Wie dokumentiere ich die Mängel richtig?
Fertigen Sie Fotos oder Videos von den Mängeln an. Erstellen Sie ein detailliertes Mängelprotokoll, in dem Sie die Mängel genau beschreiben und das Datum der Feststellung notieren. Lassen Sie das Protokoll von Zeugen unterschreiben, falls möglich. - Was ist der Unterschied zwischen Abnahme und Übergabe?
Die Übergabe ist die tatsächliche Überlassung des Objekts an den Bauherrn. Die Abnahme ist eine förmliche Erklärung des Bauherrn, dass er die Leistung des Unternehmers als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. - Welche Bedeutung hat das Abnahmeprotokoll?
Das Abnahmeprotokoll dokumentiert den Zustand des Bauwerks zum Zeitpunkt der Abnahme. Es dient als Beweismittel für vorhandene Mängel und ist Grundlage für die Geltendmachung von Mängelansprüchen. - Was passiert, wenn im Abnahmeprotokoll keine Mängel festgehalten wurden?
Auch wenn im Abnahmeprotokoll keine Mängel festgehalten wurden, können Sie später noch Mängelansprüche geltend machen, wenn es sich um versteckte Mängel handelt, die zum Zeitpunkt der Abnahme nicht erkennbar waren. - Kann ich auch nach der Abnahme noch Mängel rügen?
Ja, auch nach der Abnahme können Sie noch Mängel rügen, sofern diese innerhalb der Gewährleistungsfrist auftreten und nicht bereits bei der Abnahme bekannt waren oder hätten erkannt werden müssen.
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Mängelbeseitigung: Kostenschätzung & Druckzuschlag bei Schlussrechnung
Ob Sie das können?
Die erste Maßnahme wäre die Kosten der Mängelbeseitigung schätzen lassen. Dann mal 3 nehmen (Druckzuschlag), von der Schlussrechnung abziehen und den Rest bezahlen - Sie kommen sonst in Zahlungsverzug. (Aber nur eine Hinweis, keine Rechtsberatung).Nach Rechnungsbegleichung: zumutbare Nachfrist setzen mit Drohung der Ersatzvornahme. Wenn die Nachfrist verstreicht und nichts passiert, jemand anders beauftragen, bezahlen und was übrig bleibt vom Druckzuschlag an den Generalunternehmer überweisen.
Aber Vorsicht - evtl. ist eine Beweissicherung notwendig, ehe Sie die Mängel abstellen lassen. Nicht das die Mängel beseitigt sind und der Generalunternehmer sagt dann, es waren gar keine Mängel da. April, April!
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Rechtsbeistand bei Baumängeln: Ab wann lohnt sich die Beratung?
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... und ich als Laie sage aus dem Bauch heraus: Das was der Ebel sagt klingt gut. ICH würde mir für dieses Schritte einen kompetenten Rechtsbeistand nehmen, wenn es denn um 4 bis 5-stellige Beträge geht. Drunter lohnt das nicht, da ist ein vernünftiges Gespräch fruchtbarer. -
Schlussrechnung trotz Mängeln: VOB/B-Fristen vs. BGB-Regelungen
Mängel und Restarbeiten
hindern den Unternehmer nicht, seine Schlussrechnung zu stellen.
Haben Sie die VOBAbk./B wirksam in den Bauvertrag einbezogen, wovon ich eher nicht ausgehe, denn dann müsste Ihnen die VOB/B (übrigens welche?) in zumutbarer Weise zur Kenntnis gebracht worden sein (überreicht)! nach § 16 Nr. 3 Abs. 1 haben Sie für die Schlusszahlung 2 Monate Zeit!
Gilt die VOB/B nicht, dann ist zwar die "Schlussrechnung" fällig mit der Abnahme, aber wenn Leistungen noch nicht erbracht oder Mängel vorhanden sind, steht Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu ("Einrede des nicht erfüllten Vertrages"). Dieses ZbR beträgt für die vorhandenen Mängel! mindestens! das Dreifache des Wertes der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten, § 641 Abs. 3 BGBAbk.. Entsprechendes gilt auch für die Restarbeiten, § 273 BGB.
Und je länger der Unternehmer braucht, desto höher wird der Druckzuschlag!
Also: nicht einschüchtern lassen und erst zahlen, wenn alles gemacht ist! -
Mängeleinbehalt: Abschätzung der Kosten für Außenanlagen-Mängel
Da werde ich wohl hart bleiben
Erst mal Danke für die schnelle Hilfe - in dem ganzen Gesetzes-Kauderwelsch sehe ich schon langsam den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr ...
Die VOBAbk. habe ich nie ausgehändigt bekommen, ehrlich gesagt ist mir dieser Passus im Vertrag erst jetzt am Schluss aufgefallen, nachdem ich hier im Forum gestöbert habe - da war ich wohl etwas blauäugig.
Wie kann ich denn auf einfache Weise abschätzen, wie hoch die Schäden durch die Mängel sind ohne einen Experten einzuschalten? Gibt es da irgendwelche Listen? Und was ich auch noch nicht abschätzen kann, ist, welche Mängel die lieben Gartenbauer noch verursachen werden (den zuverlässigsten Eindruck haben die bei mir bis jetzt nicht hinterlassen), da die Außenanlagen ja noch nicht fertig gestellt sind?
Wovon ich auch immer wieder lese ist eine Bürgschaft - was hat es denn damit genau auf sich? Kann ich hier noch was von meinem Generalunternehmer verlangen, auch wenn im Vertrag bisher nichts vereinbart wurde? -
Baumängel Details: Konkrete Beispiele zur Kosteneinschätzung
kleinere Baumängel ...
wenn Sie preisgeben könnten, um welche kleineren Mängel es sich handelt, könnten ja vielleicht ein paar Zahlen in den Raum gestellt werden und was die Restarbeiten anbetrifft, so kann man das wahrscheinlich nur vor Ort halbwegs beurteilen ... -
Mängelliste Außenanlagen: Pflaster, Zaun, Zuwegung, Putzrisse
Das haben wir zu bieten ...
1. Pflasterarbeiten sind gerade begonnen
2. Zaunarbeiten noch nicht begonnen
3. Gehwegabsenkung für die Zufahrt zum Grundstück nicht begonnen - hier muss auch ein Baum entfernt werden
4. Verfugungen des Eingangspodests
5. Riss im Außenputz - hier muss noch geklärt werden, was eigentlich die Ursache ist. Wahrscheinlich ist es ein Blech der Gaubenverkleidung, welches am Rand unter dem Putz liegt
6. Terrassenbelag noch nicht begonnen
7. Außenputz teilweise durch Kratzer beschädigt (kleinere Stellen)
8. Ein Rahmen eines Kunststoffkellerfensters wurde an der Außenseite beschädigt, d.h. an der Ecke ist ein Stück ab - hier soll die fehlende Ecke nach Generalunternehmer-Ansicht "modelliert" werden
9. Waschbecken im WC muss noch versetzt werden
10. Der Spanplattenboden im Dachboden hat sich im Bereich Kamin angehoben (liegt anscheinend rund um den Kamin nicht auf den Holzträgern, sondern auf dem Mauerwerk auf). Hier müssen wohl ein paar Platten ausgetauscht werden - könnte tricky werden, da die Trockenbauwände teilw. draufstehen. Der Boden ist auf jeden Fall so wellig, dass ich keinen Fußboden (Furnierholzboden) legen kann.
11.2 Fallrohre sind undicht (oder verstopft) - hier schießt das Wasser bei Regen im hohen Bogen an einer undichten Stelle raus. -
Schlusszahlung verweigern: Bei Mängeln alles erledigen lassen!
viel Kleinvieh gibt auch Mist
ich würde es kurz und knackig machen: Geld gibt es nur, wenn alles erledigt ist oder Sie beauftragen einen Gutachter ... -
Dank für Fachantwort: Hilfe bei Schlussrechnung & Baumängeln
Vielen lieben Dank
für die schnelle und fachkundige Beantwortung meiner Frage! Hat mir ziemlich weitergeholfen. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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💡 Kernaussagen: Bei Baumängeln nach der Abnahme muss nicht die komplette Schlussrechnung beglichen werden. Es ist ratsam, die Mängelbeseitigungskosten schätzen zu lassen und einen entsprechenden Betrag (inklusive Druckzuschlag) einzubehalten. Ein Rechtsbeistand kann bei hohen Streitwerten sinnvoll sein. Die VOBAbk./B muss wirksam in den Vertrag einbezogen sein, um deren Fristen anzuwenden.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Mängelbeseitigung: Kostenschätzung & Druckzuschlag bei Schlussrechnung sollte man die Kosten der Mängelbeseitigung schätzen und mit einem Druckzuschlag versehen von der Schlussrechnung abziehen, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Schlussrechnung trotz Mängeln: VOB/B-Fristen vs. BGB-Regelungen klärt über die Unterschiede zwischen VOB/B und BGBAbk. bezüglich der Fristen für die Schlusszahlung auf. Wenn die VOB/B nicht wirksam vereinbart wurde, gelten die Regelungen des BGB.
💰 Zusatzinfo: Die Höhe des Mängeleinbehalts sollte sich an den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung orientieren, wie im Beitrag Mängeleinbehalt: Abschätzung der Kosten für Außenanlagen-Mängel diskutiert wird. Es ist ratsam, Experten für die Einschätzung der Kosten hinzuzuziehen.
🔧 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert und setzen Sie dem Generalunternehmer eine angemessene Frist zur Beseitigung. Bei Nichtbeachtung der Frist kann eine Ersatzvornahme in Betracht gezogen werden. Siehe auch Schlusszahlung verweigern: Bei Mängeln alles erledigen lassen!.
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