Gartenfläche kleiner als im Kaufvertrag
BAU-Forum: Rund um den Garten
Gartenfläche kleiner als im Kaufvertrag
Hallo zusammen,
wir haben von einem Bauträger ein Reiheneckhaus in Bayern (momentan im Bau) Anfang dieses Jahres gekauft. Die Bauarbeiten am Gebäude selbst laufen hervorragend, jedoch wurde unser Garten "beschnitten". Im Plan vom Kaufvertrag ist ein Garten von "ca. 207 m²" eingezeichnet, jedoch die Wirklichkeit sieht anders aus:
1. Am zukünftigen Garten steht an der Grenze ein großer Baum, den zu entfernen die Stadt verbietet. Somit wird der Baum großzügig umzäunt, was von unserem Gartenanteil schon mal weg geht.
2. Direkt vor unserer Terrasse steht eine öffentliche Bank, die ca. 1 m in unser Grundstück hineinragt. Das Unerfreuliche ist, dass sie sozusagen direkt neben dem geplanten Gartentisch steht (keine Privatsphäre) und auch, da ehöhte Lage, die (Berg-) Aussicht aus dem Wohnzimmer vermiest.
Im Plan ist jedoch keines der beiden Punkte berücksichtigt. Der Bauträger sagt, dass der Zaun dann einfach ein bisschen versetzt wird (um den einen Meter!), mehr kann man da nicht machen.
Jetzt ist die Frage, ist das so einfach zulässig? Wenn im Kaufvertrag "ca. 207 m²" steht, sind 190 m² oder 180 m² auch noch ohne monetären Ausgleich zu tolerieren?
Streng genommen muss ich hier ja an die Stadt Teile meines bezahlten Grundstückes unengeltlich abtreten. Gibt es hier zumindest eine Möglichkeit der Entschädigung der Stadt/Bauträger?
Vielen Dank schon mal im Voraus für eure Antworten.
Grüße - Tom
wir haben von einem Bauträger ein Reiheneckhaus in Bayern (momentan im Bau) Anfang dieses Jahres gekauft. Die Bauarbeiten am Gebäude selbst laufen hervorragend, jedoch wurde unser Garten "beschnitten". Im Plan vom Kaufvertrag ist ein Garten von "ca. 207 m²" eingezeichnet, jedoch die Wirklichkeit sieht anders aus:
1. Am zukünftigen Garten steht an der Grenze ein großer Baum, den zu entfernen die Stadt verbietet. Somit wird der Baum großzügig umzäunt, was von unserem Gartenanteil schon mal weg geht.
2. Direkt vor unserer Terrasse steht eine öffentliche Bank, die ca. 1 m in unser Grundstück hineinragt. Das Unerfreuliche ist, dass sie sozusagen direkt neben dem geplanten Gartentisch steht (keine Privatsphäre) und auch, da ehöhte Lage, die (Berg-) Aussicht aus dem Wohnzimmer vermiest.
Im Plan ist jedoch keines der beiden Punkte berücksichtigt. Der Bauträger sagt, dass der Zaun dann einfach ein bisschen versetzt wird (um den einen Meter!), mehr kann man da nicht machen.
Jetzt ist die Frage, ist das so einfach zulässig? Wenn im Kaufvertrag "ca. 207 m²" steht, sind 190 m² oder 180 m² auch noch ohne monetären Ausgleich zu tolerieren?
Streng genommen muss ich hier ja an die Stadt Teile meines bezahlten Grundstückes unengeltlich abtreten. Gibt es hier zumindest eine Möglichkeit der Entschädigung der Stadt/Bauträger?
Vielen Dank schon mal im Voraus für eure Antworten.
Grüße - Tom
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Hallo Tom, . Frage: Reihenhausanlage mit ...
Hallo Tom, . Frage: Reihenhausanlage mit Hallo Tom,
Frage: Reihenhausanlage mit Realteilung oder Teilung nach WEGAbk.? Das ist ein gewaltiger Unterschied.
Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer -
Teilung
Hallo Christoph,
vielen Dank für deine schnelle Antwort. Es ist eine Teilung nach WEGAbk.. Heißt das, dass wir schlechte Chancen haben?
Grüße - Tom -
WEG-Recht
... heißt erst mal, dass der Garten gar nicht Euch alleine, sondern der WEGAbk. gehört und Ihr höchstens ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Teil davon eingeräumt bekommt. Das bedeutet, die WEG muss sich als ganzes (mit Versammlung und Beschluss) um derartige Dinge kümmern.
Weil die Fläche der Gemeinschaft gehört, darfst Du da einfach so weder einen Zaun anbringen noch einen Sitzplatz anlegen noch eine Schaukel aufstellen. -
WEG Teilung
Hallo Jens,
der Zaun wird vom Bauträger angebracht und wir haben hier lediglich Sondernutzungsrechte, das stimmt. Jedoch bezahlen wir für das Eckhaus mit Garten wesentlich mehr als eine ähnlich große Wohnung ohne Garten.
Kann es also durch ungünstige Bedingungen zu erheblichen Einschränkungen des Gartens kommen ohne dass wir irgendetwas dagegen unternehmen können? Es ist zwar noch nicht offiziell, aber es soll noch ein öffentlicher Weg am Garten entlang entstehen. Das heißt, dass im ungünstigen Fall nochmals ca. 15-20 m² von unserer Gartenfläche weggehen würde (da der Nachbar schon seit 2 Jahren seinen festen Gartenbereich hat und auch schon bepflanzt hat).
Ist nun die Angabe im Kaufvertrag, dass "ca. 207 m²" Gartenfläche als Sondernutzungsrecht ausgewiesen ist, nichts Wert (im ungünstigen Fall werden wir bei ca. 160 m² landen)? Wir haben schließlich dafür erheblich mehr bezahlt ...
Grüße - Tom -
WEG-Recht
Sie kaufen eine Wohnung samt Gartenanteils-Nutzung. maßgebend ist nach dem Kauf nur noch die Teilungserklärung, also achten Sie *genau* drauf was drin steht. Der Bauträger hat nach dem Verkauf nichts mehr zu sagen, und Änderungen der Teilungserklärung sind nur mit Einstimmigkeit möglich.
Der Mehrpreis wird sich vermutlich in der Eigentumsanteilen niederschlagen, aber das bedeutet erstmal nur, dass Sie einen größeren Teil aller Gemeinschaftskosten übernehmen müssen; mehr Stimmkraft bei Entscheidungen haben Sie dadurch nicht unbedingt.
Abtretungen von Flächen wirken sich erstmal auf das Gemeinschaftseigentum aus, d.h. es kommen alle anteilsmäßig dran, wenn in der TE nichts anderes steht. -
folgende Gefahr besteht ...
folgende Gefahr besteht wenn die Grundstückgröße grenzwertig für Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl berechnet wurden, aber das Grundstück in Wirklichkeit kleiner ist, sind diese Werte überschritten.
Das gibt irgendwann Probleme, wenn das festgestellt wird.
Insgesamt deutet das für mich auf Manipulationen bei den Berechnungen im Bauantrag hin.
Damit sind auch die Verkaufsunterlagen manipuliert.
Ein schlechter Start für eine WEGAbk..
Glaube nur den Unterlagen, die du selbst gefälscht hast.
Gruß -
Machtlos ...
wenn ich das also alles richtig verstehe, können wir hier erstmal gar nichts machen, selbst wenn der Garten auf 100 m² schrumpfen würde. Das müssten wir dann in der ersten Eigentümerversammlung anbringen (und auf Gehör hoffen), oder?
Für mich ist es immer noch unverständlich, warum im Kaufvertrag und Plan ein Wert von ca. 207 m² steht, und der Bauträger selbst sich bei Nichteinhalten vorerst gar nicht verantworten muss. Der Vertrag für unser Sondernutzungsrecht existiert doch schließlich direkt zwischen Bauträger und uns ... -
Nochmal: WEG-Recht
In der WEGAbk. wird alles durch die Teilungserklärung und die Eigentümerversammlung festgelegt. Dort wird nicht irgendwie abgestimmt, sondern nach WEG-Recht.
Wenn Ihnen der Bauträger etwas verkauft, das dann in Wirklichkeit anders ist als versprochen, können Sie den Bauträger privatrechtlich auf Schadenersatz oder nicht eingehaltenen Kaufvertrag oder arglistige Täuschung oder Rückabwicklung des Vertrags oder sonst was verklagen; in der WEG ändert das gar nichts, und wenn der Bauträger keine Anteile an der WEG mehr hält, hat er rechtlich in der WEG nichts mehr zu sagen.
Wurden öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt oder gebeugt, hält die Gemeinde sich immer an die aktuellen Eigentümer, also die WEG als Ganzes; die kann dann versuchen, den Bauträger zu belangen.
Für Sie als Teileigentümer heißt das immer, dass sie erst die WEG dazu bringen müssen, den Rechtsweg einzuschlagen. Und dann sind nicht Sie derjenige, der die Klage betreibt, sondern der von der WEG bestimmte Verwalter.
Oft verhalten sich solche Unternehmer nach Vertragsabschluss anders als vorher.
Frei nach Wilhelm Busch:
Von nun an war es sonderbar,
wie der Bauträger schwer zu finden war. -
Danke
... dann werden wir mal sehen, wie sich das Ganze entwickelt. Auf jeden Fall an alle vielen Dank für die kompetente Hilfe!
Schöne Grüße - Tom