Vertrackte Situation
BAU-Forum: Baufinanzierung
Vertrackte Situation
Hallo,
vor ca. 6 Jahren habe ich eine Immobilie samt Hypothek geerbt. Selbige besteht aus 2 Verträgen mit einer Zinsbindung bis 2018. Der Kapitalstand beider Verträge zusammen beträgt aktuell ca. € 35.000,- und die monatliche Belastung dafür knapp € 450,-. Der Zins liegt bei 5,35 %. Beide Verträge stehen im Grundbuch mit 100.000 €.
Zur Renovierung des Hauses hatte ich dann ein weiteres Annuitätendarlehen über € 30.000,- aufgenommen, es steht mit € 25.000,- im Grundbuch, ich zahle dort knapp 300 EUR, die Zinsbindung betrug 5 Jahre und ist gerade ausgelaufen. Aktueller Kapitalstand sind etwa € 20.000,-
Problem:
Die von mir für die Renovierung veranschlagten Kosten reichen bei weitem nicht - nach einem Gutachten und diversen Kostenvoranschlägen brauche ich zusätzliche Mittel von € 80.000,-. Von der monatlichen Belastung her, bin ich aber mit € 750,- fast an meiner Grenze angelangt (max. 1.000,- EUR).
mein LÖSUNGSGEDANKE:
Ich veräußere das Haus "auf dem Papier" an meine Lebensgefährtin um aus den ersten beiden Verträgen rauszukommen, nehme Vorfälligkeitsentschädigung, Grundsteuer und Notarkosten in Kauf, mache eine neue Finanzierung mit max. € 1.000,- monatlicher Belastung und finanziere damit € 140.000,- neu.
Der Wert des Hauses gibt das her (Baujahr. 1972,1200 m² Grundstück, 180 m² Wohnfläche, 60 m² Einliegerwohnung) um unter einer Beleihungsgrenze von 80 % aber über 60 % zu sein. Unsere Einkommen betragen zusammen ca. 3.500,- € netto, wir sind beide LK I und haben keine Kinder.
Was ist davon zu halten? Welches ist die beste Finanzierungsform für mich. Fakt ist, mit der Belastung aus den beiden Altverträgen kann ich das neue Darlehen weder im Grundbuch absichern (wäre dann 3. Rang) noch monatlich finanzieren. (Läge dann kumuliert bei min. 1.200 € im Monat - plus Nebenkosten i.H.v. € 300,- Minimum ist mir zu viel.
Danke für Eure Hilfe.
vor ca. 6 Jahren habe ich eine Immobilie samt Hypothek geerbt. Selbige besteht aus 2 Verträgen mit einer Zinsbindung bis 2018. Der Kapitalstand beider Verträge zusammen beträgt aktuell ca. € 35.000,- und die monatliche Belastung dafür knapp € 450,-. Der Zins liegt bei 5,35 %. Beide Verträge stehen im Grundbuch mit 100.000 €.
Zur Renovierung des Hauses hatte ich dann ein weiteres Annuitätendarlehen über € 30.000,- aufgenommen, es steht mit € 25.000,- im Grundbuch, ich zahle dort knapp 300 EUR, die Zinsbindung betrug 5 Jahre und ist gerade ausgelaufen. Aktueller Kapitalstand sind etwa € 20.000,-
Problem:
Die von mir für die Renovierung veranschlagten Kosten reichen bei weitem nicht - nach einem Gutachten und diversen Kostenvoranschlägen brauche ich zusätzliche Mittel von € 80.000,-. Von der monatlichen Belastung her, bin ich aber mit € 750,- fast an meiner Grenze angelangt (max. 1.000,- EUR).
mein LÖSUNGSGEDANKE:
Ich veräußere das Haus "auf dem Papier" an meine Lebensgefährtin um aus den ersten beiden Verträgen rauszukommen, nehme Vorfälligkeitsentschädigung, Grundsteuer und Notarkosten in Kauf, mache eine neue Finanzierung mit max. € 1.000,- monatlicher Belastung und finanziere damit € 140.000,- neu.
Der Wert des Hauses gibt das her (Baujahr. 1972,1200 m² Grundstück, 180 m² Wohnfläche, 60 m² Einliegerwohnung) um unter einer Beleihungsgrenze von 80 % aber über 60 % zu sein. Unsere Einkommen betragen zusammen ca. 3.500,- € netto, wir sind beide LK I und haben keine Kinder.
Was ist davon zu halten? Welches ist die beste Finanzierungsform für mich. Fakt ist, mit der Belastung aus den beiden Altverträgen kann ich das neue Darlehen weder im Grundbuch absichern (wäre dann 3. Rang) noch monatlich finanzieren. (Läge dann kumuliert bei min. 1.200 € im Monat - plus Nebenkosten i.H.v. € 300,- Minimum ist mir zu viel.
Danke für Eure Hilfe.
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So vertrackt ..
... scheint mit die Situation nicht zu sein. Ich würde zunächst mit dem "geerbten" Darlehensgeber über eine vorzeitige Darlehensablösung sprechen; vielleicht auch mit dem
Gedanken, die anstehende Finanzierung bei ihm abzuwickeln. Wenn er sich darauf nicht einlässt, muss er wenigstens den nicht mehr valutierten Teil seiner Sicherheit herausgeben. Diese kann dann für den neuen Finanzierungsbedarf (80 + 20 = 100 T€) mit verwendet werden, sodass sich das Darlehen noch im erstelligen Beleihungsrahmen bewegen dürfte.
Bei einer Zins- und Tilgungsrate (Zinsrate, Tilgungsrate) von rund 6,6 % wäre dann auch zusammen mit dem Altdarlehen die maximale Belastungsgrenze noch nicht überschritten.
Auf "nur auf dem Papier-Veräußerungsgeschäfte" sollte man sich nicht einlassen. Außerdem: wenn die Lebensgefährtin Besitzerin würde, müsste sie auch finanzieren!