Hallo!
Ich möchte mein Einfamilienhaus verkaufen und würde gern unabhängig von Makler, Gutachter etc. einige Meinungen zum Wert des Grundstückes hören.
Es handelt sich um ein privates Erbbaugrundstück in schöner ländlicher Stadtrandlage einer westdeutschen Großstadt, gute Verkehrsanbindung. Die Grundstückspreise im Ort betragen zwischen 150 und 200 €.
Mein Grundstück ist 2400 m² groß. Die Erbpacht läuft noch 65 Jahre. Der Pachtzins beträgt ca. 2000 € / Jahr und ist an die Lebenshaltungskosten gekoppelt.
Kann man aus diesen Angaben (zumindest grob) etwas über den "Wert" des Grundstückes aussagen?
Wert eines Erbpachtgrundstückes
BAU-Forum: Baufinanzierung
Wert eines Erbpachtgrundstückes
-
Wieso ...
das Grundstück hat für SIE doch eigentlich gar keinen Wert, weil Sie es gar nicht verkaufen können - es gehört Ihnen ja nicht.
Sie können nur das Haus AUF dem Grundstück verkaufen! -
Schauen Sie in den Grundbuchauszug
Hallo Stefan J.
Wie der andere Schreiber schon meint, das Erbbaugrundstück gehört Ihnen gar nicht. Sie dürfen lediglich ein Haus drauf bauen.
Verkauf geht nicht.
Das können Sie gerne durch Einsicht in das Grundstücks Grundbuch prüfen.
Dort steht vermutlich eine Kirche oder ähnliche Einrichtung, die das Grundstück an Sie per Erbpacht vermietet. -
Falsch verstanden ...
Hallo,
ich glaube das war etwas missverständlich. Natürlich kann ich das Grundstück nicht verkaufen.
Aber wenn ich mit Einfamilienhaus mit dem Erbbaurecht zusammen verkaufe, hat der Käufer ja durch diese Überlassung des Erbbaurechtes einen gewissen Wert, der nicht Null ist. Natürlich ist kann ich nicht den Baulandpreis von 2400 * 200 = 480.000 € für das Grundstück beim Verkauf des Hauses ansetzen.
Aber Null ist der Wert doch auch nicht, denn dann wären Häuser auf Erbbaugrundstücken letztendlich sehr günstig zu kaufen. Wenn mal Immobilienanzeigen durchforstet, sind sie das aber in der Praxis eigentlich nicht - sie sind zwar deutlich günstiger, aber eben auch nicht soo billig, dass der Wert des Grundstückes Null wäre.
Ich hoffe, meine Überlegungen sind einigermaßen nachvollziehbar. -
Pachtzins an die Lebenshaltungskosten gekoppelt?
ist damit die offizielle Inflationsrate gemeint? Was wenn diese extrem steigen würde? Hört sich zwar komisch an, aber das Szenario "Hyperinflation" ist auch in unserer Zeit gerade wg. Wirtschaftskrise nicht von der Hand zu weisen. Können Sie die steigenden Kosten dann noch bezahlen? -
Man könnte
natürlich so rechnen: Pacht 2000,- * 65 Jahre mit 2 % jährl. Steigerung (Inflationsziel EZB, bisher ganz passend), wären dann ca. 260.000, also ca. 100.000 bis 220.000, aber das ist wirklich Quatsch. Der Käufer kann mit diesem Boden nichts machen (z.B. Grundstück teilen, verkaufen usw) weil's ihm halt nicht gehört, andererseits Kostenvorteil durch Erbbauzins statt Kapitaldienst ... Weil's interessant ist, habe ich mal etwas gesucht und das hierGruß
Volker Leue -
Oder so ...
Wert = Wert Haus + Wert Grundstück
Wert Erbpachtgrund = 2000 € / durchschnittlichen Hypozins
Da das Grundstück nicht im Eigentum ist, gibt es keinen Grundstückwert. Der Käufer, der die Liegenschaft erwirbt und einen durchschnittlichen Hypozins von 5 % hat, würde sich gleich stellen, wenn er ihre Liegenschaft um 40'000 weniger bekommt als eine gleichwertige andere, die nicht auf Erbpachtgrundstück steht, weil er ja die 40'000 dem Grundeigentümer verzinsen muss.
Dazu kommen noch Überlegungen, was bei Ablauf des Erbpachtvertrages geschieht. Dies wird sehr detailliert im Link weiter oben erklärt.
Was halt fehlt, ist das "meine Scholle" Gefühl, wenn man auf Erbpachtgrund wohnt. -
Ich würde dem Satz "Was halt fehlt, ist ...
Ich würde dem Satz "Was halt fehlt, ist das "meine Scholle" Gefühl, wenn man auf Erbpachtgrund wohnt. " vehement widersprechen. Nur durch dieses Gefühl ist überhaupt irgendwas an Geld zu erzielen, wenn das Haus verkauft wird. Und mal ehrlich, wer muss/sollte sich Gedanken darüber machen, was mit seinem Haus in 65 Jahren passiert? -
ist irrational ...
manche Käufer wollen ihren Grund für immer und ewig besitzen oder vererben können. Und bei Erbpacht steht das Haus nun mal auf fremdem Boden, man hat den Status eines unkündbaren Mieters, ist aber eben nicht Eigentümer. Ich nehme an, bei jedem Bauvorhaben muss der Grundstückseigentümer auch einverstanden sein?
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