Noch abzuzahlende Photovoltaikanlage in Darlehen einbauen?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Noch abzuzahlende Photovoltaikanlage in Darlehen einbauen?

Hallo!
Wir interessieren uns gerade für ein Haus mit aufgebauter Photovoltaikanlage.
Diese Anlage ist erst zur Hälfte abbezahlt, laut Angebot soll der (günstige KfW-) Kredit vom Käufer übernommen werden.
Nun hat uns der Bankberater beim ersten Gespräch gesagt, dass wir die Anlage mit dem Kauf des Hauses komplett erwerben (sollen), das hieße jetzt für mich, dass wir entsprechend mehr an den Eigentümer bezahlen würden.
Ich versuche jetzt grade herauszubekommen, was für uns günstiger ist bzw. wie die Rechtslage ist, es ist natürlich so, dass eine entsprechende Grundschuld auf das Objekt eingetragen ist. Hat das Nachteile für den Kauf?
Eigentlich würde ich lieber die Sonderzinsen der KFWAbk. (nur 1,99 %) für die Anlage weiter zahlen, anstatt sie in einem Schlag zu tilgen mit dem Darlehen, was wir ja für mehr als das doppelte an Zinsen bezahlen.
Abgesehen davon müssen wir natürlich schon irgendwie den Ertrag der Anlage (schätzungsweise mind. 2400 € im Jahr laut Aussage) in das Darlehen einbauen.
Solange der Kredit noch abzuzahlen ist, bleibt abzAbk.üglich des Ertrages ein Betrag von ca. 100 € für den Kredit der Anlage zu zahlen, also stehen nach Abzahlung des Kredites etwa 300 € mehr zur Verfügung.
Hat jemand Erfahrungen in dem Bereich, wie wird das am günstigsten gehandhabt, was sagen die Banken usw.
Vielen Dank schon mal!
Gruß, K. Hirsch
  • Name:
  • K. Hirsch

  1. Schuldübernahme Darlehen

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Hallo
    auch ich empfehle Ihnen den Kauf des gesamten Hauses mit Solaranlage. Das macht die Sache einfacher.
    Die andere Sache ist die, dass es rechtlich durchaus möglich ist das billige KfW Darlehen zu übernehmen. Jedoch ist dann in diesem Zuge eine Schuldübernahme des Darlehens notwendig. Die Bank muss ja damit auch einverstanden sein.
    Grundschuldeintragung hat keinerlei Nachteile bei einem Kauf.
    Der Notar hat ja dafür Sorge zu tragen dass die Grundschuld lastenfrei gestellt wird. Dann wird für die finanzierende Bank von Ihnen eine Grundschuld eingetragen die Ihr Darlehen absichert.
    Die Solaranlage wird ja sicherlich auch im Kaufvertrag erwähnt. Deswegen kann man sie nicht unter den Tisch fallen.
    Packen Sie alles in ein Darlehen ist es für die Bank und alle Beteiligten am einfachsten den Fall abzuwickeln.

  2. Wird der mit der Photovoltaikanlage ...

    erzeugte Strom an einen Energieversorger verkauft? Wenn ja, handelt es sich bei der Anlage möglicherweise um ein vom Haus getrenntes Wirtschaftsgut. Mit dem der bisherige Besitzer vielleicht ein Gewerbe (Erzeugung und Verkauf von Strom) betrieben hat. In diesem Falle gäbe es dann wohl zwei Möglichkeiten:
    • der Hauskäufer kauft auch den "Stromerzeugungsbetrieb" mit,
    • der Hausverkäufer betreibt die Anlage selbst weiter und schließt

    mit dem Käufer einen Pachtvertrag über die Nutzung der Dachfläche.
    Weil sowohl beim Verkäufer (möglicherweise steuerpflichtiger Veräußerungserlös) als auch beim Käufer (umsatzsteuerliche Behandlung) steuerliche Aspekte zu beachten sind, sollte in dieser Situation zuallererst ein mit der Sache vertrauter Steuerberater der erste Ansprechpartner sein.

  3. gehört zum 100.000 Dächer Programm

    @ Willy Moll: Die Anlage wurde im Zuge des 100.000 Dächer Programms gebaut und wird mitverkauft, ebenso der Einspeisungsvertrag an den Stromanbieter hier.
    Wäre es denn möglich, so wie es sich der Käufer vorgestellt hat, den Kredit zu übernehmen und dann mit dem Darlehen auf einen Schlag zu tilgen, um die eingetragene Grundschuld loszuwerden?
    Da ich davon ausgehe, dass solche Grundschuldeintragungen Grenzen nach oben haben und diese durch den Hauskauf wahrscheinlich ausgeschöpft werden, Stelle ich mir vor, dass das nur VOR dem Hauskauf möglich ist?
    Oder sollte ich das nochmal die Bank fragen?
    Danke schon mal für die Antworten.

  4. Ich verstehe ...

    diesen Gedankengang nicht:
    @Wäre es denn möglich, so wie es sich der Käufer vorgestellt hat, den Kredit zu übernehmen
    @und dann mit dem Darlehen auf einen Schlag zu tilgen, um die eingetragene Grundschuld
    @loszuwerden?
    Wenn ein "Kredit" mit einem "Darlehen" getilgt wird ist nach wie vor eine Sicherheit  -  hier also in Form einer Grundschuld  -  für das zur Tilgung verwendete Darlehen notwendig.
    Ich konstruiere jetzt mal: der bisherige Hausbesitzer hat die 50 T€ kostende Anlage mit einem zinsverbilligten KfW-Darlehen über 40 T€ mitfinanziert. Als Sicherheit für die Finanzierung dient eine Grundschuld auf sein ansonsten unbelastetes Haus.
    Nun tritt ein Kaufinteressent auf, der Haus und Anlage zum Preis von 350 T€ kaufen möchte. Er hat 50 T€ Eigenkapital, 300 T€ muss er über die Bank beschaffen. Egal ob mit oder ohne Übernahme des KfW-Darlehens (ob dies möglich ist, müsste die finanzierende Bank mit der KfW klären): abzusichern sind 300 T€ in Form einer Grundschuld. Dabei wird die Bank vermutlich in die Sicherheitsbewertung nur das Grundstück plus Gebäude einbeziehen, die PH-Anlage dagegen eher nicht. Also könnte es sein, dass für die gewünschte Finanzierung die banküblich bewertbare Grundschuld als Sicherheit nicht ausreicht.

  5. Würde ich nicht tun

    Hallo K. Hirsch,
    ich würde die Photovoltaikanlage nicht mit in das Darlehen einfließen lassen. Soweit mir bekannt ist haben Sie mit der Anlage ja Einnahmen. Wenn Sie diese bezahlt haben, haben Sie keine Ausgaben mehr entgegenzusetzten. Dann kommt das Finanzamt.
    Zudem würde der Banker ja eine höhere Provision bekommen, weil das Darlehen höher ist. Denn für KFWAbk. Darlehen bekommt die Bank nichts. Sie hat nur Arbeit damit. Und bei 1,99 %. Da kommt die Bank doch nicht dran.
    Mein Tipp: Holen Sie sich bei einem Baufinanzierungsspezialisten eine neue Idee (Angebot, Meinung etc.) ein.
    viel Erfolg
    Carsten

  6. Stimmt nicht ganz

    Foto von

    Da muss ich leider widersprechen. Die Banken erhalten die KfW Mittel immer etwas billiger als dass sie diese an den Kunden weitergeben. Also bei KfW Mittel verdient jede Bank immer mit. Es sei denn sie verzichtet vollständig auf die Marge.
    Ich denke ferner dass es doch unerheblich ist wegen der Provision des Bänkers.
    Der Kunde, sie! , müssen doch entscheiden was für Sie richtig ist.
    Selbstverständlich haben Sie Einnahmen aus der Solaranlage.
    Durch die Umschuldung (Also Kauf Haus und Solaranlage mit neuem Darlehen ) haben Sie nach wie vor die Schuldzinsen  -  anteilig  -  die Sie mit den Solareinnahmen verrechnen können. Die Schuldzinsen des Darlehen wo für die Solaranlage gezahlt werden können Sie in der Gewinn Verlustrechnung in der Steuererklärung geltend machen

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