Wie Bausparvertrag in Baufinanzierung integrieren  -  oder auch gar nicht?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Wie Bausparvertrag in Baufinanzierung integrieren  -  oder auch gar nicht?

Hallo, meine Familie und ich (4-Personen-Haushalt) möchten gerne eine Doppelhaushälfte erwerben für 194.000,00 € zzgl. Erwerbsnebenkosten von ca. 10.000,00 €. Nun ist es so, dass wir nicht viel EKAbk. haben bzw. die Hälfte in einem sehr hohen Bausparvertrag steckt, bei dem 08/2010 die 7-Jahres-Sperrfrist rum ist: 83.000,00 € Bausparsumme, davon sind 8.200,00 € Sparguthaben eingezahlt. Wir bringen Bargeld mit in Höhe von 10.000,00 EUR, wovon nunmehr die Erwerbsnebenkosten beglichen werden können. Der ein oder andere Tausender könnte man hi und da schon noch zusammenkratzen, aber wir haben jetzt mal mit diesen Zahlen versucht, Angebote einzuholen. So, die eine Bank hat uns nun ein Angebot gemacht, indem der Bausparvertrag, sprich auch das einbezahlte Sparvermögen nicht berücksichtigt werden soll. Also eine 100 %-Finanzierung  -  also 194.000,00 € von der Bank  -  und wir sollen den Bausparvertrag in Eigeninitiative bis die vereinbarte Zinsbindungsfrist des Hauptdarlehen um ist besparen und zur Zuteilung bringen, anschließend von diesem dann etwas vom verbleibenden Hauptdarlehen tilgen und dann weiterfinanzieren. Von der anderen Bank sind wir so beraten worden: 83.000,00 € vorfinanzieren und 111.000,00 €  -  also 95 %  -  bei der Bank aufnehmen. Die Vorfinanzierung läuft solange, bis die vereinbarte Zinsbindungsfrist beim Hauptdarlehen vorbei ist und in dieser Zeit mit Besparen zur Zuteilung bringen, danach wird das Bauspardarlehen ganz normal mit Zins und Tilgung zurückbezahlt und natürlich der Rest des Hauptdarlehen weiterfinanziert. Ist das nicht zu teuer? Kommen wir nicht weitaus günstiger, wenn wir irgendwie die 40 % in den Bausparvertrag einzahlen sprich evtl. auch das Barvermögen von 10.000,00 € hineinstecken, dann eben 121.000,00 € bei der Bank aufnimmt, damit er dann nach der 7-Jahres-Sperrfrist auch gleich zuteilungsreif ist und diesen dann somit nur das eine Jahr vorfinanziert? Bzw. wenn wir die 40 % nicht einbezahlen können, den Bausparvertrag eher irgendwie teilt, den einen Teil dann zuteilungsreif mit einbringt und den anderen Teil einfach auf Eigeninitiative bespart und davon später etwas tilgt? Wäre das auf die lange Sicht gesehen nicht wesentlich günstiger? Oder gäbe es vielleicht noch eine andere Alternative? Staatliche Förderungen kommen nicht infrage (Jahresbruttoverdienst von uns beiden zu hoch) und da wir nichts renovieren brauchen auch kein KfW-Kredit. Ich gebe zu, ich bin nicht die Hellste was Zahlen angeht, deswegen wäre ich für Ihre Hilfe sehr dankbar! Mit freundlichen Grüßen Familie Mayer
  • Name:
  • Kerstin Mayer
  1. Beim Einsatz für die Kaufpreisfinanzierung ...

    Beim Einsatz für die Kaufpreisfinanzierung hat die 7-Jahres-Sperrfrist für den Bausparvertrag keine Bedeutung, auch die Zuteilung hängt damit nicht zusammen. Es gibt verschiedene Lösungsmöglichkeiten  -  entscheidend ist, ob das Bauspardarlehen jetzt und auf die Zukunft gesehen konditionsmäßig interessant ist.
    Wenn ja, könnte die Finanzierung so aussehen:
    1. Bankdarlehen mit (z.B. 10-jähriger) Zinsfestschreibung über 136.000 €.
    2. Bausparzwischenkredit über 83.000 €, Zinsfestschreibung bis Zuteilung.
    Das Eigenkapital plus 15 T€ aus dem Zwischenkredit nehmen Sie zur sofortigen Aufzahlung des Bausparvertrags, bei Zuteilung wird der Zwischenkredit abgelöst.
    Wenn nein, wäre zu überlegen (statt Teilung, Reduzierung oder regelmäßigen Weiterbesparung) den Bausparvertrag aufzulösen und das Guthaben sofort als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Es sei denn, es wären nennenswerte Einbußen durch Verlust von Wohnungsbauprämie oder Sparzulage zu erwarten.
  2. Erst einmal vielen herzlichen Dank für die schnelle ...

    Erst einmal vielen herzlichen Dank für die schnelle Antwort ...
    So toll ist der Zinssatz glaube ich nicht. Die Bank hat die Vorfinanzierung mit dem gleichen Zinssatz berechnet, wie sie uns den 15-Jahre-Kredit angeboten hat: mit 4,66 % nom. Das Bauspardarlehen hat einen Zinssatz von 4 % nom. bzw. 4,29 eff.
    Der Sparzinssatz liegt bei 1,5 %. Denke schon, dass es Bausparverträge zurzeit gibt, die einfach besser sind. Aber man hat ja auch 830,00 € Abschlussgebühr bezahlt usw.
  3. Sieht die angebotene Zwischenfinanzierung so aus:

    Die Bank gewährt ein Darlehen mit festem Zins bis zur Zuteilung, der Bausparvertrag wird weiter in monatlichen Raten angespart?
    Das halte ich nicht für empfehlenswert, denn Sie stecken das eigene Geld zu lange in den niederverzinslichen Sparvorgang.
    Ganz uninteressant ist der Zinssatz des Bauspardarlehens allerdings nicht, lassen Sie sich deshalb ein Angebot (wie bereits beschrieben) machen: Bankdarlehen über 136.000 €; Bausparzwischenkredit über 83.000 €, Zinsfestschreibung bis Zuteilung, Sofortaufzahlung des Bausparvertrags aus Eigenmittel und aus dem Zwischenkredit.
    Kritisch prüfen sollten Sie allerdings ob Sie den durch die schnellere Tilgung beim Bauspardarlehen hohen Kapitaldienst (insgesamt vermutlich knapp 1.200 € nach Zuteilung) auch tragen können.
  4. Also wenn man bedenkt, dass das Bauspardarlehen praktisch ...

    Also wenn man bedenkt, dass das Bauspardarlehen praktisch nur 9 Jahre Zinsbindung hat und gleichzeitig ein Volltilgerdarlehen (= muss sehr hoch getilgt werden = sehr hohe monatl. Belastung) ist, dann finde ich den Zins des Bauspardarlehens ziemlich uninteressant. Für 10 Jahre Volltilgerdarlehen bieten die meisten Banken momentan bessere Zinsen.
    Ich würde das Bauspardarlehen weglassen und darauf verzichten. Den Bausparvertrag rückwirdend auf den Sparertarif umstellen lassen, dann gibt es bei Darlehensverzicht einen fetten Zinsbonus (= mehr Eigenkapital).
    Dann ein normales Annuitätendarlehen mit mind. 15 Jahre Zinsbindung (gibt es momentan ab 4,26 %eff.)
  5. Den fetten Zinsbonus ...

    Den fetten Zinsbonus und mehr Eigenkapital bei Umstellung des Bausparvertrags gibt es wann? Um beurteilen zu können, ob dies sinnvoll ist, müsste man die Tarifmöglichkeiten kennen. Was bisher unerwähnt blieb: der Einsatz des Bausparvertrags dürfte die Beleihungssituation für das Bankdarlehen um rund 30 %Punkte verbessern; dann kann man eher mit 4,26 % auf 15 Jahre kalkulieren als bei einer 100 %-Fremdfinanzierung.
  6. Guten Morgen, also die Tarifmöglichkeiten sind gleich --- Null --- ...

    Guten Morgen,
    also die Tarifmöglichkeiten sind gleich --- Null --- Es handelt sich nämlich hierbei um einen bei der LBS abgeschlossenen Bausparer Tarif Classic M. Irgendwelche Erhöhungen, Reduzierungen usw. sind da ausgeschlossen. Einzig ein Wechsel in den Tarif Classic S ist möglich, das aber wiederum eine Verschlechterung der Darlehenszinsen bedeuten würde. Jetzt habe ich auch gesehen, dass für eine Zuteilung eine Mindestbewertungszahl von 214 vorliegen muss. Wir sind momentan aber erst bei 50,4. Selbst wenn wir ihn bis nächstes Jahr vollmachen würden, d.h. die 40 % einzahlen, kann man nicht abschätzen, wieviel Jahre er noch braucht bis zur Zuteilung, oder? Dann wäre Vorfinanzieren auf 10 Jahre wahrscheinlich doch nicht das schlechteste? Die Vorfinanzierung wurde uns übrigens für 15 Jahre fest (4,66 nom.) mit einem zusätzlichen monatlichen Sparbetrag in Höhe von 80,00 € angeboten. Ab 2024 würde dann Zins und Tilgung des Darlehens erfolgen, sodass nach 25 Jahren der Bausparer von 83.000,00 € komplett erledigt wäre. Grüße
  7. Die LBS kann ...

    Die LBS kann Ihnen durchaus sagen, wann die Zuteilung voraussichtlich erfolgen kann wenn Sie die 40 % sofort aufzahlen. Dann können Sie vergleichen, was besser ist: die langfristige Vorfinanzierung (also eine für Ihr Guthaben eine negative Zinsdifferenz über lange Jahre) oder die Vorfinanzierung über einen deutlich kürzeren Zeitraum.
  8. Also Vorfinanzierung ist meist ein schlechtes Geschäft. In ...

    Also Vorfinanzierung ist meist ein schlechtes Geschäft. In deinem Fall sogar sicher.
    In Wechsel in den Tarif B oder ein Teilen des BSV sollte kein Problem sein.
    Ich habe das Gefühl dir wird hier viel Mist erzählt, weil man dir unbedingt eine Vorfinanzierung verkaufen will.
    Wenn der Darlehenszins bei 4,29 %eff und das Vorausdarlehen bei 4,66 %eff ist, dann liegt der Gesamteffektivzins bei über 5,5 %. Noch teurer und noch dümmer kann man fast nicht finanzieren.
    Lies mal hier:
  9. Bausparvor- oder -Zwischenfinanzierungen ...

    Bausparvor- oder -Zwischenfinanzierungen waren schon immer (und sind es noch) dann einer Überlegung Wert, wenn es gilt, einen bereits vorhandenen Bausparvertrag sinnvoll einzusetzen. Zumal wenn man recht wenig über Vertragszustand und Gestaltungsmöglichkeiten weiß, sollte man sie nicht pauschal diffamieren.

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