Wird immer eine Grundschuld der Bank eingetragen?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Wird immer eine Grundschuld der Bank eingetragen?

Hallo,
ich hätte nur mal eine Verständnisfrage zum Thema Grundschuld:
Wird bei Aufnahme eine Darlehens für den Bau eines Hauses grundsätzlich eine Grundschuld auf das Grundstück durch die Bank gefordert, wenn das Grundstück als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, oder wovon wird das abhängig gemacht?
Da diese Eintragung ja nicht ganz unerhebliche Kosten verursacht (oder irre ich mich da?), hatte ich so die Überlegung das Grundstück vorab bar zu bezahlen und im nächsten Jahr dann ein Darlehen für das Haus aufzunehmen um diese Kosten zu sparen. Wenn die Banken allerdings generell diese Eintragungen fordern, könnte ich das Grundstück auch gleich in die Finanzierung mit einrechnen und das Eigenkapital halt als Barmittel in diese Finanzierung mit einrechnen lassen.
Vielen Dank.
Gruß
Jan
  • Name:
  • Jan

  1. Absicherung von Darlehen

    Hallo,
    bin zwar keine Fachfrau, aber durch den Hausbau schon reichlich vorbelastet in der Richtung. Wenn Sie heute ein Darlehen für das Grundstück aufnehmen, dann will die Bank eine Absicherung für dieses Darlehen in Form einer Grundschuld. Wenn Sie andere Sicherheiten bieten können ist das auch ohne Grundschuld möglich. Wenn Sie das Grundstück bar bezahlen wird auch keine Grundschuld eingetragen.
    Wenn Sie nächstes Jahr Ihr Haus bauen und finanzieren, dann will die Bank für dieses Darlehen eine Grundschuld oder Sicherheiten in anderer Form.
    Nur so am Rande bemerkt finde ich die Variante "Grundstück bar bezahlen" besser, weil:
    1. ist es auf jeden Fall Eigenkapital
    2. Sie haben ein leeres Grundbuch und müssen nicht nächstes Jahr sehen, welche Bank das nachrangige Darlehen vergibt. Problem ist nämlich, wenn Sie jetzt eine Grundschuld eintragen lassen ist die auf jeden Fall erstrangig. Wenn Sie später weitere Grundschulden eintragen lassen dann sind diese nachrangig. Sie haben dann keine große Auswahl mehr bei den Banken.
    Die Experten mögen mich bitte korrigieren wenn ich hier was falsches schreibe.

  2. wenn Sie genügend andere Sicherheiten zu bieten hätten

    könnten Sie diese z.B. der Bank verpfänden (Sparbuch, Festgeld etc.) dann braucht es auch keine Grundschuld.
    Nur, Sinn macht es keinen. Sie nehmen ja keinen Kredit auf, wenn Sie andererseits über genügend eigenes Kapital verfügen (es sei denn, es gäbe bestimmte Gründe)
    Also werden Sie über kurz über lang eine Grundschuld benötigen. So hoch sind die Kosten im Vergleich zu vielen sonstigen Gebühren nicht. Billiger auch, wenn Sie dies gleich bei der Beurkundung für den Grundstückskauf mit erledigen. Problem ist vielleicht noch die Höhe, da evtl. die ges. Baukosten noch nicht bekannt sind.
    Zahlen Sie das Grundstück bar, gehört die Grundschuld Ihnen und Sie können diese später an die finanzierende Bank abtreten. Finanzieren sie den Grundstückskauf und halten das Eigen (bar) kaptital noch in Reserve bekommt die Grundschuld (bzw. Teile davon) der Grundstücksfinanzierer. Wird der später nicht ihr Hauptfinanzierer, können Sie bei evtl. Problemen mit der späteren Hauptfinanzierung einfach den Grundstückskredit zurückzahlen, dann steht die Grundschuld ebenfalls wieder Ihnen zu und Sie treten diese an die Bank ab, welche auch die Hauptfinanzierung übernimmt. Oder Sie lassen dem neuen Hauptfinanzierer den Grundstückskredit gleich mit ablösen, dann ist das das gleiche Ergebnis.
    Ist die Grundschuld für die spätere Hauptfinanzierung zu klein geraten, kann sie erhöht werden, es muss keine weitere Grundschuld eingetragen werden.
    Also, es ist egal ob evtl. zu groß, oder zu klein. Es kann immer angepasst werden.
    Nähere Auskünfte erhalten Sie kostenlos beim Notar.

  3. Nachtrag ... es kann immer angepasst werden,

    solange nicht andere Rechte zu berücksichtigen sind.

  4. Hallo, vielen Dank für die Klarstellungen  -  unter ...

    Hallo,
    vielen Dank für die Klarstellungen  -  unter den gegebenen Umständen macht es dann für mich vermutlich keinen Sinn das Grundstück vorab zu kaufen (wenn eh eine Grundschuld nötig wird, kann ich auch beides gleich zusammen finanzieren). Ich werde mich diesbezüglich mal an einen Notar wenden.
    Gruß
    Jan

  5. Haus und Grundstück zusammen

    Nur so ein kleiner Tipp: wenn sie ihre Traumgrundstück gefunden haben dann kaufen sie es oder finanzieren sie es, wie es ihnen lieber ist. Wenn sie darauf ein Haus vom Bauträger erstellen lassen ist es günstig, wenn sie das Grundstück schon eine Weile haben und später den Werkvertrag mit dem Bauträger machen. Dann zahlen sie die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück. Wenn sie alles zusammen machen, also Grundstück kaufen, Haus finanzieren und womöglich gleich noch den Werkvertrag, dann zahlen sie die Grunderwerbsteuer für das Grundstück MIT Haus.
    Die beträgt schlappe 3,5 % vom Kaufpreis. Die Notar- und Grundbuchkosten (Notarkosten, Grundbuchkosten) sind mit ca. 1,5 % fast geschenkt.

  6. Was heißt eine Weile? Das mit der ...

    Was heißt eine Weile? Das mit der Grundsteuer hatte ich eigentlich auch schon bedacht, nur bin ich davon ausgegangen, wenn ich das Grundstück erst kaufe und wenn alles abgewickelt ist (Notar, Grundbuch usw.) ich den Vertrag mit dem Bauträger mache, dass dann die Grundsteuer nicht noch mal fällig wird?
    Gibt's da irgendwelche Fristen, wie lange mir das Grundstück ghören muss?

  7. es muss überzeugend sein

    Eine Frist gibt es nicht direkt. Es muss jedoch glaubhaft sein, dass sie auf diesem Grundstück mit jedem Bauträger hätten bauen können. Wenn sie z.B. weitere Angebote von Bauträgern vorweisen können für ein Haus auf DIESEM Grundstück dürfte das glaubhaft sein. Wenn dann noch ein paar Monate dazwischen liegen zwischen Kauf und Werkvertrag ist die Sache geritzt.

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