Finanzierung ohne Eigenkapital  -  anderer Fall
BAU-Forum: Baufinanzierung

Finanzierung ohne Eigenkapital  -  anderer Fall

Hallo,
bevor ich meine Fragen Stelle, zunächst kurz die Vorgeschichte mit den wesentlichen Daten.
Wir sind eine Familie mit 2 Kindern und einem Geldverdiener.
So wie es aussieht, werden wir im nächsten Jahr berufsbedingt umziehen und dafür wird ein Hauskauf, oder im undankbarsten Fall auch ein Hausbau in Betracht gezogen.
Investitionsvolumen geschätzt 300000 €+NKAbk..
Unsere finanzielle Situation sieht folgendermaßen aus: keinerlei Rücklagen aber auch keinerlei Konsumschulden.
Positiv zu Buche schlagen:
1. Eigentumswohnung, vermietet  -  lastenfrei
2. Einfamilienhaus, freistehend, vermietet  -  38 T€ Restschuld
3. Einfamilienhaus, freistehend, selbstbewohnt  -  118 T€ Restschuld
Wir haben ein monatliches Nettoeinkommen (Gehalt, Miete, Kindergeld von ca. 5000 &euro😉
Die monatliche Belastung zur Tilgung der Schulden beträgt knapp 1300 € = Mieteinnahmen.
Da wir jedes aufgeführte Eigentum eine Zeitlang selbst bewohnt haben, würden wir uns äußerst ungern zur Finanzierung des neuen Objektes von unserem zurzeit bewohnten Haus genauso wenig wie von den anderen Objekten trennen. Das derzeit von uns bewohnte Haus würden wir also vermieten wollen. Die steuerrechtlichen Aspekte/Nachteile einer solchen Finanzierung (Versteuerung des Mietüberschusses über meinen persönlichen Spitzensteuersatz) sind mir durchhaus bewusst.
Wichtig ist noch zu sagen, dass auch bei einer sehr konservativen Einschätzung, der Wert der Immobilien um ein vielfaches die Schulden übersteigt.
Dass wir bisher nichts angespart haben, erklärt sich daraus, dass wir unsere Schulden so schnell wie möglich abbauen wollen.
So ist zum Beispiel der dickste Brocken, die Finanzierung des Hauses in dem wir wohnen, über Sondertilgungsmöglichkeiten auf insgesamt 10 Jahre angelegt.
Hier ist noch zu sagen, dass der bestehende Kreditvertrag dennoch sicherheitshalber auf 15 Jahre angelegt wurde, sodass wir die Sondertilgung auf das neue Objekt verlegen würden, ohne uns über Anschlussfinanzierung bei den anderen Objekten Gedanken machen zu müssen.
Meine Fragen:
1. Ist denn eine Finanzierung, die über 100 % hinausgeht, in diesem Fall möglich?
2. Wenn ja, bin ich dann auf meine "Hausbank" angewiesen, oder könnte ich den Kredit ggf. bei einer/vielen anderen Bank (en) bekommen. Beide bestehenden Grundschulden sind bei dieser einen Bank eingetragen.
3. Kann man den Beleihungsgrad zur Senkung des Zinssatzes drücken, indem die unbelastete Eigentumswohnung mit als Absicherung für die Bank einbezogen wird.
4. Ist generell die Idee ein Wahnsinn, da die Zinsen in der Anfangszeit eine vergleichbare Miete wohl übersteigen würden. Darüber hinaus wären dann insgesamt ca. 3000-3100 € an monatlichen Annuitäten zu stemmen (zuzüglich Sondertilgung), die zwar für uns machbar sind, dem absoluten Betrag nach aber schon recht hoch lägen. (Wachsendes Risiko bei Mietausfall) Mir ist bewusst, dass zu diesem Punkt ein Rat nur subjektiver Art sein kann.
Für Anregungen bin ich im Voraus sehr dankbar.
MarkJ
  • Name:
  • MarkJ

  1. Steuerschonung

    Hallo,
    als Idee (mal mit dem Steuerberater diskutieren): Vielleicht können ja die vermieteten Objekte zu je 100 % mit Krediten belastet werden ... so wird gewissermaßen das Eigenkapital "reaktiviert"  -  und das so wieder flüssige Eigenkapital wird dann zur Finanzierung des neuen Eigenheims verwendet.
    Sollte funktionieren, da ja überall Grundschulden eintragbar/eingetragen sind.
    Auf diese Art könnte eine Finanzierung recht geschickt dargestellt werden  -  falls da nicht Liebhaberei etc. unterstellt wird. Deshalb: Steuerberater fragen.
    Viele Grüße

  2. Vollfinanzierung

    Hallo Mark,
    zu Deinen Fragen:
    1: klares Ja. Auch die Konditionen werden in Ihrem Fall trotz einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital attraktiv sein.
    2. Ich würde die Baufinanzierung zwecks Konditionsverbesserung durch das Kaufobjekt, die lastenfreie ETW und vielleicht noch durch das nur mit 38 T€ belastete Haus besichern, wahrscheinlich wird aber die ETW als Zusatzsicherheit reichen um attraktive Konditionen zu verhandeln. Die bereits geldgebenden Banken spielen dann ja keine Rolle.
    3. damit beantwortet.
    4. Sie bewegen sich mit Ihrem weiteren Immobilieninvestment immer mehr in dien Richtung eines Kapitalanlegers. Naturgemäß verlagert sich das mtl. Einkommen immer mehr in Richtung Mieteinkünfte denen gegenüber immer höherere Belastungen für Immobilienkredite stehen. Traditionell sieht man dabei das vermietete Einfamilienhaus als eher ungeeignete Kapitalanlage an da i.d.R. das Verhältnis aus Kaufpreis und Mieteinnahme bei einem Mehrfamilienhaus attraktiver ist, Ausnahmen bestätigen natürlich auch hier wie immer die Regel. Bedenken Sie aber grundsätzlich dass ein freies Einfamilienhaus am Immobilienmarkt höher bewertet wird als ein vermietetes, d.h. in dem Moment wo Sie Ihr jetzt noch selbst genutztes Einfamilienhaus vermieten vernichten Sie Vermögenswerte da der Ertragswert bei einem Einfamilienhaus fast nie so hoch wie der Sachwert ist.
    Was steuerlich nicht funktioniert: Sie können nicht die bestehenden Kredite aufstocken und die dafür zusätzlich anfallenden Zinsen als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen, dies würde nur funktionieren wenn den Aufstockungen eine entsprechende Investition an den vermieteten Objekten gegenübersteht.

  3. Unter den beschriebenen Voraussetzungen ...

    Unter den beschriebenen Voraussetzungen dürfte die Finanzierbarkeit einer weiteren Immobilie kein Problem sein. Auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Kapitaldienstfähigkeit  -  weitere Mieteinnahmen aus der bisher sebstgenutzten Immobilie müssten die Liquidität noch verbessern. Und wenn die nicht mehr oder nur noch zum Teil belasteten Immobilien zur Absicherung herangezogen werden, sind auch gute Konditionen für das neue Vorhaben möglich.
    Interessant und zu beachten sind an der Konstellation Gestaltungsmöglichkeiten insbesondere steuerlicher Art: so sollte versucht werden, die noch laufenden Finanzierungen auf möglichst geringe Tilgung umzustellen, damit den steuerlich abzugsfähigen Zinsaufwand hoch zu halten und dagegen den nicht abzugsfähigen Zinsenaufwand (für das neue Objekt) möglichst schnell zu reduzieren. Die "Steuerschonung" wie vom Vorposter in Erwägung gezogen, wird allerdings so einfach kaum funktionieren.
    Da offensichtlich das ganze Vermögen immobil (und damit übrigens auch sehr einseitig strukturiert) ist, ist allerdings das Risiko bei eventuellem Mietausfall tatsächlich nicht gering zu schätzen. Deshalb würde ich dazu raten, mögliche Verkaufschancen zu beobachten und gegebenenfalls wahrzunehmen. Bei der Neugestaltung der Finanzierung bzw. Absicherung würde ich deshalb auch darauf achten, dass die nicht- oder geringer belasteten Immobilien möglichst nicht als Sicherheit verwendet werden.

  4. Zu Punkt

    1) Wahrscheinlich schon / Lässt sich mit den wenigen Infos jedoch nicht seriös beantworten.
    zu Punkt 2) Nein, Sie sind nicht nur auf Ihre Hausbank angewiesen.
    zu Punkt 3) Ja kann man. Zwar nicht bei allen Banken, aber bei einigen. Manche Banken scheuen jedoch den erhöhten Verwaltungsaufwand. Andere wiederum werden es sicher nicht zu den Bestkonditionen tun, trotz des dann besseren Beleihungsauslaufes.
    zu Punkt 4) Sie werden von den Banken natürlich in eine höhere Risikoklasse eingestuft werden, als der "normale" Häuslebauer, weil es faktisch auch so ist. Die Aufteilung des Mietausfallrisikos auf mehrere Objekte, die zudem noch relativ gering belastet sind, ist bezüglich des Risikos schon recht geschickt gestaltet. Bei der Aufteilung des Risikos auf mehrere kleinere Objekte, ist das Risiko eines Totalausfalles geringer, als wenn es sich nur um ein einziges großes Objekt handeln würde.
    Ich würde trotzdem in Betracht ziehen, mich von einem Teil der Immobilien zu trennen. Im Notfall erzielt eine Immobilie meist nur einen Bruchteil des tatsächlich erzielbaren Verkaufserlöses. Aber das Wissen Sie wahrscheinlich bereits.
    Beste Grüße

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