Sicherheitentausch-Was genau ist das?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Sicherheitentausch-Was genau ist das? 22.10.2007

Hallo an alle,
kann mir jemand was zum Thema Sicherheitentausch sagen? Wir haben eine Eigentumswohnung die wir verkaufen. Für die Wohnung läuft ein Kredit. Zur Zeit zahlen wir nur Zinsen und zahlen zusätzlich in ein Bausparvertrag ein der als Tilgung dient. Der Bausparvertrag ist mit ca. 37 % bereits voll (37 % des gesamten Kredits sind angespart) und wäre erst im August 2009 zuteilungsreif. Danach würden wir effektiv einen Zinssatz über den Bausparvertrag von 4,5 % Zinsen zahlen. Nun möchten wir die Wohnung verkaufen und etwas neues kaufen. Die Bank sagte wir könnten einen Sicherheitentausch machen und würden uns dafür die Notarkosten sparen. Wie ist das zu verstehen? Es handelt sich doch bei einer neuen Immobilie um ganz andere Grundbucheintragungen, Pläne, Anschrift, etc. Muss die neue Immobilie den gleichen Kreditbetrag wie die momentane haben? Was ist wenn die Immobilie drüber liegt? Wie läuft das dann ab? Was ist beim Sicherheitentausch zu beachten und muss dass vor dem Verkauf bzw. der Unterschrift beim Notar erfolgen? Können wir beim Sicherheitstausch über den bereits angesparten Bausparbetrag verfügen und uns den voll auszahlen lassen? Das Problem ist, dass der Verkauf der Wohnung den momentanen Kredit nicht ganz abdeckt und wir die Restsumme aus dem Bausparvertrag nehmen müssen. Welcher Schritt ist am sinnvollsten? Macht es überhaupt Sinn den Bausparvertrag aufzufüllen, um über den Zinssatz von effektiv 4,5 % verfügen zu können. Die Bank sagte, wenn wir den Vertrag vorher auffüllen können wir dennoch erst im Juni 2009 über den Zinssatz des Bausparvertrags verfügen und solange würde er ruhen. Ist es sinnvoll das zu machen? Für Antworten bin ich sehr dankbar.
PS: Wie berechne eine Vorfälligkeitsentschädigung? Gibt es eine Formel hierfür die mir das genau anzeigt? Im Web gibt es verschiedne Seiten und jede Seite berechnet etwas anderes und die Unterschiede sind enorm.
Vielen Dank.
MfG
Lucy

Sichterheitentausch ist ... 22.10.2007

wenn für einen gewährten Kredit (der bestehen bleiben soll) anstelle der Grundschuld auf dem bisherigen Objekt eine entsprechende Grundschuld auf das neue Objekt eingetragen und die alte Grundschuld freigegeben wird. Natürlich fallen dabei Kosten an, es sei denn, die passende Grundschuld zu Gunsten der Bank ist bereits eingetragen und kann so wie sie ist übernommen werden.
Die Frage "Das Problem ist, dass der Verkauf der Wohnung den momentanen Kredit nicht ganz abdeckt und wir die Restsumme aus dem Bausparvertrag nehmen müssen" erschließt sich mir nicht. Die ganze Bausparsumme (Guthaben + Darlehen) muss ja dafür verwendet werden, den bestehen bleibenden Zwischenkredit abzulösen. Wenn zusätzlicher Finanzierungsbedarf entsteht, der mit verfügbarem Eigenkapital nicht gedeckt werden kann, führt an einem weiteren Kredit kein Weg vorbei. Gegebenenfalls wäre es dann auch sinnvoll, dabei die sofortige Auffüllung des Bausparvertrages mit einzuplanen. Eher nicht sinnvoll dürfte es sein, den in absehbarer Zeit einsetzbaren Bausparvertrag nicht im Sinne des ursprünglichen Zweckes zu verwenden.
Name:

Willy Moll
Ein Sicherheiten- oder Pfandtausch 23.10.2007

ist der Austausch des Beleihungsobjektes während der Zinsbindung zu ansonsten gleichen Vertragsbedingungen (auch Kredithöhe). Die Banken verlangen hierfür in der Regel Gebühren. Eine Richtlinie hierfür gibt es nicht. Jede Bank hat ihre eigene Kostenpauschale hierfür und die kann sehr hoch ausfallen. Die Bank spielt in der Regel nur mit, wenn sich ihre Risikoposition nicht verschlechtert, d.h. das neue Objekt mindestens gleich oder höherwertig ist. Sie sollten sich im Vorfeld erkundigen, ob eine Krediterhöhung auch zu den alten Konditionen möglich ist.
Alle anfallenden Kosten, also Tauschgebühr, Notar- und Grundbuchänderungskosten trägt der Kunde.
Einen Pfandtausch macht man in der Regel dann, wenn ein neuer Kreditvertrag nur zu schlechteren Bedingungen abgeschlossen werden kann.
Wofür können Sie sich denn die Notarkosten sparen?
Sie werden wohl kaum einen Käufer für Ihre Wohnung finden, der die Lastenfreistellung (Grundschuldlöschung oder Änderung) aus seiner eigenen Tasche bezahlt. Und die Kosten für die Eintragung oder Änderung der Grundschuld auf das neue Objekt müssen auch Sie tragen.
beste Grüße
Name:

Bernd Munder

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