Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Machbarkeit prüfen & Bausparvertrag sinnvoll?
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Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Machbarkeit prüfen & Bausparvertrag sinnvoll?

Guten Tag zusammen,
Zwei Fragen:
1. Ist die Finanzierung möglich?
2. Ist der Einsatz eines Bausparvertrags hier sinnvoll?
Eckdaten:
114.000 Immobilienwert
16.000 Nebenkosten+Sonstiges
========
130.000 Darlehnsbetrag
0,00 Eigenkapital
Einnahmen 1 Personen Haushalt:
1800 Netto + 300 Netto Mieteinahmen = 2100/Monat
sonstige Belastungen: keine
Sicherheit Eigentumswohnung, Wert 55.000 €
Mein Plan:
130.000 bei 10 Jahre etwa 5,5 % Tilgung sind etwa 690 €
Das sind etwa die Konditionen der Hausbank. Mit KFWAbk. etwas besser.
So, nun finde ich in meinen Unterlagen einen einst aufgeschwatzten alten Bausparvertrag, der nie angespart wurde über 23.000 €, Kontostand etwa 30 €. Guthabenverzinsung 3 %. Ist es sinnvoll, den nun mit einzubeziehen in die Finanzierung? Wenn ja, wie?
Herzlichen Dank für die Antworten,
ich verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Martin Semper
  • Name:
  • Martin Semper
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    Ich beurteile die Anfrage zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital und den Einsatz eines Bausparvertrags anhand der genannten Eckdaten.

    Finanzierung ohne Eigenkapital: Eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises inklusive Nebenkosten (130.000 Euro) ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, aber anspruchsvoll. Die Bank wird die Bonität des Kreditnehmers sehr genau prüfen. Ein höheres Risiko für die Bank bedeutet in der Regel höhere Zinsen.

    Einnahmen: Bei einem Nettoeinkommen von 2100 Euro (1800 Euro + 300 Euro Mieteinnahmen) und einer monatlichen Belastung von 690 Euro für die Finanzierung, muss geprüft werden, ob genügend finanzieller Spielraum für Lebenshaltungskosten und unvorhergesehene Ausgaben bleibt.

    Bausparvertrag: Ob der Einsatz eines bestehenden Bausparvertrags sinnvoll ist, hängt von den Konditionen des Vertrags (Guthabenzins, Darlehenszins, Ansparphase) und den aktuellen Zinsen für Immobilienkredite ab. Ein Vergleich ist ratsam.

    🔴 Gefahr: Eine zu hohe monatliche Belastung kann zu finanziellen Engpässen führen. Eine umfassende Budgetplanung ist unerlässlich.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, verschiedene Angebote von Banken einzuholen und die Konditionen genau zu vergleichen. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten, um die optimale Finanzierungsstrategie zu finden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Immobilienfinanzierung
    Die Immobilienfinanzierung bezeichnet die Bereitstellung von Kapital zur Finanzierung des Erwerbs, des Baus oder der Sanierung einer Immobilie. Sie erfolgt in der Regel durch Banken oder Bausparkassen. Verwandte Begriffe: Kredit, Hypothek, Darlehen.
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das Kapital, das der Kreditnehmer selbst in die Finanzierung einbringt. Es reduziert den benötigten Kreditbetrag und verbessert die Konditionen. Verwandte Begriffe: Ersparnisse, Vermögen, Eigenleistung.
    Bausparvertrag
    Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bausparer und einer Bausparkasse. Er dient dem Ansparen von Kapital und dem späteren Bezug eines zinsgünstigen Darlehens zur Finanzierung von Wohnraum. Verwandte Begriffe: Bausparen, Bauspardarlehen, Ansparphase.
    Bonität
    Die Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers. Sie gibt Auskunft darüber, wie wahrscheinlich es ist, dass der Kreditnehmer seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommen wird. Verwandte Begriffe: Kreditwürdigkeit, Zahlungsfähigkeit, Scoring.
    Tilgung
    Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Kredits dient. Sie reduziert die Restschuld und die Zinskosten. Verwandte Begriffe: Annuität, Ratenzahlung, Schuldentilgung.
    Nebenkosten
    Nebenkosten sind zusätzliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Dazu gehören unter anderem Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision. Verwandte Begriffe: Kaufnebenkosten, Erwerbsnebenkosten, Zusatzkosten.
    Guthabenverzinsung
    Die Guthabenverzinsung ist der Zinssatz, den der Bausparer auf sein angespartes Guthaben erhält. Sie beeinflusst die Höhe des angesparten Kapitals. Verwandte Begriffe: Zinsen, Sparzinsen, Kapitalertrag.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich?
      Ja, grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung möglich, jedoch sind die Konditionen meist ungünstiger als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Die Bank trägt ein höheres Risiko und verlangt dafür in der Regel höhere Zinsen. Eine sehr gute Bonität ist Voraussetzung.
    2. Welche Rolle spielt das Einkommen bei der Finanzierung?
      Das Einkommen ist ein entscheidender Faktor. Die Bank prüft, ob der Kreditnehmer die monatlichen Raten dauerhaft bedienen kann. Dabei werden nicht nur das Nettoeinkommen, sondern auch die Lebenshaltungskosten und andere finanzielle Verpflichtungen berücksichtigt.
    3. Was ist bei der Wahl des Bausparvertrags zu beachten?
      Es ist wichtig, die Konditionen des Bausparvertrags genau zu prüfen. Dazu gehören Guthabenzins, Darlehenszins, die Höhe der Ansparsumme und die Dauer der Ansparphase. Ein Vergleich mit anderen Finanzierungsoptionen ist ratsam.
    4. Welche Risiken birgt eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
      Das größte Risiko ist die Überschuldung. Wenn die monatlichen Raten zu hoch sind oder unvorhergesehene Ausgaben entstehen, kann es zu finanziellen Engpässen kommen. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung der Immobilie.
    5. Wie kann ich meine Bonität verbessern?
      Eine gute Bonität ist entscheidend für eine erfolgreiche Finanzierung. Sie können Ihre Bonität verbessern, indem Sie bestehende Kredite pünktlich bedienen, unnötige Ausgaben vermeiden und ein regelmäßiges Einkommen nachweisen.
    6. Was sind Nebenkosten beim Immobilienkauf?
      Nebenkosten umfassen unter anderem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragung ins Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Kosten müssen zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie finanziert werden.
    7. Wie wirkt sich die Tilgung auf die Finanzierung aus?
      Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Kredits dient. Eine höhere Tilgung führt zu einer schnelleren Rückzahlung und reduziert die Zinskosten. Allerdings erhöht sie auch die monatliche Belastung.
    8. Was bedeutet Guthabenverzinsung beim Bausparvertrag?
      Die Guthabenverzinsung ist der Zinssatz, den der Bausparer auf sein angespartes Guthaben erhält. Ein höherer Guthabenzins ist vorteilhaft, da er das angesparte Kapital schneller vermehrt.

    🔗 Verwandte Themen

    • Kreditvergleich
      Verschiedene Kreditangebote vergleichen, um die besten Konditionen zu finden.
    • Budgetplanung
      Eine detaillierte Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben erstellen, um die finanzielle Situation zu überblicken.
    • Förderprogramme für Immobilienkäufer
      Staatliche Förderungen und Zuschüsse für den Erwerb von Wohneigentum nutzen.
    • Risikomanagement bei Immobilienfinanzierung
      Absicherung gegen unvorhergesehene Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit.
    • Umschuldung bestehender Kredite
      Bestehende Kredite zu günstigeren Konditionen umschulden, um Zinskosten zu sparen.

  2. Finanzierung ohne Eigenkapital: BSV-Konditionen & Sicherheit

    nachgehakt ...
    @ Herr Semper,
    zu 2. :
    wie lauten denn die Darlehenskonditionen zum BSV? Bei 3 % Guthabenzins lohnt sich das weitere besparen vielleicht.
    zu 1. :
    Eine Finanzierung ist sicher möglich. Die Konditionen sind stark davon abhängig, ob Sie die neue Immo auch selbst nutzen oder zu 100 % vermieten wollen, ob Sie Ihre Eigentumswohnung (lastenfrei?) als Sicherheit geben oder nicht. Wieviel m² werden denn für 300,- € vermietet? Ist der Hausbank bekannt, dass Sie die Immo als "Investition" finanzieren wollen?
    Unter der Annahme: Die ETW ist zum angegebenen Wert (55.000,-) lastenfrei als Sicherheit verfügbar, kann man die "Hausbankkonditionen" durchaus noch verbessern (in Richtung ca. 5,3 % nom.)
    Gilt das Angebot mit 5,5 % auch ohne ETW als Sicherheit, dann würde ich sagen: nehmen Sie es an.

  3. Bausparvertrag: Tarifprogramm, Konditionen & Alternativen

    hoffentlich nun enthakt:
    Hallo Herr Berger,
    vielen Dank für Ihre Antworten.
    Sie fragen nach den Darlehenskonditionen des Bausparvertrags. Hm, die wüsste ich auch gerne. Nachdem ich den Kram immer bewusst ignoriert habe, suche ich nun nach all den Unterlagen. Aber der letzte Kontoauszug sagt:
    • Vertragsbeginn: 3.4.1995
    • Tarifprogramm: F-Standard
    • Ich habe in Erinnerung, dass mindestens 50 Prozent angespart werden müssen und dass sich bei erreichen der Bausparsumme den Zinsen auf 4,5 erhöhen. Tilgung vermutlich 5 %.

    ==========================
    Nun zu dem Vorhaben selbst ein paar Ergänzungen, da habe ich mich wohl etwas unklar ausgedrückt. Die neue Immobilie wird zu 100 % selbst genutzt (zur Not wäre ein Teil aber als Einliegerwohnung vermietbar, sofern sich ein Mieter findet). Die bereits vorhandene Eigentumswohnung hat 53 m², ist lastenfrei und zurzeit für 300 € vermietet und als Sicherheit angegeben.
    Soeben kommt ein verbindliches Angebot einer anderen Bank herein:
    105.000 zu 5,06 % effektiv und inklusive Sondertilgung
    25.000 zu 5,15 effektiv (KFWAbk.)
    Seltsam, dass der KFW-Kredit die Konditionen des anderen änderte. Die scheinen den KFW-Kredit als Eigenkapital zu betrachten. Ich hoffe, dass damit meine Finanzierung nicht schön gerechnet wurde. Sie soll schon stabil sein.
    Vielen Dank und Gruß
    Martin Semper

  4. KfW-Kredit: Konditionen-Änderung & Nachrangdarlehen-Auswirkung

    da müssen Sie ...
    da müssen Sie beim "verbindlichen" Angebot gut hinschauen, denn das:
    "Seltsam, dass der KFWAbk.-Kredit die Konditionen des anderen änderte. Die scheinen den KFW-Kredit als Eigenkapital zu betrachten. "
    verändert wirklich die Konditionen des Hauptdarlehens gewaltig.
    Gleiches trifft zu, wenn man das KfW als "Nachrangdarlehen" betrachten darf. Da gibt es einige Banken, die dies analog Eigenkapital wohlwollend einbeziehen.
    Und wenn dies bei Ihnen so ist, dann sind die Kondi OK
    MfG H.B.

  5. Immobilienkredit: Konditionen akzeptabel ohne Bausparvertrag?

    Danke!
    Vielen Dank für die Hinweise,
    ich werde es dann wohl ohne Bausparvertrag machen. Ich denke auch, dass die Konditionen OK sind, auch wenn ich eigentlich eine "4" vor dem Komma haben wollte. Die Belastungen sind jetzt etwa 660 € (520 Kredit + 412/3 KFWAbk.) pro Monat, das sollte ich schaffen, hoffentlich ...
    Viele Grüße
    Martin Semper
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Bausparvertrag sinnvoll?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Machbarkeit einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital und die Sinnhaftigkeit eines Bausparvertrags. Dabei werden Konditionen, Sicherheiten und die Auswirkungen von KfW-Krediten auf die Gesamtfinanzierung beleuchtet. Ein wichtiger Aspekt ist die Prüfung der Bausparvertrag-Konditionen und die Berücksichtigung von möglichen Änderungen durch KfW-Kredite.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass ein KfW-Kredit die Konditionen des Hauptdarlehens erheblich verändern kann, wie in KfW-Kredit: Konditionen-Änderung & Nachrangdarlehen-Auswirkung hervorgehoben wird. Dies sollte bei der Prüfung verbindlicher Angebote genau geprüft werden.

    ✅ Zusatzinfo: Die Eigentumswohnung kann als Sicherheit dienen, was die Finanzierung grundsätzlich ermöglicht. Die genauen Konditionen hängen jedoch stark von der Eigennutzung oder Vermietung der neuen Immobilie ab, wie in Finanzierung ohne Eigenkapital: BSV-Konditionen & Sicherheit erläutert wird.

    📊 Fakten/Zahlen: Der Darlehensbetrag beträgt 130.000 €, bei einem Nettoeinkommen von 2100 € pro Monat. Die monatliche Belastung liegt bei etwa 660 € (inklusive KfW-Kredit).

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, auf den Bausparvertrag zu verzichten und die aktuellen Kreditkonditionen zu akzeptieren, auch wenn eine "4" vor dem Komma gewünscht war. Prüfen Sie die Details zu den Bausparvertrag-Konditionen im Beitrag Bausparvertrag: Tarifprogramm, Konditionen & Alternativen.

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