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Baufinanzierung

Wie finanziere ich den Hauskauf?! Tipps, Ratschläge,....!

Hi @ all!
Wir planen ein Haus zu kaufen, evtl. nächste Woche!
Der Kaufpreis liegt bei ca. 120000 € inkl. Notar, Grundbuch und Grunderwerbssteuer!
Die Renovierungskosten hab ich mittels Kostenvoranschläge auf ca. 50000 € berechnet, wobei ich dabei grosszügig vorgegangen bin!
Gesammtkosten ca. 170000 €!
Unser Eiegenkapital beträgt mom 70000 €, ca. in einem Jahr erhalte ich noch ca. 30000 € durch einen Immobilienverkauf!
Unser gemeinsames Nettoeinkommen liegt bei 3000 € monatlich!
Wobei wir in den nächsten Jahren ein Kind planen, und sich somit das Nettoeinkommen verringert!#
Da ich bzgl. Banken ein Laie bin, und mich die vielen verschieden Angebote irritieren., bitte ich sie um Tipps wie wir an die Finanzierung herangehen sollen!
Ist es sinnvoll das haus mittels eines Bausparvertrag zu finanzieren?!
Bei einem Kredit:
Sollte ich nur den Hauskauf finanzieren, und die Renovierungskosten von meinem Eigenkapital zu begleichen?!
Worauf ist bei einem Kredit zu achten?! Wie vergleiche ich am besten?!
Ok, ich weiss, Fragen über fragen!
ich hoffe ihr könnt uns trotzdem weiterhelfen!
Dank im voraus!
Ditsch

Name:

  • Ditsch
  1. Nur vorab,

    da werden wohl noch einige Experten was zu schreiben.
    Klingt traumhaft :-)
    100T Bedarf, 60% von 170T=102T, prima, die 'Werbezinsen' der meisten Banken gelten nur bis 60% Beleihungsgrenze, die wird nicht erreicht, dann wird's günstiger(Zinsen).
    'Normales' Annuitätendarlehen sollte passen, bei dem Einkommen und dem recht niedrigen Betrag ist bis zum Auslaufen der Zinsbindung soviel getilgt, daß eventuell höhere Folgezinsen keine Rolle spielen (Abschlußgebühr BSV ganz zu schweigen, Förderung gibt's auch keine). Ich würde zwei Darlehen aufnehmen, zu 75T mit Zinsfestscheibung (10Jahre)(A), zu 25T ohne (Zinssatz sollte etwas niedriger sein)(B). Ohne Festschreibung sollte Tilgung in beliebiger Höhe ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit möglich sein, so daß dieser Teil abgelöst werden kann, wenn das Immobiliengeld da ist. Nach Ablösung die Tilgung des größeren Kredits (A) um die wegfallenden Zahlungen erhöhen (das muß evt. in diesem Vertrag festgelegt sein).
    Sollte und müßte, weil Banken manchmal dazu neigen, sich auch Selbstverständliches zusätzlich bezahlen zu lassen(wenn man's mit sich machen läßt...).
    Haus mit geliehenem Geld kaufen ist einfacher, Banken finanzieren lieber 'fertige Mauern' als Baumaßnahmen, so kann man von Anfang an Ärger wg. Freigabe von Mitteln vermeiden.

    Name:

    • Petra und Volker Leue-Bahns
  2. Einen Schritt weiter!!!

    Erstmal Danke für die schnelle Antwort, so wie ich das verstehe,ist bei meinem Kreditrahmen kein Bausparvertrag sinnvoll, richtig?!
    Der Tipp mit den 2 Krediten klingt sehr sinnvoll, ist es immer so, dass ich Kredite ohne Zinsbindung mittels einer Sonderzahlung, wie bei mir durch den Immobilienverkauf sofort tilgen kann?!
    Für weiter Tipps bin ich sehr dankbar!

  3. Super Voraussetzungen!

    @Ditsch,
    da kann man Petra und Volker Leue-Bahns nur zustimmen: traumhaft. Also hier hätte ich überhaupt keine Bauchschmerzen.
    Was Euer geplantes Kind, resp. Ausfall eines Verdieners betrifft, da müsste man schauen, in welcher Größenordnung dann Gehalt wegfällt und man damit das künftige Belastungslimit eingrenzen muss.
    Ansonsten bekommt Ihr mindestens einen Zinssatz von ca. 5,10% nominal bei der Bonität im Verhältnis zu den Gesamtkosten. Konkrete Zahlen kann man natürlich nur nach eingehender Prüfung aller Daten feststellen.
    Sind denn noch EigenLEISTUNGEN geplant (Muskelhypothek)?
    Die Variante mit dem teilweisen Variozins ist auch eine gute Idee. Man muss nur abwägen. Oft werden mit sinkender Darlehenssumme (für den Rest, ca. 75.000,- dann die Zinsen etwas höher (weil unter 100 T€).
    Ich denke, hier solltet Ihr einige Varianten mit einem Berater Eures Vertrauens durchspielen.
    Auf jeden Fall aber die Umbaumaßnahmen mit in den Darlehensantrag hinein nehmen. Durch anschließenden Abzug wegen 70.000,- EKA plus ggf. Eigenleistung verbessert Ihr so gewaltig den Beleihungsauslauf - und der ist schlussendlich Kriterium für den Zinssatz.
    Alles in allem aber: Keine Bedenken, viel Glück.
    mfg. H.B.

  4. Aktuelle Änderung meiner Voraussetzungen!

    So, kaum vergeht ein Tag, schon ergeben sich Änderungen!
    Das Geld von dem geplanten Immobilienverkauf bekomme ich zinsfrei im voraus durch meine Eltern, sprich 25000 €. Sollte der Verkauf höher ausfallen, so begleichen sie dann die Differenz.
    Dies erhöht folglich mein Eigenkapital auf 95000 €.
    Da wir nicht verheiratet sind, dachte ich es mir so, dass Haus und das Darlehn läuft auf mich, da ich das meiste Eigenkapital mitbringen. Meine Freundin unterstüzt mich mittels Sondertilgungen solange noch kein Kind auf der Welt ist. Sollte meine Freundin auf Grund eines Kindes nicht mehr arbeiten, so trage ich weiterhin die monatliche Tilgung wie bisher, die Sondertilgungen fallen dann natürlich weg, bzw. fallen geringer aus.
    Was haltet ihr von dieser Art?!
    Bzgl. Eigenleistungen, die hab ich schon in meiner Berechnung aufgenommen. Oder muss ich die vorher mit einem bestimmten Wert beziffern?!
    Wie seht ihr Bausparvertrag vs. Darlehn in meinem Fall?!

  5. BSV? NEIN!

    Auf gar keinen Fall Bausparvertrag !! Den brauchen Sie nicht. Da würden Sie nur eine Geldvernichtungsanlage füttern (1% Guthabenzins).
    Mit der neuen Konstellation unbedingt ein Annuitätendarlehen für 10 bis 15 Jahre fest bei nun noch günstigeren Zinsen, als ich weiter oben schon geschrieben habe. Mit ca. 2,5 bis 3 % Anfangstilgung und Sondertilgunegn sind Sie in 15 Jahren wahrscheinlich schon schuldenfrei.
    mfg.

  6. Ergänzung

    Sorry, noch mal "nachgekleckert", hat mir keine Ruhe gelassen:
    Wenn Sie sich ca. 620,- € / Monat vorstellen können, sind Sie bei 10 Jahren Zinsbindung in spätestens 14 Jahren fertig, haben gesamt ca. 104.000,- € gezahlt, bei 12-jahriger Zinsbindung dasselbe und bei 15 Jahren haben Sie einen sogenannten Volltilger mit ca. 615,- € / Monat und gesamt gezahlt ebenfalls 104 T€, fertig nach max. 15 Jahren. Alle vorstehenden Varianten ohne Sondertilgung gerechnet. Wenn Sie z.B. bis ca. 800,- € / Monat gehen können, dann wären Sie ohne ST im 11.Jahr mit der Bank quitt und es kostet nur 95 T€.
    Bei allen Varianten oben können Sie, falls irgend etwas passieren sollte, 2x kostenfrei die Tilgung verändern, also z.B. veringern.
    Ihnen stehen wirklich sehr viele Möglichkeiten offen.
    mfg.

  7. Genauere Planung der Finanzierung, Risiko?!

    So, erstmal Danke für die Tipps, somit setzt sich schön langsam die Finanzierung zu einem Bild zusammen!
    Also eine Tilgung von 620 € im Monat ist durchaus machbar. Sollte ich bei bei der Höhe des Darlehns knapp, also bis auf den Euro genau kalkulieren, oder doch lieber ein Spanne von 5t€ zusätzlich einkalkulieren?!
    Ist es ratsam in meinem Fall, die Zinsbindung eher kurz, also auf 10 Jahre zu wählen, oder doch lieber auf 15 Jahre, da ich mittels Sonderzahlungen evtl. das Darlehn um 1 Jahr früher getilgt habe.
    Vom Gefühl her sind wohl 15 Jahre Zinsbindung weniger risikoreich für mich, aufgrund eines höheren Folgezins bei einem Darlehn mit 10 bzw. 12 Jahren Zinsbindung!
    Ist es bei den Meisten Darlehn möglich die Tilgung kostenlos zu ändern?! Sind Sondertilgungen gebührenpflichtig?!
    LG
    Ditsch

  8. Knapp kalkulieren

    ist bei Renovierungsbedarf etwas riskant. Wenn es problemlos geht, lieber mehr Kredit, allerdings evt. höhere Sondertilgungsmöglichkeit fürs erste Jahr nach Abruf o.ä. vereinbaren, da kann ein Rest dann eingezahlt werden. 10 oder 15 Jahre ist Geschmackssache, ich würde 10 nehmen, aber die Fragen klingen nach einem gewissen 'Sicherheitsbedürfnis', wenn's zu ruhigerem Schlaf führt und bezahlbar ist, 15 Jahre. Kündigung nach 10 Jahren durch den Darlehensnehmer ist immer möglich. Soweit mir bekannt ist (ist auch logisch) kosten Tilgungsänderungen eine (rel. geringe) Gebühr (sonst kämen sicher einige auf die Idee, jeden Monat je nach 'Finanzstatus' andere Raten zu zahlen), Sondertilgungen, wenn vereinbart, keine Gebühren.
    Gruß
    Volker

    Name:

    • Petra und Volker Leue-Bahns
  9. So, jetzt gehts ans Eingemachte!

    Erstmal möchte ich mich bei euch bedanken, für die Anregungen und Tipps!
    Nachdem wir nun nächste Woche den Hauskauf perfekt machen wollen, gehts los, die versch. Banken in meiner Umgebung abzuklappern, mal sehn, was da noch alles kommt!!!
    Sollte ich auf ein gutes Angebot stoßen, werde ich das gerne hier posten, um eure Meinung darüber zu hören!
    MFG
    Ditsch

  10. Zinsfestschreibung >KfW

    Hallo
    Bei solchen Traumkonstellationen gebe ich auch meinen Senf dazu
    EUR 170.000.- Gesamtkosten.
    Warum nicht mit KFWA Wohnungseigentum Art 124 30% der Gesamtkosten finanzieren?
    Billiger gehts nicht.
    Mein Vorschlag:
    EUR 41.000.- erstrangiges Darlehen. Wenn Sie Zinssicherheit wollen, dann ein Darlehen mit Laufzeit 20 Jahre!
    EUR 51.000.- KfW Art 124
    EUR 70.000.- Eigenkapital
    Die EUR 30.000.- aus dem Immoverkauf habe ich absichtlich nicht mit eingebaut. Ein bischen Geld sollte immer in der Hinterhand gehalten werden.
    Die Tilgung würde ich als Fondsparplan wählen. Die Börse kann zwar etwas runter gehen. Aber im Cost Avering Effekt haben Sie ja 20 Jahre Zeit bis die Zinsfestschreibung zu Ende geht.
    Ich persönlich rechne in den nächsten Jahren durchaus mit bis zu 2% höheren Darlehenszinsen als jetzt.

  11. Widerspruch,

    und zwar
    a)41+51+70=162, die Immobilie gibt's erst für 170 :-) und die 30T sollten doch eigentlich in der Hinterhand bleiben?
    b) Wem bei dieser Konstellation mit längerer Zinsfestschreibung wohler ist, der sollte wohl besser keinen Fondssparplan einsetzen, sondern im Zweifelsfall lieber geringfügig mehr zahlen. (ich würd's sicher machen, aber hier geht es um den Fragesteller und man braucht schon etwas Nerven dafür)
    Gruß
    Volker

  12. Anmerkung Widerspruch

    Ja, ich habe mich vertippt.EUR 49000 anstatt EUR 41000.Mein Vorschlag:
    EUR 51000 KFWA Programm 124
    EUR 49000 erstrangiges Darlehen
    EUR 70000 Eigenkapital
    Wenn Eigenkapital nach Fertigstellung vorhanden, dann Sondertilgung.

  13. Die ersten Angebote, was haltet ihr da von?!

    So, nachdem wir bei den ersten Banken waren, würde ich gern eure Einschätzung wissen!
    Vorschlag:
    Kreditbedarf: 75000 €
    Darlehn bei der KFWA zu 15000@€ (Heizung) zu, 3,65%
    Darlehn bei der kfw zu 30000 € (Renovierung) zu 4,50&
    Die restlichen 30000 € über eine Bauvorfinanzierung mittels Bausparer zu 4,80%.
    Bei der KFW sind Sonderzahlungen, ebenso wie beim Bausparer möglich!
    Und?! Für mich klang es anhand der Zinssätze nicht schlecht!

  14. @Vincent Hillermann: "Cost averING Effekt"? Wir "Bankfachleute" ...

    @Vincent Hillermann: "Cost averING Effekt"? Wir "Bankfachleute" sprechen doch eher vom "cost averAGE effect".
    Spass beiseite: @Ditsch,
    sorry für die Kommentar-Enthaltsamkeit, war im Urlaub (ohne I-Net).
    Prüfen Sie bitte bei all Ihren Angeboten (und lassen Sie sich das auch schriftlich geben), wie hoch die voraussichlichen GESAMTAUFWENDUNGEN für Ihre Darlehenskonstrukte sind. Lassen Sie sich um "Gotteswillen" nicht den Bausparer schönrechnen oder stellen gar auf eine 20-jährige Laufzeit mit dem Fonds-Vorschlag (siehe weiter oben) ab. Sie brauchen bei Ihren oni-Voraussetzungen m.E. all diese "Strecksprünge" nicht machen.
    Vergleichen Sie einfach meine Vorschläge unter Kommentar 6. mit den Ideen zu KFWA und checken Sie danach die Gesamtkosten.
    mfg. H.B.

  15. Übersehe ich was?!

    Ok, hier noch mal das Angebot im Detail:
    Finanzierungsedarf 70000 €
    35000@ über KFWA Wohnrausmoderniesierungsprogramm
    Zinsbindung 10 jahre, Laufzeit 20 Jahre
    Sondertilgung möglich, zu einem effekt. Zinssatz von 4,77%
    Restschuld 22.000 € nach 10 Jahren
    Weiter 15000 € über KFW Öko plus
    Zinsbindung 10 Jahre, Laufzeit 20 Jahre
    Sondertilgung möglich, zu einem effekt. Zinssatz von 3,75%
    Restschuld 9.000 € nach 10 Jahren.
    Also meiner Meinung nach liegen klingen diese 2 Dinge der KFW für mich ganz ok, aufgrund des Zinssatzes und der Sondertilgungsmöglichkeit. Übersehe ich dabei was?!
    Die restlichen 30000 € mittels Vorfinanzierungs-Bausparvertrags
    Darlehnszinssatz für 10 Jahre zu 4,87%. Anschließend tritt die Zuteilung ein für weitere 10 Jahre zu 4,09%
    Restschuld nach 10 Jahren 17T€, alles getilgt in 20 Jahren.
    Die ersten 10 Jahre ist die monatliche Gesammttilgung bei 530 €!
    Klingt doch wiederum ganz ok, oder lass ich mich von irgendwas, also den Zinsen blenden, bei meiner Hausbank, kommt ein normales Darlehn auf, 5,08% Zins,
    Irgendwie denk ich ja auch, das der Hund beim Bausparer begraben ist, ich seh ihn aber net!
    Evtl. könnt ihr mir Weiterhelfen?!
    MFG
    Ditsch

  16. Durchsicht noch vorhanden?

    Sorry, aber langsam geht mir hier die Übersicht verloren.
    Nach all den Änderungen, gilt das jetzt so:
    + Kaufpreis 120.000,-
    + Umbau / Mod. 50.000,- (gesamt Investition also 170.000,- €)
    davon abzüglich:

    • EKA 100.000,- €?, somit also

    = Finanzierungsbedarf 70.000,- €
    ---------------------------------
    davon (aufgepasst: KfW141 nur zu 96% Auszahlung, daher 36.500,- beantragen für 35.000,- € Bei den 50.000,- € Modernisierungsmitteln dürfen Sie bis zu 52.083,- €, also inklusive Disagio für den KfW141 beantragen)
    + 35.000,- KfW141-Standard 20/3/10 zu aktuell 4,10 (4,74)%
    + 15.000,- KfW143-ÖkoPlus 20/3/10 zu aktuell 3,45 (3,49)%
    -----------------------------------------------------------
    = 50.000,-, fehlen also zu 70.000,- € nur noch 20.000,- und nicht 30.000,- !! 15.000,- haben Sie schon angespart. Fehlen noch 5.000,- €. Können Sie die etwa auch noch auftreiben? Dann bräuchten Sie den Bausparer überhaupt nicht.
    ------------------------------------------------------------
    Nach 10 Jahren stünden dann zu Buche als Restschulden:
    --> 9.101,- € aus KfW143
    --> 22.680,- € aus KfW141
    ------------------------------------
    gesamt also Restschuld 31.781,- €.
    Da können Sie in ca. 10 Jahren immer noch schauen, wo es die besseren Zinsen gibt, ohne vorher schon einen Bausparer mit herumzuschleppen (für miese 1% Guthabenzinsen).
    ---------------------------------------------------
    Kann sein, dass Ihre Hausbank das nicht machen will, weil daran nun überhaupt nichts zu verdienen ist.
    ---------------------------------------------------
    monatliche Belastung:
    --> ohne BSV 320,- €
    stecken Sie die bis (nach Ihrer Rechnung) zu 530,- € Belastung fehlenden 210,- € in ein Tagesgeldkonto, haben Sie genau 25.200,- weitere Euro investiert und mit Zinseszins bei z.B. 3,5% satte 30.000,- € auf dem Tacho.
    Noch mal knapp 2.000,- € "Sonderkontigent vom Papa" --> Ende mit Schulden.
    ---------------------------------------------------
    Irrtum vorbehalten.
    mfg. H.B.

  17. Ok, hier mal etwas mehr Durchblick!

    Der Kaufpreis hat sich auf ca. 130000 € erhöht, daher meine höhere Darlehnssumme, sorry, hab ich vergessen zu erwähnen.
    Also geht es um einen Darlehnsbetrag von ca. 75t€!
    Zu dem Bausparer:
    Der Zins bezieht sich ja immer auf die gewünschten 30T€, im Gegensatz zu einem normalen A.Darlehn. Der Zinssatz beim Bausperer beträgt für die ersten 10 Jahre eff. 4,87%. Komme ich da mit nem Zinssatz von ca. 5,1 bei einem Darlehn net besser weg, da ja meine Schuld im Laufe der Jahre sinkt!
    Irgendwie blicke ich die Nachteile eines Bausparers noch net?!
    Evtl. könnt ihr mir ja helfen!
    MFG
    Ditsch


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