Hauskauf mit 100% Finanzierung in München: Risiken, Machbarkeit & Alternativen?
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Hauskauf mit 100% Finanzierung in München: Risiken, Machbarkeit & Alternativen?

Hallo,
wir spielen mit dem Gedanken ein Haus zu bauen im Raum München.
Wir haben ein sehr schönes und günstiges Grundstück gefunden, die jetzigen Besitzer möchten es unbedingt noch in 2007 verkaufen, der m²-Preis liegt laut Auskunft der Gemeinde ca. 10 % unterhalb des aktuellen Verkehrswertes.
Das Grundstück würde ca. 110.000 € kosten, für das Haus kämen nochmals 210.000 € hinzu (Eigenleistungen in Höhe von 10.000 € bereits berücksichtigt), macht also zusammen 330.000 € Finanzierungsbedarf.
Wir verfügen zwar über EKAbk. in Höhe von 30.000 €, was jedoch für, Makler, Notar, Grundbucheintrag, Küche, Einfahrt, Garten etc. schon verplant ist.
Mein Nettoeinkommen derzeit liegt bei 2.650 € im Monat (13 Gehälter) zusätzlich stehen noch 154 € Kindergeld zur Verfügung, meine Frau befindet sich derzeit im Erziehungsurlaub, arbeitet ab September wieder Teilzeit, ca. 600 € im Monat Netto.
Gibt es eine vernünftige Möglichkeit der Finanzierung, möglicherweise teilweise über KFWAbk.-Kredit oder anteilig auch Fremdwährungskredit, die auch langfristig vertretbar ist.
Machen private Zusatzrentenversicherungen als zusätzliche Sicherheit Sinn (aktueller RK-Wert zusammen ca. 10.000 €)
Macht es evtl. auch Sinn, das (günstige) Grundstück schon jetzt zu kaufen, die Preise im Raum München kennen ja seit Jahren nur eine Richtung, und später so in 2-4 Jahren ein Haus zu bauen?
Ich freue mich auf eine unabhängige Einschätzung
Tom
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  • Tom
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    Ich sehe, Sie planen einen Hauskauf in München mit einer 100%-Finanzierung. Das ist grundsätzlich möglich, birgt aber einige Risiken, die Sie unbedingt beachten sollten.

    Finanzierungsbedarf: Bei einem Finanzierungsbedarf von 210.000 € plus Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbucheintrag) und weiteren Ausgaben (Küche, Einfahrt, Garten) kann eine 100%-Finanzierung schnell zu einer hohen monatlichen Belastung führen.

    Einkommenssituation: Ihr gemeinsames Nettoeinkommen von 6500 € ist zwar solide, aber die laufenden Kosten für zwei Kinder und die Teilzeitbeschäftigung Ihrer Frau im Erziehungsurlaub sollten berücksichtigt werden. Prüfen Sie genau, ob Sie die monatlichen Raten langfristig tragen können.

    Kreditrisiko: Bei einer 100%-Finanzierung fehlt Ihnen Eigenkapital als Sicherheit. Das erhöht das Risiko für die Bank und führt in der Regel zu höheren Zinsen. Ein Fremdwährungskredit ist in der aktuellen Situation sehr riskant und sollte vermieden werden.

    Zusatzrentenversicherungen: Diese können als zusätzliche Sicherheit dienen, sollten aber nicht die einzige Absicherung darstellen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater ausführlich beraten und vergleichen Sie verschiedene Angebote. Prüfen Sie, ob Sie nicht doch einen Teil Eigenkapital aufbringen können, um die Finanzierung sicherer zu gestalten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    100% Finanzierung
    Eine Finanzierung, bei der der gesamte Kaufpreis einer Immobilie, inklusive Nebenkosten, durch einen Kredit gedeckt wird. Es wird kein Eigenkapital eingesetzt. Dies erhöht das Risiko für den Kreditnehmer und führt in der Regel zu höheren Zinsen. Verwandte Begriffe: Vollfinanzierung, Immobilienkredit, Beleihungswert.
    Eigenkapital
    Das eigene Vermögen, das bei einer Finanzierung eingesetzt wird. Eigenkapital reduziert das Risiko für die Bank und führt zu besseren Konditionen. Es kann aus Ersparnissen, Wertpapieren oder anderen Vermögenswerten bestehen. Verwandte Begriffe: Anzahlung, Sicherheit, Beleihungsauslauf.
    Fremdwährungskredit
    Ein Kredit, der in einer anderen Währung als der Landeswährung aufgenommen wird. Fremdwährungskredite sind riskant, da sich der Wechselkurs ändern kann und die Kreditkosten dadurch steigen können. Verwandte Begriffe: Währungsrisiko, Zinsrisiko, Kreditkosten.
    Kreditwürdigkeit
    Die Fähigkeit eines Kreditnehmers, einen Kredit zurückzuzahlen. Die Kreditwürdigkeit wird von der Bank anhand verschiedener Faktoren geprüft, wie Einkommen, Vermögen und bisheriges Zahlungsverhalten. Verwandte Begriffe: Bonität, Scoring, Schufa.
    Nebenkosten
    Zusätzliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklerprovision. Diese Kosten müssen zusätzlich zum Kaufpreis finanziert werden. Verwandte Begriffe: Kaufpreis, Finanzierungskosten, Erwerbsnebenkosten.
    Tilgung
    Die regelmäßige Rückzahlung eines Kredits. Die Tilgung reduziert die Restschuld und die Zinslast. Die Höhe der Tilgung wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Verwandte Begriffe: Annuität, Zinsbindung, Restschuld.
    Zinsbindung
    Der Zeitraum, in dem der Zinssatz für einen Kredit festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zinssatz an die aktuellen Marktbedingungen angepasst werden. Verwandte Begriffe: Sollzins, Effektivzins, Forward-Darlehen.
    Grundbuch
    Öffentliches Register, in dem alle Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien verzeichnet sind. Der Eintrag ins Grundbuch ist notwendig, um den Eigentumsübergang rechtskräftig zu machen. Verwandte Begriffe: Eigentümer, Auflassungsvormerkung, Belastung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was bedeutet 100% Finanzierung beim Hauskauf?
      Antwort: Eine 100% Finanzierung bedeutet, dass der Kreditnehmer den gesamten Kaufpreis der Immobilie, inklusive aller Nebenkosten, über einen Kredit finanziert. Es wird also kein eigenes Kapital eingesetzt. Dies birgt höhere Risiken, da keine Eigenmittel zur Absicherung vorhanden sind und die Zinsen in der Regel höher ausfallen.
    2. Frage: Welche Risiken birgt eine 100% Finanzierung?
      Antwort: Die Hauptrisiken sind höhere Zinsen, eine höhere monatliche Belastung und ein erhöhtes Risiko bei finanziellen Engpässen. Da kein Eigenkapital vorhanden ist, ist die Bank stärker auf die Werthaltigkeit der Immobilie angewiesen. Bei sinkenden Immobilienpreisen oder unvorhergesehenen Ausgaben kann es zu finanziellen Schwierigkeiten kommen.
    3. Frage: Welche Alternativen gibt es zur 100% Finanzierung?
      Antwort: Alternativen sind die Aufbringung von Eigenkapital, beispielsweise durch Ansparen, Verkauf von Wertpapieren oder Inanspruchnahme von Fördermitteln. Auch eine Bürgschaft durch Dritte oder die Aufnahme eines zinsgünstigen Kredits bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können in Frage kommen.
    4. Frage: Welche Rolle spielt das Einkommen bei der 100% Finanzierung?
      Antwort: Das Einkommen spielt eine entscheidende Rolle, da es die Grundlage für die Kreditwürdigkeit bildet. Die Bank prüft, ob das Einkommen ausreicht, um die monatlichen Raten langfristig zu bedienen. Dabei werden auch die Lebenshaltungskosten und eventuelle weitere finanzielle Verpflichtungen berücksichtigt. Ein höheres Einkommen erhöht die Chancen auf eine Genehmigung der Finanzierung.
    5. Frage: Was sind Nebenkosten beim Hauskauf und wie werden sie finanziert?
      Antwort: Nebenkosten beim Hauskauf umfassen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung ins Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen. Diese Kosten können ebenfalls über den Kredit finanziert werden, was die Gesamtsumme der Finanzierung erhöht. Es ist ratsam, diese Kosten im Vorfeld genau zu kalkulieren.
    6. Frage: Was ist ein Fremdwährungskredit und warum ist er riskant?
      Antwort: Ein Fremdwährungskredit ist ein Kredit, der nicht in der Landeswährung aufgenommen wird, sondern in einer anderen Währung, beispielsweise Schweizer Franken oder japanische Yen. Das Risiko besteht darin, dass sich der Wechselkurs zwischen den Währungen verändert. Steigt der Wert der Fremdwährung im Vergleich zur Landeswährung, erhöhen sich die Kreditkosten erheblich.
    7. Frage: Welche Bedeutung haben Zusatzrentenversicherungen bei der Finanzierung?
      Antwort: Zusatzrentenversicherungen können als zusätzliche Sicherheit dienen, da sie im Falle von Arbeitslosigkeit oder Erwerbsunfähigkeit eine zusätzliche Einkommensquelle darstellen. Sie können jedoch nicht als alleinige Absicherung dienen, da die Auszahlung in der Regel erst im Rentenalter erfolgt.
    8. Frage: Wie finde ich einen unabhängigen Finanzberater?
      Antwort: Einen unabhängigen Finanzberater finden Sie beispielsweise über Verbraucherzentralen, Honorarberater-Verzeichnisse oder durch Empfehlungen von Freunden und Bekannten. Achten Sie darauf, dass der Berater keine Provisionen von Banken erhält, sondern ausschließlich von Ihnen bezahlt wird, um eine objektive Beratung zu gewährleisten.

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  2. Grundstückskauf: Vorteile & Risiken – Checkliste!

    Persönliche Meinung ...
    WENN das Grundstück passend ist UND wenn der Bebauungsplan keine "Besonderheiten" aufweist und auch sonst keine Überraschungen ("Altlasten") hat, die Nachbarschaft passend ist etc. etc., warum dann nicht das Grundstück kaufen. Was man hat, das hat man.
    Wenn der Preis eh steigt, machen Sie bei evtl. Not-Verkauf dann keinen Verlust.
    UND Sie können in Ruhe planen (das spart aus meiner Sicht am meisten Geld!). Ich empfand es als Vorteil, bereits ein Grundstück gehabt zu haben, bei Gesprächen mit div. Firmen. Damit binden Sie sich nicht an einen Bauträger+Grundstück, sondern haben das Hausrecht bei Ihnen. Stichwort Insolvenz vom Bauträger.
    Und Sie können bereits jetzt schon üben, wie es später mit der Kreditbelastung wird. Evtl. ein Vertrag mit Sondertilgung und fleisig "tilgen".
    Die Frage wäre nur, warum der Preis ca. 10 % unter dem Wert liegt.
    Ob die Finanzierung möglich ist, dazu gibt es bestimmt hier viele Antworten. Das mit dem Grundstück war meine persönliche, keine Rechtsberatung.

  3. 100% Finanzierung München: Machbarkeit – Budget-Check

    Auch etwas schwieriger ...
    Was geht überhaupt? :
    3.404 €
    • 650 € Lebenshaltungskosten Ernährer
    • 250 € Lebenshaltungskosten Partner
    • 200 € Lebenshaltungskosten Kind

    =2.304 € zur Verfügung stehendes Einkommen.
    2.0304*12/8*100=345.600 € möglicher Kreditbetrag (sichere Finanzierung)
    Mit diesem Betrag sollte es möglich sein, diese Größenordnung zu stemmen. Allerdings wird es sehr knapp, wenn die Frau ab September dann doch nicht arbeitet oder wenn die tatsächlichen Lebenshaltungskosten über den hier angenommenen liegen.
    Ein ganz anderes Problem ist die Finanzierung an sich. Kaufen Sie heute das Grundstück bei der Bank A, steht diese Bank im Grundbuch auch im ersten Rang. Damit sind Sie an diese eine Bank gebunden, weil keine andere Bank einen größeren Betrag im zweiten Rang akzeptieren wird.
    Denkbar schlechte Voraussetzungen für die Verhandlungen.
    Außerdem haben Sie eine nicht unerhebliche Doppelbelastung aus Zins+Tilgung sowie Mietzahlungen. Dieser finanzielle Aufwand dürfte deutlich höher ausfallen als ein möglicher "Gewinn" aus dem jetzt vielleicht günstig erworbenen Grundstück.
    Also entweder jetzt kaufen und gleich loslegen oder erst einmal weiter mieten und Eigenkapital ansparen. Wobei hier wieder der Punkt zieht, dass die Preise und wahrscheinlich auch die Bauzinsen steigen.
    So, genug verwirrt? Mit der Entscheidung stehen Sie nun alleine da.

  4. KfW-Förderung: Günstige Zinsen – Jetzt Angebote prüfen!

    KfW ist gerade günstig
    Hallo Tom,
    wenn Sie die Absicht haben, sowieso bald zu bauen, dann schließe ich mich dem Rat von Herrn Bräutigam an, gleich komplett loszulegen. Holen Sie sich einfach mal Angebote ein, um in etwa die auf Sie zukommenden Belastungen zu relativieren.
    Gerade was KfW betrifft, wäre jetzt ein günstiger Zeitpunkt, da z.B. einer unserer Partner, die DiBa, auf den KfW-Zinssatz für Programm 124 als "Aktionspreis" 0,5 %-Punkte Nachlass gewährt. Das wird aber sicher nicht ewig gelten.
    Sollte Ihnen der Weg von Bank zu Bank zu stressig sein, kann man dem abhelfen ...
    MfG H.B.

  5. 100% Finanzierung: KfW-Programme – Welche passen?

    Ganz schön geschäftstüchtig, der Herr Berger : -D
    Wollen wir nicht erst einmal klären, ob diese Geschichte überhaupt funktioniert?
    Eine Frage war zum Beispiel nach Fremdwährungsdarlehen. Macht das die DiBa auch? Geht es hier überhaupt?
    Dann wissen wir auch noch nicht wirklich, welches KfW-Programm Tom eigentlich nutzen möchte. Möglicherweise machen auch andere Programme außer 124 Sinn?
    Wollen wir nicht erst diese Kleinigkeiten erörtern, bevor wir ans Geldverdienen gehen?
    Nicht, dass ich es Ihnen nicht gönnen würde, aber wenn man hier öffentlich eine Frage stellt, sollte die auch erst beantwortet werden.
    Ich stell es mir irgendwie nicht nett vor, wenn Tom bei Ihnen irgendeine 08/15 Finanzierung macht und später aussagt, dass die Schreiberlinge in diesem Forum nicht viel besser als der Banker um die Ecke arbeitet.
    Denn davon sind auch alle anderen betroffen.
    Also lassen Sie doch bitte erst alle Fragen klären, die Provision können Sie gern verdienen, wenn alles geklärt ist. Aber nicht immer diese Schnellschüsse. Niedrige Zinsen sind leider nicht immer alles.
    Danke sehr

  6. 100% Finanzierung: Realistisch? – Budget kritisch prüfen!

    Foto von Oliver Kettig

    ungläubiges Staunen
    @Dirk Bräutigam,
    Sie würde wirklich eine Finanzierung bis 330 kEuro für möglich halten (*ungläubig staun*)?!
    @Tom:
    Rechnerisch geht das mit den 330 k€:
    • wenn ihr mit 1000 € für 3 Leute komplett hinkommt (inkl. Auto, Heizkosten, Strom, Urlaub, Kleider usw.)
    • wenn die 600 € deiner Frau hinzugerechnet werden können (und nicht 1:1 in die Kinderbetreuung fließen)
    • wenn das Kindergeld komplett eingerechnet wird

    => Mir wären das zu viele Wenn es! Gefühlsmäßig würde ich in eurem Fall von allem abraten, was (langfristig) pro Monat mehr als 1500 € kostet. Und selbst das finde ich schon mutig.
    Laienmeinung
    Grüße

  7. Finanzierung: Fremdwährung – Risiko bei 100% Finanzierung

    Foto von Hans Dittmer

    Fremdwährungsdarlehen nicht bei 100 %-Finanzierungen
    Eine Fremdwährungsfinanzierung ist i.d.R. nur bis zu einem Beleihungsauslauf von 70 % möglich. Bei einer Fremdwährungsfinanzierung liegen Chancen und Risiken dicht bei einander.
    Wenn Sie Wert auf Planungssicherheit legen, würde ich Ihnen immer eine lange Zinsbindung empfehlen. Trotz des anhaltenden Zinsanstiegs befinden wir uns immer noch im unterdurchschnittlichen Bereich. Ein weiterer Vorteil ist das Sonderkündigungsrecht ab dem 10. Jahr. Sollte das Zinsniveau im 10. Jahr günstiger sein als Ihr Vertragszins, können Sie das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.
    Wie bei allen Finanzierungen ist eines die Grundvoraussetzung: Sie müssen sich die monatliche Rate langfristig leisten können.
    Um dieses festzustellen, hilft nur ein ehrlicher Kassensturz. Auch sollte man nicht das gesamte Eigenkapital einsetzen. Eine Notreserve ist immer von Vorteil.
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Hauskauf mit 100% Finanzierung in München: Risiken und Machbarkeit

    💡 Kernaussagen: Eine 100% Finanzierung in München ist grundsätzlich möglich, erfordert aber eine sehr genaue Budgetplanung und die Berücksichtigung aller Risiken. Die aktuelle Zinslage und die Verfügbarkeit von Förderprogrammen, insbesondere der KfW, spielen eine entscheidende Rolle. Alternativen zur 100% Finanzierung sollten geprüft werden, um die finanzielle Belastung zu reduzieren. Die persönliche Situation und die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung sind entscheidend.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Finanzierung: Fremdwährung – Risiko bei 100% Finanzierung erläutert, sind Fremdwährungsdarlehen bei einer 100% Finanzierung in der Regel nicht möglich und bergen zusätzliche Risiken.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag KfW-Förderung: Günstige Zinsen – Jetzt Angebote prüfen! betont die Bedeutung der KfW-Förderung und empfiehlt, aktuelle Angebote zu prüfen, um von günstigen Zinsen zu profitieren. Es ist ratsam, verschiedene KfW-Programme zu vergleichen, wie im Beitrag 100% Finanzierung: KfW-Programme – Welche passen? diskutiert wird.

    🔴 Risiko: Eine zu optimistische Budgetplanung kann zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Der Beitrag 100% Finanzierung: Realistisch? – Budget kritisch prüfen! rät zu einer realistischen Einschätzung der Lebenshaltungskosten und der zukünftigen finanziellen Situation. Auch der Beitrag 100% Finanzierung München: Machbarkeit – Budget-Check gibt wichtige Hinweise zur Berechnung des verfügbaren Einkommens.

    👉 Handlungsempfehlung: Vor dem Hauskauf mit einer 100% Finanzierung in München sollten Sie sich umfassend beraten lassen und verschiedene Angebote von Banken und Finanzdienstleistern einholen. Prüfen Sie die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung und berücksichtigen Sie alle Risiken. Der Beitrag Grundstückskauf: Vorteile & Risiken – Checkliste! bietet eine gute Grundlage für die Entscheidungsfindung.

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