Rohbau kaufen & ausbauen: Steuer, Maklerprovision & Vertragswerk im Überblick
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Rohbau kaufen & ausbauen: Steuer, Maklerprovision & Vertragswerk im Überblick

Hallo,
Wir beabscihtigen einen Rohbau mit Grundstück zu erwerben, der Rohbau soll dann vom Verkäufer einem Bauunternehmer "schlüsselfertig" nach unseren Vorgaben ausgebaut werden.
Das Objekt wurde durch einen Makler vermittelt im Expose wird das fertig ausgebaute Haus zu einem "Festpreis" beschrieben.
Da sich durch unsere Wünsche der Preis immer weiter noch oben verändert frage ich mich jetzt ob ich für jeden unserer Wünsche auch noch ~6 % Maklercourtage und die Grunderwerbssteuer zahlen muss?
Wäre es nicht viel sinnvoller zunächst den Rohbau mit Grundstück zu kaufen worauf dann Grunderwerbssteuer und Maklergebühr fällig wird und den Ausbau in einem zweiten Vertragswerk zu regeln.
nach etwas lesen im Web habe ich den Eindruck, dass ich vermutlich um die Grunderwerbssteuer für den Ausbau nicht drum rum komme von wegen "einheitliches Vertragswerk".
Mit der Maklercourtage bin ich mir aber nicht sicher, irgendwie ist es nicht einzusehen, dass der Makler an jedem teureren Wasserhahn den ich nehme mitverdient ...
danke im Voraus,
R.
  • Name:
  • red
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Beim Kauf eines Rohbaus mit anschließendem Ausbau durch den Verkäufer (schlüsselfertig) gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Ich empfehle, das Vertragswerk genau zu prüfen, da es sich um eine Kombination aus Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag handeln kann.

    Maklerprovision: Die Maklerprovision bezieht sich in der Regel auf den Gesamtkaufpreis (Rohbau + Ausbau), sofern dies im Exposé so dargestellt ist. Klären Sie dies im Vorfeld mit dem Makler.

    Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis des Grundstücks und des Rohbaus erhoben. Wenn der Ausbau als Teil eines Gesamtpakets mit dem Grundstück erworben wird, kann die Steuer auch auf den Ausbauanteil anfallen. Ich empfehle, dies mit einem Steuerberater zu klären.

    Vertragswerk: Achten Sie darauf, dass im Vertragswerk alle Ausbauleistungen detailliert beschrieben sind (Baubeschreibung). Vereinbaren Sie einen Festpreis für den schlüsselfertigen Ausbau, um Kostenrisiken zu minimieren.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das Vertragswerk vor Unterzeichnung von einem Anwalt für Baurecht prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen geschützt sind.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Rohbau
    Ein Rohbau ist der unfertige Zustand eines Gebäudes, bei dem die tragende Struktur (Fundament, Mauern, Dach) steht, aber der Innenausbau noch fehlt. Er bildet die Grundlage für den weiteren Ausbau und die Fertigstellung des Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Ausbau, Schlüsselfertig, Baubeschreibung
    Maklerprovision
    Die Maklerprovision ist eine Gebühr, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird in der Regel vom Käufer oder Mieter bezahlt und ist prozentual vom Kauf- oder Mietpreis abhängig.
    Verwandte Begriffe: Courtage, Vermittlungsgebühr, Exposé
    Grunderwerbsteuer
    Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist prozentual vom Kaufpreis abhängig.
    Verwandte Begriffe: Immobiliensteuer, Steuerbescheid, Finanzamt
    Schlüsselfertig
    Schlüsselfertig bedeutet, dass ein Gebäude nach Fertigstellung bezugsfertig ist. Alle wesentlichen Arbeiten, wie Innenausbau, Sanitäranlagen, Heizung und Elektroinstallationen, sind abgeschlossen. Der Bauherr erhält den Schlüssel und kann direkt einziehen.
    Verwandte Begriffe: Bezugsfertig, Ausbauhaus, Baubeschreibung
    Bauvertrag
    Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bauherrn und einem Bauunternehmen, der die Errichtung eines Gebäudes oder die Durchführung von Bauarbeiten regelt. Er enthält detaillierte Angaben zu den Leistungen, Preisen, Terminen und Gewährleistungen.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Baubeschreibung, VOBAbk.
    Baubeschreibung
    Die Baubeschreibung ist ein Bestandteil des Bauvertrags und beschreibt detailliert die Art und den Umfang der Bauleistungen. Sie enthält Angaben zu den verwendeten Materialien, den Ausführungsstandards und den technischen Details des Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Leistungsverzeichnis, Bauplanung, Architektenplanung
    Festpreis
    Ein Festpreis ist ein im Voraus vereinbarter Preis für eine bestimmte Leistung oder ein Produkt. Er bleibt in der Regel unverändert, unabhängig von tatsächlichen Kostensteigerungen oder Mehraufwand. Dies gibt dem Käufer Planungssicherheit.
    Verwandte Begriffe: Pauschalpreis, Angebot, Kostenvoranschlag

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Fällt beim Kauf eines Rohbaus Maklerprovision an?
      Ja, in der Regel fällt Maklerprovision an, wenn ein Makler den Verkauf vermittelt hat. Die Höhe der Provision ist meist im Exposé angegeben und bezieht sich auf den Gesamtkaufpreis, inklusive des geplanten Ausbaus, sofern dieser als Teil des Angebots dargestellt wird. Klären Sie die genauen Bedingungen vorab mit dem Makler.
    2. Wie wird die Grunderwerbsteuer bei einem Rohbau berechnet?
      Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis des Grundstücks und des Rohbaus erhoben. Wenn der Ausbau direkt im Anschluss durch den Verkäufer erfolgt und als Einheit betrachtet wird, kann die Steuer auch auf den Ausbauanteil berechnet werden. Es ist ratsam, dies steuerlich prüfen zu lassen.
    3. Was ist beim Vertragswerk für einen schlüsselfertigen Ausbau zu beachten?
      Das Vertragswerk sollte eine detaillierte Baubeschreibung enthalten, die alle Ausbauleistungen genau definiert. Vereinbaren Sie einen Festpreis, um sich vor unerwarteten Kosten zu schützen. Lassen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung von einem Anwalt prüfen.
    4. Welche Risiken gibt es beim Kauf eines Rohbaus?
      Ein Risiko besteht in unvorhergesehenen Kostensteigerungen beim Ausbau, insbesondere wenn kein Festpreis vereinbart wurde. Auch Baumängel am Rohbau selbst können zu Problemen führen. Eine sorgfältige Prüfung des Rohbaus und des Vertrags ist daher unerlässlich.
    5. Kann ich den Ausbau auch selbst in die Hand nehmen?
      Ja, grundsätzlich können Sie den Ausbau auch selbst übernehmen oder an andere Unternehmen vergeben. Dies erfordert jedoch eine gute Planung und Koordination der einzelnen Gewerke. Beachten Sie, dass dies Auswirkungen auf die Gewährleistung haben kann.
    6. Was bedeutet "schlüsselfertig" genau?
      "Schlüsselfertig" bedeutet, dass das Haus nach dem Ausbau bezugsfertig ist. Alle wesentlichen Arbeiten, wie Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen und Innenausbau, sind abgeschlossen. Die genauen Leistungen sollten jedoch im Vertrag detailliert beschrieben sein.
    7. Wie finde ich einen zuverlässigen Bauunternehmer für den Ausbau?
      Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Leistungen und Preise. Achten Sie auf Referenzen und Bewertungen anderer Bauherren. Ein persönliches Gespräch und die Besichtigung bereits realisierter Projekte können ebenfalls hilfreich sein.
    8. Welche Unterlagen benötige ich für die Finanzierung eines Rohbaus mit Ausbau?
      Für die Finanzierung benötigen Sie in der Regel einen Kaufvertrag für das Grundstück und den Rohbau, eine detaillierte Baubeschreibung mit Kostenvoranschlag für den Ausbau, sowie Ihre persönlichen Einkommens- und Vermögensnachweise. Lassen Sie sich von Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzberater beraten.

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      Informationen zu speziellen Finanzierungsmodellen für den Kauf und Ausbau eines Rohbaus.
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    • Förderprogramme für Neubau/Ausbau
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  2. Maklerprovision Rohbau: Berechnungsgrundlage & Verhandlungstipps

    Foto von Ralf Wortmann

    Maklerprovision
    Hallo, red!
    Grundlage der Maklerprovision ist der Wert des tatsächlichen Vertragsschlusses, also zuzüglich aller "Extras".
    Da kommst du nur auf dem Verhandlungswege drum herum, wenn du damit drohst, dann eben den Vertrag nicht abzuschließen.
    Oft lässt sich auf dem Verhandlungswege mit dem Makler (aber bitte schriftlich vor Vertragsschluss!) vereinbaren, dass nur der Grundpreis ohne Extras die Grundlage der Provision sein soll.
    Oder: Mit dem Bauträger verhandeln, dass der sich z.B. hälftig an der Maklerprovision beteiligt. Oder eben den Makler herunterhandeln. Mancher ist auch über 4 % oder 5 % recht froh.
    Hast du überhaupt bzgl. des Preises gehandelt? Da lässt sich fast immer 'was machen. Natürlich nur, wenn man nicht den Eindruck erweckt, um jeden Preis dieses Objekt auf genau diesem Grundstück haben zu wollen. Also: glaubhaft damit drohen, andernfalls sich 'was anderes zu suchen.
    Und nicht vergessen: Gewährleistungseinbehalt oder Gewährleistungsbürgschaft mit dem Bauunternehmer vertraglich vereinbaren und den Gesamtvertrag in seiner Endfassung vor Abschluss rechtlich überprüfen lassen!
    Viel Erfolg
    Ralf Wortmann

  3. Maklercourtage: Berechnung bei Rohbau- & Ausbauvertrag

    Nach Gesprächen mit dem Hausbesitzer ist beabsichtigt zuerst ...
    Nach Gesprächen mit dem Hausbesitzer ist beabsichtigt zuerst den Rohbau mit Grundstück zu kaufen und dann in einem zweiten Vertragswert den Ausbau des Hauses zu regeln.
    Das werde ich natürlich auch noch vor Unterschrift durch einen Anwalt überprüfen lassen.
    Nach erster rechtlicher Auskunft berechnet sich die Maklercourtage wohl aus dem Verkaufspreis beim Notar, also dem Rohbau.
    Dies wird sicher zu Enttäuschung beim Makler führen wenn er statt 12.000 € nur 4.000 erhält (finde das allerdings für die 2 Telefonate und 1 Stunde Anwesenheit bei der in Augenscheinnahme des Rohbaus immer noch sehr üppig).
    Ich habe natürlich auch keine große Lust auf einen Rechtstreit mit dem Makler und man könnte sich natürlich auch vorher einigen, Allerdings habe ich auch keine Lust schlafende Hunde zu wecken und mich im Vorfeld mit Ihm rumzuärgern falls er auf stur stellt und seinen Anwalt einschaltet um auf Teufel komm raus beim Ausbauvertrag beteiligt zu werden.
    Vielleicht sollte ich bald mal zu einem Anwalt gehen,
    danke,
    R.
    • Name:
    • red

  4. Grundstück mit Rohbau: Preisindikation & Maklerkosten

    Nur interessehalber gefragt
    Wo gibt es denn ein Grundstück mit Rohbau für ca. 67.000,- €?
    Denn bei  -  wie Sie schreiben 6 % Courtage und 4.000,- € Maklerhonorar- wäre das der Preis für Grundstück inkl. Rohbau.
    • Name:
    • M.P.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Rohbau kaufen & ausbauen: Steuer, Maklerprovision & Vertrag

    💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt den Kauf eines Rohbaus mit anschließendem Ausbau, wobei insbesondere die Themen Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und die Gestaltung des Vertragswerks im Fokus stehen. Die Berechnung der Maklerprovision bei separaten Verträgen für Rohbau und Ausbau wird diskutiert, ebenso wie Möglichkeiten zur Verhandlung mit dem Makler. Ein weiterer Punkt ist die Frage nach realistischen Preisen für Grundstücke mit Rohbau.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Die Grundlage für die Maklerprovision bildet der Wert des tatsächlichen Vertragsschlusses, inklusive aller Extras. Dies wird im Beitrag Maklerprovision Rohbau: Berechnungsgrundlage & Verhandlungstipps erläutert. Es ist ratsam, Vereinbarungen mit dem Makler schriftlich vor Vertragsschluss festzuhalten.

    💰 Zusatzinfo: Bei der Gestaltung der Verträge kann es sinnvoll sein, Rohbau und Ausbau in separaten Verträgen zu regeln. Dies kann Auswirkungen auf die Berechnung der Maklercourtage haben, wie im Beitrag Maklercourtage: Berechnung bei Rohbau- & Ausbauvertrag diskutiert wird. Eine rechtliche Prüfung durch einen Anwalt vor Unterschrift ist empfehlenswert.

    👉 Handlungsempfehlung: Vor dem Kauf eines Rohbaus sollten die verschiedenen Aspekte wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und die Vertragsgestaltung sorgfältig geprüft werden. Es empfiehlt sich, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen und alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Beachten Sie auch die Hinweise im Beitrag Maklerprovision Rohbau: Berechnungsgrundlage & Verhandlungstipps bezüglich der Verhandlung mit dem Makler.

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