Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Machbarkeit, Risiken & Alternativen für Familien?
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Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Machbarkeit, Risiken & Alternativen für Familien?

Hallo zusammen,
ich würde gerne in dieser Runde gerne erfragen ob eine Finanzierung von Eigentum bei uns möglich ist. Relativ sicherer Arbeitsplatz. Wir dachten an ein kleines Einfamilienhaus für max. 180.000 € (max. 7 Jahre alt).
Hier die Eckdaten
Familie mit 2 Kleinkindern
Mein Einkommen z.Z. 2.100 € netto (Gehaltserhöhung steht an)
Frau im Erziehungsurlaub (voraus. die nächsten 3 Jahre, dann 1.600 € netto)
Kindergeld ca. 350 € mon.
Elterngeld ca. 375 € mon. (nur für die nächsten 12 Monate)
Bausparvertrag: angespart ca. 12.000 €
Investmentfond: ca. 3.000 €
Kapitallebensvers. 1 mit Rückkaufswert ca. 15.000 €
Lebensvers. 2 mit Rückkaufswert ca. 7.000 €
Keine Schulden, Lebensversicherungen werden beitragsfrei gesetzt.
Nach unserer Rechnung ergibt sich eine mon. Belastung von ca. 800 € inkl. Nebenkosten. Bei einem gesicherten Einkommen von ca. 2.500 € (Gehalt + Kindergeld) netto doch möglich, oder?
Wir haben ein aktuelles Hausangebot vorliegen von 180.000 € wo der Verkäufer sämtlcihe Kaufnebenkosten übernimmt!
Wir sind für jeden Tipp dankbar!
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Überschuldung vermeiden! Eine zu hohe monatliche Belastung kann langfristig zu finanziellen Problemen führen.

    GoogleAI-Analyse

    Ich beurteile die Machbarkeit einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital in Ihrem Fall als herausfordernd, aber nicht unmöglich. Ihr sicherer Arbeitsplatz und das vorhandene Einkommen sind positive Faktoren.

    🔴 Gefahr: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital bedeutet eine höhere monatliche Belastung und ein größeres Risiko bei Zinsänderungen oder unvorhergesehenen Ausgaben.

    • Einkommen: Ihr gemeinsames Nettoeinkommen sollte ausreichend sein, um die monatlichen Raten, Nebenkosten und Lebenshaltungskosten zu decken.
    • Kreditwürdigkeit: Eine gute Bonität (keine Schulden, positive Schufa-Auskunft) ist entscheidend.
    • Sicherheiten: Lebensversicherungen, Bausparverträge und Investmentfonds können als zusätzliche Sicherheiten dienen.
    • Nebenkosten: Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) müssen ebenfalls finanziert werden.

    Ich empfehle Ihnen, verschiedene Angebote von Banken und Finanzdienstleistern einzuholen und die Konditionen genau zu vergleichen. Achten Sie besonders auf den effektiven Jahreszins und die Möglichkeit von Sondertilgungen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater ausführlich beraten, um Ihre individuelle Situation zu analysieren und die beste Finanzierungsstrategie zu entwickeln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das bei einer Finanzierung eingesetzt wird. Es reduziert die Kreditsumme und damit das Risiko für die Bank. Verwandte Begriffe: Ersparnisse, Bausparvertrag, Wertpapiere.
    Fremdkapital
    Fremdkapital ist das geliehene Geld, das für die Finanzierung benötigt wird. Es muss mit Zinsen zurückgezahlt werden. Verwandte Begriffe: Kredit, Darlehen, Hypothek.
    Kreditwürdigkeit (Bonität)
    Die Kreditwürdigkeit ist die Fähigkeit, einen Kredit zurückzuzahlen. Sie wird anhand verschiedener Faktoren wie Einkommen, Vermögen und Schufa-Auskunft beurteilt. Verwandte Begriffe: Bonitätsprüfung, Schufa, Zahlungsfähigkeit.
    Effektiver Jahreszins
    Der effektive Jahreszins gibt die tatsächlichen Kosten des Kredits pro Jahr an. Er beinhaltet neben dem Nominalzins auch alle Gebühren und Provisionen. Verwandte Begriffe: Nominalzins, Sollzins, Kreditkosten.
    Tilgung
    Die Tilgung ist die Rückzahlung des Kredits. Sie erfolgt in regelmäßigen Raten. Verwandte Begriffe: Annuität, Ratenzahlung, Schuldentilgung.
    Zinsbindung
    Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz des Kredits festgeschrieben ist. Sie schützt vor Zinssteigerungen. Verwandte Begriffe: Zinsfestschreibung, Sollzinsbindung, Zinsgarantie.
    Nebenkosten (Kaufnebenkosten)
    Nebenkosten sind die zusätzlichen Kosten beim Kauf einer Immobilie, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklerprovision. Verwandte Begriffe: Erwerbsnebenkosten, Transaktionskosten, Zusatzkosten.
    Bausparvertrag
    Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag, bei dem man zunächst einen bestimmten Betrag anspart und später ein zinsgünstiges Darlehen erhält. Verwandte Begriffe: Bausparen, Bauspardarlehen, Ansparphase.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Ist eine 100%-Finanzierung sinnvoll?
      Eine 100%-Finanzierung (ohne Eigenkapital) ermöglicht zwar den sofortigen Immobilienerwerb, birgt aber höhere Risiken. Die Zinsen sind in der Regel höher, und die monatliche Belastung ist größer. Es ist wichtig, die langfristigen finanziellen Auswirkungen sorgfältig zu prüfen.
    2. Welche Alternativen gibt es zur Finanzierung ohne Eigenkapital?
      Alternativen sind z.B. die Aufnahme eines zusätzlichen Kredits für die Nebenkosten, die Nutzung von Fördermitteln oder die Einbeziehung von Bürgschaften. Auch ein Bausparvertrag kann eine Option sein, um Eigenkapital anzusparen.
    3. Wie wirkt sich das Kindergeld auf die Finanzierung aus?
      Kindergeld wird bei der Berechnung des verfügbaren Einkommens berücksichtigt und kann die Kreditwürdigkeit positiv beeinflussen. Es wird als zusätzliches Einkommen der Familie angesehen.
    4. Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
      Steigende Zinsen erhöhen die monatliche Belastung. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital kann dies besonders problematisch sein. Eine lange Zinsbindung kann vor Zinssteigerungen schützen.
    5. Welche Rolle spielt die Lebensversicherung bei der Finanzierung?
      Eine Lebensversicherung kann als Sicherheit für den Kredit dienen. Im Todesfall des Kreditnehmers kann die Versicherungssumme zur Tilgung des Kredits verwendet werden.
    6. Wie beeinflusst der Bausparvertrag die Finanzierung?
      Ein Bausparvertrag kann als Eigenkapitalersatz dienen oder zur Tilgung des Kredits verwendet werden. Die Zinsen für das Bauspardarlehen sind oft günstiger als bei einem herkömmlichen Kredit.
    7. Was sind Kaufnebenkosten und wie werden sie finanziert?
      Kaufnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie ggf. Maklerprovision. Sie können entweder aus Eigenkapital bezahlt oder über einen separaten Kredit finanziert werden.
    8. Wie wirkt sich das Elterngeld auf die Finanzierung aus?
      Elterngeld wird bei der Berechnung des verfügbaren Einkommens berücksichtigt, allerdings nur für die Dauer des Bezugs. Nach Ablauf des Elterngeldes sinkt das Einkommen, was bei der langfristigen Finanzplanung berücksichtigt werden muss.

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  2. Finanzierung: Belastung ca. 800 € + Nebenkosten

    Meinte: Belastung 800 € zzgl. Nebenkosten ...
    Meinte: Belastung 800 € zzgl. Nebenkosten

  3. Korrektur: Belastung 800 € zzgl. Nebenkosten

    Kleiner Fehler
    Meinte: 800 € zzgl. Nebenkosten

  4. 🔴 Finanzierung ohne Eigenkapital: Risiko Überschuldung!

    Was denn nun?
    Egal ob mit oder ohne Nebenkosten.
    Ein Darlehen über 180.000 € ohne Eigenkapital und 800 € zu finanzieren ist so gut wie der Termin in der Schuldnerberatung oder zur Zwangsvollstreckung.
    Wenn wir mit einer sinnvollen Belastung rechnen, stehen wir bei 180.000 € einer Belastung von 1.200 € gegenüber. Andersrum können Sie sich ein Darlehen von 120.000 € leisten.
    Man könnte jetzt zocken und versuchen, ein KfW-Darlehen mit 3 oder 4 tilgungsfreien Jahren zu bekommen. Hat Ihre Frau dann aber doch nicht die so ersehnte Anstellung bekommen, wird es ziemlich eng.
    Und wenn Sie einen einigermaßen sicheren Job haben, fragt sich die Bank sicherlich, warum Sie dann kaum Eigenkapital haben.
    Die Nebenkosten können mit 2  -  3 € je m² veranschlagt werden, eher 3, wenn man sich die Preisentwicklung am Energiemarkt ansieht.
    Kleiner Tipp: wenn Ihre Frau in 3 Jahren voll verdient, haben Sie auch eine kleine Sicherheit mehr. Dann können Sie ordentlich planen, auch weil Sie sich Eigenkapital angespart haben. Einfach, indem Sie jetzt üben, die monatliche Dauerbelastung zu üben.

  5. Alternative: Eigenkapital durch Bausparer & Lebensversicherung

    Ganz so schwarz sehe ich das nicht.
    Herr oder Frau "Unbekannt",
    wenn Sie Ihre Ersparnisse aus Bausparer plus Lebensversicherungen als Eigenkapital in Ihre Finanzierung stecken, blieben z.B. nur noch 146.000,- als Darlehensbedarf.
    Damit könnte man schon besser kalkulieren. Selbst bei den oft zitierten 8 % (Tilgung plus Zinsen) kämen Sie dann auf max. ca. 970,- € mon. Belastung für das Darlehen.
    Wenn Ihr Verkäufer tatsächlich alle Nebenkosten übernimmt, steht Ihr Beleihungswert bei knapp über 80 % und damit können Sie mit einen nom. Zinssatz von ca. 4,50 % oder weniger (bei 10 Jahren Bindung) bzw. ca. 4,60 % oder weniger (bei 15 Jahren Bindung) rechnen. Etwas Sondertilgung jährlich dazu und Sie sind in 15 Jahren schuldenfrei. Details müsste man mal durchrechnen. KfW würde sich bei den o.g. Zinssätzen wohl eher nicht lohnen (KfW z.Z. 4,40 %, keine Sondertilgungsmöglichkeit).
    Was Ihre KLV betrifft: beitragsfrei stellen lohnt nicht wirklich. Als Altersvorsorge ist so ein Konstrukt bekanntermaßen sowieso nicht geeignet, eher ein Verlustgeschäft. Also nutzen Sie lieber das Guthaben, um beim Darlehen unter die 100 % Beleihungsgrenze zu kommen. Das verhilft Ihnen auf jeden Fall zu einem wesentlich besseren Zinssatz.
    Zur Absicherung Ihrer Familie im E-Fall würde ich Ihnen raten, lediglich eine Risiko-LVAbk. (mit fallender Todesfallsumme) zu wählen. Die gibt es schon für wenige € im Monat.
    Und noch ein Hinweis: wesentlich wichtiger als KLV wäre eine BU-Versicherung, falls Sie noch keine haben.
    Viel Glück, H.B.

  6. Anfrage: Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Erfahrungen?

    Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?
    Sehr Interessant Herr Berger. Habe Ihrer Homepage ein Besuch abgestattet und mal eine Anfrage gestartet

  7. Finanzierung: Bausparvertrag & Lebensversicherung einbeziehen!

    Nur zu🙂
    Wenn eine Kapitallebensversicherung schon 15.000 € Rückkaufwert hat, sollte man meinen, dass die Kosten nahezu komplett beglichen wurden. Stellt sich die Frage nach der Alternative. In einem solchen Fall würde ich zumindest nach der Restlaufzeit fragen.
    Und wenn schon finanziert werden soll, macht es doch Sinn, den Bausparer mit einzubeziehen. Schließlich hat man auch hier mit deutlichen Nachteilen gelebt, um später mal was davon zu haben.
    Und man sollte sich mal hinsetzen und in Ruhe überlegen, was man eigentlich gerade macht.
    Es wurden zwei Lebensversicherungen aus dem Bauch heraus abgeschlossen. Es wurde ein Bausparvertrag aus dem Bauch heraus abgeschlossen. Und jetzt wird ein Hauskauf aus dem Bauch heraus geplant und aus dem Bauch heraus alles andere gekillt.
    Und jetzt mal hinsetzen und überlegen. Warum will der Verkäufer unbedingt das Haus loswerden, dass er sogar die Nebenkosten bezahlt? Könnte es neben einer grenzwertigen Finanzierung auch sein, dass die Immobilie gar nicht so viel Wert ist, wie man meint? Könnte es sein, dass man im Alter dann plötzlich mit einer Immobilie dasteht, aber nichts zur Seite gepackt hat, um davon zu leben und die Immobilie zu unterhalten?
    Völlig klar ist auch, dass rationale Überlegungen gegen emotionale Entscheidungen keine Chance haben. Deswegen: hinsetzen und überlegen! Das Haus rennt nicht weg. Wenn Sie 3 Jahre warten, haben Sie mehr Eigenkapital, haben ein planbares Einkommen und nicht nur die Annahme oder die "Gewissheit", dass das Familieneinkommen steigt.
    Und Sie können auch in 3 Jahren noch über Herr Berger finanzieren. Dann aber sicherer und planbarer.
    Meine Empfehlung: warten, sparen und vernünftig planen. Und nicht nur auf Empfehlungen der Leute hören, die mit der Vermittlung von Krediten ordentlich Provisionen verdienen.

  8. Kapitallebensversicherung: Laufzeit & Alternativen prüfen

    Danke für die Beiträge
    Hallo Herr Bräutigam,
    interessiert habe ich Ihre Beiträge gelesen und dies nicht nur in meinem eröffnetem Thread.
    Ich möchte einige Antworten loswerden:
    1. K-LVAbk. läuft seit 1994 und hat eine Laufzeit bis im Jahre 2026. Es werden 125 € mon. eingezahlt.
    2. Wir haben damals nicht "aus dem Bauch heraus entschieden". In den 90er Jahren wurde ja (fälschlicherweise) von den Versicherungen gepredigt das die Kaptal-LV die beste Altersvorsorge ist.
    3. Bei dem Objekt handelt es sich um ein Neubau. Hier im Kölner Umland bekommt man öfter solche Angebote. Einmal werden die Nebenkosten übernommen, ein anderes mal die neue Einbauküche und ein weiteres mal die Umzugskosten.
    4. Meine Frau hat einen Job, befindet sich derzeit aber im Mutterschaftsurlaub
    Mein Gedanke war ja das es in aller erster Linie darauf ankommt sich die monatliche Rate zu leisten was nach meiner Meinung mit ca. 800 € (zusätzlich von mir einkalkulierten 300 € Nebenkosten) möglich sein muss bei einem Verdienst von 2.500 €. Ob ich nun 800 € (warm) an Miete zahle oder 300 € drauf pack und so ein Eigenheim habe. Es ist ja noch nichts entschieden, nur sind wir seit längerem am überlegen.
    Natürlich haben Sie Recht und es ist sicherer in 3 Jahren mit doppeltem Einkommen aber wer weiß wie die Martktlage (Zinsen, Immobilienpreise) dann aussehen

  9. ⚠️ Vorsicht: Rabatte bei Neubau – Kalkulation prüfen!

    Sie sollten sich informieren!
    Wenn Ihr Bauträger oder das Bauunternehmen solche Rabatte anbietet, ist das ein Zeichen, dass sie ihre Produkte anders nicht loswerden. Was meinen Sie, wer diese Nebenkosten mit bezahlt? Glauben Sie ernsthaft daran, dass der Unternehmer dies aus seiner Tasche bezahlt? Den Zuschlag haben Sie in Ihrer Kalkulation, merken es nur nicht. Lassen Sie sich auch mal von anderen Herstellern Vergleichsangebote erstellen. Man kann auch ein Rückwärts-Gutachten erstellen. Es ist schon interessant, wie teuer solch ein Häuslein sein darf oder sollte, wenn man sich die Angaben aus dem Prospekt ansieht.
    Und wenn Sie 19994 eine Lebensversicherung abgeschlossen haben, weil das die Versicherungen gepredigt haben, haben Sie genau so emotional entschieden wie jetzt bei dem Hauskauf. Hätten Sie damals schon nach den Nachteilen gesucht, wären Ihnen die Abschlusskosten aufgefallen. Und wenn Sie heute nach den Risiken dieser Finanzierung suchen, werden Sie vielleicht auch welche sehen.
    Wenn ein Verkäufer heute ein Objekt nur über solche "Rabatte" verkauft bekommt, spricht nicht viel dafür, dass das in Zukunft nicht so sein wird. Und kommen Sie irgendwann einmal dahin, dass Sie gezwungen sind, das Haus zu verkaufen, wird Ihnen diese Situation auf die Füße fallen. Vor allem, weil wenig Eigenkapital eingebracht wurde, keine oder wenig Reserven vorhanden sind und wenig getilgt wurde. Und ist die Restschuld über dem Verkaufserlös, gibt es meist keinen Verkauf.
    Und hören Sie nicht darauf, wenn unsere Banken was erzählen von "Kaufen ist genau so billig wie Mieten! ". Wer danach handelt, lebt sehr gefährlich.
    Schauen Sie sich diesen Link an, da wissen Sie, wo die Reise hingeht:

    Und die haben alle auf ihren Bauch und den Banker gehört.

  10. ✅ Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Machbarkeit & KfW-Förderung

    Höchstwahrscheinlich ist die Finanzierung darstellbar ...
    Höchstwahrscheinlich ist die Finanzierung darstellbar d.h. es wird höchstwahrscheinlich möglich sein hier eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu realisieren. Selbst bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist es dabei mittlerweile möglich die KfW einzubinden um einen attraktiveren Zinssatz zu erzielen.
    Von den 800 € sollten Sie sich aber verabschieden. Selbst wenn man nur mit einer Tilgung von 1,0 % p.a. rechnen würde (nicht ratsam da zu lange Gesamtlaufzeit und bei der KfW ohnehin nicht möglich) müsste der Zinssatz bei 4,33 % liegen. Das ist bei 60 %-Finanzierungen denkbar aber nicht bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
    Den Vorteil der Übernahme der Erwerbsnebenkosten durch den Verkäufer sehe ich hier nicht, da kann man lieber den Kaufpreis entsprechend des Übernahmebetrages reduzieren um Grunderwerbsteuier und Notarkosten zu sparen. Die Banken korrigieren den Beleihungswert nämlich ohnehin um diesen Betrag.

  11. 🔴 Finanzierung ohne Eigenkapital: Hohe Risiken beachten!

    Natürlich ist die Finanzierung darstellbar!
    Gar keine Frage. Aber zu welchem Preis? Die Risiken sind erheblich. Kann gut gehen, muss aber nicht. Dem Vermittler ist es egal, der hat seine Provision verdient. Für den geht es immer gut, solange der Kunde bei ihm finanziert.
  12. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Risiken und Alternativen für Familien

    💡 Kernaussagen: Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, birgt jedoch erhebliche Risiken. Die Einbeziehung von Bausparverträgen und Kapitallebensversicherungen kann den Darlehensbedarf senken. Angebote mit hohen Rabatten sollten kritisch geprüft werden, da diese oft versteckte Kosten enthalten. Die KfW-Förderung kann die Finanzierung attraktiver gestalten, jedoch sollte die monatliche Belastung realistisch eingeschätzt werden.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag 🔴 Finanzierung ohne Eigenkapital: Risiko Überschuldung! wird auf die Gefahr der Überschuldung bei einer zu hohen Darlehenssumme hingewiesen. Eine realistische Einschätzung der finanziellen Situation ist entscheidend.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Alternative: Eigenkapital durch Bausparer & Lebensversicherung zeigt, wie durch die Einbeziehung von Ersparnissen der Darlehensbedarf reduziert und die monatliche Belastung gesenkt werden kann. Es ist ratsam, verschiedene Finanzierungsmodelle zu prüfen.

    💰 Zusatzinfo: Die Nebenkosten beim Hauskauf sollten nicht unterschätzt werden. Der Beitrag ⚠️ Vorsicht: Rabatte bei Neubau – Kalkulation prüfen! warnt vor vermeintlichen Rabatten, die in Wirklichkeit durch höhere Preise an anderer Stelle kompensiert werden. Eine transparente Kostenaufstellung ist wichtig.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von unabhängigen Experten beraten und vergleichen Sie verschiedene Angebote für Immobilienkredite. Prüfen Sie die Möglichkeit der KfW-Förderung und berücksichtigen Sie alle Kostenfaktoren, um eine solide Finanzierungsentscheidung zu treffen. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag 🔴 Finanzierung ohne Eigenkapital: Hohe Risiken beachten!.

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