Neubau-Finanzierung bei Besitz eines Hauses mit Nießbrauch
BAU-Forum: Baufinanzierung

Neubau-Finanzierung bei Besitz eines Hauses mit Nießbrauch

Hallo miteinander.
Wir möchten in ca. einem halben Jahr ein Einfamilienhaus bauen, inkl. Grundstück und Nebenkosten soll das Ganze ca. 360.000 € kosten, Eigenkapital ist 120.000 €.
Unser monatliches Haushaltsnettoeinkommen beträgt momentan 3000 €, in einigen Jahren möglicherweise mehr (Gattin macht momentan Teilzeit).
Ich habe von meinen Eltern netterweise ein Häuschen im Wert von ca. 170.000 € übertragen bekommen, für das sie noch ca. 8 Jahre Nießbrauch haben.
Meine Fragen:
Nützt mir dieses Häuschen bei der Finanzierung des Neubaus und falls ja, in welcher Form?
Als zusätzliche Sicherheit bei der Gesamtfinanzierung?
Wie ist das da mit der Rangfolge im Grundbuch?
Oder ist eine separate Beleihung möglich und günstig, also zwei Kredite mit je einem Haus als Sicherheit?
Vielen Dank!
  • Name:
  • E. Hammerschmidt

  1. Kommt drauf an,

    wie der Nießbrauch den Gebäudewert mindert.
    Wird dieser nicht wesentlich gemindert, ist dieses Grundstück zum großen Teil belastbar.
    Also müsste man hier erst einmal den Grundstückswert ermitteln (oder die Bank macht das selbst).
    Abgesehen davon schreiben Sie von 240.000 € Finanzierungsbedarf. Dafür sollten Sie 1.600 € monatliche Belastung einkalkulieren, um hier ohne Probleme durchzukommen.
    Bei 3.000 € sollte das eigentlich möglich sein, zumal die Frau auch mal wieder mehr dazu beitragen könnte.
    Man wird wahrscheinlich keine zusätzliche Belastung auf dem anderen Grundstück benötigen, spart sich also möglicherweise das Gutachten, welches hier auch etwas aufwändiger ist.
    Und wenn eine zusätzliche Sicherheit gefordert wird, steht diese Grundschuld dann auch auf dem ersten Rang.

  2. Nießbrauch erstrangig  -  kein Wertansatz bei einer Bank

    Foto von Hans Dittmer

    Nießbrauch besagt, dass der Inhaber des Rechtes in diesem Fall das Grundstück u. Haus uneingeschränkt nutzen kann. Das bedeutet, für eine Bank ist ein solches Grundstück im Extremfall nicht verwertbar  -  was hätte denn ein Eigentümer eines solchen Grundstücks davon, wenn er es nicht nutzen kann?
    Das Grundstück ist dann bewertbar, wenn das eingetragene Recht (hier Nießbrauch) einer einzutragenen Grundschuld (Bank) dem Vorrang einräumt.
    • keine Rechtsberatung  -  Laienmeinung

  3. Also Nießbrauch auf zweiten Rang?

    Wenn man nun den Nießbrauch auf den zweiten Rang setzen würde (das Einverständnis der Nießbraucher mal vorausgesetzt), wäre das Haus ja beleihungsfähig. Wird wahrscheinlich Gebühren kosten, das umzutragen ...
    Würde man denn das Nießbrauch-Haus der Bank als zusätzliche Sicherheit anbieten, oder würde man es einzeln beleihen und hätte dann zwei Kredite, wobei der auf den Neubau dann eine niedrigere Beleihung hätte und somit vielleicht einen günstigeren Zins?
    • Name:
    • E. Hammerschmidt

  4. ein Rangrücktritt ist möglich

    gestalten kann man viel. Der Sicherungsnehmer muss halt auch mitmachen.

  5. und stellen Sie Ihr Licht nicht unter den Scheffel

    bei dem Eigenkapital und dem Vermögenswert (ob mit oder ohne Nießbrauchsrecht) sind Sie für jeden Kreditgeber "begehrenswert".
    Sie müssen das nur exakt nutzen.
    Also
    1. Das Häuschen nützt bei der Gesamtfinanzierung grundsätzlich
    2. Rangfolge im Grundbuch kann entsprechend gestaltet werden.
    3. Separate Beleihung ist möglich
    4. Auch zwei Kredite sind möglich
    Sagen Sie dem Finanzierer wie Sie es wollen, nicht wie er gerne hätte. Das bräuchten Sie erst, wenn es nicht mehr anders ginge.
    Noch eins. Geben Sie den ersten Rang des Nießbrauchrechtes nicht zu schnell her. Die Bank möchte natürlich "immer" den ersten Rang. Der sollte aber zunächst beim Hauptobjekt reichen.

  6. Warum 1600 € pro monatlich?

    @Dirk Bräutigam
    Die 1600 € monatlich würden ja eine Annuität von 8 % bedeuten. Gründet sich dieser Sollwert "nur" auf die ungewisse Zinslage bei der Anschlussfinanzierung, oder sollte man gleich soviel tilgen.
    Meine Rechnung sieht bisher so aus, dass in den ersten Jahren 1,5 % getilgt wird, und dann nach 10 Jahren, wenn der Nießbrauch nicht mehr gilt, je nach Zinslage das Häuschen verkauft wird oder die Miete in die Tilgung fließt (abzüglich Rücklagen für Reparaturen).
    Ist das zu blauäugig?

  7. So ähnlich

    Ich bin eben der Meinung, dass man Banken sein hart erarbeitetes Geld nicht einfach stumpf in den Rachen werfen sollte. Und wer mit 6 oder 7 % Annuität finanziert, macht das.
    Ich schreibe nicht, dass diese 8 % tatsächlich zur Bank gehen sollen.
    Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten:
    a) 8 % zur Bank, hohe Tilgung
    b) Zins und niedrige Tilgung zur Bank, Rest auf Tagesgeldkonto o.ä. und jährliche Sondertilgung. Jährlich, um die Zinsverluste in Grenzen zu halten
    c) Zins zur Bank, lange (mind. 15 Jahre) Zinsbindung, Rest langfristig renditestark angelegt.
    Das sind Möglichkeiten, eine Finanzierung schnell, sicher und vor allem preiswert über die Bühne zu schaukeln. Mit anderen Spielereien wie Fremdwährung, variable Zinsen und Lottogewinnen lassen sich durchaus noch ein paar Bonbons reinholen. Vorausgesetzt, man weiß was man macht und wird nicht gierig.
    Und wer sich 8 % nicht leisten kann, sollte eben die Finger davon lassen. Keinem ist damit gedient, wenn heute finanziert werden soll, in 8 Jahren muss man umziehen und man bekommt die Hütte nicht los, weil die Bank deutlich mehr zurück haben will, als der Erlös aus dem Verkauf einbringen kann.
    Außer dem Banker, der hat 8 Jahre vorher Lob und Anerkennung geerntet. Die Verluste macht ein Anderer

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