Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Ist das bei guter Liquidität möglich?
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Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Ist das bei guter Liquidität möglich?

Guten Abend!
Unbestritten ist: Je mehr EKAbk. desto besser!
Dennoch ist der Artikel der Süddeutschen Zeitung zu diesem Thema heute meiner Ansicht nach durchaus bemerkenswert.
Hier wird davon ausgegangen, dass die klassische Regel (30 % EK, Rest FK) nicht mehr uneingeschränkt gültig ist.
Auch Finanzierungen mit über 80 % bis zu 100 % FK sind denkbar, wenn der Kreditnehmer ausreichend liquide ist.
die Gründe zusammengefasst: Länger warten und sparen kann ein höheres Zinsniveau und den Verlust der Miete bedeuten.
Das Grundstück ist teuer, manchmal teurer als das Haus darauf.
Die Ausbildung dauert länger und der Zeitpunkt des Arbeitsbeginns und damit die Möglichkeit zu sparen tritt später ein.
Hier würde mich Ihre Meinung zu folgendem Beispiel interessieren.
Ehepaar: STK IVAbk. beide berufstätig aber Kinderwunsch, Haushaltsnettoeinkommen 6.000 € netto (75 % vom Mann).
Finanzierung 400.000 (Haus und Grundstück), EK 20.000 in 6 Monaten angespart. Beide Ende 20. Kein Erspartes Aufgrund Studium.
Nach der Meinung der Süddeutschen Zeitung müsste diese Finanzierung möglich und "nicht" unvernünftig sein. Wie sehen Sie das?
Beste Grüße
  • Name:
  • Petmag
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Eine zu hohe monatliche Belastung durch die Kreditraten kann zu finanziellen Engpässen und im schlimmsten Fall zur Zahlungsunfähigkeit führen.

    🔴 Gefahr: Steigende Zinsen können die monatlichen Raten erheblich erhöhen und die Finanzierung gefährden.

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    Der Artikel in der Süddeutschen Zeitung thematisiert die Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung), was grundsätzlich möglich ist, aber einige wichtige Voraussetzungen und Risiken birgt. Ich bewerte dies wie folgt:

    Voraussetzungen:

    • Hohe Liquidität: Ein stabiles und hohes monatliches Nettoeinkommen ist essenziell, um die Kreditraten auch bei steigenden Zinsen oder unvorhergesehenen Ausgaben bedienen zu können.
    • Sichere Arbeitsverhältnisse: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag und eine lange Berufserfahrung sind wichtige Faktoren für die Kreditwürdigkeit.
    • Gute Bonität: Eine positive Schufa-Auskunft und keine bestehenden Schulden sind Grundvoraussetzung.

    Risiken:

    • Höheres Zinsniveau: Da das Risiko für die Bank steigt, sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung in der Regel höher.
    • Längere Kreditlaufzeit: Um die monatliche Belastung zu reduzieren, wird oft eine längere Kreditlaufzeit gewählt, was die Gesamtkosten erhöht.
    • Wertverlust der Immobilie: Sollte die Immobilie an Wert verlieren, kann dies zu Problemen bei einem späteren Verkauf oder einer Anschlussfinanzierung führen. 🔴

    Beispiel: Ein junges Ehepaar mit Kinderwunsch, einem Haushaltsnettoeinkommen von 6.000 Euro und sicheren Arbeitsplätzen könnte eine Vollfinanzierung in Betracht ziehen, wenn keine Ersparnisse vorhanden sind. Allerdings sollten sie sich der Risiken bewusst sein und die Finanzierung genau durchrechnen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater umfassend beraten und vergleichen Sie verschiedene Angebote, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Achten Sie besonders auf die Zinskonditionen und die Möglichkeit von Sondertilgungen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das für die Finanzierung einer Immobilie eingesetzt wird. Dazu gehören beispielsweise Ersparnisse, Wertpapiere oder Bausparverträge.
    Verwandte Begriffe: Fremdkapital, Beleihungswert, Tilgung.
    Fremdkapital
    Fremdkapital ist das geliehene Geld, das für die Finanzierung einer Immobilie aufgenommen wird. Es muss inklusive Zinsen zurückgezahlt werden.
    Verwandte Begriffe: Eigenkapital, Kredit, Darlehen.
    Bonität
    Die Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens. Sie gibt Auskunft darüber, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
    Verwandte Begriffe: Schufa, Kreditwürdigkeit, Zahlungsfähigkeit.
    Liquidität
    Liquidität bezeichnet die Fähigkeit, seinen finanziellen Verpflichtungen fristgerecht nachzukommen. Eine hohe Liquidität bedeutet, dass ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind.
    Verwandte Begriffe: Zahlungsfähigkeit, Kapital, Vermögen.
    Zinsniveau
    Das Zinsniveau beschreibt die Höhe der Zinsen, die für Kredite oder Geldanlagen gezahlt werden. Es wird von verschiedenen Faktoren wie der Geldpolitik der Zentralbanken beeinflusst.
    Verwandte Begriffe: Zinssatz, Leitzins, Inflation.
    Schufa
    Die Schufa ist eine Wirtschaftsauskunftei, die Daten über das Zahlungsverhalten von Verbrauchern sammelt und speichert. Diese Daten werden an Unternehmen weitergegeben, um deren Kreditrisiko einzuschätzen.
    Verwandte Begriffe: Bonität, Kreditwürdigkeit, Auskunftei.
    Tilgung
    Die Tilgung ist die regelmäßige Rückzahlung eines Kredits. Sie reduziert die Restschuld und die Zinslast.
    Verwandte Begriffe: Annuität, Zins, Kreditlaufzeit.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Vollfinanzierung?
      Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass der Kreditnehmer kein Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie einsetzt. Der gesamte Kaufpreis inklusive Nebenkosten wird durch einen Kredit finanziert.
    2. Welche Vorteile hat eine Vollfinanzierung?
      Der Hauptvorteil ist, dass man auch ohne Ersparnisse eine Immobilie erwerben kann. Dies ermöglicht es insbesondere jungen Menschen oder Familien, frühzeitig Wohneigentum zu bilden.
    3. Welche Nachteile hat eine Vollfinanzierung?
      Die Nachteile sind höhere Zinsen, eine längere Kreditlaufzeit und ein höheres Risiko, da die monatliche Belastung höher ist und man stärker von Zinsänderungen betroffen ist. 🔴
    4. Welche Voraussetzungen müssen für eine Vollfinanzierung erfüllt sein?
      Eine gute Bonität, ein sicheres Einkommen und eine positive Schufa-Auskunft sind Grundvoraussetzungen. Zudem wird die Bank die Immobilie genau bewerten und auf eine realistische Wertermittlung achten.
    5. Wie wirkt sich das Zinsniveau auf eine Vollfinanzierung aus?
      Ein hohes Zinsniveau verteuert die Finanzierung erheblich, da die monatlichen Raten steigen. Dies kann die Tragbarkeit der Finanzierung gefährden.
    6. Was passiert, wenn die Immobilie an Wert verliert?
      Wenn die Immobilie an Wert verliert, kann dies zu Problemen bei einem späteren Verkauf oder einer Anschlussfinanzierung führen. Im schlimmsten Fall kann die Bank eine Nachbesicherung verlangen. 🔴
    7. Welche Rolle spielt die Liquidität bei einer Vollfinanzierung?
      Eine hohe Liquidität ist entscheidend, um die Kreditraten auch bei unvorhergesehenen Ausgaben oder Einkommensverlusten bedienen zu können.
    8. Sollte man eine Vollfinanzierung in Betracht ziehen?
      Eine Vollfinanzierung sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn alle Risiken genau abgewogen wurden und die monatliche Belastung langfristig tragbar ist. Eine umfassende Beratung durch einen unabhängigen Finanzberater ist empfehlenswert.

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      Analyse der potenziellen Risiken und wie man sich davor schützen kann.
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      Erstellung eines detaillierten Budgets, um die finanzielle Belastung realistisch einzuschätzen.
    • Umschuldung einer Baufinanzierung
      Informationen zur Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung, um Zinsen zu sparen.

  2. Kreditwürdigkeit: Süddeutsche Zeitung vs. Bankenrealität

    Das Problem ist nur
    das die Süddeutsche Zeitung keine Kredite ausreicht.
    "Nur wer nachweist, dass er überhaupt keinen Kredit braucht, wird auch einen bekommen" 😉 (alter Bänkerkalauer aus meiner Stiftenzeit)

  3. Immobilienfinanzierung: Bankangebot einholen & Sondertilgung nutzen

    Das ist ganz einfach,
    Sie gehen zur Bank Ihres Vertrauens und lassen sich dafür ein Angebot machen. Wenn die Bank sagt ja, OK, wenn nicht, wissen Sie warum und können entsprechend "Planen".
    Persönliche Meinung: 2 Gehälter sind Super, aber Kredit sollte auch noch bezahlbar sein, wenn ein Gehalt wegfällt.
    Wenn Anfangs beide Gehälter noch da sind, dann kräftig Sondertilgen oder höhere Rate. Daher mit der Bank einen Wechsel der Rate (oder Sondertilgung) aushandeln, wenn es notwendig wird sind Sie dann flexibel.

  4. Vollfinanzierung: Sinnhaftigkeit & Vorteile für Kreditnehmer

    Danke für die ersten Antworten
    Hallo!
    Klar, wenn die Bank "nein" sagt ist die ganze Diskussion hinfällig. Das macht sie aber bei diesen Zahlen nicht. Sie bekommt ja auch im Zweifel mehr Geld zurück.
    Selbst ein Gehalt würde rechnerisch "ausreichen".
    Eine ganz andere Frage ist die, ob das Ganze sinnvoll ist.
    Vorteil für die Kreditnehmer ist aber, dass sie nicht bis zur Rente zurückzahlen müssen.
    Im übrigen berichtet die Zeitung natürlich über Kreditinstitute, die wie oben beschrieben Verfahren und über die aktuelle Situation und vergibt diese Kredite nicht selbst 😉
    Beste Grüße

  5. Immobilienkredit: 400.000 € bei 6.000 € Netto – Machbarkeit & Risiko

    Ach du Schreck!
    400.000 € als Darlehenswunsch bei 6.000 € Nettoeinkommen sollte nicht wirklich als Problem dastehen. Ist zwar nicht immer so schön, ohne EKAbk. zu finanzieren, aber machbar ist es schon. Auch wenn es viele nicht so sehen, für mich ist es eine Kapitalanlage und sollte auch so behandelt werden. Also alles auf eine Karte zu setzen erhöht nicht unbedingt den Gewinn, aber ziemlich sicher das Risiko.
    Also sollten Sie sich finanzielle Freiräume schaffen.
    Grundsätzlich sollten Sie sich bei dieser Kreditsumme rund 2.700 € monatlich nur für den Kredit gönnen. Dazu kommen noch etwa 2 € je m² Wohnfläche an Nebenkosten.
    Diese 2.700 € (8 % Annuität) müssen nicht unbedingt zur Bank gehen, da gibt's mehrere Möglichkeiten.
    1.) komplett an die Bank. Vorteil, dass von Anfang an genau kalkuliert werden kann, wie hoch die Restschuld nach der Zinsbindung ist. Nachteil: hohe Fixkosten
    2.) Niedrige Tilgung an die Bank, Rest zu 2.700 € auf ein Tagesgeldkonto und jährlich Sondertilgung. Vorteil: hohe Flexibilität, ziemlich genaue Abschätzung, wie hoch die Restschuld ist. Nachteil: Zinsverluste
    3.) Niedrige Tilgung, Rest zu 2.700 € in ein Investmentdepot einzahlen. Auf jeden Fall eine lange Zinsbindung beachten, 15 Jahre sollte Unterkante sein. Vorteil: hohe Flexibilität, Möglichkeit, von Kursgewinnen zu profitieren und das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Nachteil: nichts für Angsthasen. Das Depot muss man bedienen können, sonst geht der Schuss möglicherweise nach hinten los.

  6. Anschlussfinanzierung: Theorie vs. Praxis bei Baufinanzierern

    Theoretisch ja, praktisch ...?
    will heißen.
    Theorie:
    Beispiel gefällig?
    Großer bekannter Baufinanzierer, wirbt mit etlichen Testauszeichnungen als z.B. "Bester Baufinanzierer mit Beratung". Besondere Aktion Anschlussfinanzierung. DiBa nk überflutet in letzter Zeit Kundenpost und Briefkästen mit Werbeflyern. Anspruch: "Kundeninteresse geht uns über alles. "
    Praxis:
    Kunde hätte gerne Anschlussfinanzierung (unter 60 % Bel. Grenze, sonst alle üblichen Parameter bestens)
    Wunsch hoher Tilgungssatz und Sondertilgungen.
    Ach ja: ... auf dem Konto der gleichen Bank lagern schon seit längerem (man ist ja treu) 40 % der noch zu finanzierenden Summe als Spargrößschlein. EKAbk.-Nachweis also sogar im eigenen Hause.
    Alle Unterlagen komplett und nagelneu eingereicht.
    Schon nach 3 Tagen Absage mit Textbausteinbrieflein und einlullendem Geschwafel.
    Zitat:
    "Grundsätzlich sind wir als Privatbank nicht dazu verpflichtet unsere Kreditentscheidungen zu begründen. In unsere Kreditprüfung fließen viele unterschiedliche Faktoren ein, die über eine Genehmigung oder eine Ablehnung entscheiden. Wir bitten um Ihr Verständnis, dass wir keine konkrete Aussage darüber treffen werden, aus welchem Grund Ihr Antrag abgelehnt worden ist. "
    Dem Kunden wird also mitgeteilt, dass er kreditunwürdig sei. Aber nicht warum.
    Wenn etwas unwürdig ist, dann das Verhalten dieser Bank.
    Fazit (und meine eigene persönliche Meinung)
    Nix Beratung, nichts Telefonanruf, nichts E-Mail, nichts Nachfrage, wurde das wirklich getestet und haben mehr als Einer daran teilnehmen dürfen? Hat es vielleicht nur etwas gekostet?
    Großes (Werbe) -Maul und nichts dahinter.
    Theoretisch wäre es doch gegangen ... oder?
    PS: 1 Woche nach der Absage.
    Vielen Dank für Ihr Interesse, anbei Unterlagen zurück ... wurden " gespeichert " (wozu?) ... eine Kreditentscheidung wird unabgängig von der Rücksendung getroffen.
    Womöglich gibt es dann noch nen SCHUFA Eintrag "KREDITANFRAGE". Das ist ja wie in Flensburg.
    Wie würden Sie sich dort als Kunde fühlen?

  7. Baufinanzierung: Adressprüfung & Kreditvergabepraxis

    Wenn da mal nichts schiefgegenagen ist ...
    Sollte vielleicht der erste Brief zu einer anderen Adresse gehen? Würde mir zumindest so einfallen.
    Oder vielleicht haben die einfach nur schon zu viel verborgt, so als Deutschlands größter Baufinanzierer?

  8. Kundenbeziehungen: Absagegründe & Mitarbeiteranforderungen bei Banken

    Den Floskelbrief gab's 2 mal
    mit dem als Zitat genannten Wortlaut.
    Einmal nach 3 Tagen.
    Einmal nach einer Rückfrage, wieso und warum Absage, an was es gelegen haben könnte? Man möchte ja schließlich wissen, welchen unwürdigen Grund es da in der Geschichte des Antragstellers gibt.
    Dabei stellt DieBa nk an Mitarbeiter hohe Anforderungen. Da glaubt man als Branchenkenner, jeder künftige Mitarbeiter muss da mindestens 7 mal den Jakobsweg gepilgert sein.
    Zitat:
    "Fairness, Transparenz und Ehrlichkeit sind Werte, die bei uns Priorität haben  -  sowohl in unseren Kundenbeziehungen als auch im Umgang der Mitarbeiter untereinander.
    Für den Kunden bedeutet das in erster Linie: guten Service, verständliche Produkte zu günstigen Preisen, ehrliche und freundliche Kommunikation. Der Kunde steht dabei im Mittelpunkt all unserer Handlungen und Überlegungen, denn er erwartet eine exzellente Dienstleistung rund um die Uhr ... usw ... usf. "
    Ich habe fast vor lauter Rührung geweint, als ich das gelesen habe, schluchz.. schnief ... würg ...

  9. Bonitätsprobleme: Ablehnung Tagesgeldkonto trotz Berufssoldat-Status

    Sowas nee
    Bei solch einer Bank (Oder war's sogar die Gleiche?) hat ein Bekannter von mir einen Antrag auf ein Tagesgeldkonto eingereicht. Abgelehnt! Der Knabe ist Berufssoldat und könnte eine bessere Bonität nicht haben.
    Wahrscheinlich haben die ein Computerprogramm, wo unbemerkt ein Nasenfaktorvirus sein Unwesen treibt.

  10. Direktbank vs. Hausbank: Gefühl & Finanzierungserfahrung

    Kopfschütteln ...
    Hallo,
    es ist der Tat ein Ding, wenn sogar Tagesgeldkonten abgelehnt werden. Ich habe zwar auch ein "Extrakonto" bei der DIBA, die Baufinanzierung übernimmt aber die Hausbank.
    Irgendwie hat man (ich) da ein besseres Gefühl (und das wohl offensichtlich nicht zu unrecht).
    Warum in erstem Beispiel die 60 % nicht mehr finanziert werde, versteht wohl nur die Bank selbst ...
    Beste Grüße

  11. Kreditvergabe: Computerprogramme & fragwürdige Testergebnisse

    Computerprogramm mit Willkürtaste
    oder "K.O. Funktion". Gibt man Beamter ein ... gekillt. Nein, nach meiner Meinung kriegt die Unterlagen kein Bänker in die Hände. Vielleicht zwingt man die armen Reinigungskräfte noch ein paar Überstunden anzuhängen.
    Aber wieso dann ein Testsieg für Beratung herauskommt?
    Anderer Rückschluss ... der Tester taugt nix, oder er ließ sich monetär bei Laune halten?
    DieBa nk hatte ich nicht genannt ... oder?

  12. Direktbanken: Günstiger trotz möglicher Einschränkungen?

    Huch?
    Warum deshalb aber die Hausbank automatisch besser sein soll, verschließt sich meiner Logik. Meist sind Direktbanken dann doch günstiger.
    Aber wenn wir schon von der DiBa schreiben, das ist eine Bank, die oft genug einspringt, wenn andere Direktbanken schon die Segel gestrichen haben.
    Aber ob DieBa nk deswegen nicht empfehlenswert ist, kann ich so nicht beurteilen.

  13. Online-Finanzierung: Schnelle Kreditvergabe & Top-Konditionen

    hat ja dann auch ein Internetfinanzierer gemacht
    freundlich, kompetent und schnell. Kommunikation per Tel. u. E-Mail.
    Kreditanfrage online durch Kunden am Tag 1
    Letzte Unterlage durch Kunden geliefert am Tag 5
    Unterschriftsreifer Darlehensvertrag beim Kunden am Tag 7
    Spitzenkonditionen angeboten und gehalten.
    Geht doch ...!

  14. DIBA: Günstige 110% Finanzierung – Bedingungen unbekannt

    Bitte nicht missverstehen
    Ich will der /den Direktbanken keine Unglaubwürdigkeit unterstellen. In meinem Fall bot sich die Finanzierung bei der Hausbank an und behagte meinem persönlichen Gefühl mehr.
    Tatsache ist, dass speziell die DIBA im Moment "günstige" Finanzierungen bis 110 % Beleihung anbietet. Ob und mit welchen Voraussetzungen diese vergeben werden, weiß ich nicht.
    Beste Grüße

  15. Hausbank-Vorteil: Bessere Beratung trotz höherer Kosten?

    Klar, so muss es sein 😉
    Der Berater war sicher besser als die Telefonstimme. Ihrem Gefühl behagte die Hausbank auch mehr. Wissen Sie auch, ob Sie dadurch mehr bezahlen? Wenn ja, wie viel?

  16. 110% Finanzierung: Hohe Zinsen & geringe Tilgung als Geschäftsmodell?

    ist ja nicht bestritten mit den Krediten
    DieBa nk bietet günstige Kredite an bis zu 110 % Beleihung.
    Nur ... man kriegt keine. Sie bieten ja auch Beratung an und man kriegt keine.
    Hm, da fällt mir ein.
    Vielleicht ist es lukrativer eine 110 % Finanzierung zu machen. Der Kunde zahlt ewig Zinsen und tilgt wenigstens nicht so schnell ... wenn überhaupt 🙂
    oder sie haben zu viel rausgepumpt und haben nun Probleme mit dem haftenden Eigenkapital?
    Gut, für heute habe ich genug gelästert. Die Mädels an der Hotline waren nett. Die haben ja nur die Anfrage entgegengenommen. Das der beste Baufinanzierer mit Beratung keine Beratung macht ... dafür können die ja nix. Das er auch noch schlechtere Konditionen hatte, dafür können sie auch nix.
  17. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Machbarkeit & Risiken

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bei guter Liquidität. Dabei werden Vor- und Nachteile von Vollfinanzierungen, die Rolle der Banken bei der Kreditvergabe und die Bedeutung der persönlichen finanziellen Situation beleuchtet. Auch die Erfahrungen mit Direktbanken und Hausbanken sowie die Konditionen verschiedener Finanzierungsmodelle werden diskutiert. Ein wichtiger Aspekt ist die Frage, ob eine hohe Beleihung (bis zu 110%) langfristig sinnvoll ist.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Anschlussfinanzierung: Theorie vs. Praxis bei Baufinanzierern wird auf die Diskrepanz zwischen Werbung und tatsächlicher Kreditvergabe hingewiesen. Es ist ratsam, Angebote genau zu prüfen und nicht blind auf Werbeversprechen zu vertrauen.

    💰 Zusatzinfo: Einige Teilnehmer berichten von positiven Erfahrungen mit schnellen und unkomplizierten Online-Finanzierungen, wie im Beitrag Online-Finanzierung: Schnelle Kreditvergabe & Top-Konditionen beschrieben. Dies kann eine Alternative zur klassischen Hausbankfinanzierung darstellen.

    🔴 Risiko: Mehrere Beiträge thematisieren das Risiko hoher Beleihungen und die langfristigen finanziellen Auswirkungen. Im Beitrag 110% Finanzierung: Hohe Zinsen & geringe Tilgung als Geschäftsmodell? wird die Frage aufgeworfen, ob Banken von solchen Modellen profitieren, während Kreditnehmer langfristig hohe Zinsen zahlen.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie mehrere Angebote von verschiedenen Banken (Direktbanken und Hausbanken) ein und vergleichen Sie die Konditionen genau. Achten Sie nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf die Tilgungsbedingungen und mögliche Sondertilgungsoptionen. Berücksichtigen Sie Ihre persönliche finanzielle Situation und planen Sie auch mögliche Einkommensausfälle ein. Weitere Informationen zur Kreditwürdigkeit finden Sie im Beitrag Kreditwürdigkeit: Süddeutsche Zeitung vs. Bankenrealität.

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