Ist unsere Finanzierung OK?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Ist unsere Finanzierung OK?

Hallo Werte Experten,
hier meldet sich nochmals die Fragestellerin des Threads Nr. 1768 zu Wort. Unsere Suche nach einer passenden Finanzierung ist weiter vorangeschritten, wir haben nun eine Zusage der DiBa erhalten. Schauen Sie sich bitte unser Finanzierungskonzept an  -  ist es gut so, kann man optimieren?
Unsere Daten nochmals zur Erinnerung:
Objekt:
  • Doppelhaushälfte zu 165 T€ ohne Makler
  • keine Modernisierung erforderlich
  • monatliche Unterhaltskosten 330 € inkl. Strom
  • ein Gäste-WC wollen wir noch einbauen, geschätzte Kosten 5 T€

Finanzielle Situation:

  • monatliches Nettohaushaltseinkommen: 2.800 (ohne Kindergeld)
  • 3-Personen-Haushalt
  • ein Verdiener
  • 1 Kind, 6 Jahre

nun die Finanzierung:
DiBa Annuitätendarlehen 150 T€

  • 4,65 % Zins, 2,75 % Tilgung
  • Zinsfestschreibung 15 Jahre
  • Sondertilgungen bis 5 % jährlich, mind. 1250 EUR
  • 2x Tilgungsanpassung während der Laufzeit zw. 1 % und 5 % möglich
  • Restschuld 60.750 EUR

Absicherung der Anschlussfinanzierung (geplant):
Bausparer, z.B. Tarif der Allianz/Dresdner R 66

  • Abschlussgebühr 150 EUR, keine weiteren Kosten
  • Besparung mit 75 € monatlich geplant, variabel
  • Verzinsung mit 1 %
  • 24 Monate Mindestlaufzeit
  • mind. Sparbetrag 5000 EUR
  • 5 Monate Karenzzeit
  • Baupspardarlehen bis 50-fache der angefallenen Zinsen bis Karenzzeit
  • Tilgung monatlich zw. 0,75 und 2 % des Darlehens
  • Zins 4,35 % effektiv
  • Endguthaben bei geplanter Sparleistung 14.379 EUR
  • Darlehen 46.371 EUR
  • Gesamtauszahlung inkl. Darlehen 60.750 € (wird zur Tilgung der DiBa-Restschuld eingesetzt)
  • anschließend Tilgung mit monatlich 1,91 % des Darlehens, oder 887 EUR
  • Getilgt in 58 Monaten

Darlehen über Gesamtlaufzeit:

  • 15 Jahre Rate 1000 EUR
  • 4 Jahre 10 Monate Rate 887 EUR
  • dann Schluss

Uns ist klar, dass man beim Bausparer Zinsverluste erleidet, wir betrachten diesen Verlust als eine Versicherung.
Mit diesem Konzept haben wollten wir ein Optimum an Sicherheit und Flexibilität erreichen.
Ich bitte Sie um Ihre Einschätzung. Kann man die Finanzierung optimieren, übersehen wir etwas?
Mit bestem Dank

  • Name:
  • Aglaja

  1. Optimierung geht immer, aber es gibt hier schon kleine Fehler

    @Aglaja,
    Sie haben ein Angebot der DiBa mit 4,65 % Nominalzins, 2,75 % anfänglichen Tilgungssatz, 15 Jahre Zinsbindung.
    Die monatliche Rate für das Bankdarlehen beträgt 925,- €, den Bausparer füttern Sie mit 75,- €.
    Nach 15 Jahren verbleiben nicht 60.750,- € sondern 66.211,- € Restschuld! => Differenz 5.461,- €, die Sie theoretisch zusätzlich mit dem Bausparer tilgen müssen (evtl. Sondertilgungen beim Bankdarlehen mal unberücksichtigt).
    Ihr Gesamtaufwand beträgt:
    15 x 12 x 925,- = 166.500,- Bankdarlehen
    15 x 12 x 75,- = 13.500,- Bausparer (Ansparphase)
    58 x 887 = 51.446,- Bausparer (Tilgung)
    5.461,- nicht gedeckter Fehlbetrag
    Summe: 236.907,- € (wenn der Fehlbetrag auch noch finanziert wird, wird's noch teurer)
    Für das gesamte Darlehen benötigen Sie 20 Jahre.
    Wenn Sie eine Zinsbindungszeit von 20 Jahren wählen, Nominalzins 5,05 % (von heute), Tilgung 3 %, Belastung 1005,- €,
    dann kommen Sie OHNE Bausparer auf Gesamt 236.424,- €,
    auch in 20 Jahren bei dann voller Ablösung.
    Oder eine andere Bank: Nominalzins 5,0 %, Tilgung 3,05 %, Belastung 1000,- € => Gesamt (nach 20 Jahren fertig): 234.289,- €, 2.600,- € weniger.
    Und es gibt noch bessere Möglichkeiten. Der Bank wenig Tilgung zahlen, den Rest lieber in eine (private) Sparanlage. Damit schlagen Sie alle herkömmlichen Finanzierungsmodelle.
    Beispiel: 1 % Tilgung, 20 Jahre fest, Nom. Zins 5,08 %, monatlich 760,- € an die Bank.
    Rest bis 1000,-, also 240,- € in einen Fondssparplan mit 8 % Durchschnittsrendite (gibt es tatsächlich, eher mehr)
    Damit erzielt man folgendes Ergebnis:
    760 x 12 x 20 =  -  182.400,- an die Bank (Zins und Tilgung)
    240 x 12 x 20 =  -  57.600,- in den Sparplan (im Notfall Zugriff)
    nach 20 Jahren  -  100.826,- Restschuld bei der Bank
    nach 20 Jahren + 137.500,- Guthaben im Sparplan

    Gesamtkosten: 203.326,-
    Sondereffekt: am Ende des Darlehens bleben aus dem Sparplan sogar noch knapp 37.000,- € über.
    Letzteres nur mal so zum Nachdenken. Fakt ist aber, dass man keinen Bausparer braucht, m günstig zu finanzieren oder ist es nicht verwunderlich, dass das Darlehen bei der DiBa und der Bausparer in Summe "rein zufällig" genau soviel kostet wie gleich 20 Jahre fest. Der Schein lockt manchmal den Kunden.
    Für weiteres Interesse können Sie mich hier erreichen:

    MfG Dipl. -Ing. H. Berger

  2. Ahh, Fondssparplan mit 8 % Durchschnittsrendite und tatsächlich mehr,

    gut ..., will ich auch haben.
    Wie heißt der und wer garantiert diese Rendite,
    natürlich für die nächsten 20 Jahre.

  3. Rechenfehler?

    @Herr Berger
    Laut unserem Tilgungsplan von der DiBa verbleiben am Ende der Zinsbindung 60.756,41 € Restschuld. Der Tilgungsrechner von Interhyp sagt sagt Dasselbe. Wenn man Ihrer Argumentation ansonsten folgt, haben wir bei unserer Konstellation (15 Jahre fest + Bausparer) einen Vorteil gegenüber marktgängiger 20 jährigen Kondition von über 5.000 €?
    Wir haben mittlerweile ein weiteres aus meiner Sicht günstiges Angebot:
    4,84 % für 20 Jahre fest
    Tilgung 2,95 %
    Sondertilgung von 2 % jährlich
    Tilgungsanpassung (leider nur nach unten) 2x kostenlos möglich.
    Was ist besser? 15 jährige Kondition mit BS oder 20 jährige ohne?
    Nach einigen Recherchen habe ich eine wage Vorstellung, dass Frau hier den jeweiligen Barwert vergleichen sollte (aber wie berechne ich den) und außerdem den § 489 BGBAbk. nicht aus den Augen lassen sollte (die Wahrscheinlichkeit einer Niedrigzinsphase ist innerhalb einer Zeitspanne von 5 Jahren kleiner (?) als innerhalb von 10 Jahren, oder wie ist hier der übliche Zyklus?)
    Schönen Dank
    Aglaja
    • Name:
    • Aglaja

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